关于南京河西

楼上乱说，河西是滨江，新城，房产经过几年的的开发逐步成熟，目前南京及全国知名的大开发商大部分在河西都有项目，万科，金地，朗诗，中海，仁恒等在河西都有项目，河西分3块，北边是龙江，开发时间超过10年，目前比较成熟，商业氛围好，是南京中产，知识分子比较集中居住的区域，目前房价在1500左右，中部是江东门，原先是老城，现在在升级改造，旧房较多，新楼盘也在不断增加，未来万达广场是一个地标，房价在8000-1200左右，南部是奥体，也是南京近年来重点打造的河西CBD，奥体中心，区政府，地铁一号二号线起点等都在这个地方，是高端住宅，顶级写字楼和酒店聚集的地方，年轻人居多，目前房价在10000-13000左右，最近开盘的仁恒房价达到了15000以上，开发河西还是因为政府扶持，老城拥挤，人口过于集中，不利于发展

你认为南京最具潜力的区域是哪里？为什么？

河西中央商务区（河西CBD）位于河西新城区中心位置，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的中央商务区，河西CBD立足江苏，呼应上海，面向长三角，辐射华东，承载现代商务商贸功能，是具有新概念典范的国际性CBD，以金融、信息服务等现代商务功能为主体，商贸流通、会展以及旅游休闲、居住等其他辅助功能相配套的新型现代服务业集中区，是华东地区现代服务业的集聚区。

河西CBD是一城三区战略的重中之中，河西CBD主要依托16幢标志性建筑、规划建设的中央商务区南延项目和河西大街商业休闲带项目，构建辐射都市圈的全功能商务商业中心。商务中心将形成中央公园商务商贸休闲核，金融产业集聚区、国际创意产业集聚区、高端消费商贸集聚区、旅游博览集聚区、现代居住集聚区“一核五区”的空间发展框架。

金融产业集聚区以紧邻河西新城中心广场的金奥大厦、朗诗城市广场两栋52层的“双塔结构”为中心，利用中泰大厦、嘉业国际城等载体资源和规划中的中央商务区南延项目形成金融和总部集聚区，包括银行、保险、证券业集聚区以及准金融集聚区和地区总部集聚区。命名嘉业国际城4号楼等为“金融大厦”，吸引国内外大型企业地区总部入驻。 国际创意产业集聚区以东渡、联强、紫金、宋都大厦为主要载体，吸引创意产业入驻。

高端消费商贸集聚区主要分三大方阵：第一方阵主要是梦都大街以北，江东中路两侧地段，以紫鑫中华广场和欧洲城为基础；第二方阵以仁恒大厦和朗玛国际为基础；第三方阵以嘉业国际城和中泰广场为基础；此外以河西中央公园和新城国际广场为核心，依托正在规划建设的河西大街至其北侧24米宽规划道路之间的街区，进深250－300米，形成富有特色的河西大街商业休闲带。

旅游博览集聚区包括中央商务绿轴、双塔结构、中心广场以及周边的奥体中心等在内的一大批旅游资源，结合南京国际会展中心打造最具影响力的博览会展中心。

现代居住集聚区含CBD中金奥大厦、朗诗大厦等六个标志性建筑的四星级以上酒店及其建筑中的酒店式公寓，加上周边规划建设的精品高尚社区，如欧洲城等，形成满足支撑CBD商务居住功能和新城中高档居住功能的现代高档居住功能集聚区。

在建的CBD核心区，南至河西大街，北至梦都大街，长约2公里、宽约0.4公里，占地0.8平方公里。13个项目16栋标志性建筑，总投资118亿元人民币，建筑面积约240万平方米；3幢已交付使用，6幢主体封顶，一期工程将于2008年全部交付使用。根据规划，河西CBD还将向南延伸，向两侧延展，包含的空间将达到3平方公里。 现代金融业

重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融业态，广泛吸引和发展国内外各类金融机构，尤其是金融机构的总部经济形态或地区性总部，建立和完善与CBD功能相适应的多层次、多类型的金融体系，把河西CBD打造成现代、国际性的金融业集聚区。

