分析我国政府房地产调控政策对房地产价格的影响

2006年国家出台了第一个房地产市场的调控政策，时称“国六条”2010年出台了“国四条”以及“国十一条”2010年4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率1.1倍。从下午5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。4月16日，土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个“限房价”地块挂牌式的项目。弱化价格因素，防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、限地价方式。4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）下发，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。短期来说对地产有很强的抑制性，长期来看这些政策的打击力度还是不会到位。应为经过2008年地产炒家已经不是原来那样脆弱了资金已经非常充足短期的提高利率等措施只会让一些最后接力的炒房者受打击长期来看提高信贷率对炒房有一定抑制作用估计房价下降20%-30%是没有问题的但是不更笨上改变我国住房体制还是没用的我国目前来看只有开发商才能建房经济适用房占得比例太少而且都是开发商来建设商品房比例过大廉租房投入太少我国城市化进程还是比较快的短期难以满足普通人对经济适用房的需求我国不允许城市自建房、合建房这样一来只能由开发商建设这样无形中设立了垄断不能做到真正的自由竞争保护百姓自住用房还有使房屋销售透明化、期房将禁止转让、地方政府与开发商的利益链等多种问题都需要慢慢来解决

关于房价的调控措施有哪些？效果怎么样呢？

降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。当然，房地产市场上还有一个非常重要的特点，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。

降房价，最简单的，是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已经下降了30%多，压力已经很大。如果再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。

不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。不光是制造企业，相关服务领域也应该简政放权，降低这些交易成本。

建一个房子，除了消防、安全这些好理解的图章要盖，就连文化、体育这些部门的图章也要盖，有时候没有100多个图章，你这房就甭想卖出去。这个意思就是，要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是最有压缩空间的。

完善我国住房保障制度的思考？

国家调控房价的三个主要政 策

限购：比如北京吧，本地户籍居民只能买两套，外地的要持暂住证加五年以上的缴纳社保或个税，限购一套。自北京实施限购令后，其他城市也陆续实施限购。

限价：对于开发商而言，在土地招标时就确定了售房最高价，在开盘后房型的销售额不能高过这个价格。

限贷：具体怎么操作呢？首先提高住房贷款率，以前借100要还120，现在要还150；其次提高首付比例，原来买房能贷80%，现在只能贷60%。总之，现在买房就要用自己的钱，不能像以前那么轻松的按揭了，没那么多钱，自然就不买房了。

限购：炒房的人不能再任意买房用来投资，会减少投资性买房的比例；“随大流”买房的住居民也会冷静下来，更加谨慎的选择合适的房源，而不像以前听别人说什么就着急买房，买房的人都冷静下来了，房价自然也就冷静了。然而限购令的限制只能暂时限制购买速度，无法减少根本的买房欲望，因为国家的这次调控不是全国统一，这就会导致一线城市不能买我买二线的，二线的不能买我买三线的，那么最后二三线的房价还是要涨。

限价：销售价格降低了，但是开发商拿地的成本不能少，如果想要获得与之前相同的利润的话，就要节省建设成本，或者使用其他手段。这就导致房子出现实际面积不符、房子质量不过关、捆绑销售变相加价。如果限价得当，会解决一部分买房难的问题，限制过度，开发商赚不到钱，没人开发。

限贷：这样会使投机买房减少，以前贷款买房，贷款升本少，房子升值快，稳赚不赔，限贷之后，贷款成本增加，房子升值力度赶不上还贷利息，赚不到钱自然没人炒房了。可是也会有不好的效果，比如有些人好不容易把钱攒够了，首付比例提高之后又不够了，于是他们会在限贷前抓紧最后一次机会抢购房源，房价反而推的更高了。

据数据显示，在监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元／平方米，环比10月份下跌了0．3％，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市的二手房下跌的幅度最大，环比跌幅为0．48％，其次为一线城市，环比跌幅0．43％，而三四线城市仅小幅下跌0．07％。

今年6月，根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：我们监测的40个城市商品房成交面积528.29万方，环比下降9.4%。 分线城市来看，四大一线城市上周商品房成交面积78.85万方，在前周高基数下环比下降28.8%。其中，深圳环比上升3.5%，北京、广州则分别在高基数下环比下滑54.7%、42.9%。

