买不起房的人有福了：中国房价在将2012年崩溃 来源：搜狐焦点论坛 2012年01月30日07:56 我来说两句(0) .我们在经济学上找不到这种理论，但是，中国的现实社会却构成了这样一种离奇的经济形态：穷人，买什么都涨价；富人，投资什么都过剩。我把这种经济形态称做是，穷人通胀，富人通缩。通胀和通缩，原本是不可能在同一时间作用于同一个经济体的，既有通胀就无通缩，既有通缩就无通胀。然而，时代变了。
对穷人来说，现在不仅仅面临着万千种商品加权指数的上涨，同时也面临着买什么商品都会涨价的局面。无论是用弗里德曼的货币主义观点，还是萨缪尔森的商品价格上涨的观点来分析，对中国的穷人来讲，现在面临的都是恶性通胀。
对富人来讲，他们赚钱的指数已经在回落，现在是投资什么，什么过剩。所以，他们一股脑地去搞IPO（首次公开募股）。富人，面临着一种前所未有的恐慌，纵使拥有住宅千幢，问茫茫宇宙，却仍不知栖身在何处。
因此，我们有必要客观地看待经济现象，理性地分析深刻的本质，找出问题的解决办法。
海量供给海啸般爆发
很多东西是表面的，而表面的东西带有很大的欺骗性。市场也是如此，很多人只能看见市场的表象，但是，一个好的经济学家却能透过表象，看见经济的本质。
2009年以来究竟印了多少钞票？有央行数据为证。2009年M2（广义货币）余额60.6万亿，增幅达29.7%；而且，2010年继续狂印钞票，到6月末，M2余额达到67.39万亿，增幅仍然高达18.5%。
要知道全球货币大国美国的国会规定，美联储的M2增幅上限为5%，这是绝对不可以超过的。我们GDP的增速是比美国高，但实际GDP的增速也只是高两倍，但是，货币的增长速度最高时是美国的6倍，最低时也是美国的3倍之多。
这种疯狂带来的是什么呢？这种疯狂带来了中国经济的巨大变化和中国社会的深深不安。我们先谈表象，也就是大家比较容易看见的现象。
第一个表象是地铁、高速公路、高速铁路、机场、码头等基础设施建设全面开花。美国有的我们要有，美国没有的我们也要有，结果是透支了国力、透支了国民财富，中央财政赤字增加，地方政府债务庞大。
第二个表象是我们看见的高房价。全国城市房价高涨，涨到什么程度呢？实在令人不好言说，还是用货币来说话吧，在2009年新增贷款9.7万亿中，有4万多亿流进房地产。所以，一时间把房价托得很高，有的城市房价一年翻了一倍，经济相对较弱的小城市房价涨幅也在20%上下。全国70个大中城市一年房价涨幅为23.4%，但是，国家统计局却报告说，全国70个大中城市房价上涨1.5%。
第三个表象是因为房地产的暴利，引发了全国各大中小城市的拆迁运动。这是一个简单的道理，它表明房地产在中国经济当中的比重过高，大量的房地产企业都要生存，而一二三线城市已经没有空间了，大家只有扑向县城，把县城拆完后还能拆什么呢？没有了，房地产业也就崩盘了。
这三个表象将带来三种供给：
一是房价居高不下引发民怨，政府将加大保障型住宅的开发和建设。这个量在新闻报道上都比较大，而实际完成情况不一定理想。这并未妨碍社会保障型住宅在2010年、2011年一窝蜂地大量开发，2012年将达到供给的最大峰值，预期将占住宅总量的15%～25%，因为这将成为一项任务。
二是中国大中城市住宅用地的供地高峰在2009～2010年，形成供给高峰主要在2012年。除去661座城市和2000余座县城不算，仅仅全国70个大中城市就将推出住宅总量2000余万套，而这2000余万套住宅按可比价格计算，需要12万亿左右人民币才能形成支撑。央行把所有的印钞机开足马力，也不可能给房地产提供如此之多的钞票。新建印钞厂已经来不及，所以，开发商唯一的办法就是降价销售。2012年一年，房价的下降幅度会超过50%，大量的开发商破产倒闭，宣告泡沫破灭。
三是661座城市和2000余座县城异军突起，大量的城镇住宅推向市场，而市场再不会给房地产面子。原因是全社会购买力极度匮乏，城镇居民和农民不可能大量地去购买这么高价格的商品住宅，加上一窝蜂而起的住宅开发在结构上本身就存在很多问题，谁也不知道这将意味着什么。
