我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，名下有套小户型房，想买套改善房，在尹山湖附近工作，所以想要就近买房，不知道这里的情况如何？
苏叔：你好，尹山湖与园区仅独墅湖一湖之隔，该板块因此成为园区外溢的第一站，也被称为“园区后花园”。作为政府重点发展区域的核心区尹山湖板块，配套也在步步升级；近几年来板块高架快速路、地铁、隧道全面覆盖，形成通达立体的交通脉网；商业方面除了爱琴海购物公园，还有长申购物中心、阳光天地等商业综合体，都能满足生活所需；教育资源方面有苏大附属尹山湖中学、吴淞江实验小学、尹山湖小学；医疗方面有上海第十人民医院尹山湖分院、在建的苏大附属总院。除此之外，苏州还有一全新板块——苏州市吴中区镬底湖西侧片区即将面市。作为苏州吴中区郭巷街道的重要组成部分，其计划规划形成“一楔、两心、三片区”的空间结构。尹山湖板块可谓是是近两年苏州改善热门首选地之一，值得考虑！
提问：苏叔，你好，刚需自住，预算200万左右，苏州有哪些板块比较适合刚需购房群体呢?
苏叔：你好，相城望亭的定位一直是刚需板块，目前版块内均价在1.7万，比较适合本地客群。相城太平周边工厂多，居住体验感可能不好，因为没有地铁规划而比较适合地缘客群以及以自驾出行为主、工作在园区北部以及相城高铁新城的客群。相城渭塘在售新房均价在两万左右，城市界面较好，后期售价可能会超200w。相城漕湖被列为苏州十四五重点发展区域之一，但是面向客群依然是本地刚需，不适合投资。吴中胥口有地铁有学区，地块位置还算不错，适合工作在狮山、木渎或者本地的人群。吴江运东面积不小，是刚需大盘。
提问：苏叔，你好，已婚小孩现在上幼儿园，孩子后面上小学想直接购买一套学区房，最近出台了许多新政对学区房进行调控，对于购房者来说有一定的利好吗？，请问现在学区房到底是什么情况？可以放心购买吗？
苏叔：你好，最近高层提出防止以学区房等名义炒作房价，并出台了相关的调控政策，如合肥采用限制入学名额的方法控制房价，北京实施多校划片，降低学区房的价值，上海实行名额分配，推动教育资源均衡化，深圳出台二手房指导价使得时学区房成交量有所下跌，价格有所回落，宁波、武汉和南京等城市也出台了相应的调控政策，使得一些涨幅较大的学区房价格都有所回落。除此以外，金融政策也开始发力，全国有21个城市上调房贷利率，一定程度上打击了投资客的投机行为。由此可见，zf高度重视学区房问题，未来将有更多针对学区房的定向调控，而苏州这两年也采取了一些措施调控学区房，如集团化办学和加快新学校的建设等，这在一定程度上可以打击学区房炒作行为，并推动教育均衡发展，目前不建议为了投资回报而盲目跟风高价学区房。
提问：叔，你好，在胥口附近上班，预算在200-250万左右，就想在这里买一套面积大点的房子，这里房价是不高，对刚需比较友好，但是不知道发展前景怎么样，是否值得购买呢？
苏叔：位优势明显，位于木渎与太湖度假区之间，而且距主城新区较近，生活配套齐全，有丰富的教育和商业资源，交通路网发达，地铁5号线贯穿整个板块，串联多个商务圈，提升沿线楼盘价值，新房价格不高，在售的楼盘有悦四季华庭等，均价在22000~23000元每平之间，次新房较少，房价均价为2万元每平。苏州只有通安、甪直、度假区、运东和胥口这几个板块房价均价在2.5万以内，200万以内可以买到三房，通安房价不高，但没有地铁，出行不便，甪直发展较好，但工厂较多，没有地铁，运东在售新房距主城区较远，而且没有地铁，出行不便，度假区大部分房源距地铁站较远，而且房源不多，只有胥口全域通地铁，出行便利，而且周边配套齐全，自然环境优美，城市界面新，可以满足刚需人群的需要
