房价究竟什么时候跌，先来看看中国房地产历史，看

古人有云：分久必合，合久必分，涨久必跌，跌久必涨，这就叫市场！

只涨不跌，这叫中国房地产市场，从80年代开始中国房改进入舞台开始到现在三十年了，从起初的均价不过几百元而已到现在的价格~

今天跟着坐标君

一起来看看中国房地产历史

历史第一波

1980年土地改革，1987年第一块地挂牌出售，从此掀开了中国房地产的一轮暴涨~

因为物以稀为贵呢~1988年海南获批成立海南省，建立海南经济特区，重大厉害，炒股的人应该知道，什么叫重大利好，重大利好之后又是什么？

一夜之间资金疯狂涌入~政府大肆批地，银行大胆放款，开发商疯狂盖楼~房价水涨船高，这时政府一纸令下，提高利率，严控信贷，限时收回违规资金！

效果也立竿见影，房价随之大跳水，95%的房地产公司倒闭，整个房地产行业倒塌。

银行自然也不能幸免，大批房地产企业倒了，80%的房贷资金成了坏账。

挤兑下的海南发展银行，也成为我国银行史上第一家倒闭的银行，载入史册！

历史第二波

在1997年金融危机下，提振经济成为当务之急。于是，房地产这个潘多拉磨合被再次打开，一系列的利好政策不断出台，房地产行业在国民经济中的比重不断上升。

由此开始了漫长了“房价涨，调控；调控松绑，房价继续涨”的循环之中。在一路的调控中，凭借人口和经济优势，深圳关内均价从2003年的4000元上涨至2007年的12500元。最高的时候触及16000元！

但是，2008年，一场百年不遇的全球金融危机来了！一直高烧不退的房价瞬间跳水，房地产遭遇冰冻，土地流拍、地王退地。原本依靠高负债、高杠杆、紧绷的现金流发展的房地产企业，也纷纷倒下。

深圳楼市，仅仅用了三个月，就从最高点的16000元暴跌至11000元！房子沦为了负资产，投资者大量弃房断供，银行负债累累，各大房地产公司纷纷破产倒闭。

直到2009年中央政府出台“四万亿”，大量基础实施建设开工加码，大量热钱注入房地产行业，才重新焕发活力，再次开启上涨通道。再者，所谓的一线城市，有经济和人口支撑，但这并不是房价只涨不跌的理由。

2008年的危机足够说明，超一线城市的房价，也是可以跌的!

历史第三波 ：去库存

“四万亿”计划后，扩张的信贷政策为房地产企业注入了活水。危机过后一年，再次开启暴涨模式！套路都懒得换！总之就是房价涨，调控的目的只是为了别涨那么快！

诸如所见，2011-2014年，一方面政府不断下调房贷利率，投放大量的货币进入房地产市场；另一方面，对楼市进行限购，调控房地产价格。

但是注意，被称为史上最严的调控政策，对于有实力的房企来说不关痛痒；对于有购买能力的投资者来说，也只是增加了稍许的成本，仅此而已！

在一些三四线城市，库存闲置商品房数量快速增加。调控房价，演变成去库存。政府立马给楼市松绑，金融上也提供各种便利。

2015年开始，从一线城市蔓延至二线城市，随后在棚改和货币安置政策下，全国楼市均上演暴涨甚至翻倍行情！

我们现在看到的情况，部分城市上涨，部分城市下跌，部分城市横盘！但是，这样的政策下，暴富了多少炒房客，又伤害了多少刚需族的利益？多少人，依旧买不起房！

历史第四波 ：是涨是跌？

房价会暴涨吗？

前面说过，永远是推动房价上涨的一股力量。但是，这股作用在不断减弱。随着中央政治论调的出台，以及战略转型中国制造2025，稳健的货币政策下，政府将逐步摆脱对房地产的依赖。

同时以城市抢人大战为标志，人口红利出现拐点。“房子是用来住的”这一史诗论调不会改变。唯有此，房价将进入总体稳定缓慢上涨的通道。

房价会暴跌吗？

历史已经证明，房价的暴跌确实是存在的，政府打压楼市的决心决定楼市的下跌程度。

如果政府连续加息，甚至直接出台空置税，那么房价下跌，将不是梦想!如果泡沫遇上经济危机，结果必然是，分分钟硬着陆，被钉在地板上动弹不得。

其实小幅下跌和局部暴跌可以有，但那也仅限于被炒作过度的城市，绝大部分城市现在还是属于相对合理的范围区间!

所以，跌会有，但那绝对是灾难。危机下即使暴跌，绝大多数人也买不起房，因为你将面临失业和物价上涨等各种困境！

全国房价下跌，是什么造成了这一局面？

你可以不买房住，可以不投资房产，但你不能不知道中国房价的变迁过程，它伴随着改革开放的整个过程，也是国人财富的变迁史。

说到房价要先从福利分房说起，那是计划经济时代特有的一种房屋分配形式，从1963年开始到1999结束，前后历经了30多年。那时分房标准主要以工龄、厂龄、家庭人员的结构等非经济性因素为依据，有多少人为了福利分房挣的脸红脖子粗，多少人又要送礼走关系，又有多少人最后通过抓阄得到了房子，那时房子就是一家人居住之地，没有经济属性。

而最早出现的房价数据是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。这个价格看起来还比较亲民，但算起来也要一个月才能买一平方米，而且这还是在小县城。