信息服务业

引入和培育发展包括电信服务、广电服务、网络服务、软件应用和系统集成服务在内的信息服务业，重点抓好高科技研发、公共数据服务以及文化创意产业的发展；同时聚集一批大媒体、网络中心、电视台、电台等业态，把河西CBD建成长三角地区甚至更广阔范围的信息交换中心。

高档商贸零售业

重点引导、培育并形成若干规模和数量适度的大型精品高档百货零售市场。着力发展业态层次较高的大型销品茂和专业店、品牌店，加速发展国际国内知名品牌的旗舰店、连锁店等。

会展博览业

在河西CBD的南部建设占地700亩，建筑面积40万平方米的国内一流、国际先进的集展览、商贸、科技、信息交流、餐饮、娱乐、办公、旅游为一体的多功能的南京国际博览中心，2008年世界城市论坛将在此召开。

辅助服务产业

发展旅游、文化等辅助服务产业，包括宾馆酒店业、观光旅游业、餐饮娱乐业和房地产业四个层面，满足人民衣、食住、游、玩等需求。

南京升龙天汇什么档次

上学，显然成熟学区没有新房上市，新板块的学区都是看聚集人群。

奥南为啥新房价格这么高？学区炒作非常严重，区内中小学除了南外集团就是南师集团。然而，奥南的学区到底怎样呢？以去年的中考来看，几乎建邺区垫底，除了安置房，就是河西南。好的学区需要人文环境的培养，每个五年十年的积累，学区不可能成熟，龙江的芳草园、银城也不是一两年起来的，二十多年前高教、公务员成批迁入，到现在也才能比肩拉力琅。

从上学的角度来看，要看高知人群会在哪个板块聚集。仙林的几个小学，在未来几年会逐步冒出来，河西的几个公务员、教师聚集小区对应的学区也会逐渐爆发。相较之下，传统的拉力琅北会慢慢退化。总之，大学城、高校周边，学区长期看好。

河西的新城科技园，十年前还是一片荒地，河西的CBD还只有楼架子，河西还只是一个睡城。眼下已经熙熙攘攘车水马龙，上下班时间的中胜站已然有了新街口的人流。

紧随其后的是河西学区成熟，配套完善，房价飞涨，部分小户型学区房价格上10万。但实际上，河西眼下的新房限价依然在五万以内，奥体北的部分高品质二手房在五万甚至4万以内，实属尚未被充分开发的价格洼地。个人认为，这一现象的主要原因是新板块kfs营销炒作比较厉害，吸引了大部分购房人，尤其是外地迁入人口的购房眼光。

新的，高等级的规划，带来的是全新的高品质生活方式。

老的城建无论是在停车，商业，绿化，健身场所，公路，轨道交通，还是建筑户型本身都有很多过时的设计，有很多有缺陷的设计。

以奥南、江核、南部新城为例，政府的高等级规划，带来的是高密度的城建投资，每个板块都至少有两到三条地铁，大型公共文化场所，中小学，医院，商业配套等等。

随之而来的是品牌开发商的扎堆入驻。带来了好的产品设计、物业、小区规划，比如最近流行的大平层、观江大横厅，小区内部恒温游泳池，会所等等。

再回到这张图。您觉得，从政府规划的角度看，哪个区域最具潜力呢？

显然是长江两岸！南京拥江发展的趋势越来越明显。新板块大部分都在长江岸边，甚至是长江内的江心洲。

从图上很明显的能看出来，南京的地铁、跨江通道，长江两岸的路网建设投资力度有多大。

除了拥江板块，剩下可以看的也只有南部新城（体量较小）和紫东板块（稍显偏僻）了。

江北嘴中央商务区现在的渝北区行政区域内嘛？

南京升龙天汇属于高档住宅。因为小区的大门十分高大尚，单元大堂金碧辉煌，地面采用石材拼花工艺，墙面全部是高档石材铺设而成。升龙天汇位于南京河西南高端居住区中心，是区域内首屈一指的高档住宅。周边品牌楼盘齐聚，高端客户汇集于此。毗邻已经成型的河西CBD二期，与南京国际博览中心、南京奥林匹克中心相距咫尺；北有华彩天地、金奥缤润汇等大型商场，可享受CBD繁华醇熟生活，南有规划的鱼嘴商务区，可享受CBD三期顶级城市配套，是河西CBD历经十年发展后最宜居的城市精英住区之一。

