宿迁三大板块PK，谁是最大“黑马”？
宿迁房产网
写在开头:
宿迁主城的房价已经不低，老城优质学区的加持，早已成为宿迁买房的第一梯队。市府等板块商业、学校、公园的逐步落地，房价也日益高企。
中心区外扩的情势下，宿迁东部是不是也迎来了机会？其他板块是否有新的价值驱动？宿迁未来还有哪里？买房到底该如何选择？
前两天，京东智慧城封顶的消息一出，有买房人坐不住了，开始对比京东（宿豫）与经开区。
同样属于现阶段的“价格洼地”，同样有“十四五”的最新布局。京东智慧城（宿豫）和开发区两大板块，谁的发展前景更好？我们几位同事就此问题展开了激烈的讨论：
“如果非要选一个，我选宿豫。”同事115肯定地说。
另一位同事116连忙表示：“我看好开发区。”
我还没来得及插话，同事008表示：“我觉得湖滨新区也可以。”
而他们也都各自给出了理由，下文将具体说明。
01三大板块万元以下房价分布
从统计到的数据看，万元房价以下仅有约20盘。宿豫区11盘，开发区7盘，湖滨新区2盘。
首先，看房价梯度，现在宿迁中心城区（暂不计洋河新区）房价万元以下就只能在宿豫区、开发区、湖滨新区3大区域寻找。
受主城等房价外溢挤压，宿豫区、开发区和湖滨新区的部分板块成为了宿迁刚需刚改客群的首选。
前文盘点过宿迁均价9000元/㎡以下的13家楼盘：
➽宿豫区 9千以下房源都在中心区域外围，均价区间在约6670-8760元/㎡。
➽开发区 9千以下房源都在北京路南侧，均价区间在6362-8379元/㎡。
➽湖滨新区 已经聚集奥园誉湖书院、佳源壹号院、恒大湖山半岛等新盘。其中，目前只有奥园誉湖书院在售，高层均价7661元/㎡，洋房8838元/㎡。
区域最新住宅地块在去年10月，由江苏运河置业有限公司拍得，楼面价2077元/㎡。
另外，9千-1万元/㎡之间的楼盘有7家，包括：
（宿豫区）铂悦澜庭、华鸿沁和园、书香水韵、和樾花园、华地学府名都、祥生东方樾（参考周边房价预计9千+）；
（开发区）兰亭锦园
虽说以上都是刚需优选地，但买房难免要顾及到是否有一定升值潜力，这些后期逆袭的板块，谁会成为最大黑马？从这几个维度来看：
02空间布局
中强外扩，特色升级
➽经开区是构建“北融、东联、南拓、西优、中挺”的空间发展格局，这里面主要分两层来讲。
第一，“北融”。经开北向将与主城区、宿城新区、苏宿园区融合发展。
“北融”趋势已经率先在房价上有所显现。开发区北京路以北，越靠近主城等板块，房价越高，如兰亭锦园、黄金时代（尾盘）、富园时光印、钟吾正荣府等。
钟吾正荣府与主城区仅一条青海湖路之隔，高层12300元/㎡，与附近的宿城新区中南紫云集（高层均价12659元/㎡）仅相差300多。
另外，还有去年底土拍的碧桂园04地块，楼面价6528元/㎡，已赶超宿城新区地王新城云昱江山苑（楼面价5922元/㎡）。
第二，“中挺”。北京路以南，月亮湖片区、管委会、朱圩街、高铁片区“四个中心”提升区域中心的支撑能力，将是令人期待的潜力区。（此前已有文章说明，可查看链接回顾：全面开挂！2021宿迁这里人身价要暴涨！)
➽ 宿豫区，未来的板块功能划分已经非常明显。除了现在的城区部分继续作为政务、商务中心发展，更详细规划了高铁东站片区、科创小镇、梨园湾生态片区......七大板块。宿豫发展将向东延展。
➽湖滨新区 的中心城区建设也做出了新的布局。根据规划，今年将着力开发晓店片区、上相湾片区、钟吾国际片区“三大片区”，以促进人气聚集。
横向继续开发“西部水产、东部农旅”两大板块。塑造滨湖特色，全力构建滨湖宜居新城。
03教育资源
各区兴建学校，教育资源扩充且均有优质品牌教育加持，都将迎来进一步升级。
➽ 开发区
开发区已有的学校近10所，青海湖路小学、黄河实小、厦门路学校（九年制）、金鸡湖路小学、古楚小学、富民大道学校（九年制）、宿迁中学分校......
