京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答: 您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.
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Q:提问: 您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：
1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；
2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！
A:回答: 1、如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,但这就有赌博的性质了
裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%目前的学区溢价比较高,可以高贷款的盘一定要警惕,从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,总价500万和1000万的赚钱效益不同,简单说:我确定选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,有了这个定论之后,我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆.高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,您杠杆加的越重,亏损的就越严重.因为北京一次置换的成本较高,后期再置换也会非常的麻烦.
2、既然您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,完全可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套这样的话对于您们更稳健一些
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Q:提问: 京总您好！感谢回答。继续之前的问题。因为小孩上学需要海淀产权房产，所以目前考虑的就是海淀这边。今年政策利好，担心海淀这边会不会继续上涨或者涨幅高于顺义，犹豫是否卖出顺义房子。最迟3-4年内要在海淀买。买在海淀的话最好小两居可以自住，或者一居室以租换租。
请问：1.顺义房子暂时不卖，在海淀看看总价350万以内一居。
2.现在置换，卖掉顺义，在海淀买450以内两室或一室.
3.顺义房子暂时不卖，过几年再置换。哪个方案更优呢？或者有什么其他更好的方案吗？
A:回答: 你好,不好意思,上条忽略了孩子上学的问题,抱歉!
1、从多方渠道了解今年会有实质性的利好ZC落地,核心区域的楼盘涨幅会高于顺义,毕竟顺义属于远郊了
2、市场上涨前买入海淀,等市场行情好的时候卖顺义,这个方案损失是最小的
3、350万买海淀一居室稍微有点吃力,不知你顺义房子的情况有无贷款,是否可以做抵押增加首付金额,如果买海淀是二套贷款限制的话可以私信我
4、可以关注下清河一带的,如莱圳家园、清缘东里、或者百旺区域,清河这一带的学区溢价比较低,保值升值性还可,距离你工作单位距离也比较近.给孩子占个海淀的名额是个合适的区域,居住品质也不错,祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 京总您好 想向您请教 请问琨御府这个盘属于核心区域核心楼盘嘛？
A:回答: 您好，感谢信任琨御府这个板块算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
如互联网产业聚焦的区域望京、上地西二旗、西北旺、亦庄
权贵型聚焦的区域万柳、亚运村、西城
资本聚焦的区域国贸、金融街
距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观
中关村附近一带的核心住宅区是万柳、世纪城琨御府缺乏商圈配套,如果您要购物吃饭还要开车到后面的世纪金源,出门的话不是很方便,要么从西侧的四环绕,要么从河边绕到南侧掉头
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裕中东里周边环境怎么样？生活便利吗？
1、最简单的方法是通过中介了。中介那里房源很多，但是中介费是一笔不小的开支。
2、通过同事、朋友、亲戚介绍。多问人，看看自己认识的人是否在出售、出租，或者知道有关出售、出租的信息。
3、通过几大和房子有关的网站，或者一些论坛。多泡论坛勤看帖子，多主动联系，总会找到房源的。
城市：北京
楼盘名称：北京裕中东里
公交线路：公交：21路、113路、645路、653路、849路、300路、302路、694路、407路 地铁：8号线、10号线
规划信息：其占地面积为5000平方米，容积率暂无数据，绿化率25%，共30栋楼，停车位150元/车位/月
周边配套：幼儿园： 林业局幼儿园、北京市农业局幼儿园、北京市公安局第二幼儿园、西城区洁民幼儿园
中小学：北京市裕中中学、北京市西城区裕中小学、北京市朝阳区五路居小学、西师附小
大学：警察学院，北京化工大学，北京师范大学
商场： 农垦超市、家乐福超市、美廉美超市，大润发超市
医院：安贞医院、积水潭医院，解放军二炮总医院
邮局：安贞西里邮电所、福丽特邮电所、亚细亚邮电所
银行：农业银行、建设银行、深圳发展银行、工商银行、中国银行
其他：圆山大酒店，金百万烤鸭店、便宜坊、首农德胜饭店
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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