“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。
现如今，“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
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长租公寓存在的问题
长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，但记者调查发现，部分长租公寓在光鲜的外表下，却存在着不容忽视的装修污染问题，亟待行业内部出台统一规范。
在装修污染问题上，目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租，行业内并没有统一的标准。
健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在，一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化，二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。
2018年11月30日，微信朋友圈流传出一份《续约涨幅规定》补充通知。其内容显示，12月1日起，长租房供应商自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。之后，自如回应称，仍维持5%的限制。
参考资料来源：百度百科－长租公寓
首部地方版住房租赁条例即将出炉，北京租赁行业将迎哪些变化？
上海对长租公寓要消防验收。长租公寓是房地产市场的新兴行业，住房租赁机构通常将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。长租公寓用长期的价格，锁定了房源，再短期或长期出租，在一定程度上解决了出租方与租住方的难题，随着长租公寓的发展，一些问题浮出水面。对此，上海市政协委员沈钦华提出关于长租公寓租户权益维护的相关提案，制定行业标准规范，相关部门协同设立专门的长租公寓检验部门，由相关法律部门协助，切实保护租赁双方合法利益。
下半年10地出台租房新规 6地长租公寓迎强监管
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章，共计81条，对长租公寓监管、租金贷等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
业内人士称，北京此次公布的征求意见稿，充分体现了“严管”的思路，在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。与此同时，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
而对于征求意见稿的规定，自如、冠寓等租赁企业表示将坚定支持、积极响应。
铁腕整治住房租赁乱象，又为行业发展给予支持
“2021年是‘十四五’规划开局之年，北京公开征求住房租赁条例意见，很及时，很必要。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥告诉新京报记者，征求意见稿政治站位高，锚定住房租赁立法目标，聚焦市场秩序乱象，将坚持房住不炒定位、建立健全租购并举住房制度、实招调控住房租赁市场、铁腕整治住房租赁乱象等内容写入条例，做到了目标导向和问题导向有机结合。
赵庆祥表示，征求意见稿将成熟的做法和成功的经验上升为法规，将分散于相关法律法规的住房租赁规定进行归并，将互联网等科技手段引入租赁管理和服务，做到了守正和创新高度统一，“期待尽快审议通过，尽快发挥应有的积极作用。”
房东东公寓学院全雳指出，围绕今年大力发展保障性租赁住房的精神，征求意见稿全面贯彻对精神的领会和执行。2018年，住建部发布《住房租赁征求意见稿》，此次北京的征求意见稿，更优化了住建部的内容和细则，增强了落地性。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，该条例中有关租赁的内容十分翔实，在落实中央要求加大对新市民居住保障的基础上，进一步从法规意义上对租赁进行了规范和保障，有序引导租赁行业健康发展，更好保护承租人相关权益。
就征求意见稿具体内容来看，新京报记者注意到，针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药。比如，针对群租房标准问题，明确规定住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住；针对租赁经纪和经营行业鱼龙混杂问题，明确规定住房租赁企业、房地产经纪机构符合相应条件，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。而针对佣金收费混乱的问题，征求意见稿提出，规定房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金；住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
“住房租赁市场在快速发展变化中，因此，征求意见稿对方向性、趋势性、创新性的模式和做法也都给予了空间。”赵庆祥分析称，比如，突出了租赁管理和服务并重，依托住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制，实现了住房租赁管理服务的“数据多跑路，群众少跑腿”思路。
新派公寓创始人及CEO王戈宏表示，征集意见稿中提出，鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，这是真正盘活城市存量资产，解决职住平衡的重要举措。王戈宏告诉新京报记者，很多好地段的存量，过去由于土地性质、规划、建筑、消防、产权等各种原因无法改成租赁住房，新政策有利于改善及丰富租赁住房的未来供应。期待相关配套政策尽快推出，比如资产属地的工商注册、民水民电的落实、结构改造的规划特批等。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意则表示，政策对租赁行业的培育和发展给予了足够的支持和空间，鼓励包括村集体等多种单位主体进入保障性租赁住房领域，租赁运营企业的发展在政府的监督下，会快速且规范地发展，“多样主体进入租赁市场后，如何清晰划分各类企业属性、如何制定行业标准将会被不断论证。”
规范化、标准化行业监管，倒逼企业精细化运营