总体看来，国家的这次调控还是有些效果的，希望国家能加大力度，彻底杜绝投机炒房的现象！

面对广大中低收入者的收入与目前急速上涨的房价之间的差距，住房保障体系建立和完善的要求日益突出，通过对各国和地区住房保障制度进行比较分析，提出了进一步加强和完善住房保障体系的建议。

目前我国住房市场上，房价持续上升，大量的中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的鸿沟。在住房市场化、商品化的今天，政府必须进一步加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。

住房保障制度是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。是为解决低收入家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式，是多层次住房供应体系的重要组成部分。弥补了市场经济的缺陷和不足，对市场经济中弱者和低收入者提供帮助和救济，这一制度提高了市场配置住房资源的效率，体现了社会公平和人道主义精神，是社会稳定、经济发展、社会进步的需要，是实现社会公平和社会安定的助推器。

1 我国住房保障制度存在的问题和原因分析

我国住房保障体系是以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。与目前的住房市场化改革相比，家庭住房保障制度的建设进展相对滞后，面临着一系列的问题：一是廉租住房是政府和单位向城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，采取住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用。目前我国廉租住房制度建设虽然从无到有取得一定进展，但从总体看，还处于起步阶段，从推行始就伴随着许多困难：廉租房实物和货币来源不畅；租房的资格、租金标准难以确定；保障方式不完善、覆盖范围小、监督体系不严格以及地区间进展不平衡等。与此同时许多新问题也陆续出现，如当前农村进城务工群体的住房问题，城镇最低收入和中低收入之间的“夹心层”家庭的住房保障等等，由此廉租房制度的改进要求变得日益突出。二是作为住房保障又一重要内容的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，它是以中低收入家庭困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。而目前我国经济适用房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严，不同的房屋定价未拉开差距，有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等。一方面高收入者购买经济适用房的现象，偏离了中低收入消费群体。另一方面，经济适用房被开发商变相高价出售，经济房不“经济”，国家让给中低收入购房者的优惠被开发商占为己有，谋取暴利。导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。

分析产生上述问题的原因，一是制度不完善，对适用对象的届定不清，造成购买对象失控和户型面积失控的。相关政策不健全，如财政政策，法律政策，监督制度，配套服务政策等，没能作到对住房保障政策的有力支持。二是认识问题。部分地方政府对建立廉租住房制度不够重视，没有提上议事日程，仅把建房作为短期的形象工程，同时相对于商品房地产收益的减少与住房分配问题使得地方政府不愿投入保障性住房建设。三是政策执行不力。有些地方在实施中，政策没真正落到实处，缺乏前瞻性，使住房保障政策效应大打折扣，同时在执行过程中存在着权钱交易、寻租行为，影响了政策执行的有效性。四是管理不规范。有的地方管理不规范，监控力度不够，对购房者资格条件的审核管理存在许多漏洞，使集团、高收入者、投资者有机可乘，背离了政策初衷。

除此之外，缺乏稳定的资金来源渠道，多数地方从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决，不足以支持住房保障制度建设。

2 借鉴各国和地区经验，完善适合我国国情的住房保障制度

2.1 住房保障制度的国际比较及启示

住房保障制度受各国经济制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区都有自己不同的特色，其中规律性的制度经验对构建我国住房保障制度有重要的启示。以英国、美国、新加坡、日本、瑞典和俄罗斯等国家，以及中国香港为例进行住房保障制度的比较。

（1）英国是政府直接投资建房的典型国家，设立了直辖于环境部的住房公司，在地方政府也建立了大量的住房建设、管理专门机构，多是接受政府补贴和税收优惠的住房协会、建房社团等私有或非盈利性民间企业。英国的住房保障推行“住房补助”，分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。

（2）美国的住房保障制度主要有以下内容：住房信贷援助方面，联邦全国抵押协会，政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会一般可以为中低收入家庭提供房价70%~80%的贷款；住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房；住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施。

