一、核心观点 中央发文加快培育住房租赁市场，地方继续分城施策 1、中央从土地和租赁市场两方面推进去库存，地方政策分城施策 二季度以来，全国房地产市场整体依旧处于回暖区间，去库存效果也在积极显现，但市场分化依旧严重。从库存形成的原因看，土地缺乏合理利用是重要因素。同时，租赁市场的发展和完善，对于库存去化也具有积极作用。为此，近期国土资源部和国务院分别针对“土地利用”和“住房租赁市场”印发了重量级的文件。从地方政策看，各地方楼市冷热不均的发展态势，迫使房价高企、交易异常火爆的地区“限购”型政策进一步扩大，而楼市持续低迷的地区，去库存政策仍在进行。“限购”和“去库存”政策继续分城而治。 2、1-5月四大行业供应指标有所调整 根据国家统计局公布的房地产行业数据，1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份轻微收窄0.2个百分点，持续保持稳步增长态势；房地产开发企业土地购臵面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；房屋新开工面积59522万平方米，增长21.4%，增幅比1-4月份收窄3.1个百分点；房地产开发企业到位资金53681亿元，增长16.8%，增幅与1-4月份持平，开发商资金面继续好转。 3、1-5月商品房销售量同比增幅有所收窄 1-5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份收窄3.3个百分点，仍然保持较大增幅。 4、5月房价环比增幅小幅收窄 2016年5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出现了收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。2016年5月份增幅收窄，相当于今年3月份的水平。从同比增幅看，在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-5月份增幅处于不断扩大的态势，到5月份增幅为5.2%。 二、宏观经济 经济运行总体平稳，下行压力依旧存在 5月份，面对错综复杂的国内外形势和持续较大的经济下行压力，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，国民经济继续保持总体平稳、稳中有进的发展态势。 从经济先行指标PMI的走势看，5月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，与上月持平，连续三个月位于扩张区间，保持基本稳定走势。 从物价看，5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。5月份猪肉价格继续高位运行，鲜菜价格同比涨幅比上月有所回落。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。从环比看，5月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.5%，主要是受鲜菜价格下降较多的影响。 从消费看，5月份，社会消费品零售总额同比增长10.0%，增速比上月略降0.1个百分点，总体上看，消费品市场继续保持平稳较快增长态势。1-5月份，社会消费品零售总额129281亿元，同比增长10.2%。 从工业增速看，5月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.0%，与4月份持平。从环比看，5月份，规模以上工业增加值比上月增长0.45%。1-5月份，规模以上工业增加值同比增长5.9%。分行业看，5月份，41个大类行业中有34个行业增加值保持同比增长。分地区看，5月份，东部地区增加值同比增长6.3%，中部地区增长7.1%，西部地区增长6.7%，东北地区增长0.2%。 从投资增速看，1-5月份，全国固定资产投资（不含农户）187671亿元，同比增长9.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点，其中第三产业投资、基础设施投资分别增长11.9%、20%。投资增速虽然放缓，但投资结构继续优化。从环比速度看，5月份固定资产投资（不含农户）增长0.49%。 从货币供应看，5月末,广义货币余额146.17万亿元，同比增长11.8%，增速比上月末低1.0个百分点，比去年同期高1.0个百分点。4月末人民币贷款余额100.10万亿元，同比增长14.4%，增速与上月末持平，比去年同期高0.4个百分点。当月人民币贷款增加9855亿元,同比多增847亿元。5月当月社会融资规模增量为6599亿元，比去年同期少5798亿元。 三、政策环境 土地计划和租赁市场文件印发，“限购”和“去库存”政策分城实施 1、提高土地利用的科学性和针对性，加快培育和发展住房租赁市场 二季度以来，全国房地产市场依旧处于回暖区间，“去库存”的成果再次扩大，重点二线城市、省会城市和一些经济发达的三、四线城市，均出现了明显的销售增长。但是造成“库存”压力巨大的原因之一，土地利用缺乏一定的合理性和前瞻性，也必须引起我们的反思。其次，除了销售之外，租赁市场是一块巨大的能量场，将有助于深层次化解库存的压力。因此，5月到6月初，国土资源部和国务院分别针对“土地利用”和“住房租赁市场”印发了重量级的文件。 第一，5月11日，国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》，明确要加强和改进土地计划管理，从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制，实行3年滚动编制、分年度下达，统筹新增和流量建设用地，新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。 该通知要求，各级国土资源主管部门要以土地利用总体规划确定的建设用地规模为基础，理顺规划计划关系，以土地计划细化落实土地利用规划目标；要统筹未来3年各类各业用地安排，深入分析当地经济社会发展形势，加强与各地区各部门沟通衔接，保障用地需求，提高计划的科学性和针对性；要按照框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的要求，统筹新增建设用地计划、增减挂钩计划和工矿废弃地复垦利用计划，实行建设用地总量和强度双控，逐步减少新增建设占用耕地，加大存量用地盘活和补充耕地的力度，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。 第二，6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配臵为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。 该《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施：一是培育市场供应主体；二是鼓励住房租赁消费；三是完善公共租赁住房；四是支持租赁住房建设；五是加大政策支持力度；六是加强住房租赁监管。 2、地方房地产政策：“限购”和“去库存”政策继续同存市场、分城而治 各地方楼市冷热不均的发展态势，迫使房价高企、交易异常火爆的地区“限购”型政策进一步扩大，而楼市持续低迷的地区，去库存政策仍在进行。“限购”和“去库存”政策分城而治。 深圳将试点商品房现售，开发商风险把控能力受考验。5月3日，深圳市规划和国土资源委发布消息称，深圳将试点商品房现售制度，即由传统的“期房”销售转为“现房”发售。6月2日，深圳市土地房产交易中心挂出今年首宗出让的住宅用地，被确认为深圳商品房现售首个试点项目。 北京通州区商务型公寓限购出台。5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。该文件指出，自5月6日起，通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售。此外，居民家庭购买的通州区商务型公寓，核检购房资格时计入该家庭的住房套数。新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售，仍须出售给企事业单位或社会组织。 苏州出台重磅新政，土地限价拍卖。5月18日，苏州市国土局发布公告，要求对5月23日10宗挂牌地块设臵最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。这样的“土地限价令”，在全国都比较罕见。 温州创新处臵闲臵土地。5月19日，温州市国土局就《温州市闲臵土地处臵实施办法》公开征求意见，共六章28条内容涉及闲臵土地的调查认定、闲臵处臵、监管利用、闲臵预防等方面。该办法提出，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发建设，经认定属于闲臵的国有建设用地。另外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲臵土地。 陕西省政府出台房地产去库存优结构若干意见。5月20日，陕西省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》，明确提出了要提高棚户区改造货币化安臵率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策、发挥住房公积金作用、培育发展住房租赁市场等多项新政。同时要求各地政府要针对当地房地产市场存在的突出问题，在今年6月底前出台房地产市场去库存、优结构的具体政策措施。 新疆出台房地产去库存意见，实行全额补贴购房契税。5月底，新疆维吾尔族自治区公布了《关于做好当前经济工作推进经济持续健康发展的意见》，提出要做好自治区化解房地产库存工作，促进房地产市场平稳运行。意见指出要全面实施交易契税财政补贴政策，在严格落实财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》的基础上，自2016年3月1日至12月31日，对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴，切实减轻居民购房负担，支持购房消费。 四、市场供应 1、全国房地产开发投资增速轻微回落，未来几个月增长将保持稳定 1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。