值得关注的是，征求意见稿对租赁企业而言，究竟将带来哪些影响？对此，全国政协委员莫天全告诉新京报记者，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
具体而言，征求意见稿指出，北京市将通过建立全市统一的住房租赁管理服务平台，实现合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等功能。住房租赁企业、房地产经纪机构需要在该平台网签住房租赁合同和经纪服务合同，并留存合同及相关资料不少于5年。“这对企业来说，必定是要求网签、合同内容等各方面按照规定办理，落实使用从业人员信息卡、实名从业等要求。”莫天全称。
“本次租赁条件也将通过价格杠杆等方式，控制资本对租赁市场及房源等的控制，间接防止市场垄断情况的产生。”莫天全表示。
针对租金上涨问题，征求意见稿指出，北京市将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。对此，业内人士普遍认为，这一条政策充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心，同时也对大租赁企业竞价收房，以及资本助推市场波动形成了一定约束，有利于保持租赁住房市场平稳有序发展。
基于此，莫天全指出，住房租赁市场是民生市场，对于企业而言，需要尽快适应新的要求，调整相关业务。
“征求意见稿再次强调了规范化、标准化的行业监管，迫使租赁住房企业进行精细化运营管理。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，在信用体系下，租赁住房企业将被严格约束，倒逼下形成精细化运营，也将从根本上提高行业、企业运营效率，最终促使行业形成稳定、可持续的收益率。
而在全雳看来，对良性长租企业而言反而是好事，“现在真正进入良币驱除劣币的时候，该爆雷的企业也爆得差不多了，剩下那些不规范的经营企业，要好好掂量下，政府部门是下定了决心治理好租赁市场。”
自如等企业称坚定支持、积极响应
新京报记者了解到，对于该征求意见稿，租赁企业纷纷表示支持，随着政策后续落地，北京住房租赁市场将进入更全面、更稳定的高质量发展期。
北京自如相关负责人表示，征求意见稿有利于指导行业长期稳定发展、维护清朗的市场环境，进一步保障业主和租客的正当利益，也有利于企业自身稳健运营，“自如将积极响应政策号召，在合规经营、信用建设、运营管理等方面与有关部门对接，维护行业健康发展。”
对于征求意见稿中的相应要求，北京自如方面介绍称，自如租金贷占比一直远低于政府部门要求的30%，今年3月，自如通过北京房地产中介行业协会建立专用托管账户，成为北京市首批纳入押金监管的企业之一。此外，在室内空气质量要求上，2018年起，自如联合多家专业科研机构研发制定“深呼吸2.0”标准，从原材料、施工工艺、空气净化设备应用等多维度保障居住产品品质。
在谈及征求意见稿对企业的影响时，王戈宏指出，新派公寓对条例中提及的租金贷使用上一直十分谨慎，除了初期面对信用合规租户少量尝试，后期基本停止；同时，对押金的收取从当初两个月统一调整为现在的一个月；另外，新派公寓每一个项目的装修从选材的源头把关，实现了开业即达标，虽然前期投资大了些，但保障了租户的健康，提高了居住体验。
“可以预见的是，规范化、规模化发展将会是租赁市场的长期定调。”罗意表示，“透明交易是乐乎公寓一贯坚持的，相信接下来也会逐步成为整个市场和业内企业的统一认知。”
龙湖冠寓方面表示，坚决响应相关政策要求，按照意见的规定，一如既往地履行租赁企业主体责任，维护租户的合法权益，提供优质服务，为租户带来更好的租住体验，“住房租赁市场监管与支持政策并举，冠寓将主动践行相应政策和规定，助力行业健康发展。”
如何看待长租公寓模式？
12月1日起，新版《广州市房屋租赁管理规定》实施，新版规定提出，广州市人民政府应通过多种方式鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。
然而，近期各地长租公寓“跑路”事件屡有发生。天眼查专业版数据显示，以工商登记为准，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。
如何顺利租到“放心房”，成为超2亿租客乃至监管部门关注重点。据不完全统计，2020年下半年已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。
资料图：湖北某小区外景，图文无关。熊思怡 摄
6地出手加强监管
从已出事长租公寓的前车之鉴看，“租金贷”广受诟病。针对此项问题，成都明确，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳等多地明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
不仅如此，深圳金管局将于2020年10月至2021年3月在全市范围内牵头开展融资租赁行业清理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。
对于“长收短付(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)”相关问题，以重庆、西安为代表的城市选择将租金纳入监管。具体看，重庆等地明确，承租人支付超3个月的租金纳入监管账户，租金将按月划转给住房租赁企业；西安明确，对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督，住房租赁监管资金的释放以房屋产权人足额收到住房租赁企业支付的租金为依据；杭州明确，2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位。
部分长租公寓“高进低出(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)”竞价圈房同样引起监管警觉，武汉等地明文规定，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，侵害房屋权利人和承租人合法权益等；西安拟对住房租赁企业信用分级，并规定以明显高于市场价抢占租赁房源并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，列入“黑名单”。
资料图：人民币。熊思怡 摄
深圳、武汉两地还在新规中明确：不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。此外，“单方面提高租金”“随意克扣押金”“巧立名目收费”“发布虚假房源信息”等违法行为也不同程度地受到监管关注。