苏州阳光天地什么情况？
尹山湖，很多年前不过是平凡的一处。
只知那是郭巷边，工厂很多位置很偏。
2005，荒芜
2018，林立
如今： 尹山湖， 已是 10万异乡人 的新家。
刚需盘很稳，商业很繁华，新苏州人很爱。
那是一个变化的节点 ，2008年还湖前后，这里不过是 城乡结合部、是厂哥厂妹群租买菜聚集地、是刚需大本营，2015年开始，这里变了。
2015-2018，近 2万5（最高2万7） 的房价，尹山湖成功把自己冠上了 “轻奢” 的帽子。无数新苏州人选择来到此处，湖边散步，落户为家，繁华不拥挤，往日的灰蒙蒙不见，此刻，仿佛一做新城， 恰如10年前的湖东。
还湖10年后
繁华让我想象不到
尹山湖被拔高到现在这样一个位置，和房价脱不了干系。
查阅资料时，看到2015年有媒体写到“尹山湖楼面价都破万了，那 后期房价还不得进入2.0时代 。”
恭喜你，仅仅3年， 房价3.0时代 还远吗？
目前链家网显示10月尹山湖二手房挂牌均价在 2.57W ，其中保利悦玺最贵，均价 2.77W ，让人生畏。
很多老苏州人对尹山湖的印象源于“五七”干校，其实这里最早是陆地，后因地陷或水平面上升而成为湖泊。
90年代中期， 围湖造田 的尹山湖先后做过 劳改农场、五七干校、知青农场、尹山湖农场 。
2006年，开启还湖工程， 2008年10月 ，尹山湖 退田还湖 工程划上圆满句号，干涸了50多年的尹山湖腹地再现碧水清波。
优越的地理位置加上良好的生态环境，吸引了 众多房企 ，保利、九龙仓、合景泰富、首开、中海、鑫苑、弘阳集团、阳光城… “十三太保” 出江湖。
现在“十三太保” 约 全部交房 ，空城变得有人气，新房时代也跨入二手房的天下。
去年又迎来了了 尹山湖地王 ——泰禾金尊府，泰禾院子系列曾连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”。
从院系到府系， 中式园林风豪宅 ，把尹山湖的level提高了一个等级。
园区外溢第一站
异乡人的梦，新房的家
2年前，你去尹山湖走一遭，遍地施工。现在一看， 房产中介 多得数不过来。
这里不止有“十三太保”、“后补军团”的库存支持，还有庞大的 买房租房需求 。
不信，去做一班 地铁早高峰 。
8点半通向桑田岛的地铁，一车人肉饼分也分不开；8点50独墅湖创意产业园的大门口，行色匆匆的上班族堪比课间操大军。
南接吴江、北连园区、东临独墅湖、西衔京杭大运河，尹山湖被看做接棒 园区的“第二湖东” ，成了园区外溢第一站。
华为的程序员、金螳螂的设计师、设计院的码农、创意产业园的白领、纳米产业的科研人员、月亮湾高楼里的自媒体 ……他们没抓住10年前的湖东，抓住了这两年的尹山湖。
房价涨幅令人咋舌， 租金 也是直线上升。
2室平均2800-3000元/月，3室3000-3800元/月。更多房源被设置成公寓出售，客厅改房间1000元/月，还是 供不应求 。
3站地铁到月亮湾商务中心
5站地铁到金谷路工业聚集地
7站地铁到桑田岛产业园
10万居民的工作需求，地铁2号延伸线这条“通勤线”，10分钟帮你搞定。
谁不想留在发展最快的园区？富人聚集的双湖板块高攀不起，还有一路之隔的尹山湖。
从春等到冬
爱琴海和阳光天地终于来了
商业曾一直是尹山湖的 短板 。
据叠翠苑和弘阳的两位同事，回去后从来不下楼，因为没地方逛。
就目前为止，尹山湖成规模的成熟商业规划有3个： 阳光天地、爱琴海购物公园、泰禾金尊府商业广场 ，剩下的就是尹山湖小区自带的社区商业，80%楼盘都 自带住宅底商 。
爱琴海购物公园
从3月到6月，从6月到9月，从9月到11月，等到花儿都谢了，尹山湖的爱情还没来到。
