郑州：土地价格与房价挂钩，年度宅地价格变化控制在5%以内

为进一步提升土地出让组织效率，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控，近日，郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》（简称《意见》）。

《意见》提到，建立土地供应动态调控模型，为地价决策提供参考依据，实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。同时，分类适配土地竞买规则，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报（竞）价首次达到出让起始价的120%～130%时熔断。

具体来看，此次发布的《意见》主要包含六个方面，包括优化土地全流程管理、加强土地计划管理、完善地价形成机制、加强市场调控管理、严格土地供后监管及保障措施。

郑州市自然资源和规划局对此解读指出，《意见》内容突出“流程精简、程序合法、定价科学、调控有效、监管有力”原则，同时适用于郑州市全部行政区域范围。

土地全流程管理的优化方面，将目前郑州市土地管理过程中的报批、征收、储备、供应、建设用地规划许可、用地批复、国有建设用地使用权首次登记和供后监管等8个流程，优化整合为报批征收储备、土地供应和供后监管等3个流程，实现土地资源全程管控、统一开发、统一储备、统一供应，增强政府资源掌控和市场调控能力、提高项目落地效率。

加强土地计划管理的措施手段方面，一是实现计划的统筹管理，编制全市年度土地供应计划，遵循与做地计划、储备计划相衔接，并紧跟城市规划的基本原则。二是突出计划的精细管理，年度土地供应计划要合理分解形成季度土地供应计划，全市统筹、分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积，加强市级对四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市的土地管控。三是严禁擅自批准新增棚户区改造项目，已批改造方案的棚户区项目，应设定完成期限。

地价形成机制的完善路径上，一是科学合理制定市场指导价，以后每年进行一次修订，有效引导商服、产业用地合理评估定价，符合市场行情和产业发展导向。二是优化土地评估模式，土地价格与房地产市场销售价格相挂钩，可按周边实际销售价格的10%浮动确定，住宅用地评估时增加剩余法，产业用地可按项目业态细分情况进行评估，并结合相应物业自持比例进行修正。三是地价评估结果实行专家评审和集体决策制度，抽取专家对地价评估技术路线和结果合理性进行评审，土地出让起始价和出让初步方案经集体会审后，编制土地出让方案报请市政府审批，必要时，出让起始价和出让初步方案报市土地供应协调决策小组审定，使地价评估更加合理，决策过程更加规范。

加强市场调控管理的主要措施方面，按照“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策要求，结合市场需求进行合理调控。一是建立土地供应动态调控模型，为地价决策提供参考依据，实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩、去化周期与土地供应结构和节奏相挂钩。将区域用地类型、价格、周期具象化，实现有效联动调控，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。二是分类适配土地竞买规则，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报（竞）价首次达到出让起始价的120%～130%时熔断，在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。对于产业和商服用地，在合理确定出让起始价的基础上，充分发挥市场作用，采取“价高者得”方式出让，报（竞）价最高者为竞得人。

同时，严格土地供后监管的职责分工。一是按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则进行监管，资源规划、住房保障、发展改革、工信、生态环境、科技等部门负责相应的监管工作。二是强化郑办〔2020〕18号文件规定的产业用地履约监管，夯实开发区管委会、区县（市）政府对产业用地的监管责任。

为保障《意见》落实，《意见》还提出了配套措施。一是成立市土地供应协调决策小组，统筹协调土地供应工作；二是房地产市场调控机制、宗地配套基础设施和公共设施建设管理协同机制、土地供应条件标准化清单、土地出让收益分配机制和成本拨付流程等具体办法会另行制定。

2022年3月28日常德市挂牌5宗地，总起始价2.15亿元

要说2015年的楼市，就不得不研究一下2015年的土地市场。据了解，2015年成交的50宗宅地中，楼面价超3万的占多数，而楼市今年表现最抢眼的，也是豪宅市场。

据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗，实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗，占比高达52%。

2015年土地市场

随着28日最后一宗地以12.6亿元成交，北京全年的土地成交以2032.1亿元收官。在房地产市场分化的背景下，房企回归一线城市，激烈的竞争使得今年的北京地价攀上新台阶。业内人士认为，高企的地价将在未来一段时间里传导至房价，对未来的房价产生一定程度的影响。