而今年将建的宿迁第一高级中学热度最高，近日有网爆其方案设计图流出，但由于官方尚未公示，是否已过审批不得而知。
➽ 宿豫区
昨日，宿豫区昆仑山路小学设计方案公示（前身：张家港骏马小学）。占地面积35616.2㎡，总建筑面积33054.71㎡，建筑高度17.4米。
截止目前，宿豫已投用和规划的学校多达十余家，主要分布如下：
万达广场以南片区，有庐山路小学、黄山路初中（在建）、规划恒山路小学（规划）、昆仑山路小学、扩建升级的宿豫中学......
洪泽湖路以北片区，宿豫第一实验小学、豫新小学、如皋豫新中学、燕山路初中（规划）......
京东智慧城片区，目前有去年投用的玉泉山路小学，将建的玉泉山路初中，南外仙林校区（非公立学校）。
➽ 湖滨新区
湖滨新区目前有宿迁市第一实验小学、晓店学校（九年制）、钟吾国际学校（非公立）等。
近日，宿迁与南通两地建立教育战略合作，湖滨新区或将再添一所优质学校——李庾南实验学校宿迁总校，将进一步推动区域基础教育发展。
04生活服务等基础配套
商业、生态、特色产业......全面开建，加速续建
➽ 今年，开发区的“1117” 生活服务配套即将开启。
1个商业综合体，1个星级酒店，1个高品质公园，7个城市之家。目前坊间对商业综合体早有传闻，不过其选址和品牌尚未官宣，还不能确定。
➽ 宿豫区，除了万达广场，还有一批商业、特色产业等将开建投用。
158米的京东智慧城成为宿迁第一高楼，项目占地309亩，总投资约40亿，近日已完成封顶。
宿豫金三角商业区总建筑面积30万平方米，新建集星级酒店、商铺、休闲区等业态于一体的综合性商业街区，预计2023年底完工。
2栋24层的电商双子楼，今年将开建；御江山生活广场预计今年下半年完工；还有绿城梨园湾小镇，袁家村·宿迁印象等特色生态产业......
➽湖滨新区主打滨湖特色产业
继续建设骆马湖渔业风情村，以骆马湖区域产业融合湖区特色渔业生产、水产交易、商业街区等元素，打造集产业链和观光旅游为一体的特色小镇。预计2023年底完工。
皂河龙运城，打造沉浸体验、演艺路秀、文博展示、餐饮商业、酒店度假为一体的文旅综合体，预计2022年完工。
总建面约10万㎡的京东云华东数据中心二期，预计2023年底完工。
还有华腾牧业田园牧歌农旅休闲区、古黄河生态富民廊道，三台山东门外农旅综合体等。
05交通
交通建设新发展，从哪里到主城的速度更快，方式更多？
宿迁主城区的东侧、北侧外围水道环伺，如果是从湖滨或宿豫到主城区，基本靠桥梁连接。
一号桥、四号桥......是宿豫区与主城的重要连接通道；运河文化大桥、引湖大桥、发展大道......是湖滨新区与主城的连接通道。
而开发区到主城，可走发展大道，富康大道......交通更为便捷。
此外，还有区域自身的交通发展规划也可作了解。
➽ 宿豫区
宿连高速去年9月底开工，宿豫至沭阳段工程正在推进中
宿连航道一期工程正加速推进，通航后将“以水兴产”“以水兴产”的外向型经济发展之路。
合新铁路宿迁境内的总体走向已经披露，近日江苏省铁路办表态，合新铁路江苏段年内有望开工。
开发区、宿豫区、湖滨新区，都有正在逆袭的“黑马板块”，目前可能还有一些短板，但未来更多配套逐步落地之后，将是另一番景象。
说白了，买房无非就是了解规划，看看配套，量量距离，比比产品，摸摸口袋。了解大势之外，更要清楚自己的需求才好。
综上，现在的你更认同哪位同事的选择呢？
115⇔宿豫区
116⇔开发区
008⇔湖滨新区
宿迁现在的平均房价是多少？现在在宿迁买房合适吗？
宿迁逸品尚居属于小学学区房。根据相关信息显示金鸡湖路小学施教区范围内目前在售新房众多，蓝湾雅居、蜀星苑、逸品尚居、盛悦天宸、卓越·华耀时代等多家楼盘目前均有在售，房价都在1万/㎡以内，中学在建设审核中，计划建在金鸡湖小学东边，与金鸡湖小学相邻。
宿迁南京师范附属小学学区房有哪些?
