莒县房地产市场情况效果莒县房价呈现分化趋势，东部沿沭河区域房价依旧坚挺，但目前交易缓慢，交易量减少，房价略有下调。莒县房价呈现分化趋势，东部沿沭河区域房价依旧坚挺，但目前交易缓慢，交易量减少，房价略有下调。莒县历史悠久，早在5000多年前，莒氏部落先民即在此繁衍生息。莒国曾为东夷之雄，商、周、汉三度成国，春秋莒国、鼎立齐鲁。县城曾是春秋时期莒国都城所在地，毋忘在莒的典故就发生在这里。秦置莒县，已有2000多年历史，莒文化与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。陵阳河遗址出土的原始陶文，比甲骨文还早1500多年，是中国文字的始祖。莒地文物古迹众多，莒子墓、城阳王墓等是省级重点文物保护单位。莒州博物馆是山东省三大县级博物馆之一、山东省十佳博物馆，馆藏文物1.2万余件，其中国家级文物200多件。莒地人杰地灵，中国第一部文学评论专著《文心雕龙》的作者刘勰，为南北朝时期东莞莒人。境内有A级景区17处。
要写一份关于新沂房地产的调查报告求助啊
一为前期项目，二为在售项目，同一个地产开发商，相对来说两个不分上下。
福德家园小区位置优势：处于莒县沭东优势地段，相邻沭东主干道，四通八达，交通非常便利
莒县福德家园和莒县信德家园一路相隔，均为统一地产商投资开发，项目质量可靠、施工进度良好；
莒县信德家园为前期项目，目前莒县福德家园为在售项目；
距离浮来路小学直线距离500米左右，距离规划中的会盟路中学较近（注意：会盟路中学规划中）
5.莒县福德家园交付标准：
毛坯交付。
县福德家园小区周边公园可以晨起健身跑步、休闲、娱乐等
6.福德小区绿地率为30%.
7.学生上学所需教育资源：
根据教育局文件划片区入学，项目周边学校环伺，紧邻项目南侧有莒县一小、莒县二中、规划中的会盟路中学等，从幼儿园到初中，家门口一站式教育。此外，项目东南还有莒县第一家私立中学：博雅实验学校，升学率相对较高。
莒县福德家园电话提供圣诞节活动，元旦活动！建面127-223㎡左右的沭东新区楼盘！宽景雅宅，火爆热销中；莒县福德家园祝您圣诞快乐，元旦吉祥。
8.周边就医条件：莒县沭东新人民医院。
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9.项目周边休闲娱乐设施：项目东侧自建五星级酒店，规划配有音乐餐厅、游泳馆、健身馆、咖啡馆等。
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10.物业管理莒县福德家园物业：
针对莒县福德家园业主物管服务包括保卫、清洁、绿化、市政维护、机电设备维修、车辆管理、代收水、电、气费、家政服务、安全服务等。物业管理公司会根据出现问题的责任进行处理，若在保修期内出现的质量问题，维修人员会免费维修，若在保修期内，但不是质量问题，而是因住户使用不当造成的问题，会收取维修费，超过保修期，也可以找物管公司派人维修，费用由客户承担。
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11.莒县福德家园层高是多少？有购房者问。1楼层高3米，标准层高2.9米。
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12.莒县福德家园简介，关于公摊方面：
莒县福德家园简介：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
13.电梯服务：莒县福德家园每栋住宅楼都按装电梯。电梯可直达地下停车场，业主可以直接停车后从地下停车场通过电梯到达自己的楼层。
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临沂的沭河和莒县的沭河
新沂房地产市场报告
新沂背景分析
1. 新沂概况：
l 新沂地处苏北平原北部，新沂市是东陇海产业带中心节点城市，东临连云港，南接淮扬，西与徐州市毗邻，北与山东省接壤。
l 1998年国务院批准了新沂的中等城市规划；
l 市区主要分为老城区、开发区、城南新区、城北新区、沭东新城，市辖区面积1616平方公里，总人口100万，其中城区人口25万。
