1目前房地产市场出现的问题
1.1房地产投资规模过大
2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1~6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。
1.2商品房价格上涨过快
目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。
1.3商品房结构不合理
房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
1.4房地产市场秩序混乱
2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
2控制房地产市场健康发展的对策
针对房地产市场存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
2.1加强商品房结构规划的管理
针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。
2.2确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样，完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展，成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。
2.3引导房地产的理论管理
当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策，帮助社会公众提高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业步入良性发展的轨道。
.4积极履行经济调节和市场监管职能
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。
2.5弱化外资对房地产业的助力
政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益，又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。
2.6制定产业政策，追求公共利益
“政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。
其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量；二要取消经济适用房制度，强制实施廉租房制度，将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房，通过扩大廉租房建设规模，对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”，维护社会公平。
再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。
参考文献
[1]徐学红.我国房地产现状[J].福建财会管理干部学报，2004.
[2]席本兰.加强房地产价格的调控管理[J].社会发展，2005.
中国房价存在哪些问题
近年来,我国房地产业发展平稳,房地产市场初具雏形,住房保障制度日趋完善,部分群众的住房问题已得到了妥善解决。但与此同时,在我国房地产业的发展过程中,土地资源的浪费现象还较为严重,人地矛盾也日趋紧张,个别深层次的住房问题仍有待破解。对此,除了依靠房地产市场自身的资源配置外,还需进一步加强国家对房地产市场的宏观调控。深入研究我国住房政策体系,不仅有助于该体系的科学化、合理化,而且将极大地裨益于我国房地产业的健康发展。
一、我国住房政策体系的现状及其缺陷
住房政策体系是国家政策体系的重要分支。它是由住房供应、住房保障、住房金融、住房消费等多个子系统相互联系、相互作用构成的综合体。由于住房政策体系旨在通过深刻地揭示政策从产生到收效全过程中的规律,来指导住房政策的制定与执行,因而它对于房地产相关领域起着引导、协调和促进的功能。我国的住房政策体系形成较晚。1998年,我国住房体制改革正式拉开序幕,政府加强了对房地产市场、住房保障、住房供应结构等领域的宏观调控,由此形成了真正意义上的住房政策体系。历经10余年的探索与发展,我国住房政策体系的基本框架业已成型。总体上看,现行的住房政策体系与我国现阶段的社会经济发展水平是基本相适应的。但也应当看到,由于种种原因,我国现行住房政策体系尚存在着诸多缺陷与不足。如果不能正视这些缺陷与不足,我国房地产业的健康发展和居民的住房保障将会不可避免地受到影响。概括起来,我国现行住房政策体系主要存在如下缺陷:
(一)目标不明确
1. 政策依据不明晰。政策作为一种主观性的活动是对客观事物的反应,它必须以客观事实为基础。