成交量创新低收入创新高

28日成交的顺义区仁和镇05-02-15-1地块R2二类居住用地、05-02-17地块A33基础教育用地限价商品住房项目是2015年土地市场的收官之作。这块地在业内人士看来，位置不算好，且居住部分全部是限价房，但依然吸引了5家竞标主体参与角逐，最终，经过67轮争夺，以12.6亿成交。根据招标文件，该宗地建筑规模为134689平方米。其中，居住用途建筑规模全部用于建设“限价商品住房”，销售限价为13000元/平方米。

至此，北京土地市场顺利收官，全年土地收入高达2032.1亿元，同比增加115亿元，继去年之后再创历史新高。

据亚豪机构统计，2015年北京土地市场共有109宗土地实现出让，相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量也创下了近八年的新低。

数据显示，虽然11月住宅用地曾出现15宗的集中爆发式成交，但也难以挽救全年颓势，2015年住宅性质用地共成交50宗，成交宗数创造近3年的新低。而另外两类商业以及工业用地分别实现成交31宗、27宗，还有1宗特殊地块用于棚户区改造。这其中工业用地的成交减少尤为明显，在2012以及2013年这类性质用地出让宗数分别多达96宗、80宗。

土地供应的减少是成交量创新低的根本原因。亚豪机构副总经理任启鑫认为，经过20年左右的高速发展，北京城区土地逐渐消化殆尽，部分近郊区域也已呈现出饱和趋势，剩余部分土地则多存在位置较远或整理难度较高等问题，因此北京土地供应渐渐出现“难以为继”的现象，尤其是住宅用地。

逾半数宅地地价超3万

房企的争抢在一定程度上推高了地价。据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗，实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗，占比高达52%。而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。今年楼面单价最高的地块为丰台樊家村地块，楼面价高达75000元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，伴随着供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况，因此大多数宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区也出现楼面价3万以上的地块，高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好，但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

豪宅用地明年将遍地开花

“未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，对市场定价有明显影响。”中原地产首席分析师张大伟说。

记者在亚豪机构的统计中看到，2015年宅地实际楼面价前五的项目当中，丰台区占据3席，地处南三四环之间以及周边，这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍，预计售价更是将高于周边项目两到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。

任启鑫认为，虽然这些地块成本及预计售价与周边项目对比畸高之势明显，但是对于房企来说，在全城豪宅化已成定局的趋势之下，绝对位置较好的项目更容易操作。

“2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造；而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，因此即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。虽然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。”任启鑫表示。

2015年楼市

在土地市场成交额创新高的同时，房屋成交也同比上升。来自亚豪和中原地产的统计显示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上涨了超过八成。受豪宅密集成交影响，新房成交价格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为29564元/平方米，相比去年上涨13%，这是自2011年楼市价格探底后，连续第3年创造历史新高。

新房成交再次低于10万套

亚豪机构统计数据显示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交75142套，成交面积833.53万平方米，同比分别增加23%、27%。虽然同比有所上升，但是从历年成交走势来看，北京商品住宅成交已经连续两年维持在10万套以内的低位水平。

另据中原地产统计，截至12月27日，北京二手房签约套数已经达到了192251套，相比2014年全年的104772套上涨超过八成，预计全年签约将在19.5万套左右，接近2010年的196587套，也低于2009年的266854套，处于历史第三的位置。

亚豪机构市场总监郭毅认为，受到土地市场的引导，北京住宅市场豪宅化趋势已十分明显，价格走高将对纯商品住宅市场需求形成最直接的打压。另外，在控制人口规模的政策背景下，近年北京土地供应也呈现下降趋势，供地中配建的保障性质住房及养老、教育、医疗等配套设施用地也有所上升，使得纯商品住宅用地大幅萎缩。2014、2015两年成交住宅用地中纯商品住宅用地仅在500万平方米上下。显见，未来纯商品住宅将面临严峻的供应形势，这将使得住宅成交难以“翻盘”。

豪宅爆发拉高成交均价

自2014年开始，北京纯商品住宅市场量价开始出现分化，成交量萎靡不振，而成交均价则一路走高。亚豪机构统计数据显示，2015年北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为29564元/平方米，相比去年上涨13%，这也是自2011年楼市价格探底之后，连续第3年出现上涨。

“这一方面是受到市场供应不足的影响，整体市场项目价格普遍开始攀升；另一方面则是受到市场结构调整的影响，在市场快速豪宅化的过程当中整体均价水平也被快速拉升。”郭毅说。

