既然你说换房，那就是改善性住房吧。既然你都在等这个时机，也就证明你现在未改善前的房子你还能承受。房价下跌对于你换房是利好，但是我认为你还要考虑房子的投资价值和你换房后的机会收益，比如房价继续下跌，但是换房后你们住的比原来很舒服，幸福感增强，那你同样没有亏。说这么多其实我觉得改善性换房什么时候都是好的，只要你不急需用那部分可能多花的钱，房子是固定资产，只要国家不破产或者战争波及到你买房的地方，还或者遇到自然灾害，房子永远不会降低价值。
换房的常见风险有哪些？
这轮房价的下降，实际上属于政府的关闸放水。从源头上就掐断了想买房的意愿。无论是贷款比例提高，还是严控购房资格。都是在限制人们购房的欲望，从一个侧面讲，其实也是人们购房欲望太强导致的。如今房价的下降，其实是挤出了那些借机炒房，哄抬房价的人。但是真正需要住房的人，还是没有住房。更麻烦的是，一些目前拥有住房的人，想根据自己的情况进行换房，这部分人付款压力不是很大，意愿又很强烈，是二手房市场的主力。被政策压的没办法的这部分人，和被政策限制无法买房的人，在之后可能会爆发更强的反弹效应。
现阶段其实是房价弹性最大的时候，各地区的房价都在不断的变动。例如有人觉得情况不妙，想赶紧卖掉房子套现走人。有人自己住的房子，房价多少都不会卖掉，所以也无所谓。有些人觉得房价还是高着比较好，房价低了谁都不好卖，于是咬牙也要讲房价抬高。买房人的选择多了，就有了更多谈价格的空间，但是刚出现房价下滑的预兆，谁都想再看看，毕竟没准儿后面跌幅更大，能少不少钱。
所以现阶段能做的，其实只有观望这一条路而已。
换房子这六点一定要注意,否则后悔一辈子!
换房的常见风险有以下三种：1.时效风险；2.资金风险；3.违约风险。
一、换房中的时效风险
1.付款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
购房合同关于中成交价格的内容
购房合同中关于首付款的内容
2.交房时效
如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。
因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
购房合同中关于房屋交付的内容
3.户口迁出时效
有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。
因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的内容
二、换房中的资金风险
1.交易资金安全问题
从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2.资金无法按时到位，签订购房合同，旧房卖不出，购房资金难到位。
例如：小王近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
三、换房中的违约风险
1.卖方违约
卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价的20%向买方支付违约金。
例如下列违约情形：
1）市场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方所卖房屋属于央产房，无法办理上市或者办理周期过长，导致房屋无法交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致买方无法取得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交易价格或将房屋出售给第三方。
具体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
卖方违约情形说明
2.买方违约
买方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
例如下列违约情形：
1）市场比较低迷，房价有略微下降趋势，买家看上了价格更低的房子，不想买房了。
2）提供的证等购房所需材料不完整、不真实或无效，导致无法办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
买方违约情形说明
四、如何降低风险？
1.防备资金风险，保护资金安全；
换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2.在合同上落实节点和时间；
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。
3.买房准备充足，寻找合适房源；
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。
换房时，涉及的房屋交易复杂，换房者一定要留意潜在风险，尽可能顺利完成换房。
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房价一旦大跌，房奴们只能“弃房断供”吗？
与租房不同，买房之后住的地方不容易再发生变化，所住的房子的大小也不会自己变化。所以，为了改善居住环境，很多家庭开始换房置业，小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的。
但换房是一大事，根据家庭情况，选择符合自身的方式最重要。购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握，这里大有讲究。有实力的可以先买后卖，实力不强的应先卖后买。