这三大供给在2012年一起形成高峰。设想一下，泡沫破灭的时候，一定会非常壮观，但是谁也阻止不了。因为现阶段房价的上涨不可能被遏制，只要房价在上涨就不可能阻止大规模的拆迁，而现在拆迁的成本注定了房价的走高。在全民财富消耗殆尽以后，这样的供给就是房地产的墓场。
需求群体潮水般退却
什么是中国房地产市场的需求？不用我回答大家也知道，现在所谓的需求只是投机性需求。如果说还有一部分改善性需求的话，那也非常少。现在买房子无非是因为房价上涨，货币贬值，买家觉得把钱放在房子上比存在银行里要保值。但是，这种购买力已经无法成为主流购买力。
最大的刚性需求群体是大学毕业生，他们工作几年后因为成家立业需要一个新房。我们每年有600万大学毕业生，但是，令人遗憾的是，中国的70个大中城市给他们提供的就业岗位不足200万，也就是说，2012年，真正想要成家立业买房子的不到200万人。
在这200万人中，真正有支付能力的人，只要有给一套房子交首付的钱，就足可以支持他们留学海外。在中国经济衰退和中国社会变动的情况下，大量的有支付能力的大学毕业生选择去海外求学，这个群体约有50余万。就算2012年房价下降50%，剩下的150万人中的大多数也是没有支付能力的。所以，真正在2012年买房的群体，只有几十万人。
不要谈农民工进城买房的可能，没有几个农民工能够买这么昂贵的房子，真正先富起来的农民，也早已在城市有了住宅，所以，这个群体基本被逼出了市场，完全可以忽略不计。这种现象是如何造成的呢？这与中国社会的年龄结构变化有关，从中国的国情来看，24～35岁为买房的高峰年龄，而在2012年，因为计划生育政策的实施，24～35岁年龄段的人减少了40%。
2012年真正的住宅需求群体在一瞬间消失，没有谁知道为什么一年前还有那么多人买房子，到了2012年就再也没人买房子了。很好，这也是天问。
空置住宅如堰塞湖破
造成这一切的基本原因，就是2010年中国社会无法解决6540万套空置住宅的问题。然而，这就像一个堰塞湖，到了2012年一定会破。试想，悬在中国经济和中国社会上空的堰塞湖，突然崩塌，洪水一泻千里，将是何等景象？
那么，既然大量的空置住宅的问题已经被提了出来，为什么无法解决？这个问题是很容易回答的，这就要看是谁拥有这么多的住宅。
这个问题奇怪吗？不奇怪！因为在任何一个经济发达的国家，都有一个基本的法案，叫阳光法案。作为政府公职人员，理应要向政府报告财产，作为民众监督公职人员行使政府公权的权利之一，以便民众监督，看看在履行政府公权时是不是主持公正。然而，这个法案，唯独中国没有，中国民众因此不能监督政府官员履行职责。
那么，某些中国政府官员在权钱交易中，基本处在肆无忌惮的状态，只要不得罪他的上一级领导，基本上就可以有恃无恐。现在的问题来了，一般的官员是无法将财产转移出境的，即便是存钱到瑞士银行他们也觉得不安全。那么多的钱存在银行户头上现在只有傻瓜才会干，像重庆的文强那样，将现金埋在池塘里也是极少数，因此，将现金转移到不动产上是最好的渠道。于是，某些官员就用这种方式开始大量洗钱。
这么多年"洗"下来，再加上一些有能力贷款的人和少数暴发户也来如法炮制，不提防全国许多城市住宅空置量一下庞大起来。全国的老百姓、媒体从业人员和经济学界人士就开始关注住宅空置问题，许多人自发地去调查楼盘空置率和亮灯率。调查方法多种多样，很多方法都是可取的，比如说，查电表转不转，水表流不流，也是客观判断住宅是否空置的好办法。
用这个办法一查，惊天的秘密就暴露出来了，就在开发商大谈供求关系的时候，居然这么多的住宅资源处在浪费状态，相信空置房中的大多数在银行都有贷款。试问，这样的住宅市场还是一个健康的状态吗？一方面是老百姓买不起房；另一方面是大量空置住宅。这里面对应的是一种什么逻辑关系？隐藏的是什么样的利益？
这悬在半空中的堰塞湖，给中国社会出了一个这么大的难题。很显然，在2010年，这个堰塞湖不会破，因为中国社会还没有恰当的方法来解决这个问题，比如说开征房产税的问题，比如说阳光法案的问题，都不是说做就能做到的。换句话来说，这个堰塞湖里的水还不够满，预期突破1亿套时，此湖必将破。从时间上来推算，中国661个城市空置住宅突破1亿套，也将发生在2012年。
北京大产权地下室怎么样