接下来数年，没见到房价数据的记载。到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。

而房价这个概念从官方统计数据看，是在1987年才有的全国性的房价统计。当年商品房销售面积2697万平方米，相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少?408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。

而在1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。没办法，还是太贵了。

到了上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，那时海南成为淘金者的乐园，很多人都去淘金，很多企业也在海南派人设点。那时上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。

直到1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求自该年7月30日起停止福利性分房，全面实行住宅商品化。1999年，国务院又专门下发《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》，规定在京中央机关和国家机关要“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。随后，企业福利分房的尝试也被叫停。

也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。记得1998年的时候，北京海淀区清河附近的二手房的是2100元/平米。当时商品房很少，并且贷款条件十分苛刻。一般都是家里有房子拆迁才能买房。

而在1999年还是海淀水清木华园小区正在建设，开盘预售价格是4900元起。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

到了2001年-2003年时，房价还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上就出现了房价泡沫的声音。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，2004年同比暴涨18.7%。2005开始首次调控，首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台9月银监会212号文件收紧房地产信托。虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。

2006年70/90政策出台，“国六条”要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。但房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%，2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9•27房贷新政”。这一年楼市价格暴涨、地王频现。

2008年中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑。政府开始放宽二套房贷，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

2009年大规模经济刺激政策之下房价同比上涨22.4%，创历史新高，楼市复苏。10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

2010年国家加大调控力度，1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。

2011年二套首付提高，“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。但房价继续上涨。 2012年开始严打小产权房，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。但一线城市房价继续上涨。

2013年2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。

2014年各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来短暂成交高峰，房价停滞。

2015年3月央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。各地放开公积金政策，央行截至目前3次降息，全国房价出现差别化趋势。

（以上回答发布于2015-09-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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1961年中国房价发生了什么

2022年的楼市上，很多人都看到一个现象，那便是整体的房价处于下跌状态，虽然在一些一二线城市以及一些人口有支撑的城市，房价依然还面临着上涨的压力，但是大部分城市更多的还是在面临着下跌的压力，以至于不得不让地方政府出台限跌令来保证楼市的稳定发展，防止其进一步的崩盘，楼市的房价现在一方面是受到疫情的影响，一方面也是因为国家的不断调控使得楼市出现了下降的趋势。

根据中国统计局的数据，自2022年1月到2月以来，中国的房价已经出现了明显的下降，而且下降的幅度还并不小。我国的新房销售价格同比下降10%以上，这也是中国房价首次下降10%，房价之所以会下降的如此之快，很重要的一点便是因为住房的总量，截止到三年之前，中国的城镇住房持有两套以上房产的家庭已经超过了40%，值得一提的是，根据西南财经大学发布的一份报告，中国的空置房房数量已经达到了6200万套，而伴随时间来到2022年，这一数据很有可能已经超过这一数字。

根据第7次人口普查，中国已经逐渐进入到了老龄化社会，60岁以及以上的人口已经达到了2.6402亿，同时新生儿的数量却在逐年的减少，生育率甚至低于日本的生育率，而在这样的背景之下，对于房地产的需求也自然没有那般强烈。

最后便是买房的压力越来越大，根据相关的统计，住房价格与家庭收入的比例近些年来越来越高，在2020年的时候，百城房价的收入已经达到了13.2，这就意味着想要在百城当中买一套房子就需要不吃不喝连续13.2年的时间才能够将其买入，这还仅仅只是一些普通的百城，而在深圳、三亚、厦门、背景、上海这些明星城市当中，其房价收入比更是最高达到了48，最低也在30.7。

可以说在这些城市当中买房甚至比登天还要困难，同时房价应该早已降价，之所以直接下降了一部分，与我国的住房分配不均有着很大的关系，这也就意味着很多人手中拥有这几套，而有的人甚至连一套都没有，这也导致了房屋成为了一种稀缺货，房价上涨也就成了理所当然的事情，不过伴随着房价的逐渐回归，很多人买了几套房子会选择将其将钱拿去投资，而现在也必然会在心疼自己的财富在进一步的缩水。

中国13年房价开始下降的经济学原因分析

房价降低。

2000年到2022年12月，房价经历了一轮疯狂的上涨，其购买力对应着1960到1990年出生的人口。1961年出生率为18.13%，1991年出生率为19.68%，期间人口峰值出现在1963年，为43.60%，且从1963年之后一直处于下降趋势。可知每年下降0.85%百分点，这部分人的购买力几乎已经释放完毕。

仅供参考并无权威。

需求，需求下降了，所以房价开始跌。所谓房子是刚需，就是扯淡。

补充说明一下，北上广深房价依旧涨势强劲，二线城市萎靡，三四线城市基本跳水。

北上广深很好理解，经济发展迅速，一直是人口的净流入地区，所以对房子的需求基本呈增长趋势，房价上涨是必然的。

二线城市，这些年跟风，跟着一线城市大力开发房地产，但是回过头来，突然发现，自己城市的需求并不如一线城市，泡沫被戳破，自然房价开始下跌，但是因为毕竟是大城市，需求依旧有，所以下跌的并不是很快。

三线城市，这些年也是建了非常的多，但是工资却基本没怎么涨，人口也基本没怎么流入。二线城市房价下跌，立刻就被波及，房价跳水了。

补充阅读《非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》和《乌合之众》

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