最新消息：一期已完成施工，目前正进行内部装修与招商工作， 预计年底开业 ，二期规模已初步成型。
虽然还没来到，但期待值max！
公园式商业非常酷，总投资超过15亿元，建筑面积达26万平方米。爱琴海购物公园将被打造成 尹山湖片区最大的商业综合体，是尹山湖第一门户 。
入驻商家
美食： 胡桃里 | 新梅华 | 捞王 |老阿爸 | 小菜园 | 蜀香格格 |陈记顺和 | 严厨老坛酸菜鱼 | 食其家 | 泰熙家 | 哚哚米线 |粤吧 | 君不知 | 阿上阿上 | 甘其食 | 星巴克 | 巴黎贝甜 | 肯德基 | 白兔糖 | 棒约翰 | 1点点 | 精典泰迪 ····
生活： 美思佰乐超市 | 格莱美一站式婚宴婚礼中心 | 电器生活馆 | 京东之家 | 星聚会KTV | 罗森24小时便利店 | 名创优品····
服饰： adidas | NIKE | 李宁 | VERO MODA | onLY | La chapelle | cache cache | My body | 雅黛莉 | 艾诗塔 | 杰克琼斯 | 利郎 | 海澜之家 | 黑白 | OMI | KADINA | 奥康····
运动： 7×24h智慧跑道 | 洛克体育公园 | 英派斯健身会馆 | 户外足球场 | 户外篮球场·····
亲子： 一站式婴幼童卖场 | 室外青少年马术俱乐部 | 龙格亲子游泳俱乐部 | 巴拉巴拉 | Me＆City kids | 小猪班纳 | ABC kids | Moomoo | 拉比 | 金宝贝 | 小小地球 | 恩马美术 | 天猫智能母婴服务室····
一万多平米的 永旺 美思佰乐超市 ，将填补周边大型超市的空白，全面提升一站式生活消费体验。
9月份开放的 音乐喷泉 ，吸引了附近大批居民，光，音乐，水流在空中交汇，变幻出各种动态造型，演绎”水幕立体电影”。
未来尹山湖的小伙伴将会在爱琴海里享受到： 室内游泳馆、剧院、多功能体育馆、imax电影院、大型宴会厅 ···
阳光天地购物中心
一路之隔的阳光天地购物中心，占地约4.2w方， 12月开业 。
已有商户：春天国际影城、大型KTV、精品超市、星巴克、屈臣氏等大牌，同时， 希尔顿酒店 已与阳光天地签约。
值得一提的是，2楼有一座奇妙的 “空想水族馆” 。
苏州最大的高科技LED巨屏水族馆9*2.8米，在纸上作画，画像会不可思议地从影像中游出来，你甚至可以 用手触摸画像 。
尹山湖商业广场
商业广场在国泰新村旁，定位类似于斜塘的 联丰广场 ，精致度不高但是 接地气 ，同样满足一站式吃喝玩乐。
当初大家吵吵嚷嚷的精品超市，不是易家福、不是欧尚，最终是 长申国际精品超市 。
泰禾金尊府商业广场
地铁上盖的泰禾苏州·金尊府，打造约30万方城市综合体，约5万方泰禾商业。广场将以高端品牌的进驻，填补 独墅湖南高端商业空白 。
汽车城、二手车超市
一个走向成熟的住宅板块，车行是必不可少。
二手车超市—— 瑞尚名车汇 已在尹山湖汽车版块盛大开业，其总建筑面积11万平方米，可同时容纳3300辆二手车供消费者选择。
尹山湖 国际汽车城 规划面积约1.4平方公里，已引进保时捷、林肯、奥迪、凯迪拉克、一汽大众等众多 一线品牌4S店 。
交通配套
从一言难尽到10分钟市中心
新城起步，尹山湖的交通也在慢慢改善。
几年前，去尹山湖的时候，除了个别公交车，曾用脚丈量了方圆3公里。
双地铁加持
2号线延伸段 于2017年9月份通车，贯穿尹山湖板块。本区域内设有3个站点（ 郭苑路站、尹山湖站、独墅湖南站 ），10分钟即可进入市中心。