l 1990年撤县设市，下辖16个镇，18个居委会、254个村委会。新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”，苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。
2.城市片区功能规划分析
n 市区居民住房人均建筑面积39.70平方米，人均住房使用面积28.15平方米。农村居民人均住房面积为29.08平方米
n 城中片区：以商业服务和居住功能为主。
n 城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，利用良好的高速公路入口条件，发展物流业和专业市场；
n 城西片区：“城西”以经济开发区为主体，加快招商引资步伐，集约利用土地，形成新沂市区工业发展的主要载体。
n 城北片区：道北片区是陇海铁路以北地区，规划期内以现状用地的整合为主，为远景的发展奠定基础。
n 河东片区：居住、工业相对平衡的城市新区，用10年左右时间把无锡—新沂工业园建成东陇海线先进制造业集聚区、苏鲁边界区域物流集散区、苏北地区和谐宜人居住示范区。
2.新沂城市发展战略
“重点向南，适度向西，推进河东，优化城北”
n T地带的大桥路和公园路交叉地段，由国际商贸城、天都嘉园、市府花苑、怡景雅居、四季阳光、莱茵名郡组成，目前已经初具形状，以及即将投入使用的盛世名门，巨融·国际豪园二期，香格里拉，巴塞罗那，华丽家族，金鼎名城，金色家园，包括下半年即将动工的华辰·丽都苑，科倍，这是行政机关南移后，城市向南发展的又一动作，充分对应了新沂政府重点向南的发展战略。
n 目前，在新沂算得上真正意义上成熟商业圈的就只有南京路商圈，新沂百货商场、温州商贸城、永利步行街、时代超市、苏果超市、华联超市等等，众多的品牌专卖店等都聚集在这里。这个地段是新沂人气最旺的地段。
n 但是，随着国际商贸城的落成，以及天都嘉园，市府花苑街铺商业项目的投入使用，一个新的社区商业以及专业市场未来将浮出水面，但更多的只是社区型配套商业。
n新沂住宅市场主要可分为三个片区：成熟的主城区、新兴的城南新区以及充满希望的河东片区。
n 从现有供应情况来看，主要项目都集中在主城区，该区域的配套设施、居住氛围也是最为成熟的。从未来供应来看，由于部分市政府配套南迁，未来市政府可能要东移，以及锡沂工业园区入驻沭河以东区域，目前整个新沂市区正在开始进行向南向东的延伸发展。
3．新沂房地产市场分析
从总体上看，新沂市从房地产角度划分为三线中小城市，目前新沂市房地产市场的运行状况基本平稳，房地产市场有着相应的实际需求拉动，购房主体由以前的集团消费转为个人消费。
房地产市场更趋规范成熟，土地市场经过清理整治逐步规范，房地产开发管理、销预售管理及售后管理基本入轨，粗放经营、零星开发的格局已经改变，产品结构趋于合理，品牌战略、精品工程带动了房地产开发整体水平提升。
房地产开发企业抗风险能力和市场竞争能力增强。市外开发企业整体实力较强，本地开发企业通过改制、重组竞争能力有明显改善。
3.1、新沂房地产市场板块划分分析
2001年现代商城的开盘，标志着新沂住宅产品市场化的开始。
新沂住宅市场主要可分为三个片区：成熟的主城区、新兴的城南新区以及充满希望的河东片区。
从现有供应情况来看，主要项目都集中在主城区，该区域的配套设施、居住氛围也是最为成熟的。从未来供应来看，由于部分市政府配套南迁，未来市政府可能要东移，以及锡沂工业园区入驻沭河以东区域，目前整个新沂市区正在开始进行向南向东的延伸发展。
从客户情况来看，借助于城市化的高速进程，目前仍旧以新沂市周边乡镇消费者为主，同时也有城区改善成活的客户。
3.2、新沂房地产市场发展历程
3.2.1、新沂房地产发展阶段
新沂本地第一个较具代表性的商品房项目是现代商城，其在2001年的销售价格约为每平方米800元左右。
从2003——2005年期间，新沂的房价一直呈稳步增长的态势。从2006年开始，新沂的住宅市场开始了一个持续近一年半的高速发展期。在这个阶段，当地买房的需求较为旺盛，而周边乡镇和其它县市前来投资的人群也有效推动了房价的上涨。在2006年，销售单价已逼近了每平方米2,000元。从2007年下半年开始，住宅市场进入调整期。鉴于之前一年半的房价增长较快，部分购房者开始进入了观望期，房价的增长也进入了一个较为平缓的阶段，但是2008年下半年及2009年，开始全面大涨。