在此意义上,我们说一项政策的科学合理与否,在相当程度上取决于政策的制定者对该政策所赖以为凭的事实的认知程度。然而,我国政府在设计住房政策之前,往往未能充分认清现状、明确目标就作出决定,因而导致政策效果的偏离。
2. 政策设计不周全。首先,过分强调房地产业在国民经济中的支柱地位,忽视了其在社会发展中
的民生功能。事实上,住房作为一种特殊商品,兼具经济和社会保障双重属性。在当前国民收入普遍不高的情形下,突出住房的社会保障属性,满足人们的基本生活需求,才是发展经济的前提和保证。其次,未将房地产二手市场正式纳入调控范围。近年来,房地产二手市场发展迅猛,已经成为房地产市场的一股新生力量。但目前,国家专门针对房地产二手市场的调控政策尚付之阙如。
(二)体系不科学
1. 监督机制流于形式。住房政策体系作为一个有机整体,囊括了众多的具体政策。这些政策在执
行的过程中离不开监督机制的保驾护航。但是,我国住房政策体系的监督机制却因流于形式而名存实亡。一些地方政府出于私利,要么误解或曲解中央的政策,要么干脆采取不作为的方式妨碍政策的贯彻执行。此外,我国房地产市场的监管问题也较为突出,消费者在房地产交易中常常遭遇霸王条款,但却苦于诉累。
2. 政策评估主体单一。目前,我国住房政策的评估主体尚局限于政府机关,开发商和消费者并不
在列。事实上,开发商和消费者是房地产市场的参与者,对于房地产业的发展至关重要。因为开发商
的利益导向直接影响着住房供给和房屋价格,而消费者的购买欲望和对产品的满意度间接影响着住房的价格机制。忽视或者有意将开发商和消费者排除于住房政策评估系统之外的做法,极大地削弱了住房政策评估的客观性与科学性。
3. 产业政策不受重视。虽然产业政策不属于政府宏观调控的范畴,但其作为一个中观政策无疑是
宏、微观政策的衔接点。纵观我国住房政策体系,不难发现,政府部门和相关学者均极为重视住房的宏观政策,至于住房的中观政策则漠不关心,往往直接将产业政策的设计责任丢给市场或者开发商。这在一定程度上增加了市场机制失控的风险。
(三)执行不到位
1. 政策连贯性不强。政策的连贯性是政策得以有效落实的前提与保障。不同时期的政策固然有所
差异,但是,政策衔接的紧密性与政策内容的连贯性却不容忽视。否则,极易导致前后政策的自相矛盾或关联政策间的冲突与抵牾,最终影响政策预期的实现。在我国的住房政策体系中,此类矛盾或冲突体现得较为明显,如2003年中央人民银行颁布的旨在给投资热降温的“121号文”尚未真正执行,便被后续制定的另一政策所冲淡。
2. 政策执行力不够。我国住房政策在执行力方面存在两个突出问题:一是居民的收入查询机制还
不完善。现阶段我国个人的收入申报还主要依靠居民的自觉性,这使得偷税漏税行为难以禁绝。二是房价走势严重偏离国家调控。典型表现为2006、2007两年房价一飞冲天,刹不住车,为了平抑过高的房价,政府在房地产金融、住房保障等方面出台多项政策,但收效寥寥,甚至一度出现“国家一调控,房价就上涨”的畸形现象。
(四)具体政策待改进
1. 住房保障政策不完善。(1)消费者满意度不高。我国的政策性住房与普通商品房相比差距较
大,突出表现为选址较远、交通不便、配套设施不齐全等。这种状况难以满足消费者的实际需求,消费者对之不甚满意。( 2)公平性难以保障。我国住房保障制度起步较晚,基础较弱。从目前开发总量看,政策性住房占有率仍然偏少,政策覆盖面仍然狭小。此外,由于住房保障缺乏严格的资格审查制度,实践中常常出现保障对象错位现象,即真正住房困难的居民被排挤出中低收入人群,而另一些高收入者却搭便车,成为了住房补贴的受益者。由此,导致住房补贴政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完备。(1)贷款人资格审核机制不健全,诚信问题突出。目前,我国融资渠道单一,房地产企业的开发资金和消费者的购房资金对银行贷款依赖性较强。在竞争激烈的金融市场
中,为获取更多的利息收入,一些银行不惜降低资格审核标准,拓展业务,致使不少诚信度低的企业和个人滥竽充数,蒙混过关,为日后的呆账、坏账埋下了祸根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我国现行的政策性住房金融政策较为零散。政策之间的连接也不甚紧密,尚未上升到制度层面。( 3)银行“窗口指导”薄弱。由于“‘水平’化的货币政策与‘阶梯’式的区域经济发展存在着一定的矛盾”,加之,“商业银行现行的信贷管理体制与央行现行的货币政策传导机制不相适应”[ 1 ] ,使得银行的“窗口指导”功能弱化。
3. 土地政策利弊参半。尽管从长远的角度看,我国现行的土地政策对于节约土地,提高土地利用率,实现集约经营是大有裨益的,但实际上,现行土地政策也暗含了诸多弊端: (1)政府对土地的垄断,仅为一些地方官员不惜浪费土地,大肆修建形象工程来赢取政绩提供了便利,而且为土地管理过程中的“权力寻租”提供了滋生的土壤。(2)我国土地资源相当稀缺,为了节约利用,政府长期实行土地紧缩性政策。虽然这种政策对于遏制开发商的囤积居奇行为发挥了积极的作用,但从地价与房价的现实关联来看,这样的政策必然会影响住房的供给量,助推房价的上涨。
