算是四线城市较好的，正在向三线城市迈进。
菏泽最近几年的发展主要途径是棚户区改造，连续两年全国第一，当时国家有政策，每年二百多亿的棚改资金投入下，菏泽的拆迁工作非常顺利。现在老平房已经见不到了，一个同学五年前来过菏泽，今年再来都说像两个城市。因为拆迁，市委市政府的很多规划得以实施，很多断头路打通了，很多公益设施也建了起来。当然建的最多的还是小区，因为棚改，菏泽的房价从2017年的均价四五千，直升到2018年底的六七千。2019年房价有所下降，现在一般在六千左右，好地段也有八千多的。
至于现在的房价合适不合适，我感觉是比较合适的。菏泽的房价不算高，当然再往上升的空间也不大了，很多人说菏泽的房子太多了够卖好几年的，肯定会降，这个不会降的，六千有强支撑。而且过了这两年的低潮期，菏泽的房价会缓慢升到八千左右，这个是比较合理的价格。因为周边像济宁也都到九千一万了。
三四线城市货币化棚改结束后，未来的房价会是什么走向？
第一，是维稳的需要。山东省是全国棚改货币化安置的第一大省。大批量拆迁户在2016年和2017年上车。本身拆迁的顺利推进是因为房价有上涨预期，大批量的拆迁户才配合拆迁。现在菏泽楼市也和全国其他城市一样，房价产生了下跌预期，尤其是棚改货币化安置基本被叫停，后期不产生房价上涨预期，这些为数众多的拆迁户利益受预期落空，同时又限制取得房产证后几年后才能出售，更是让维稳工作难做。特别是前期山东平du保乱事件，让整个山东都处在维稳的敏感期。
第二，土地财政枯竭，后续项目资金跟不上，工程有烂尾的风险。国内很多三四线城市，因为产业基础比较薄弱，一般性公共预售收入及其有限，负债率又高，所以过度依赖土地出让带来的收入。前两年土地大卖，不少城市上马了一些建设周期比较长的项目，第一年靠土地财政支撑了这些项目建设，但是周期长，后续土地又卖不掉，且财政收入有限，又控制地方负债，这些项目后续资金投入成大问题。当楼市下行周期来临，房企拿地本身就谨慎，如果有一个限售政策存在，销量肯定不好，导致不少房企干脆就不拿地了。现在拿掉这个限售政策，其实是想卖地。只有卖地，才能给地方上的这些建设周期比较长的项目，续命。
再说了，虽然取消限购，会导致5年后二手房供应量井喷，严重影响楼市发展和价格上行。但是，地方行政长官人期制，5年后，在不在这个岗位还成问题，关键是解决眼前问题。
第三，是权衡过利弊做出的决定。菏泽没有限购，也没有公开的限价，只有限购，以及全国统一的限贷。目前菏泽能做的也就是取消限售。这一决定的实际作用，其实远弱于信号意义。楼市是做预期的市场，当市场预期向上的时候，大家都会跟着抢房。当市场预期向下的时候，大家都会观望。这个时候菏泽所做的，是稳定预期，或者说，是给楼市下行周期中，植入积极信号因素，改善预期。不然，菏泽这样的三四线城市，楼市的结局真的会有些悲惨
我个人估计，菏泽的取消限售，大概率会成型。因为当地维稳压力很大。更何况，限售影响居民的财产权，当楼市大热的时候，没办法也得上。但是现在楼市行情变了，维持楼市稳定，依然是政策主轴逻辑，再说菏泽有社会唯稳的因素在里面。
以前，当下，以及将来，因城施策依然会是楼市调控逻辑的主轴。菏泽的这种做法，也属于正常操作范围。我预期，接下去在2019年，会有更多城市，通过各种公开的和非公开的方式，放开之前的一些楼市限制措施。
货币化棚改，其实就是将农村棚户区等，直接拆迁，不赔房子，只赔钱的一种拆迁方式。货币化棚改后，这些拆迁户没有住所，他们得到的赔偿只有现金，因此大多数人都会拿着钱去买房子自住。房价本来就比较高的三四线城市，随着棚改的结束，也就会失去这些棚改后这些手握大量赔偿金的购房者，这对于房价还是有比较大的影响的。其实不管三四线城市棚改是否结束，三四线城市的房价也已经触顶了。未来房价也会慢慢下跌。
三四线城市，作为人口主要流出的城市，很多三四线的年轻人都选择去大城市发展。毕竟三四线城市的发展空间有限，不论是基础设施建设，还是各种经济竞争力相比起一二线城市要差很远。而且未来一个城市的发展，主要还是看人口的多少，三四线城市作为人口流出的城市，很大程度上来说，发展的潜力十分小。
现在我们就可以看到鹤岗这样的城市，由于当地人口大量地外流，城市发展潜力小，城市的人均购买力弱，如果房价居高不下，卖不出去，空在那里也只能空着。对于开发商来说，他们都是贷款建造房子，他们为了快速地回收资金，他们只能降低房价，将房子卖出去。
对于三四城市来说，棚改一旦结束，拆迁户们买完房子后，房价下跌其实是必然的。现在很多三四线城市的房价都很高，有些地方的房价突破了一万以上。生活在三四线城市的人工资水平相比起一二线城市的人要低很多，但是房价却跟一二线城市差不了太多，那么住在三四线城市的人们，收入比较低，他们拿什么钱去买房子呢？
相比前几年，三四线城市房价还很低的时候，大量的炒房客都开始选择在三四线城市炒房、囤房。这样就造成了很多三四线城市在平日里，没有什么青壮年人的情况下，房子也能卖到八九千一平米，甚至一万一平米，这其实也多亏了这些棚改的人们能够拿钱买房，剩下的人根本就无力去支付这样的高昂的房价。
房地产大佬杨国强曾经表示，未来农民将成为三四线城市的买房主力军。但是现在三四线城市的房价这么高，农民工赚的钱还需要养家糊口，他们有什么能力去买这么贵的房子呢？如果要买那些一万左右一平米的房子，为什么不去一二线城市买呢？一二线城市的近郊区房价也有一万左右的，跟三四线城市的房价差不多，为什么不去选择那些未来更有升值潜力的地方买房呢？
清华大学的金融专家朱宁曾表态，三四线城市的房价是虚高的，根据三四线城市的消费水平来说，房价最多只值五千。
随着棚改的结束，三四线城市的高房价已经没有什么人能够去承担了。未来三四线城市房价下跌其实是一件很正常的事情。
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