2亿租客前路何方？
长租公寓频频出事背后，巨大的住房租赁需求不容忽视。《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，全国整体城市租住群体已突破2亿，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。
《蓝皮书》发布会上，北京房地产中介行业协会会长李文杰称，不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。他表示，伴随国家制度的保障和鼓励政策，期待未来会有平台化的公司，提高自身标准及消费者体验，带动整个行业水平提升。
中新经纬客户端注意到，下半年6地出手加强监管的同时，北京、南京、合肥、广州等地为加快培育和发展住房租赁市场也制定出台新规。其中，北京规定，集体土地建设租赁住房、改建租赁住房可获得资金补助；南京提出，个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除，10月1日起执行；合肥明确，非居住类型的已建成闲置存量房屋可改建为租赁住房；广州表示，支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营。
7月24日，住建部网站还公布第二批住房租赁市场发展试点城市，天津、石家庄、太原等8城入围。根据2019年印发文件，开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的主要目标是：用三年时间，中央分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场，构建有利的体制机制，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化租赁企业发展，建设住房租赁信息服务与监管平台，改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。
11月30日，一则好消息传来。据中国新闻网报道，位于南京江北新区的政府主导租赁房社区即将对市场开放。相关负责人介绍，作为试点，南京希望这批由政府主导的租赁房源，除了可以解决一部分人的住房需求，还将成为稳定南京市场租金水平的“压舱石”。
长租公寓还能信任吗？
12月3日，诸葛找房分析师陈霄接受中新经纬客户端采访时表示，随着国家各项利好政策的落地以及长租公寓监管加强，行业规范化程度逐渐提升，加上租赁市场强大的市场需求，长租公寓未来发展仍可期。
如果继续选择长租公寓，陈霄建议，在长租公寓机构的选择上，要尽量选择正规的平台机构，关注机构是否出现过负面新闻。另外，在签订合同时，对合同内容仔细查看，是否有保障自身权益的相关承诺等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端，现在的情况说明品牌长租公寓也会出问题，并非品牌企业就一定会持续稳健经营。入住长租公寓时，建议稍微了解一下企业的经营压力等。
至于是否还能继续选择“租金贷”模式付房租，陈霄表示，在对“租金贷”的选择上建议要谨慎决定，尽量避免被“租金贷”，以免陷入贷款陷阱。但若因各种原因必须要选择办理“租金贷”时，也一定要注意选择信誉良好，规模大的正规贷款平台，并仔细查看相关贷款条例。
万一不幸选择“租金贷”后长租公寓出事，陈霄建议，首先要对相关的沟通记录、付款贷款记录等做好取证，保证在司法程序中有充足的证据。另外，要积极运用法律途径维护自身的合法权益，可以组织相关受害者集体向相关部门提起诉讼。
长租公寓“爆雷”现象频发，所以行业监管急需深化。从行业兴起到野蛮生长再到“爆雷”不断，长租公寓这个行业用了不过短短几年的时间。成功的长租公寓品牌各有特点，而“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。最终，长租公寓打造出来的“资金池”难以为继，“爆雷”也开始出现。
值得关注的是，相继出现“爆雷”的多家长租公寓其经营模式大体相同，即高收低租。在这种经营模式下，长租公寓付给房东的租金高于租客租金。另一方面，许多“爆雷”的长租公寓采用长收短付的模式，通过“年付租金优惠更大”这一方式吸引租客一次性付清较长租期的房款，但却用月付的形式对房东进行房款支付。
在“高收低租”和“长收短付”的模式下，长租公寓企业内部自然形成一个“资金池”。而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长，不断扩大规模或者进行金融投资。然而，行业的风险在这种模式下也开始滋生，最终，有品牌难以维系这种高收低租模式，出现了“爆雷”现象。
同时，也有不少长租公寓品牌，向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”。在长租公寓出现“爆雷”后，租客不仅“无家可住”，还需要偿还高额、高利息的租金贷。
扩展资料
《住房租赁条例(征求意见稿)》或将推行
9月7日，住房和城乡建设部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》，共计8章66条，内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。该《条例》向社会公开征集意见，意见反馈截止到2020年10月8日。
的确，租赁行业盘面如此之大，但却没有相关的行业标准。有专业人士认为，《住房租赁条例（征求意见稿）》体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。
文件显示，当住房租赁企业有以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款、以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款、在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等情形时，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正。若逾期不改正，将面临停业、或罚款等处罚。情节严重的，则由市场监督管理部门吊销营业执照。
参考资料来源：凤凰网—长租公寓“爆雷”促行业监管深化，我国酝酿出台首部租赁领域规范文件
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