由于新沂的住宅起步较晚，经历了2006和2007的爆发性增长，以及2009年的全国普遍大涨，因而这四年的房价复合增长率已高达50%。目前，主城区楼盘的销售均价已经突破每平方米4,300元/㎡，最高的项目公寓价格已经突破单价5,800元/㎡。
3.2.2、新沂房产发展物理轨迹
住宅项目沿现城市主轴钟吾路,西至新华路.东至临沭路分布北以火车站为起点,向南逐步延伸向南目前发展到行政办公区,原来新沂政府新地址选择在城南，后换了市领导班子后，改为迁向河东。
城市轨迹对于地产的判断:
未来普通住宅项目价格标高将以中央商业区或者沿河景观带为高点,四周价格逐步下落,在中央行政区和沭河两岸(新沂唯一会产生高端项目的地方)会有局部高点。
现成形的商业中心地位4年内不会被动摇,其他商业副中心只会在沭河以东产生(河道的阻隔会使未来河东区产生自己的区域商业中心)。
3.2.3、政府规划发展方向分析
2003年城区常住人口14.96万人，现在已经达到25万5年城区扩容人口10万，政府目标2010年城市化50%,城区人口50万人，但目前看来，更多的只是停留在口号、或者是放卫星。
城市中心区域拆迁进入尾期阶段,原来拆迁基本结束，新的动作不大，未来中心城区改造不明朗；
按3.1人口户均家庭计算,20%家庭4年有因拆迁而催生的改善居住需求,一改需求4年就有200万平方的住宅需求但该部分政府基本安排了安居房。
城市化要求未来2年内城区扩容25万人,按照以上计算，线形释放每年区域刚性需求达到500万平方，目前新沂开工楼盘基本能消化。如果随着土地的大量供应，未来将面临压力。
判断:按目前的供应量分析，未来4年内区域市场基本全面饱和。
3.2.4、未来市场供应预测分析
根据对新沂住宅市场未来供应的预测，未来几年内，供应将逐年放大。在2011年，达到一个峰值，主要是因为2008年出让的土地比往年都会有所增加，而未来土地供应将略有减缓。按照本地一个2到3年的建设周期情况，从而2011年将会出现一个住宅竣工的高峰。在2011年之后供应量将开始下降，有望回到一个较为平稳的态势。
由于本次宏观调控的力度和影响力已经使得全国各地的楼市迅速冷却，新沂的住宅市场也没有例外。预计，本轮宏观调控已经使得房地产市场进入了一个调整周期，预计市场将会在未来2到3年内保持比较平淡和平稳的走势。之后，我们预计住宅市场将会趋于更加透明和规范，整个住宅市场将走向一个更加健康和可持续发展的阶段。
总评：
l 新沂南区与东区进入快速建设发展阶段；城市升级引起的拆迁需求会刺激低端市场会引发局部板块产品客群差异巨大,影响中高端产品的价格提升和板块影响力
l 刚性需求旺盛，基础面几年内不会改变；08年的宏观调控导致08年供应和需求的观望，由于工程的滞后性，积累的刚性需求在09年集中释放。这是09年市场供销两旺的真实原因，但随着施工进度的提升和土地供应的加大，及政策面的微调，2011年以后的市场将会出现局部的供大于求。
l 房地产趋势判断是快速启动阶段；向东未来可能是居住大方向,沿沭河是品质项目的方向，商业将依然以现中央商业区为核心,也是城市生活配套的动力源,只有越做越大,才会催生城市向四周扩容(中小城市扩容的城市移民动力点就是中央商业区的升级改造)
l 主要消费群还是周边乡下乡镇的居民，进城主要目的是为了孩子教育以及子女结婚，对他们来说，价格也是一个重要考虑因素，低价产品需求量大。
l 而新沂市区的居民，由于觉得房价高，也有不少消费者持币观望。
虽然是两个不同的流域，其实这是同一条河的上游和下游。
沭河位于中国山东省南部及江苏省北部。源出山东省沂蒙山区的沂水县沂山南麓。同沂水平行南流，过郯城县入江苏省。原在今宿迁市汇入泗水再入淮河。1128～1855年黄河南徙夺徐州市以下泗水河道和淮阴市以下淮河干流入海。后因河床淤高，黄河在1855年又北徙，留下废黄河故道，沭河失去了入淮的水道。
沭河在莒县境内基本流向是南北走向的，但流出莒县后路过临沂只有兰山区城区那一段逐渐偏移成东西走向的，其实总体还是南北走向的，最后从临沂郯城进入江苏，最后注入黄海。
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