昆明公寓出现降价风，今年的房价走向将会如何？

我认为今年的房子的价格肯定会出现稍微的下降的，因为目前市场上的房子的价格已经太高了，老百姓已经购买不起房子了，而且各项数据已经出现了问题，国家为了能够让老百姓购买得起房子，必须要进行一定的调控。

昆明的公寓的价格已经出现了比较大幅度的下降，我认为对于其他的城市来说肯定也会出现这种情况的，房子的价格是非常敏感的一个指标，只要有地方的房子价格出现了下降，那么其他的地方的房子价格也会出现变化的。

我们国家的一系列政策其实都是为了控制房价而产生的，因为这些政策的根本目的就是为了能够让老百姓买得起房子，因为房子涉及到每一个人的衣食住行，所以必须要控制好，否则会出现大问题的。

这几年房子的价格之所以能够出现比较大明显的上涨，就是因为市场上的炒房的行为和现象是非常明显的，而且政府这几年也没有进行太大的管控，既然已经出现了泡沫，那就必须要进行严格的管控。

每一个老板现在生活当中都必须要考虑到房子的价格，因为每一个老百姓最多的目的都是要拥有自己的一套住房的，所以房子的价格关乎着全社会每一个老百姓的生活必须要控制好房价，这才是真正的民生大计。

我们国家目前的房地产市场已经出现了一些泡沫，如果放任房地产市场泡沫不管的话，那么在未来影响的还是普通老百姓，而且对于国家的打击也是非常大的，所以国家是不会容许这种情况出现的。

昆明房价是否会上涨还是下降

2008年全国一线城市房价都在下滑，感觉昆明也不例外！ 现在国家发改委出面协调中国国内的宏观调控，一段时期内，国内房价不会大幅度上涨，买房还是尽快的好，如果能降价那就最好不过了 昆明6月份房价5544元 比5月每平方米降200元 在各路开发商相继“跳水”后，昆明商品房均价出现负增长。据昆明市房地产开发协会、田野地产咨询机构最新统计数据显示，6月份，昆明市商品房均价每平方米5544.31元，与5月相比，每平方米下降200元，降幅3.48％，其中市中心区域、南市区、东市区、西市区四大板块全线出现负增长。 环比降同比涨 “昆明房价终于降了！”不少购房者暗自窃喜，认为房价已经出现了松动。然而，当他们仔细回想去年此时的房价时，也只剩下黯然神伤。 根据昆明市房地产开发协会调查显示，6月昆明住宅销售价格环比5月下浮3.48％，同比上涨52.54％。其中，市中心区域（二环路以内主城区）均价每平方米7579.81元，比5月降600元，降幅7.38％，比去年同期上涨1400元。南市区6月均价每平方米5231.56元，比5月下降140元，降幅2.71％，比去年同期上涨1300元。北市区6月均价每平方米4875.45元，比5月上涨20元，涨幅0.4％，比去年同期上涨1500元。东市区6月均价每平方米4675.03元，比5月下降240元，降幅4.88％，比去年同期上涨1000元。西市区6月均价4118.05元，比5月下降 230元，降幅5.3％，比去年同期上涨1100元。近郊地区6月均价每平方米6785.97元，与5月持平，比去年同期涨幅50.7％。 二环沿线降幅最大 根据调查，市中心区包括二环路以内区域，由于受到二环路以内各楼盘降价影响，6月市中心区域房价成为主城区房价降幅最大的板块。 5月23日，成为上半年昆明楼市的一个转折点。俊发地产打响降价第一枪，公开宣布旗下楼盘全线降价：金色俊园（查看地图）直降900元，星雅俊园（查看地图）比市场预期降近千元。随后，多个楼盘或明或暗的跟进。根据田野房地产咨询公司统计数据显示，除金色俊园、星雅俊园外，位于一环路的上东城（查看地图）一期价开盘价为每平方米8900 元，现在均价降至每平方米7600元左右。银海领域（查看地图）·公寓目前公布价格每平方米4980元，且带装修，而该项目一期开盘均价为每平方米5800元。同期降价的还有盛高大城（查看地图），该项目推出一批新房源，均价为每平方米4690元左右。 另据风之铃市场咨询机构调查显示，二季度，一二环路间楼盘价格减幅明显，截至6月底，一二环间楼盘均价跌破6000元/平米大关，降至5818元/平米。作为主流住宅市场标杆的二三环路区域，其均价也有小幅下调。5、6月份价格持续走低，5月份环比下降3.68%，6月份环比下降约2个百分点，季度平均价格指数维持在181.28点，与上季度平均指数水平相当。 阶段性供过于求 2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰。业内人士表示，事实上可以看到2007年12月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续地快速增加，供过于求的状况逐渐地显现。 根据有关部门统计数据显示，2007年昆明市商品住房成交面积达830万平方米，新开工房屋面积约497.88万平方米，同比增长57.50％。新开工面积快速增长，相应增加了未来商品房的供应量，再加上前几年未消化完的市场存量，昆明累计的可售存量也越来越大。 “随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的‘喇叭口’越来越大，可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。”业内人士提出担忧，昆明楼市供求矛盾显现，加之目前楼市的观望气氛浓重，在市场整体萧条的态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在昆明将存在较长时间，这也基本决定了昆明房价未来一段时间的走势