亚豪机构的统计显示，2015年单价30000元-60000元/平方米的中端产品成交占比高达27%，相比去年上升9个百分点；而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套，同比增长74%。中低端产品所占比重明显下滑，而中高端所占比重则不断上升。

（以上回答发布于2016-01-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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长沙三批集中供地：23宗地144亿成交，规则变化下热度仍难升

2022年3月28日湖南省常德市挂牌5宗地，其中1宗为 住宅 用地，4宗为工业用地，总起价2.15亿元，总出让面积127053㎡，其分别的地块编号为常国储(2021)50号、2021临土让字12号、桃2022-3号、德2022-4、2022临土让字01号

（1）编号为常国储(2021)50号的人民西路以北、金佳置业 小区 以东地块

该地块位于人民西路以北、金佳置业小区以东，为住宅用地，出让年限为70年，出让总用地面积为15068.28㎡，建设用地面积为15068.28㎡，容积率为大于或等于3.3并且小于或等于3.8，起始价为17566.00万元（777.17万元/亩），报名时间2022年3月17日，出让时间2022年3月28日，需缴纳的保证金为3520.00万元。

（2）编号为2021临土让字12号的太平街道(筹)太平社区地块

该地块位于太平街道(筹)太平社区，为工业用地，出让年限为30年，出让总用地面积为24855.66㎡，建设用地面积为24855.66㎡，容积率为大于或等于0.8，起始价为561.00万元（15.05万元/亩），报名时间2022年3月17日，出让时间2022年3月28日，需缴纳的保证金为115.00万元。

（3）编号为桃2022-3号的桃源县架桥镇黄龙村地块

该地块位于桃源县架桥镇黄龙村，为工业用地，出让年限为30年，出让总用地面积为29094.02㎡，建设用地面积为29094.02㎡，容积率为大于或等于0.7，起始价为1320.00万元（30.25万元/亩），报名时间2022年3月18日，出让时间2022年3月28日，需缴纳的保证金为270.00万元。

（4）编号为德2022-4的太阳大道以东、创展路以北地块

该地块位于太阳大道以东、创展路以北，为工业用地，出让年限为30年，出让总用地面积为40082.90㎡，建设用地面积为40082.90㎡，容积率为大于或等于1并且小于或等于1.5，起始价为1624.00万元（27.01万元/亩），报名时间2022年3月18日，出让时间2022年3月28日，需缴纳的保证金为325.00万元。【查看更多该地块信息】

（5）编号为2022临土让字01号的临澧县新安镇龙凤村地块

该地块位于临澧县新安镇龙凤村，为工业用地，出让年限为30年，出让总用地面积为17952.00㎡，建设用地面积为17952.00㎡，容积率为大于或等于0.8，起始价为405.00万元（15.04万元/亩），报名时间2022年3月17日，出让时间2022年3月28日，需缴纳的保证金为85.00万元。

【保利时代】

最新动态：

保利时代丨国匠保利 | 与城市共融、共建，央企担当承启新城崛起

项目亮点：

1.常德传奇红盘—— 保利中央公园 后，央企保利再度升级，屹立高铁会展风口，筑领超百万方书香学府航母级大盘，执掌常德芯；项目位于北部新城核心区，傲居高铁会展区，擎领常德新时代

2.坐拥环城水系、柳叶湖等一线景观资源配套；自带约3万方社区商业，朗丽地块8万方购物中心(规划中)，居家生活更便利

3.尊贵归家、健康活动、自然科普三位一体的体验式多元社区，常德精英人士学府大宅；低密奢阔空间，超100米超宽楼间距，真正的开阔视野与低密舒居

常德保利时代

参考价格： 参考均价 6300 元/㎡

楼盘地址： 常德高铁会展区·郡德学校对面（万寿路与双桥路交汇处）

楼盘电话： 400-819-6590 转 0211

工抵 房价 格5900元/平方米，仅剩十套左右

12月22日，长沙迎来第三批集中供地，共推出26宗地块，总出让面积约165万平方米，总起始价约153.5亿元。最终，除了3宗叫停出让的地块外，23宗成交地块共揽金约144亿元。