兴隆湖周边的如恒大的是精装房、协信、兴龙湖一号都不错，价格要贵些六七千左右，金科目前的房源比较少了，5000左右，环境也不错，体育场附近的也可以，有奥兰半岛、时代国际、巴萨罗那，巴萨的比较贵，那是富人区，时代国际的也不错，再往那边走有渝西印象，楼盘一般，但是旁边就是红河小学，以后读小学高中都方便，新永中也在附近，枫桥郡等也在附近，再往那边走就是皇城华府、米兰阳光、圣托里尼等等了，这些房价在5000左右
先说缺点
半地下室
不同于我们一般印象中的阴暗潮湿的地下室，我们每个房间都有一个大窗户，某些房间在特定时间是有阳光照在地板上的。如果你没见过这种地下室，可能很难想象，你可以实际来看看。当然，实话实说，作为半地下室，再好的户型也不可能有楼房的采光效果，我想说的是，它没有你想的那么不堪忍受。
产权
我们出售的房间在负一层，因为这一层是一个大产权证，规划部门不同意分割，只能有一个户主。但是有方法变通，房管局同意并建议我们，可以给每个需要的人办理《共有权证》，使您对这个房子的所有权受法律保护。但办理共有权证也需要北京购房资格。所以，如果您信得过我们，不愿意办理共有权证，也可以委托我们代持，双方签署合同，这套房子您所购买的比例，一切权利义务归您所有。优点是您不需要有北京购房资格，具体选择办证还是代持，都以您个人的选择为准，我们随时配合。这个房子过户的税费，以政府主管部门实际收取的为准，建议满2年后再办，能省很多税。
再说优点
产权清晰：
建筑面积756.35平米，有《不动产权证》，房屋竣工：1994年12月30日，用途公寓，合法合规。目前在售15套不同户型房产。
地段超赞：
《美丽亚洲假日花园》位于北京市朝阳区东四环外，东邻兴隆公园，南邻高尔夫球场，西邻兴隆家园，北邻朝阳路。挨着紫檀博物馆、民航总医院、美博汇、财满街等，配套齐全，交通便利，业主停车免费，骑车到四惠东地铁站和青年路地铁站，都只有1500米，步行到高碑店地铁站更只有600米，还有快2公交等多条公交线路，出小区南门左转100米就是面积50.3万平米的兴隆公园，空气清新，湖水清澈，绿树成荫，生活非常便利。
户型宜居：
虽然是半地下室，而且是塔楼，但每间都有独立的卫生间和窗户，采光通风良好，能洗澡上厕所，不能用明火，但可以用电磁炉做饭。每间房都有独立的烟感报警、有中央进风系统，可以每天更换三遍新鲜空气。而且每户还可以自己装空调或排风。由于是半地下室，所以层高3.9米，局部净高3.6米，甚至可以做迷你LOFT，更充分利用空间。
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性价比高：（水费5元每吨，电费1.35元每度，暖气费32元每平米每年，物业费2.8元每平米每月）
想在这个地段买套房子，动辄需要300万以上，而我们这个只需要100万出头（各个户型面积不同，总价不同，均价不到2.1万/平），明显更适合刚需。而且完全合法合规的。您可以看到这个房子的建议月租，目前我们是卖房优先，都是签约短租，您想买哪套房，我们可以要求租户15日内退房腾空，让您入住。或者您可以直接在我们建议月租基础上，和租户签约，拿到房租（您愿意的话，再略微涨一点租金，只要价格合理，也有人租）。这栋楼楼上的每层，市场价大约4100万，但只能租到每月60000元，而我们虽然是半地下，但因为是小户型，反而能租到45000元，租售比明显更合理。对于想在北京市东四环有个地方住，对交通和位置要求更优先，不太介意半地下的人来说，这房子是个好选择。
目标人群
在说适合人群之前，先说不适合的人群。
买来用作结婚的不适合。
对地下室有强烈反感的不适合。
对于不差钱的你不适合。
说了这么多不适合的，那么什么人适合买呢？
资金有限，但想在北京有个家的。虽然种种不好，但至少是个家。对于志向远大的你，不用时常为租金上涨，室友不合分心，全力以赴去为真正的理想而奋斗。盖茨在车库创立的微软，你也可以。
也许自住，也许投资。北京的二手房房价已经趋于平缓，但是租金走势如何，想必每个人都清楚。在北京做房东，应该不会吃亏。
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