重庆房价近年来持续上涨的原因

随着重庆市自一个地级到一个省级直辖市的飞跃，重庆的经济迅速发展，城镇化的迅速推进，城市建设飞速发展，商品房价格也不断上涨，这是导致重庆市近几年房价快速上涨的首要因素。

其次，房价上涨的原因是多方面的；有经济快速发展的合理因素，也有利益驱动下的投机行为，有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约，这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。主要表现在以下方面。

（一）住房需求扩大拉动房价上涨 重庆市升格以后，随着国家的支持和大量的建设资金的拥入，城市化进程的史无前例地得以加快，大量人口进城居住、就业，新入城的广大百姓急需住房，原来居住的市民改善居住条件的愿望也进一步加强；商品房档次明显提高，有效需求很旺盛；加之，这几年重庆市旧城改选的步伐逐年加快，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求，且这部分需求将保持稳定时增长；种种事实形成了重庆房价的必然上扬，刺激了房地产消费需求和投资需求。这些都是促使房价上涨的原因。

（二）供应成本上升推动房价上涨 依照马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，市场价格供求状况而围绕价值上下波动。房屋是资源类商品，占用土地和大量矿产资源，而土地价格的上涨、上游材料上涨、配套成本增加，决定了房价不断上涨的趋势。 1、土地价格上涨。随着重庆市的直辖市地位的确立，中心城市的效益日渐显现，对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强，促使房价上涨的诸多因素集中释放。其中包括拆迁成本增加、土地级差收益扩大、投入的基础设施费用转嫁、土地稀缺性日益突出的需求拉动，加上协议转让改为招标拍卖推动等，由此导致房价也跟着快步上涨。 2、上游原材料涨价。各类资源尤其是不可再生的资源价格也逐步上升，建材正是这一类资源，加之，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。 3、配套成本快速增加。近几年，重庆住宅工程质量比较优良，而且逐渐改变以往小区景观、规划、外立面建筑形式，使外观更加新颖、美观，配套设施更加齐全，团林景观不断改善，对消防、通风等技术要求越来越高，另外，会所、幼儿园、中小学教育配套越来越完善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

（三）房地产开发机构对信息的操作放大市场失衡状态 市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而房地产市场由于其商品的特殊性以及百姓的必需性，难以快速自动调节供需。因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。但是由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。 目前，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发表不实的价格信息，恶意哄抬房价。有的开发商囤积土地，囤积房源，人为的造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，就加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

（以上回答发布于2013-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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62城房价上涨，重庆涨幅最高，为何重庆房价会大幅度上涨？

重庆房价之所以此前没怎么涨，主要原因还在于供求基本平衡。

首先从供应方面看，近几年重庆的土地供应一直比较充足。有关数据统计，2011～2015年，5年时间里重庆主城区共成交住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。

按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12平方米，而目前4个一线城市（北上广深）该数值均3平方米；重庆主城区近5年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，而4个一线城市均不到1。

其次，从需求方面看，重庆属于内陆西部地区，外来人口不像北上广深等发达地区那么多，近几年每年新增的60多万城镇人口，除了有每年新增的商品房满足部分需求外，体量巨大的公租房也保障了大部分新增居民的住房需求。

数据显示，近年来重庆累计开建公租房69.2万套，占住房总供应量的17%，目前已分配入住22.8万套、20多万个家庭、60多万人口。分配入住家庭中，公租房进城务工和外地来渝人员占比达62.5%，有近40万“渝漂”在重庆安顿下来。由于重庆的公租房保障对象比较广，把“夹心层”也涵盖在内，真正的刚性需求得到了政府保障，市场需求相对而言也就没有那么强烈了。

当前，重庆楼市供需状况并没有发生大的改变。而从政策环境看，重庆刚刚放了一个“大招”来遏制“炒房”牟利行为，那就是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套房也要征房产税了，并且已经把今年元旦以来成交的86套共计1.6万平方米的高档住房纳入房产税征收范围。

此外，重庆今年将加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。

重庆市国土房管局称，近期重庆主城楼市异动是个别现象，大多数楼盘的价格是稳定的，市场供求关系是平衡的，能够满足广大群众自住购房需求。

事实上，重庆房价去年一直平稳微涨，除2月因供应减少导致房价比1月涨了400多元/平米外，其他月均涨价多在100元/平米左右。不能否认，未来重庆房价会上涨，但仍将平稳上涨，而不可能疯涨，毕竟还有政府调控。