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昆明房价

现在昆明的房价有涨高的趋势其实是开发商出的一个反计，也就是说开发在虚高声势，他想以此来向购房者证明房价又会上涨，想主购房者下手，正说明开发商想尽快资金回拢，不想成为负债运行的企业，不然是要被政府吊销执照的

昆明房价未来十年走势？原因？

看地段，看你一月能省多少，看面积。。

项目点评1：云南映象（查看地图）——价格是热卖的核心因素

最近半个月，昆明楼市捷报频传，除了12月28号开盘的朝花曦拾（查看地图）、傲云峰（查看地图）、城市理想（查看地图）都传出热卖消息外，1月1日，云南映象3期花好月圆开盘当天的火爆场面更是让人倍感惊奇。虽然小道消息称花好月圆也并没有当初官方通报的那样当天就卖得只剩下了十几套，但确实开盘当天的销售率达到了70%。

因为云南映象是2009年昆明推出的第一个新盘，开盘当天又几乎创下了近一年来最火爆的场面。所以业内对其赋予了很大的关注。在7日晚的焦点沙龙上，大家也对其热销展开了一番讨论。

房价仍然是大家讨论的焦点。他们认为花好月圆之所以热卖，最关键的因素还在于它的价格达到了购房者的心理价位，也就是说在它目标客户群的支付能力范围内。大朝地产的市场主管钱波认为，一个楼盘定什么样的价格，不仅要看需求，更要看客户的支付能力，有支付能力的需求才是真正的需求。至祥置业研究部总监李纯玉也认为，花好月圆的价格让其性价比显得很高，片区优势和产品的价值摆在那，而价格又能被绝大部分人接受，这样就能打破消费者观望的情绪，出手购买。另外一位为嘉宾也认为云南映象所在片区的购买力是很强的，世博板块早已经被定位为昆明第二片高端住宅区，而花好月圆又推出了一个相对较低的价格，自然就很容易被购房者接受。

除了价格，大家认为片区发展也是花好月圆热卖的一大原因。尤其北金大道通车后，云南映象所在片区的发展前景将更为广阔。

项目点评2：都市名典（查看地图）——定价需要谨慎

作为与云南映象相邻的一个新项目，都市名典也即将开盘。有小道消息称，都市名典的开发商长基地产打算将均价定在4700元/㎡左右。对此价格水平，焦点沙龙的几位嘉宾颇有微辞，几乎一致认为有点高了。

至祥置业作为都市名典的销售代理商，当被焦点网的记者爆出了这个价格后，李纯玉也不得不对此做出回应。他坦言，至祥其实也觉得这个定价有点偏高，就他们看来，3800—4200元/㎡的价格是比较合理的。很显然，这个价格和云南映象花好月圆90公寓的价格差不多，但花好月圆90公寓是精装修房。

几位嘉宾一致建议都市名典定价一定要谨慎，开盘定价相当重要，千万别步例如金色俊园（查看地图）、盛高大城（查看地图）这些楼盘的后尘。

同时，针对都市名典规划了大量商业，钱波提示道：只有大盘才能起到引导市场的作用，小盘只能顺应市场，千万别冒险做英雄。

房价预测：昆明房价稳中有降

其实从各位嘉宾对云南映象花好月圆和都市名典两个项目价格的点评，就已经很明显地看出了他们的观点就是：昆明的房价在2009年还有一定的回调余地。以云南映象为例，二期故乡的云均价在5100元/㎡左右，花好月圆的普通住宅均价却调回到了4200元/㎡，虽然花好月圆的地段没有故乡的云所处地段好，但价格有了一定的回调是显而易见的。就2009年的市场来说，显然花好月圆的价格是合时宜的。就如嘉宾们所说的：达到了购房者的心理价位。

戴比天扬的媒介经理张超表示，现在很多楼盘都在走渠道营销道路，尤其是那些去年开盘定价太高，却又不敢公开降价的楼盘，而走渠道营销势必出现内部价、团购价等。因此，纵使对外公开的价格没有下跌，但实际成交价会有所下降。

