快报讯（记者 张瑜）小区物业服务是否让业主满意？什么样物业项目才能达到省级示范标准？1月21日，现代快报记者从江苏省住房和城乡建设厅获悉，《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（2019年版）》（以下简称《标准》）正式公布。
《标准》中专门设立了参评“门槛”，居住物业管理项目建筑面积5万平方米以上，公共物业项目建筑面积2万平方米以上，老旧小区3万平方米以上。
同时，要求已经全部交付使用，且业主入住率达到50%以上；项目已获得市级示范（优秀）或类似表彰。与此同时，要求项目的物业服务企业未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉查处或被记录不诚信经营、失信行为等情形。
据悉，省级示范物业管理项目采取分项评分的方式，满分100分，在预评90分以上的才能进入终审。每年度会开展一次省级示范物业管理项目评价。获得“省级示范物业管理项目”称号的项目，每三年复评一次，不符合标准的将撤销称号。
江苏省物业管理条例(2018修正)
一、《江苏省 物业管理条例 》中关于物业收费问题有哪些规定？ 根据住宅的不同，物业管理费的收费标准也不同。 江苏省物业管理费收取标准： 1、普通多层住宅：一级0.15，二级0.20，三级0.25，四级0.35，五级0.45(备注普通住宅小区内非住宅房屋按同档住宅收费标准一倍内核定)。 2、普通高层住宅：一级0.20，二级0.25，三级0.30，四级0.40，五级0.50(备注普通住宅小区内非住宅房屋按同档住宅收费标准一倍内核定)。 3、多层公寓：一级0.30，二级0.40，三级0.50，四级0.80，五级1.00(备注多层办公楼按同档次公寓收费标准上浮50%幅度内核定)。 4、高层公寓，商住楼：一级0.60，二级0.80，三级1.00，四级1.50，五级2.00(备注商住楼中专用于办公经营的房屋按同档次收费标准上浮50%幅度内核定)。 5、别墅：一级1.50，二级2.00，三级2.50，四级3.00，五级3.50(备注拼联式别墅收费标准按同档次收费标准下浮20%)。 6、高层写字，楼综合楼：一级4.00，二级5.00，三级6.00，四级7.00，五级8.00(备注综合楼中不同用途房屋应视服务内容不同核定)。 二、小区物业费收取标准 小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。 三、物业费包括什么? 物业费构成要素有以下几点： 1、人工费，管理服务人员的 工资 、 社会保险 和按规定提取的福利费2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用3、物业管理区域绿化养护费用4、物业管理区域清洁卫生费用5、物业管理区域秩序维护费用6、办公费用7、物业管理企业固定资产折旧费用8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其它费用。 物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。至于不少人咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”的问题，在这里要特别说明一下，此项费用属于行政事业收费，由城市环卫部门收取(也由委托居委会、物业代收的情况)。 房子是中国人心心念念的家的象征。在享受家给人带来的遮风挡雨温暖港湾的作用的时候。也不能忽视物业管理人员为小区所作出的努力。近几年，住户和小区物业之间的矛盾频发，《江苏省物业管理条例》的颁布，正好缓解了两者之间的矛盾。
江苏省城市物业管理企业资质管理办法
第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府） 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。
对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第二章 物业管理区域第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
南通市实施《江苏省物业管理条例》细则全文
第一条 为规范本省城市物业管理企业行为与运作。促进物业管理行业健康有序发展，提高城市物业管理水平。根据省人民政府第141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》有关规定制定本规定。第二条 凡在本省行政区域内从事城市物业管理经管服务活动的，必须遵守本规定。第三条 物业管理企业是指按《中华人民共和国公司法》设立，以物业管理、为业主服务为主的经济实体。第四条 物业管理企业须按本规定申领城市物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理经营服务活动。第五条 省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门。
各设区的市房产行政主管部门和县(市)建设(房产)行政主管部门是各自行政区域内的物业管理行政主管部门。第六条 物业管理企业资质划分为一、二、三级。
一级物业管理企业需具备的资质条件：
1、托管物业规模(指房屋建筑面积)40万平方米以上。托管物业类型(多层、高层住宅区、大厦、工业区、别墅区、商场、综合楼、办公楼、特种物业等)三种以上；
2、注册资本150万元以上；
3、具有经济类、工程类中级以上专业职称的管理人员8人以上；
4、企业经营年限须3年以上；
5、 托管时物业须有两个以上省优，或企业通过质量标准体系认证。
二级物业管理企业需具备的资质条件：
1、 托管物业规模(指房屋建筑面积) 20－40万平方米(不含40平方米)，托管物业类型两种以上；
2、注册资本100万元以上；