并且重庆地形具有特殊性，城市由两条江和几条山脉切割得比较支离破碎，不能像平原城市那样多环径向发展。桥梁和隧道决定了地利因素，近年轨道交通同样带动了沿线的商业氛围。总体来说渝中，南岸，江北等老主城区由于地理位置原因，项目大多是在旧城拆迁改造的基础上实施的。尤其是地段较好的，比如临江靠山的地方，土地成本非常高，体量也比较小，多为超高层大平层豪宅。这属于奢侈品，投资可以不考虑。

土地供应比较多的是渝北礼嘉悦来，巴南茶园和鱼洞方向。但普遍来说人们更看好渝北方向，民间的说法是北部是富人区，而且本地人好面子，哪怕只是买个普通高层，也觉得自己进入了那个圈子。同时政策性的楼盘在投资方面占的比重也越来越多，比如照母山地块的某个港资楼盘，站在设计专业角度从房子本身的细节，材质上看，完全对不起1.5W的价格，但人家地段好，有教育指标，没办法该他“歪”。所以这里引申到另外一个概念，与刚毕业20多岁的年轻人急着结婚生子需要住房的刚需不同，30+的城市小资产阶级，在本身有了住房的情况下，需要类似花园洋房，别墅之类的改善型住房，或者为子女考虑教育方面的问题，这组成了中高端楼盘的主力购房者。

人口组成方面，由于重庆没有苛刻的户籍制度限制，周边区县和外来省份的人口大量涌入，开玩笑说现在很难听到正宗的重庆话了。但又和北上广等一线城市不同，区县购房者的资金有很大程度上是老家房屋拆迁赔偿款，重庆本身没有太多的高薪职位，对高端人才的吸引力不够，这也是重庆房价一直涨不起来的原因之一。

2018年重庆楼市的趋势如何？

重庆作为新晋的网红城市，每到节假日路上就被堵的水泄不通，因为旅游行业的迅速崛起，重庆的房价也是大幅度上涨。

作为三大网红城市之一，长沙、武汉的房价都高于重庆，所以随着旅游业的发展，重庆的房价上涨也是情有可原。但是为何涨幅如此之大。主要是由于重庆的建筑，起初，重庆给人的印象都是一些比较古老的建筑，所以在房价上并没有太大的变化，但是近几年重庆的旅游发展好了，经济迅速发展，人均GDP也是不断上涨，重庆的建筑也得到了最大化的发展，所以在如此优秀的城市，建筑也是全新的，房价自然也会大幅度上涨。

不管是对于店面房还是商用住房，在重庆这个小小的城市里，重庆却拥有巨大的人流量，节假日不说，每年光重庆当地的人口就已经远远超过了这座小城能够承载的量。由于脱贫攻坚，重庆农村实现了脱贫，大部分农村人都会渴望在城市卖房，导致城市的用房需求紧缺。

另一方面，主要是由于地形所致，重庆的山地地形让居住在农村的居民生活十分不便，随着经济的提高，在城市买房的需求也越来越大，所以在城市的人流量几乎集中了整个城市的人口。除此以外，重庆的邻居四川，也会有很多四川人愿意来到重庆，这个相对于比较安全的城市，安居乐业，偌大的用房需求，导致供不应求，房价上涨。

重庆作为网红城市已经有好几年了，但是它的热度只增不减，那些所谓的网红打卡地不断被发掘，越来越多的人慕名而来，重庆的夜景、火锅、热情的市民，都是这个城市的吸粉之处，有的人表示，来了就不想走了。所以重庆这块地被商人看着很久了，只要一有机会就会出手，保证只赚不赔的生意。房价自然要对得起它如此优秀的人流量和城市，更何况现在的重庆还未被完全开发，未来的潜力无限。

随着经济的发展，62个城市的房价都在上涨，在房价上也能体现重庆是作为最有潜力的城市，旅游业的发展，网红城市的称号都与重庆的发展是远远离不开的。

重庆房价是怎么涨起来的？

&2018年重庆楼市可能的发展趋势，因为土地是商品房市场的先行指标，会在很大程度上影响未来商品房市场的趋势，所以通过研究土地数据可预判未来一年的商品房市场，接下来我就过去一年重庆土地数据，简单给您分析一下今年主城房产市场可能呈现的趋势：

趋势一：供应量减少，总体供求关系依然处于不平衡状态

  按照之前政府既定的供地方针，每年的供应会缩减10%，但去年的土地供应量却止跌回升。2017年主城成交的开发用地建筑面积达到了2596万方，同比增长15.1%，止住了连续3年供应量缩减的势头。同时，去年成交土地的建筑面积也比去年商品房成交面积高出了5.5个百分点，扭转了2016让刚出现的拐点又拐了回去。迫于房价上涨压力，政府在去年加大了土地供应，防止市场供求关系失衡。但经过政府限价、限售等政策的施行，目前重庆的房价已经在逐步回稳，今年政府会继续执行缩减供应量的政策