核心区中央商务区，中央科创区，自贸区，三区叠加，拥有着南京最优秀的配套和规划，板块的规划是非常的高端的。

这个地段原来也就一万多，看看现在的价格

再看下这个江浦现在的房价

这两地图，可以对比一下，这两幅图是一条江之隔，未来的五年发展规划好了价格会不会和第一幅图一样呢，这个谁也不敢确定，不过不排除价格的突破，目前江北的核心区的基本单价已经在31800元左右每平方了，自贸区基本单价27000元左右，后面年底五桥通车价格多少就不清楚了。

为什么现在好多人不选择栖霞山，青龙山，等等，会选择来江北，下面讲讲江北主城，江北现在是南京的新主城，拥有发展战略，是未来南京十年发展的主要对象。

江北国家级新区不仅对全国对长江经济带来发展，对于南京，它将更会超越河西，现在南京政府办公厅”十三五“规划中，城市建设正式由”跨江发展“全面转向”拥江发展“意思就是重点建设江北新区，真正形成江南江北发展水平上的均衡性，达到和谐统一的目的。

在我15年的时候，我在一家房管家上班，江南好多人看不起江北，还说那么破的地方谁去买呀，可是万万没有想到，原先的远郊偏僻破旧的江北被扣上了新城主城的帽子，房价从万把一平方变成了最高4万一平方。

核心地段有三大功能片区，三大不同的发展方向（中央商务区+中央科创区+自贸中央生活区），他们是相辅相成，相衍相生，携手共进的。

中央商务区：纵观目前整个江北新主城，江北核心区作为新金融商务区。将承载着整个江北新区的金融与商业，550米的金融大厦，7个新街口大小的地下商业城，华润万象城，江北图书馆，江北国际医疗中心等，作为江北的地标建筑以及门面，必然是江北最核心的CBD中心。

中央科创区：科创中心，作为两城一中心中的“芯片之城”，主打科技创新产业，园区现已建成孵鹰大厦、人才公寓等近50万平方米的软件研发、办公及配套用房，正加速建设腾飞大厦等多个载体项目，确保每年有不少于30万平方米载体面积投入使用，进一步增强园区可持续发展能力。就目前而言，研创园与核心区正在齐头并进，研创园的产业需要向金融中心进行借贷，未来借贷的资金再回流反哺至金融中心，可谓相生相衍，共同发展。

自贸中央生活区：最为江北新主城最后一块版图，我们项目所处的区域更多地承载着居住的功能性。项目周边近20块住宅用地，将成为未来整个江北最宜居的板块。新金融中心以及研创园工作的城市精英，未来的都市白领，他们需要一个交通便捷、距离工作地点不是很远、周边环境舒适、小区圈层纯粹、咫尺商业中心，有未来的居住板块，那么我们项目所在区域便能满足。另外，自贸区的成立，也带给了这个区域专属于自贸区的生活方式，平行进口车，奢侈品免税店，国际化的医疗健康中心，国际接轨的教育资源，更松的创业门槛等等。未来江北，国际金融中心，科技创新中心，自贸中央居住区三足鼎立，相映相生，共同发展。正如现在的河西，江东路沿线的河西CBD，奥东的中央居住区以及新城科技园，三大功能性板块携手共进，共同打造河西新城。从房价的角度来看，这三大板块中，奥东的中央居住区也拥有整个河西最贵的住宅均价。

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每一个时代都会赋予当代年轻人一次机会，错过了20年前的河西中，10年前的河西南，不能再错过现在的江北新区了。

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