我认为是物价上涨推高了房价。
在全球市场普遍受到新冠疫情的进一步影响之下，很多国家的房价出现了上涨的行情。特别是对于一些发达国家来讲，这些国家的房价本身已经非常高了，谁也没有想到房价会继续上涨50%左右。在这样的情况之下，房价上涨的情况不可持续，房价已经被推高到了历史顶点。
一、全球多国的房价一路上涨。
这是关于全球多个国家的房价问题，因为受到疫情的影响，很多地区的经济发展受限，这也直接导致这些国家出现了宽松的货币政策。在这样的刺激之下，多个国家的房价一路上涨，美国的多个城市的房价上涨了30%以上，欧洲多个国家的房价上涨了20%以上，土耳其的房价上涨了30%左右。
二、物价上涨推高了房价。
之所以会这样说，主要是因为房价本身就容易受到经济的影响。在这些国家的货币流动性进一步宽松的前提之下，很多国家出现了严重的通货膨胀，通货膨胀进一步导致物价上涨，物价上涨导致人们把更多的资产用于购买房产，通过这样的方式来避险，这也直接推动了房价上涨。
三、房价上涨的情况不可能一直持续下去。
从某种程度上来说，大家普遍把房子当成居住和投资属性的混合体。在这样的情况之下，如果我们用居住属性来看待房子的价格的话，我们很难理解房价为什么会这么高。如果我们把房子当成纯粹的投资品的话，房子的上涨情况也不可能一直持续下去。总的来说，全球各国的房价已经到达了历史顶点，我们很难看到房价会继续上涨，多数地区的房价会缓慢回落，有些地区的房价可能会出现断崖下跌的行情。
房价在逐年上涨，是因为中国人口太多了吗？
这么多年来，房价一直都是居高不下，而且持续上涨，原因其实是有很多的。一方面是供求关系的原因，另外也有经济发展的必然因素在里面。
中国人对于家庭的观念特别看重，所以中国人比任何一个国家的人都渴望拥有一套属于自己的房子。所以中国的年轻人在长大以后，或者中国人有了一定的经济能力之后，都会愿意去购买房子。
这样一来，市场需求就上升了，房价自然就上涨。房价一上涨，就容易带动所有和住房有关的产业一起联动。比如说和建筑有关的材料，像水泥啊，沙子啊，石头等等。而房子又离不开装修，于是装修材料，设计行业，包括桌椅板凳，沙发茶几，电器设备等等等等都跟着水涨船高。
再加上建筑和装修都离不开工人，所以工人的工价也相应地提升上去。人一多，变相地带动了餐饮行业和消费商场。因此，各个因素累积起来，房价的价格才会一路高涨，停不下来。
除此之外，房价的上升也和经济发展有关，其实在任何一个发达国家，房价都会成为经济发展中一个迈不过去的门槛，区别在于我们正确地对待和引导它。在中国之前，日本和美国都曾经发生过因为房价雪崩式崩盘而引起的经济危机。
还有一个隐藏的团队，也变相增加了房子的房价，那就是炒房团。这些炒房团把原本刚需的住宅都抢购一空，然后伺机高价售出。房价那么高，多多少少有他们一份责任。
房地产货币化是如何推高房价的？
现在还有说房价上涨不是货币超发的吗？我几乎没听到。货币超发成为房价上涨的根本原因几乎是异口同声。于是很多人都在说，房价上涨，还是老百姓钱太多了。
曾表示过，“中国人太有钱，房子太便宜。”经济学家茅于轼也说过，“房价炒高的根本原因不是开发商心黑，而是部分老百姓太有钱。”“房价是被需求拉升起来的，如果房子没人买，价格肯定上不去。”
但安家新媒体小编不以为然，其实，茅于轼的话稍微严谨些，好在他说房价被炒高主要是部分百姓太有钱。太有钱或者说货币超发究竟是不是房价上涨的根本原因恐怕需要辩论一番了。
房价上涨是百姓太有钱造成的吗？一定是，不然呢？要不为什么那么多人在拼了命似的买房呢？可有几个真正是靠自己的能力买的房？大多又是靠家庭砸锅卖跌或银行按揭买的房。
如果百姓不买房房价还会涨吗？可他们不买房还能买什么？国内经济萧条，实体经济更是过剩。没有哪个行业让百姓像投资房地产这么热衷。
权威数据显示，我国80%的财富被20%的人拥有。可见，少数人掌握着多数财富。如果这少数财富者也算作普通百姓，那真正的普通百姓是不是也被平均了呢？
所以说，并不是人们太有钱，而是没钱硬充好汉。他们一面嫌房价高，一面又享受着房奴的痛苦滋味。个中滋味只有他们自己心里最清楚。
其实最终应该归到贫富差距太严重上，总之，老百姓的命就是苦，买不起房还要为高房价承担责任，买不起房就是素质低，我就想说，难道听了这话，你就不心酸吗？购房者能不能长点志气！难怪让人家看不起，既没钱又没骨气。
话说到这里，大家基本上也明白了一个道理。表面上看，你已经无路可走，唯有买房这一条路。有一种无形的力量在赶一群羊向一条羊肠小道上走。
路拥挤了就更要抢，房地产市场也是如此。在我们学过的经济学里，货币的供应和超发要看首先流向哪里。货币超发，并非是央行引流资金向房地产领域，而是资金的逐利性使然，从而推高了房价。
如果这些钱都跑到流通流域，造成基本生活资料大幅度涨价，百姓更加接受不了。房价高了这么多年，其实也没啥事，所以得过且过。于是特别是一线城市，房地产就背了这个黑锅。 毕竟房价再贵，城市居民也得买房。
但说到底，这还不是货币政策的问题，这只是手段。最根本的还是地方对土地财政的过度依赖。
中国房价过高特别是持续上涨，还是地方为了土地财政“不得已”所为的结果。所以从根源上来说还是是房地产政策，而不是货币政策，当然货币政策只是地方实现土地财政的重要手段。如果不从房地产金融监管入手，房地产上涨的动力永远存在。如果经济结构的畸型问题不除，资金还会流向房地产。
房地产货币化在当今世界为普遍现象。房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。
房地产金融化，包括资本化、证券化及货币化三个层次。
以美国为例。
一、资本化阶段：地产抵押贷款。
大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》。根据这一法令，联邦政府成立了联邦住房贷款银行。这家专门负责住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。
接着，国会又通过了《国家住宅法》。根据这个法令，联邦政府成立了联邦住房管理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的个人及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。
联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的出现。
二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。
虽然联邦住房管理局提供了抵押贷款担保，但是商业银行依然惧怕风险，不愿意给低收入者提供贷款。
1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。
