事实上，红岛正面临严重的“人口危机”。
2013年青岛发布《红岛经济区及周边区域总体规划》，规划中提到红岛经济区范围内规划建设用地规模为90平方千米，规划人口规模为70万人。
数据显示，2016年底红岛区常住人口仅为9.97万人，比2015年仅增长了800人，2017年增长了1400人，突破十万人大关，2018年要好一些，增长了2600人。
奇怪的是，红岛区的人口没有涨多少，但是房价却翻了好几倍。
三年涨三倍，红岛区的房价真是坐上了过山车。
安居客数据显示，2016年5月红岛区的房价仅为5190元一平，三年后也就是2019年5月，红岛区房价已经接近15000万一平。
所以写到这，要谈红岛楼市，就得弄明白红岛楼市的上涨逻辑和价格支撑。
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跟青岛其他区域房价上涨的逻辑差不太多，红岛的上涨也受到了政策和供需驱的双重驱动。
政策驱动是去库存和棚改货币化安置，这是老调重弹，谁都清楚。这是和青岛其他市区的上涨一致的地方。
唯独不同的是供需驱动的不同，红岛是片处女地，所有的基础设施都在规划或者建设当中，这个地方供需驱动的主要动力，更多的不是刚需，而是投资。
即便是到了2019年，晚上去很多建成一两年的红岛楼盘看，亮灯率只能用惨淡形容。
投资和刚需最大的不同之一，体现在耐性上。
刚需驱动的用户巴不得第一时间收房、验房、装修，投资驱动的用户持有物业则明显要有耐心得多。
罗马不是一天建成的，红岛的繁荣也离不开等待。
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对于很多选择红岛投资的人来说，红岛的房价是存在这样两个价格锚定。
第一个房价锚定是，青岛市市政府搬迁红岛的传言。
一方面，对于搬迁所在地，自然这是房价的重大利好。比如北京市政府搬到通州区，通州的段位就上来了。而一旦青岛市政府搬迁红岛，那么红岛板块铁板钉钉将会成为青岛楼市新贵。
另一方面，市政府搬迁早已见惯不怪，抖音上流传着王健林说廊坊万达广场的一段公案，廊坊万达广场居然就建在廊坊市政府的旧址。
遗憾的是，这只是一个传言，就像是青岛要直辖的传言一样，活在红岛区人民和投资客的脑海里。
至今，这么大的事情，都没有确凿的信息释放。
第二个房价锚定是，红岛区的规划和格局。
高新区侧重产业地产，目标是吸引大企业，瞄准的高端制造业。河套区域则是侧重商务地产，希望塑造白领群体，撬动的是服务业。
有句话是怎么说的：栽好梧桐树，不愁凤凰来。
延续这个逻辑，青岛的投资客也生出这样一个论调：房价硬件决定论。
蓝谷的规划很好，但这么多年过去了，很多大项目没有了下文，商业资源在与其他板块的对比中略显匮乏，缺少一些“烟火气息”。受大环境以及板块内配套的制约，蓝谷的房价失去了支撑。
再说回即墨地铁11号线，这条带着蓝谷房价腾飞的地铁线，如今被诟病为“拉椅子专列”，过了山大之后，车厢上座率就不太理想了。随着青岛轨道交通的建设，如今城阳、胶州都相继有了地铁配套，蓝谷的优势渐渐被抹平，想要与其他板块抗衡，短期来看，或许只能靠低总价“存活”。
蓝谷是含着金汤匙出生的“板块”：
即墨撤市划区前后那几年，蓝谷起势最早。作为青岛“三湾三城”战略的重要一级，蓝谷被给予了很高的期待。恰逢彼时青岛轨道交通建设如火如荼，轻轨的概念成了蓝谷楼市的最大卖点之一。2018年地铁11号线落地之后，蓝谷的板块身价大涨，成了开发商及购房者万众瞩目的“新宠”。
毫无疑问，那几年蓝谷是可以与西海岸以及红岛高新区掰手腕的。新房供不应求，开盘即罄的情况屡见不鲜，个别楼盘甚至发出声明，封盘调价。面对售楼处乌泱泱的看房人群，不少客户可能连考虑的时间都没有，就立马交定金。
但蓝谷的高光期并没有持续很久，随着“房住不炒”的定位确立，全国房地产市场都呈现出降温态势，蓝谷楼市也趋于冷静，尽管如此，房价下跌的速度依旧让人跌破眼镜。各种利好吃尽之后，曾经有多火爆，现在就有多寂寥。
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