二、我国住房政策体系缺陷的矫正
(一)确立住房政策制定的科学机制虽然目前我国已经颁布了有关房地产的几大关键性政策,并搭建起了住房政策体系的基本框架,但由于一些政策工具、细分政策的缺失,我国住房政策在设计和执行的过程中暴露出了诸多问题。为了充实住房政策体系,政府应当充分利用政策工具,健全各项辅助制度:首先,要加强监督,保证各项政策下达的渠道通畅,督促地方政府将政策落到实处。同时,在房地产市场设立专业的监管系统,以维护市场秩序和消费者的合法权益。其次,要健全政策评估系统,将地方政府执行政策、宣传政策的力度和群众的反馈意见纳入到政绩考核中去,并丰富政策评估主体。再次,要重视产业政策的制定。房地产业较其他产业对政府的指引性要求更高。我国的宏观调控政策虽然为房地产企业确定了发展方向,但究竟如何发展,对于大多数中小型企业来说仍然感到迷茫。这就需要政府进一步出台相关的产业政策引导企业的行为,以增强企业的竞争力。
(二)明确住房政策的目标
目标是政策制定的起点和关键。住房政策目标的多元化特点,决定了每一个政策目标都应当在充
分了解政策环境,客观分析市场形势的基础上最终确定。对此,应当注意以下几点:首先,保证住房政
策目标与价值取向的统一。促进房地产市场的平稳发展,以多层次的住房保障形式解决中低收入家庭的住房问题,不仅是我国目前住房政策的总体目标,而且也是政策实现的价值取向。因此,在各项具体政策的制定过程中,其子目标都不能逾越或者脱离这一总体目标。就当前的实践而言,“构建房地产二元结构政策机制是实现多元化政策目标的渠道,房地产二元结构政策机制的构建必须与房地产业政策目标多元化联系起来,在政策机制与价值目标一致的基础上,实行多重政策的组合。”[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看问题。房地产业涉及领域广泛,产业内部的构成因子众多,因此,在确立住房政策目标的过程中,必须坚持联系、全面的眼光看问题。具体而言:一是要在积极发展房地产业的同时突出住房保障的重要地位二是要大力支持房地产二手市场的发展,健全各项机制,完善各项设施三是在强调调整住房供应结构的同时,要通过政策宣传的方式,引导购房者形成合理的消费结构。
(三)强化住房政策的执行力政府执行力的提高是政策得以落实的可靠保证。住房政策执行的好坏,不仅影响到房地产业发展前景,而且直接关系着老百姓的切身利益。因此,要高度重视住房政策的执行情况,着力加强住房政策的执行力:首先,要加快房地产业的立法工作,保障权利人的合法权益。立法机关应当尽快地出台房地产相关法律,尤其是关涉公共住房的相关法律。假使正式法律的出台条件尚不成熟,应当优先考虑颁布一些具有法律效力的政策性条例,以立法的形式明确房地产业的各项因子和指标,进而规范房地产业的从业或管理行为,防止地方政府各行其是。其次,要增强政府的使命感和责任感。住房问题事关民生,政府应当将解决住房问题视为不可推卸的责任和义务。同时,要尽快建立住房政策执行的责任追究机制。对那些不作为或执行不到位的地方政府及其工作人员,要坚决给予惩戒。此外,还应当将政策执行情况列为地方政府政绩考核的重要指标。
(四)完善各项具体政策
1. 重点发展保障性住房。政府应当发挥责任第一人的作用,将住房保障政策落到实处,兼顾效率和
公平。(1)政府在自行建房的同时,应当鼓励开发商投资经济适用房和廉租房建设,增加保障性住房的供给量,以缓解供求紧张。(2)政府应当科学估算公共住房的预期需求量,合理地制定公共住房供应计划,保证供需基本平衡。(3)政府应当设立专门的住房保障管理机构,监督政策的执行情况,并及时反馈群众意见。(4)政府应当尽快出台直管公房改革措施,解决历史遗留问题。
2. 完善住房货币政策。(1)健全资格审核制度。银行应当加强管理,严把资格关。对每一个申请贷
款的个人或法人,都应当严格按照办事流程,进行全面细致的审查。(2)加快金融配套改革,为政策性住房开辟融资渠道。如成立“住房储蓄银行”、“住房抵押贷款银行”等向广大中低收入居民提供贷款,成立“政府住宅融资管理委员会”、“住房贷款保险公司”等担保或保险机构为住房金融机构发放住房贷款降低风险。[ 2 ] P34 (3)强化银行的“窗口指导”功能。在此方面,首先,中央银行应当将权力适当下放,给予地方分行更多的自主权,使其能够根据本地区的经济状况调整货币政策。其次,要加强工作人员的专业技能培训,确保货币政策传导准确无误。最后,要丰富窗口指导的手段,应当联合多种信息传媒,提高货币政策的透明度和公信度。
3. 适度调整土地政策。(1)调控土地供应。政府要认真把好土地准入关,使土地供应与本地区的经济发展、生态环境相协调。房地产开发必须严格遵循国家的土地利用总体规划和城市土地利用计划,并与当地土地市场的运行状况和变化趋势相适应。就供应量而言,应适当提高居住用地在土地供应中的比例,尤其是要增加经济适用住房和廉租房建设用地供应量。( 2)严格土地管理。政府要坚持以招标、挂牌、拍卖的形式有偿有期限的出让经营性用地,依法惩处因违规出让、炒买炒卖土
