房价已回到2006年

樟木头火车站附近的一条街道上，不到50米的范围内，聚集了六、七家房地产中介，这些中介的玻璃门广告上，诸多“红色标价”很是吸引人：A小区，两室两厅13万；B小区，三室一厅21万......近日，更是有传闻说，港人以不到10万元的价格抛售樟木头的三房住宅。

“有没有香港人抛的几万块钱的楼？又好又便宜的那种？”听到记者的问题，阳光地产中介的工作人员小郭摇摇头说，几万块钱的好房子几乎没有遇到，除非业主特别缺钱。“就是有这样的好事，也不是一般人买得到的。”

小郭说，樟木头本地就有一些炒家，他们跟地产中介、楼盘负责人关系熟络，一旦有低价楼盘抛售，他们会很快获得消息，并买下来，真正能公开到市面上的（廉价房）很少。樟木头房地产开发总公司办公室主任蔡智峰也表示，10万以下三室的房子并不多，要么是楼龄在10年以上，要么就是远离市区，或者就是位于顶楼、破旧不堪的那种。

事实与传言差异巨大，但樟木头房地产市场遭遇了巨大调整却并非虚言，而且，这里的调整幅度远远大于国内大多数城镇。不少中介告诉记者，现在的房价已经和2006年时差不多。

在港人聚集的御景花园，售楼人员正在极力推荐新开发的两栋高层住宅，这些住宅均价在3500元左右，还送装修。而在2007年，这里的房价曾达到5000多一平米。

其实，当初引领樟木头楼价跳水的并非御景花园，而是另一个楼盘——中惠香樟绿洲。2008年4月左右，中惠香樟绿洲开始降价，以吸引本地人和深圳客户。陈金回忆说，当时市场供应加大，山水华府项目推售在即，中惠方面感到压力较大，被迫让房价跳水。“从之前的五六千元直线跳水到三千多！没办法，不降价吸引本地人买，就是等死！因为，香港人和深圳的投资人都不买了。”

“樟木头、常平、厚街、石龙等片区2008年的货量相对较大，从2008年整年的销售情况来看，总体的出货量并不乐观，再加上2009年新增的项目，使得这几个区域的住宅总体供应量较大。”据陈金初步预算，这几个区域的供求比平均约在3.99:1以上。

实际上，由于销售不畅，樟木头新楼盘开发速度已经急剧减缓。到目前为止，樟木头较大的项目只有不到5个，比如，中惠项目、富盈山水华府等，“以前市场好的时候，楼盘项目很多，一度曾达40多个。”陈金开始担心，樟木头的房地产市场深度调整后，整个小镇的经济将无所依靠，“在樟木头，房地产对GDP的贡献达到了40%。”

房地产问题，希望知道的人的快点回复，谢谢0.0

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，严重偏离合理的房价收入比（标准为4到6之间）。

数据显示，东莞从2004年以来，房价收入比一直高于6的警戒线，其中房价暴涨的2007年上升到10.93，2008年仍保持在11.84的水平，和一线城市持平。

东莞房价收入比高于警戒线

根据历年东莞市国民经济和社会发展统计公报显示， 1978年，东莞全市城乡居民储蓄存款余额0.54亿元，农民人均纯收入为149元。到2008年，城市居民人均可支配收入增加到30268元，农民人均纯收入也增至12328元。其中城镇收入最高的10%的居民人均可支配收入66034元。

参照某研究院提供的计算方式，房价收入比=住宅价格/居民有效购买力=（住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口）/城镇居民人均可支配收入×家庭平均人口=（住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民人均可支配收入。以此为基础，可以推算出2002年~2008年东莞的房价收入比情况。

结果显示，东莞从2004年以来，房价收入比一直高于6的警戒线，房价暴涨的2007年上升到10.93，2008年仍保持在11.84的水平。而深圳2007年达到13.15，广州2007年达到12.09，上海2007年达到11.25，从房价收入比来看，东莞基本和一线城市持平。

2013年东莞房价收入比

日前，一份全国房价收入比草根排行榜在网上流传。这一排行是根据一网站发起的全国网友“晒老家房价”活动中获取的5000份网友回馈，及统计机构相关数据，选取40个三四线城市计算房价收入比得出的。其计算公式为：房价收入比=商业住宅单位面积*城镇人均住宅面积/城镇居民人均年可支配收入。

在最白菜老家房价TOP10排行中，东莞商品住宅均价8300元每平，房价收入比为6.3位居排行榜的第十位。而位居第一位的则是湖南株洲，住宅均价4000元每平，房价收入比仅为4.7。其他房价收入比排行城市依次是：内蒙古乌兰浩特、安徽马鞍山、湖南衡阳、江苏无锡、山东潍坊、安徽宿州、广东汕头、四川自贡。

在房价收入比最高，被称为“最苦逼”老家房价TOP10排行中，浙江温州、甘肃天水、云南大理分别以房价收入比17.2、16.1、15.5位居排行榜前三位，其他“最苦逼”老家房价排行依次是湖北十堰、广西桂林、江苏苏州、福建慈溪、河南洛阳、浙江绍兴、河南濮阳。在这十个三四线城市中，有半数城市的均价已经超过10000元每平，浙江温州均价更是高达20000元每平。但是相比较北上广深等一线城市来说，这些城市的房价算是低的。

（以上回答发布于2013-06-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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从近一年的房价变化来看，10个特大城市房价走势有何变化？

一、我国房地产业的现状

应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%

而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩，空置率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

房地产中介经营困难

由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范

是否可以解决您的问题？

一、特大城市和城区的概念：

特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。

二、十个特大城市：

住建部不久以前公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。与上年相比，今年新增加了一个特大城市，就是济南。

三、十个特大城市的房价水平：

当前，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格最低。  其中：

1、杭州：杭州的平均单价最高，达到每平方米33808元。 杭州所在的浙江是经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。杭州作为强省会，杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，杭州无论是GDP还是在相关重要指标上，都占据绝对优势。

 2、南京：作为同样是经济大省江苏的省会，南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元人民币，经济总量自2016年开始首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。2020年，南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。

3、东莞：东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。 东莞近几年来房价涨幅较大，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期，东莞高企从2028家提高至6412家，增长6.5倍，年均复合增长率高达45.4%，高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐正不断加快。

4、 青岛：青岛以每平方米22137亿元位居第四。

5、武汉：武汉以每平方米19340元位居中西部第一位。

6、沈阳：是东北唯一的特大城市，目前单价为每平方米12245元。

四、近一年的房价变化来看，10个特大城市房价走势变化：

从近一年房价的变化来看，10个特大城市的走势出现明显的区域分化，在长三角、珠三角等地上涨的同时，北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力，有3个特大城市房价跌回一年前。 2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。 这种分化，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。

2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。在2021年，北方部分城市，如山东青岛、济南等地，有可能迎来市场复苏。

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