那换房有哪些注意事项呢？
注意事项一：选择行情差的时候换房
换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。
所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情暴涨时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价。最终，你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。
注意事项二：合理规划才不至于太乱
房屋交易离不开 合同 签署，合同中可以对各种情况进行说明和规范，因此要注意细节，维护自身合法权益。如果买房是纯投资，那么你可以去赌某个新兴区域或有潜力的郊区板块，风险越大，可能赚得也越多。但是，换房首先是让自己住得更舒服，当然，换房也要讲究保值性，但跟纯投资不一样，不是为了赚钱，而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。
所以，尽量买传统市中心，或者已经成熟的新城区。虽然将来 房价 的涨幅可能相对低，但是风险也低，安全更重要，毕竟，你得尽量让新换的房子成为家庭资产的“压舱石”，万一出现极端情况，可以用来救命，或者给后半辈子一个保障。
注意事项三：二手房一定要关注房龄
存量房 时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使 地段 再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。
改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择老破小；但换房宁可将就地段，但尽量不要将就楼盘本身的档次。
注意事项四：提升品位选择优质物业
改善房既然要改善，就一定要变得更好。宁可挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子，也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大 户型 。虽然财富不能衡量一个人的素质，但是多少还是可以反映一个群体的精神面貌，在市场经济时代，势利一点并没有什么不好。
说到楼盘档次就不得不说一下 物业费 。很多人觉得物业费越便宜越好，政府相关部分对物业费也有不同程度的行政限价， 物业公司 越来越招不到保安、保洁……一个行业如果没法正常地赚钱，总有一天各种问题就会大爆发。
买一辆车，你不太会去心疼定期保养的钱；房子比车子更贵，你应该更舍得才对。选择物业费服务更优质的楼盘，表面上看起来你要付更多钱，但从长远看，无论对你的居住品质还是你的房屋价值，都是好事。
注意事项五：不用为了上学而牺牲生活品质
如果家中有小孩，当然要关注 学区 的房；但是，楼盘本身的档次与舒适度，比学区更重要。现在和过去不一样，小孩的教育问题可以有很多门路解决，有条件出国读书的，就未必非要高考。过分追求超级学区，住在那种烂房子里，是家长在推卸作为家长的责任，似乎给孩子读一个好学校就能解决一切问题，别忘了，家庭教育比学校教育更重要。
需要强调一下，我们说的烂房子，指的是那些单价明显过高的学区的房。可能短期内这些房子还会涨价，但长远看，它们的价值还是会打折扣的。
注意事项六：交通便利不能忽视
虽然很多购买改善住房的家庭都已经有车，有的甚至有好几辆了，但还是建议不要太忽视交通情况。
毕竟，你家不是只有你一个人，你可以开车，但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。地铁是城市的命脉之一，无论是刚需还是换房改善客群，都不能忽略地铁的价值。地铁楼盘在地铁建成之后，价值会更明显地体现出来。
我认为买房者不能弃房断供，因为弃房断供本身就是一种不归路。
在买房者购买房子的时候，买房者首先就需要考虑自己的偿还能力，最好不要在自己偿还能力之外购买房子。与此同时，一旦自己所购买的房产出现了房价大跌的情况，买房者需要进一步提高自己的创收能力，同时维持正常的月供。当买房者弃房断供的时候，剩余的房产价值未必能够抵得上银行的贷款。
一、买房者不能弃房断供。
之所以会这样说，主要是因为买房的个人住房贷款本身就已经产生了法律效力。即便房价大跌，买房者所持有的房产的价值大跌，买房者也不能选择轻易弃房断供，因为这样的行为无疑会让自己出现重大亏损，很多人的房产价值甚至抵不过银行贷款。
二、弃房断供是最坏的选择。
在房价大跌的时候，如果买房者本身的收入也出现了腰斩的情况，很多人可能无力偿还自己的个人住房贷款，所以只能选择弃房断供。弃房断供是一种最坏的选择，因为买房者将会失去自己仅剩的房产，同时也会亏损自己的首付和银行贷款的差值。对于任何有足够偿还能力的买房者来说，买房者不会选择轻易断供。
三、我认为买房者需要用谨慎的态度来看待房价问题。
房价不可能永远上涨，不可能永远下跌。当买房者碰到了房价大跌的情况时，买房者没有必要因此而过分担忧。买房的第一需求始终是居住需求，除非买房者本身就是投资房产的炒房客，不然守住房子将会是众多买房者的最佳选择。在房价大跌的时候，买房者需要进一步保证自己的收入水平，通过这样的方式度过房价大跌的危机。
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