8月14日，国家发改委正式对《苏州市城市轨道交通第三期建设规划（2018～2023年）》作出批复，同意建设6号线、7号线、8号线及S1线等4个项目。
7号线 ，起于相城大道北站，全线31站。途中经过重要的区域——尹山湖，该区域内的站点分布有 林家潭路站、郭巷站、尹中路南站、澄湖东路站 ，便利片区人居出行。
东环南延一期和二期
斜港大桥 2015年通车 ，东环快速路 南延一期 2016年开通。使得从郭巷出发去东南环立交的话，原来要半小时的路程（走过的人都懂）只要 10分钟 就到了。
二期工程也将上马，此工程由尹山大桥向南延伸，沿着尹中南路，一直到吴淞江北引桥，全长约4.8公里。开通后， 尹山湖和吴江将无缝对接 。
考虑到东环南延二期工程规模较大、建设周期较长，于2017年8月底开辟一个 临时高标准通道 ，连接一期工程和吴江段。
南湖快速路东延
南湖快速路东延工程是苏州 中环快速路二期 的其中一段。
道路西接东环南延尹山立交，沿兴郭路向东跨越苏嘉杭高速后，穿越尹山湖后沿依湖路、东方大道向东接上中环东线立交，全长约 10.7公里 。
独墅湖第二隧道
被众人呼唤的独墅湖第二隧道 9月30日开工建设 ，力争2021年建成通车， 5分钟的车程 会把尹山湖和独墅湖月亮湾板块连成一体。
科教文卫
学校还要加油鸭
随着“十三太保”交房，入住率越来越高，未来该片区的人口将突破10万。
然而外来人口增多也 增加了上学压力 ，据统计，至2017年新增外来人员学生幼儿约500人，小学3131人。
虽然学校多，但 多是规划中 的 ， 目前的学校 不够支持现在的人口数。
郭巷中心小学 是区域第一学校，去年一个年级14-16个班，每个班40人+，超过承受力。
好在 尹山湖实验小学 今年9月开学，除了450名一年级学生外，还对原本在郭巷实验小学就读的， 二至四年级学生进行了分流 。
尹山湖建筑面积39000平方米，规划设计8轨48个班级，并配有科学实验室、劳技室、音乐教室等专用教室32间，各类教育教学设施设备功能齐全。
苏州大学附属尹山湖中学 （原郭巷中学）于2015年9月开学，学校有20轨60个班，总投资约3亿元，可容纳300名教职工和2400名学生。
保利好未来幼儿园 ，一所私立性质的幼儿园，设有托班，小班、中班和大班。幼儿园于2014年10月10日正式开园， 学费1580元/月 。
尹山湖板块共 规划新建12所学校 ，包括 7个幼儿园、3所小学、2所初中 ，其中涉及周边居民的学区问题的为3所小学、2所初中。希望加快步伐，用教育点亮人生。
医疗配套也是尹山湖目前的短板，目前板块内的医疗配套只有 尹山湖医院 （原郭巷卫生院）， 尹五社区医疗服务中心 尚无任何动工讯息。
隔着一条路，是 老郭巷 ，残瓦断壁里，还能看到旧日的气息。
向前看一点，就是新的尹山湖。
交通和商城，学校和医院，虽然很多配套没有完全成熟，但是 有人的地方就有希望 。
仅仅10年，从无到有，从小到大
承载着10万人口的尹山湖，曾只是郭巷记忆之处
未来将是如何？
阳光天地位于吴中区尹山湖西侧，是阳光城地产公司开发的项目。
项目位于独墅湖、尹山湖附近，占据湖岸线的黄金位置，可以享受尹山湖优越的自然景观，在喧哗的购物中心中也可以享受宁静。
项目附近交通便利，靠近东环路高架南延、中环路、南湖路高架等道路，自驾交通非常方便，可以导入大量客流，也方便来此处的客人去往其他区域。另外还有轨道2号线，方便乘坐地铁的客人来往此地！
项目周边覆盖周边40万常住人口的日常消费，三湖一体化带来的长三角高消费人群和旅游消费人群，承接双湖板块未来的人气和商机，为客户提供一站式购物服务。
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