2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态， 土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投 资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。2014年11 月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局;2015年央行联合多个部委出台 “330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套 政策;2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要 化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存” 被定位为中国2016年的五个主要任务。
多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市 场表现差强人意，造成了严重的分化格局。从价格来看，2015年3月起，一线城 市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格 环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距 不断加大。相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与 二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5， 与三线城市价格比值达到5.51。
2014 年至今百城房地产价格环比走势(%)
2014 年 1 月至今百城房地产相对价格变化
一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压 力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。开始针对本地 市场出台因地制宜的调控政策，引导房地产市场的发展。9月30日晚间北京率先出 台限购政策，成为这一波调控的先行军。随后十一长假期间，前期房价涨幅居前的 热点城市纷纷加入调控行列，共有22个城市出台相关政策，形成市场热议的调控潮。 其中北上广深四座一线城市全部加入调控行列，收紧限购限贷政策，提高购房门槛， 对其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采用了限购限贷的方式。
参与调控的城市分布
除了明确的调控政策外，与房地产相关的政策也有一定程度收紧。如10月12日， 央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷 结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海总部 组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续 严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。
与此同时，二三线城市去库存仍然是主要任务。总而言之，近期一二三线城市房 地产市场价格走势分化、政策分化、预期分化，分化成为房地产市场的关键词。
2009 年至今 M2 增速
2009 年至今 M2/GDP
从资产荒的角度来看，个人住房贷款扩张是银行的必然选择。随着经济下行，不 良资产压力变大，个人住房贷款成为银行青睐的优质资产，因此银行加大个人住 房贷款的发放力度，甚至在不同程度上给予利率折扣。根据融360公布的数据， 全国首套房贷款利率持续下行，目前仅为4.44%，低于基准利率46个BP，二套房 贷款利率受政策限制保持在基准利率上浮10%的水平。此外，2015年6月起央行 取消了商业银行贷存比约束，信贷投放能力增强。大量信贷被投放到了住房贷款 中。从2014年11月央行降息起，新增居民中长期贷款快速增长。2016年9月居民 中长期贷款新增5741亿元，占当月新增贷款比重达到47.1%。