（3）新加坡的住房发展局是一个半官方机构，它自主经营、自负盈亏，不仅为低收入和中等收入居民提供住房，同时是住房的物业管理。它的住房保障制度有许多特色：一是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部份由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。二是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平。三是公有住房的合理配售。实行订购制，每季度公布今后3个月新建公有住房计划，购买人自由申请，如某地区供小于求则抽签决定。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转，同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。

（4）其他国家。日本通过以低息贷款促进企业从事民间住宅建设、政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置、发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。经济发达的高福利国家瑞典，在住房保障制度的建设上主要采取了政府投资建设公有住房、住房补贴、合作建房等措施。俄罗斯和前东欧国家实行了以公房私有化为核心，通过发放无偿住房补助金、税收和其他优惠以及新旧租金的过渡安排的房改。

（5）中国香港。采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋（高补贴、低租金）、公共租屋（按工程成本定租金）和居者有其屋（免低价、利息和利润，按成本价出售）。公屋对入住原则和条件有严格规定，居者有其屋计划主要由政府承担兴建，以成本价格出售，由银行向购买者提供优惠贷款等。

2.2 建设和完善住房保障制度的建议

通过上述比较分析，可以看到各国和地区对中低收入阶层住房的房租和房价进行干预，主要有3种方式：一是政府投资建造大量低租金公房租赁给住房困难户中的低收入户居住。二是政府向建房企业提供财政补贴，相应地对住房地售、租价格作出限制。三是政府对私人住房出租采取租金限制政策。

住房保障制度的建设不可一蹴而就，应吸取和借鉴各国和地区的经验，并结合我国实际情况，有重点、有步骤地进行，既要注意与现有政策的平稳衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

（1）多途径提供保障性质住房。从住房保障水平层次来看，我国现在应建立以经济适用住房和廉租房为主的住房保障供应体系，这2 类住房在层次上相区别，在保障对象上互补，构成我国保障住房的主体。要进一步加强和完善廉租房和经济适用房制度：

① 加强廉租房运作管理机制建设。界定保障的对象；分配采取货币化补贴为主、实物补贴为辅的方式；采取多渠道方式获得廉租房房源，由保障对象直接到市场租房、由政府出资购买符合标准的旧有住房或由政府投资兴建；建立廉租住房基金，通过财政拨款、住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和公积金管理机构运行经费后的剩余部分、公房出售收入，以及社会捐赠资金等，保证廉租房建设和运作的资金。

② 完善经济适用房制度。根据相关标准严格控制其主要户型面积、销售对象，加强购买资格审核，实行购买资格公示制度；加强销售管理，重点保障危改、文保区、外迁、标准租私房等居民的购房需求；进一步完善配套设施建设，确保经济适用住房使用功能，为公众创造良好的生活环境。

（2）规范公积金的运作。住房公积金信贷、结算等具体业务委托商业银行班办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构，进一步引进住房合同储蓄和资本市场融资这两种融资工具，以住房公积金制度为基础，建立住房金融体系，充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理机构的费用成本。

（3）住房补贴。我国经济适用住房享受政府大量的间接补贴，而对廉租房的补贴，应经快落实房租直接补贴，逐步形成以租赁住房补贴为主、实物配租为辅的保障方式。

（4）税收减免。对提供具有保障性质的住房的企业与个人施行税收减免及落实相关优惠措施，对提供按政府指导价、具有保障性质的出租房的房主实行房屋收入税收减免政策，同时加大对私房出租不缴税的处罚力度，对个人用于偿还经济适用住房抵押贷款的收入部分实行个人所得税减免。

（5）完善住房金融体制。围绕住房保障制度的改革，建立起政策性的公积金制度、合作性的住房储蓄银行、商业性抵押贷款制度三位一体的住房金融制度。

（6）设立专门机构对住房保障进行管理，建立和完善法律、法规。这是住房保障体系健康运行所必需。

住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。从长期看，完善适合我国国情的住房保障体系加速中低住房市场的发展，将使中国房地产市场的繁荣局面更加合理和健全。

参考文献：

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[6] 欧阳东. 让穷人有房住—— 城镇最低收入家庭住房保障探析[OL].http://house.focus.cn/showarticle/625/28407.html.

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