趋势二：快速上涨的土地价格将明显推高房价

  土地供应量主要影响的是供求关系，而过快上涨的土地价格却必将推高房价。

  值得关注的有三个指标，第一个是楼面地价。去年有多达10宗地块的成交价都跨过了万元大关。2017年主城平均楼面地价达到4628元/平米，同比上涨了46%，涨幅接近一半，而相比起2015年的价格直接翻了一倍多。短短两年时间，楼面地价翻倍，而这样的涨幅也将必然在一年后传导至商品房市场，不可避免地推高明年主城的房价。

  第二个指标叫“地房比”，是指在某个周期内某区域成交的土地价格与当期该区域商品房成交均价的比值。从2011年一直到2015年，主城的地房比一直保持在30%左右，这也是重庆房价一直保持平稳的5年。但到了2016年，主城地房比一下从30%跃升至43%。也正是从当年第四季度开始，重庆主城的房价开始发力，全年均价应声上涨27.8%。再来看看2017年的地房比。虽然去年房价涨幅已经非常大了，但分母的增长却没能将这个指标拉回原位，因为分子增长得更快。2017主城地房比超过2016年达到了49%的水平，2018年主城房价仍将面临非常大的上涨压力。

  第三个指标是溢价率，可以反映出土地的稀缺程度以及开发商对于未来房地产市场的预期。2016年的溢价率已经出现了拐点，而在过去一年，溢价率仍然是持续走高，达到20.8%，乎是前一年的两倍。而有溢价的地块更是超过了一半，达到56%，也就是说有一半以上的地块都是有至少两家开发商抢着要的。对于现在的开发商来讲，比高价拿地更悲剧的事情是拿不到地，而开发商在土地市场上所付出的成本也必然会转嫁到购房者头上。

趋势三：供应结构失衡，核心区涨幅拉大

  土地成交结构的不均衡会导致未来商品房市场的结构性失衡，进而导致局部房价的暴涨。去年主城开发用地成交共128宗，而内环以内的地块仅有27宗，占比只有21.1%，比2016年下降近一半。主城成交土地建筑面积为2596万方，而内环以内的建筑面积仅为353万方，占比13.6%，仅为2016年的三分之一。

  如果再把范围缩小到轨道环线以内的核心区，这个比值会更低。核心区成交地块只有13宗，建筑面积仅有141万方，占比主城的比重分别只有十分之一和二十分之一。但楼面均价却高达到了8147，是主城平均楼面地价的1.76倍。

  由此可以看出主城土地成交总量虽然有所增长，但绝大部分都集中在了内环以外的区域。内环以内，尤其是轨道环线以内的土地成交量大幅减少，几乎无地可供。作为结果，土地价格自然是一路走高，进而推高内环以内的房价。

 总体来说，重庆的房价依旧会呈上涨趋势，而区域间的差异会进一步拉大，所以从投资的角度来说，更建议您考虑在核心区域内购置房产。

重庆房价上涨分为内因和外因。

内因是是重庆城市发展的需要。与重庆低房价并存的是重庆城市发展的放缓，2014年那个高峰过后，虽然土地供给量大，但开发商开工的意愿明显不强。国家给重庆圈了这么大一块两江新区，几年来一直就是荒野地里的几个卫星城，迟迟与主城连不成片。而刺激房价半年以来，大家可以看看百度卫星地图，卫星城之间的绿色的荒野地已经被土黄色的工地和建成的新城区取代，大竹林一线望礼嘉扩展明显，中央公园完全连上了机场片区，照母山周边完全沦陷，而大学城、茶园、蔡家、寸滩等卫星城也有快速拓展。不涨价，基建拿什么搞？空地谁有利润去开发？新城的房子谁有信心去买？所以说这次房价刺激也有发展战略目的背景的。

外因是是一线城市限购的大形势。根据国家去库存的设计，本来就是要挤出一线的热钱，去二三线的库存。限购并不能限制房价，而只能压抑房价。资金不能进入一线房市，但决不愿被一线房价的增速抛弃，最佳的做法就是找个不限购的二三线城市做增速，涨幅保持与一线差不多。等到一线放开后，确保还能同步上车。重庆这个洼地无疑是拉涨的好题材，直辖市，准二线，GDP万亿俱乐部兼增速第一，国家级自贸区....这是这波房价上涨的直接动力。

一方面是重庆地方有涨的需要但缺少市场支撑，另一方面是大量外地资金需要重庆这个市场， 再遇上领导层新旧交替”空窗期”都不用担压力的大好时机，成功拉动了本地住房消费的恐慌市，诸多利好，房价上涨也是情理之中了。

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