值得注意的是，与第二批次供地相比，长沙第三批集中供地竞自持地块占比明显减少，这也在一定程度上降低了房企拿地门槛，减轻了房企拿地压力。而从拿地企业看，中指研究院土地事业部高级分析师孙超指出，此次集中土拍基本延续长沙第二批次土拍的情况，以国企、央企、地方平台公司托底为主，少量民营企业参与。

与第二批次供地相比，长沙第三批集中供地竞自持地块占比明显减少。图片来源/IC photo

23宗成交地块仅1宗溢价8%

12月22日，长沙第三批集中供地开拍，此次推出的26宗地块中，望城区有14宗，开福区有4宗；另外，雨花区、岳麓区各3宗，芙蓉区、天心区各1宗。此次挂牌分为限房价、竞地价和限地价竞自持租赁住房两种形式，其中望城区的14宗地块均以限房价、竞地价形式挂牌出让。

从当天的土拍结果来看，23宗地块共成交约144亿元，总建筑面积约380万平方米。其中，22宗底价成交，1宗溢价成交（溢价率8%），另有2宗地块中止、1宗地块终止。

新京报记者获悉，长沙第三批集中供地在竞买规则方面，相较第二批集中供地，竞自持地块占比减少近半。此前，长沙第二批集中供地出让的29宗地块中，竞自持地块数量占比达到了83%，而第三批集中供地出让的26宗地块中，竞自持租赁地块共11宗，占比约42%，比例明显降低。在业内看来，竞自持地块的减少，在一定程度上降低了房企拿地门槛，减轻房企拿地压力。

除此之外，长沙第三批集中出让的地块，在供地结构上也有了比较明显的变化，纯住宅地块达18宗，占比69%；商住用地仅有8宗。

孙超表示，至此，本年度长沙（市本级）完成了住宅用地出让，共成交66宗，土地出让金613亿元，同比上升8.32%；溢价率3.86%，同比下降40%。

龙湖联合体、中海、建发各有落子

从拿地企业的表现来看，在长沙此次土拍中，龙湖、中海、建发等房企各有斩获。当天，龙湖 长沙城发联合体以总价29.2亿元摘得谷山、浏河东两宗地块，成为本轮集中土拍的焦点。其中，位于岳麓区谷山片区的145号地块是本次土拍中限价最高的地块，限价14800元/平方米，由龙湖 长沙城发联合体以17.49亿元竞得，溢价率8%，这也是本轮集中土拍唯一溢价地块。此外，龙湖 长沙城发联合体还以底价11.73亿元摘得位于芙蓉区杉木村的141号地块，该地块出让面积6.65万平方米，土地用途为居住用地。

值得一提的是，中海此次也出手补仓。作为红星片区城市更新首批出让的地块，140号地块曾遭遇“中止”，在此次重新挂牌后，最终由中海旗下长沙中海融城房地产开发有限公司拿下，成交价格为12.11亿元，成交楼面价5301元/平方米。资料显示，该宗地位于雨花区洞井街道天华村，用地类型为居住用地，总出让面积约5.85万平方米，起始价12.11亿元。

与此同时，建发旗下株洲悦发房地产有限公司以底价9.5亿元拿下高铁新城144号商住地块，该地块位于雨花区黎托街道和红旗路，出让面积6.5万平方米，土地用途为商住用地。此外，湖南梦想置业开发有限公司、中铁城建集团房地产开发有限公司亦有所获，以底价6.516亿元摘得大王山147号地块，成交楼面价5800元/平方米。

当地平台公司成为拿地主力

尽管上述房企均有地块入账，但在业内看来，在长沙此次第三批集中出让的23宗地块中，民企参与拿地的并不多，地方平台公司成最大赢家。据悉，此次供地“大户”望城区共挂牌14宗地块，其中11宗地块被望城水利投资、望城投资发展以及望城区城建集团摘得。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，长沙此次土地交易中，地方平台公司拿地备受关注。相比此前经常提及的央企和国企，此次长沙平台公司拿地，也说明拿地成员的新特点，即平台类公司对土地市场托市具有积极作用，能够防范土地市场流拍，同时也启发其他房企，可以积极和此类企业合作。

此外，严跃进表示，长沙此次集中供地的土地分布上，一些外围片区土地的供应和交易相对活跃。类似土地市场方面的交易，也说明对省会城市而言，未来近郊区等土地开发价值较高，也是房企需要积极关注和投资的区域。相对来说，此类省会城市地价可控，也是房企新一轮扩张可以重点关注的领域。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 卢茜

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