而钱波则明确表示：昆明的房价在2009年总体上趋稳，但仍然还有下调的空间，昆明的房价还存在一定的泡沫。（编辑：杨敏）

焦点沙龙4期——09昆明地产策划须以产品为本

新年伊始，焦点昆明房地产网主办的第四期“焦点沙龙”于元月7日如期举办，众嘉宾认为，经历了08楼市的低迷，依靠广告包装卖房的时代将不复存在，09昆明楼市需将着眼点放在研究客户需求，设计更加人性化的产品。

2006年到2007年，全国楼市经历了前所未有的大繁荣，昆明楼市也是如火如荼，房价不停看涨，一路高歌。而当市场容量不断扩张之时，开发商应对之道更多的是在营销手段与包装上下工夫，而非在产品创新上多动脑子。很多楼盘热销，多是因为各式各样的促销活动或是所谓的品牌效应使然。而08年，在国际国内经济危机等因素的影响下，楼市开始走熊，昆明楼市进入下行在所难免。以往依靠外延营销手段推盘的手法在过去的一年中似乎逐渐失效。一些颇具眼光的业内人士认为，今后楼市发展的方向应该在于研究消费者真正的需求所在，从而进行产品的创新。

至祥置业研究总监李纯玉认为，目前昆明很多楼盘存在产品设计与客户需求相脱离的情况，尤其是在户型设计中没有充分考虑实用性，有些项目过于追求面积，而在产品的功能性方面考虑不周，变化较少。例如，某品牌开发商开发的一景观楼盘，无论在其广告包装、产品建材以及园林景观方面都非常专业，产品硬件无可挑剔，然而对软性因素的考虑就忽视了消费者生活方式有可能发生的变化。在户型设计中，有部分面积浪费，一般来讲，除共用卫生间外，最多在主卧中设计卫生间，而次卧和客卧中附带卫生间则显多余；另，客卧与客厅之间需经过主卧房门，私密性没有充分保障。而该户型在动静、干湿方面也无明显分区，未与业主的实际需求相结合。李纯玉认为，虽然沿海楼市在营销与产品设计方面有很多值得借鉴的方面，但昆明气候特征与沿海城市有很大区别，一些沿海的营销模式以及产品设计并不适合昆明市场。如昆明四季鲜花常开，很多人喜欢种花养草，应该有适宜养花的阳台设计，但少有楼盘充分考虑这一点。产品设计一定要从消费者的实际需求出发才能赢得市场。

大朝地产市场主管钱波认为，南派尤其是深圳在产品设计方面很务实，能够站在购房者角度考虑房子的使用情况，这样，设计出的产品比较实用，昆明设计者值得借鉴。同时，钱主管在营销方面也提出了自己的想法。他认为，一个有过开发史的地产企业，在营销新项目时不能沿袭之前的营销思维。“一个项目即是一个思想体”，过往项目值得借鉴，但不能受销售思维惯性的束缚，而要以客户以及环境的变化而适时调整销售战略。

戴比天扬媒介部经理张超非常赞同产品创新。他提到，目前戴比天扬所代理的经典壹城（查看地图）在户型设计方面就有所创新，提出了可改造的自由空间，同时，每套住宅中基本都带有入户花厅，并且每两层就有一个公共休闲花园，业主不必走到社区底层就可享受休闲空间，极大地方便了业主。而这些设计创新在昆明目前还较为少见，受到欢迎。

当前，人们的生活水平越来越高，对于房子的要求也逐渐从经济性、实用性向舒适性、享受性延伸，生活化、舒适化、享受化将是未来楼市产品设计需要综合考量的重要因素。随着昆明房地产市场的日益成熟，产品创新将获得越来越广阔的空间。

全国房地产的走势都是一样的，没有一个地方幸免。国家政策从去年就开始对物价的调控（加了三次息和两次准备金率，还有国八条针对房地产的），但效果不尽人意，房价还是那么坚挺。今年的房价会有点下探，但不会太多，时间也不会太长。今年下半年买房是最合适的时机。我们需要了解和分析的有几点：1.美国适度宽松的货币政策使全世界都通货膨胀，物价飞涨；2.中国经济的房地产经济，未来几年经济还得靠房地产带动（虽然国家12五计划谋求经济转型，但还需要时间），政策是不能大动干戈的，大力了可能会造成房地产泡沫一破影响经济的根基。3.房地产关系到多方面的利益，上有政策，下有对策，中央无从下手。4.需求还是那么多，适用房却少得可怜。5.人民币对美元还在不断的升值，使国内物价比任何一个国家都涨的快。总之，房地产经济还要靠房地产带动，未来几年房价还是 慢牛行情。

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