地,肆意改变土地利用性质的行为,清理闲置土地,防止囤积居奇造成的地方性垄断。( 3)实现地价与
房价相脱钩。按照目前的计价方式,地价仍然是房价的重要组成部分,高昂的地价在助推房价的同时,也使买房者沦为真正的埋单人。要改变这种局面,政府应设法推动地产开发与房产开发相剥离,实现地产投入与产出的价值对等。同时将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和、房屋价格进行调控。
影响中国房价的10个因素(上篇）？
据统计，中国的房贷余额/GDP，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。专家纷纷警示，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限！近日统计报告显示，中国居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。
第1，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第2，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。
多年来，房价为何居高不下？
1、房价过高的合理性原因与不合理性原因分析
一）、住宅市场价格过高的合理性原因
亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：
1.自主性需求的高涨
(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。
(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。
自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。
(3)城市化进程的加速带来了许多自动性需求。
加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。
(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。
由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过一年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。
2.成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上 2.成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。
二）、住宅市场价格过高的不合理性的主要原因
一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。
1.房地产泡沫的概念
房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求(对于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虚假的需求(对于住房而言如投资、投机)引起的，即形成了房地产泡沫。 转贴于 中国
2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一
由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。
这么多年来，房价一直都是居高不下，而且持续上涨，原因其实是有很多的。一方面是供求关系的原因，另外也有经济发展的必然因素在里面。
中国人对于家庭的观念特别看重，所以中国人比任何一个国家的人都渴望拥有一套属于自己的房子。所以中国的年轻人在长大以后，或者中国人有了一定的经济能力之后，都会愿意去购买房子。
这样一来，市场需求就上升了，房价自然就上涨。房价一上涨，就容易带动所有和住房有关的产业一起联动。比如说和建筑有关的材料，像水泥啊，沙子啊，石头等等。而房子又离不开装修，于是装修材料，设计行业，包括桌椅板凳，沙发茶几，电器设备等等等等都跟着水涨船高。
再加上建筑和装修都离不开工人，所以工人的工价也相应地提升上去。人一多，变相地带动了餐饮行业和消费商场。因此，各个因素累积起来，房价的价格才会一路高涨，停不下来。
除此之外，房价的上升也和经济发展有关，其实在任何一个发达国家，房价都会成为经济发展中一个迈不过去的门槛，区别在于我们正确地对待和引导它。在中国之前，日本和美国都曾经发生过因为房价雪崩式崩盘而引起的经济危机。
还有一个隐藏的团队，也变相增加了房子的房价，那就是炒房团。这些炒房团把原本刚需的住宅都抢购一空，然后伺机高价售出。房价那么高，多多少少有他们一份责任。
以上就是关于我国房地产市场存在的问题及对策全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！