此举相当于创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。
美国房地产证券化加速在六十年代。
1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美成立。
国会授权两房（房利美、房地美）可以购买普通抵押贷款，即购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款发行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。
1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。70年代随着投资银行兴起，MBS快速加速。到了1974年第三季度这一数据突破千亿，1988年第二季度破万亿。截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。
三、货币化阶段：大规模信贷、次级贷款及相关衍生品。
从资本化到证券化，是地产金融化的正常路径。但是，到了货币化阶段，就容易引发房地产泡沫及债务危机。
证券化与货币化之间并没有严格的界限。房地产货币化有比较明显的三个特征：
一是房地产信贷中出现大规模的次级贷款。
在美国，通常将借款人的信用等级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级抵押贷款市场面向收入证明缺失、偿债能力低的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。
小布什政府时期，次级贷款发放逐渐失控，很多低收入者轻而易举地获得了次级贷款。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。
二是基于抵押贷款证券相关的金融衍生品膨胀。
衍生品，是抵押贷款等资产证券化的金融产品。但是，大规模的衍生品膨胀，是一种货币化现象。
在住房抵押贷款基础上，房地美、房利美及非机构开发了大规模的抵押支持证券（MBS）。投资银行又在抵押支持债券的基础上，使用高杠杆创造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。
根据国际清算银行的报告，全球2004年共发行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年发行2490亿美元，2006年发行4890亿美元，2007年第1季度发行规模高达2500亿美元。
次贷危机前，次级抵押贷款总价值大概7万亿美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用违约掉期合约），全球市值高达62万亿美元，远超过当年美国GDP总量的14.48万亿美元。
三是大规模的信贷支持。
从2001年开始，房地产价格上涨，抵押贷款、抵押支持证券及相关衍生品的膨胀，都源自大规模的信贷供应。
2001年“9·11”事件后，美联储连续13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并长期维持这一低利率水平。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过度繁荣。
所以，房地产货币化的根本动力源自大规模信贷扩张。
1971年布雷顿森林体系崩溃后，信用货币的出现为房地产货币化创造了条件，美国房地产货币化从1983年（摆脱了滞胀危机）开始。此后30多年，总体上，货币持续扩张，房价持续上涨，抵押支持证券及衍生品持续膨胀，最终崩盘于次贷危机。
中国金融市场不发达，很少抵押支持证券及相关衍生品，不过房地产货币化现象依然存在。
如何确定中国房地产是否存在货币化现象？
可以从货币增速、房地产价格增速与其它资产增速相比较。
2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。
这十年，不仅GDP、居民可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货币增速。
钱都去哪里了？
只有深圳房价、北上广核心地段的房价、教育培训服务价格以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义货币。我这里引用泽平宏观的调研数据：
2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），超过广义货币增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广核心地段的房价涨幅都超过广义货币。
中国房地产是货币蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。
棚改货币化是房地产货币化的非典型案例。
我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改货币化的高峰期。这三年，全国超过1400万套棚户区住房改造，货币化安置比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿左右。
棚改货币化的安置资金来自哪里？
2014年央行创设了抵押补充贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农发行贷款，国开行、农发行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。
最后看大型房地产商。
商业银行是信贷供给方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。
以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。营收、现金及总资产增速，均远超过广义货币增速。
货币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的货币供给都是由央行垄断的。金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。
过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。
文 | 智本社
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