2017年宿迁GDP 2610亿元，人口485万。宿迁，简称‘宿’，又叫水城。坐落在罗马湖和洪泽湖，享有“华东净土、江苏氧吧”的美誉。宿迁的城市精神巧妙地融合了两个字:“生态是归宿，创业是改变”。宿迁是“中国优秀旅游城市”，人文景观丰富，旅游资源丰富。项羽出生地建筑朴素，雄伟庄严。乾隆宫是大运河沿线最大、保存最完好的清代皇宫
宿迁水资源丰富，两湖孕育了“中华蟹乡”。除了楚，著名网购网站的创始人刘qd，已经成为宿迁创业精神的一面旗帜。创业家乡标杆。宿迁的地理位置还是很好的，因为宿迁位于江苏省中部。虽然经济实力在江苏不算好，但环境还是挺好的，这也是宿迁房价上涨的原因之一。
目前宿迁的平均房价为8000元，在过去的一年里呈现出稳步上升的趋势。在过去的三个月里，价格稳定了下来。最新数据显示，目前宿城区房价最高，住宅均价在8647元。当然你若生活在市中心，会觉得这个均价偏低。宿迁购买力下降，宿迁窝棚改造进度放缓，未来可能导致房价稳定或小幅下跌。如果你想在宿迁买房，还是要考虑的，因为宿迁的房价近几个月一直在下跌，房地产投机者也纷纷离开宿迁楼市。一旦炒房团离开宿迁楼市，意味着宿迁房价大概已经触顶。房价一旦触及天花板，就意味着房价会继续下跌。
现在想在宿迁买房，一定要想清楚。如果你的房子未来下跌，你愿意承担房价下跌的风险吗？现在宿迁的房价已经呈下降趋势，这意味着很多炒房者不再愿意投资宿迁楼市，这对本地人来说是好消息，但对宿迁的投资来说肯定不是好消息，所以如果你想在宿迁买房，一定要慎重考虑。
宿迁房价多少钱一平方
您好，宿迁南京师范附属小学的学区房主要包括宿迁市沭阳县、宿迁市泗洪县、宿迁市宿豫区、宿迁市泗阳县、宿迁市宿城区、宿迁市涟水县、宿迁市灌云县、宿迁市灌南县、宿迁市洪泽县、宿迁市盱眙县、宿迁市金湖县、宿迁市海安县、宿迁市东台市、宿迁市阜宁县、宿迁市射阳县、宿迁市大丰市、宿迁市响水县、宿迁市启东市、宿迁市如皋市、宿迁市通州市、宿迁市海门市、宿迁市江都市、宿迁市仪征市、宿迁市高邮市、宿迁市兴化市、宿迁市邳州市等地区。
一类区,2000元平方
二类区,1700元平方
三类区,不等
最高,2300元平方
最低,800元平方(靳塘小区.康堡小区)等.
宿豫区,1300_1700元不等
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