3、具有经济类、工程类中级以上专业职称的管理人员5人以上；
4、企业经营年限2年以上；
5、托管的物业须有两个以上市优。
三级物业管理企业需具备的资质条件：
1、托管物业规模(指房屋建筑面积)2－20万平方米；
2、注册资本50万元以上；
3、具有中级以上专业职称的管理人员3人以上。第七条 一级物业管理企业， 由所在省辖市物业管理行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；省属以上物业管理企业，其资质由省建设行政主管部门审批。
二级以下物业管理企业。其资质由所在省辖市物业管理行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。
经审批确认资质等级的物业管理企业，由批准部门颁发相应等级、由省建设行政主管部门统一印制《江苏省城市物业管理企业资质证书》。第八条 一级物业管理企业可承接20万平方米以上的住宅小区、别墅区和所有高层建筑、工业厂房的物业管理项目；
二级物业管理企业可承接20万平方米以下的住宅小区、别墅区和20层以下的高层建筑及工业厂房的物业管理项目；
三级物业管理企业可承接5万平方米以下的非高层住宅 小区、住宅组团等物业管理项目；第九条 本规定生效前各省辖市已审批核发的物业管理企业资质证书，须按本规定进行清理并换发由省建设行政主管部门统一印制的《江苏省城市物业管理企业资质证书》。各省辖市统一登记、编号，报省备案。第十条 申领物业管理企业资质证书， 提交下列文件、资料：
1、企业法人营业执照(复印件)；
2、企业章程(含股东协议)；
3、物业管理企业资质申报表；
4、托管物业规模、类型证明材料(物业管理委托合同)；
5、注册资本验资证明文件；
6、企业经营场地证明；
7、中级以上专业职称管理人员职称有效证件。建设部颁发的物业管理企业从业人员岗位培训合格证书；
8、企业设立批文、企业内设机构文件、企业法人代表任命文件、身份证件复印件；
9、企业内设部门职责、企业管理规章制度及服务经管业绩资料；
10、企业托管物业获市级以上优秀的证明材料。第十一条 对未申领物业管理企业资质证书而从事物业管理经营服务活动的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。第十二条 省、市物业管理行政主管部门依照审批权限，对物业管理企业资质实行年检制度。
各市物业管理行政主管部门每年应将企业的年检情况向省建设行政主管部门报告。第十三条 申请资质年检的物业管理企业须向物业管理行政主管部门提供下列资料。
1、资质证书；
2、营业执照复印件；
3、 年度工作总结、统计年报、变更情况、违章违纪情况等；
4、业主委员会对物业管理企业的评议；
5、从业人员上岗证；
6、法律、法规、规章规定的其他资料。
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位, 现将《南通市实施〈江苏省物业管理条例〉细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○一年十二月十四日 南通市实施《江苏省物业管理条例》细则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
[新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在区(县、市)人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦，工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 南通市房产管理局是本市物业管理行政主管部门(以下简称物管行政部门)。
主要职责是：
一)贯彻执行物业管理的有关规定，制订物业管理行业服务标准
二)负责物业管理企业的资质审查、年检和业务指导工作
三)负责业主机构的登记工作
四)会同有关部门对物业管理企业经营管理活动进行监督检查
五)负责指导业主机构和物业管理企业工作，协调处理物业管理中发生的矛盾和问题
六)依法查处物业管理活动中的违法、违约行为。
七)负责协调并加快理顺与物业管理工作相互联系的各种关系。
县(市)建设行政主管部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
第四条 建设、规划、城管、环保、交通、公安、物价、工商、供电、邮政、电信等部门和单位，依照有关法律法规和本实施细则规定，负责住宅小区相关工作的配合、指导和监督。
第五条 物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策。县(市)人民政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的`物业管理体制，提高物业管理水平
第二章 业主自治管理
第六条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。
第七条 业主享有下列权利：
一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决
二)业主委员会的选举权和被选举权
三)监督业主委员会的工作
四)参与选择物业管理企业
五)享受与物业管理费用相符的服务
六)监督物业管理企业的管理服务活动
七)法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
一)遵守物业管理的法律、法规和规章
二)遵守业主公约
三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定
四)按照合同约定交纳物业管理服务费
五)按照国家、省、市有关规定交纳维修基金
六)法律、法规规定的其他义务。
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