京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个 ， 1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问 京总,我现在有一套自住房想在同区域置换小区水郡长安想换双惠苑预算大概550-650,就是为了自住兼顾保值升值要求有中等以上学区2-3居室即可,工作在东单和北京南站倾向于朝阳板块.
A:回答 你好,感谢信任,管庄双桥这一带，西靠五环，东临朝通交界，北临京通快速，三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来。近2年的几轮涨幅中表现都比较弱,
水郡长安本属于板块的品质社区,市场热度和成交量排名都比较靠前.但是因所在板块偏冷,从18年到今年上半年该小区的涨幅基本属于持平状况,中间因市场波动而出现阶段性下行,
双惠小区的热度比水郡长安稍高一些,但升值性也一般,这两个小区保值还OK,升值属性比较一般,
考虑学区可以压缩面积考虑下望京,望京的优势是自带产业,房屋的升值属性比较强,学区在朝阳属于排名靠前.650万在望京考虑三居室只能以2000左右的楼盘为主.可以看一下南湖东园一区(三居室价格在650万左右,加上税费和中介费可能稍超预算,如果能克服资金困难这个小区还是不错的)
其次根据您爱人的工作地点和您倾向的板块可以看下丽泽、朝青、常营、丽泽市场红利还没有真正释放,市场还会有至少2波红利期这个板块的品质社区升值属性比较强,
瀛海属于亦庄新城的主要溢出板块,有教育配套,朝青属于国贸的一级溢出区域,可以承接朝阳东部50%以上的刚需改善购买人群.常营属于国贸的次级溢出.这几个商圈的教育配套相对来说都不错,房屋的保值与增值性属于比较稳健的板块,距离您爱人的工作单位距离也还可,通勤时间不是很长.
丽泽可以看下草桥欣园四区、三环新城7号院、万年花城四期(三居室可能稍为超预算)、朝青看国美第一城(三居室可能稍为超预算)、常营看:北京新天地五期、柏林爱乐三期、苹果派
Q:提问: 京总好！我住朝阳公园附近，想在朝阳区买一套改善大平层，自住兼投资，最好250平米以上，预算3000+。有什么合适的房子推荐？谢谢
A:回答: 你好,感谢信任!3000+的预算属于终改的预算,这个价格投资的话如果楼盘未来的流通性不好,价值会打折.
建议在双井、朝阳公园、望京这三个区域选筹
朝阳公园可以看下:泛海系的5个盘,碧海园、香海园、澜海园、樱海园、泛海容郡,这5个盘的流通性不错,在整个朝阳区甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比较稳健,其中澜海园和泛海容郡240平的为三居室,其他几个园区240+的为四居室这几个小区的大平层户型也都很好.
双井可以看下富力城D区
望京可以看下东湖湾三期、望京金茂府、远洋万和公馆
关于板块上的选择:
1、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.
整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高
而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高
望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。
2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.
3、双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.
这三个商圈在朝阳分为南东北三个不同的方向,而朝阳重点发展的是东北方向,
综合建议:如果注重楼盘的投资属性,建议首选望京,如果注重居住环境,朝阳公园这几个盘更有优势,最后是双井、双井排在最后的原因是3000+的预算在双井属于CEO盘,而双井的CEO盘比较孤立能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园和望京形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群
有时间可以看下星球置顶的文章 《朝阳终改兼投资选筹导图》 祝一切顺利!有问题可再向我咨询!
Q:提问： 京总好！我sfsd，家里除自住房外，父亲名下有两套房，分别是苏州街98年塔楼两居（八一学校9年一贯学区，市值1100w）、清河04年高板一居（22年9月满两年，原值打满372，市值550w）。
考虑到老塔楼没有小区环境，学区一般，流动性差，想重新规划资产。家里现金流一般，我自己能负担1w左右月供。 我在海淀中关村长大，今年6月毕业后工作在望京东。原本观望海淀京昌路新房，但我刚毕业，大额贷款应该批不下来，sfsd优势用不上。计划重点考虑奥森和望京区域的品质次新。 打算小阳春先卖掉流动性高的清河一居，9月过户，确保550万的首付能力&苏州街两居的满五唯一，然后根据两居在9月前的出售情况准备2套方案: a）两居未出售，首付550+我贷款150w，在望京买个大一居，放我名下，可以兼顾投资&我上班自住，目前看好宝星国际二期 b）两居出售顺利，1100-1300w全款买一套两居或三居，放父亲名下，买完出租，纯投资保值。
想请教您：
1）我的方案您觉得是否合理？求资产规划建议！特别是时间点的选择。
2）plan b 没有想好买哪里，海淀这个价位够品质次新好像比较难，特别喜欢上元君庭，但不确定板块潜力。望京有些不敢下手，这两年品质改善涨了很多。
3）其实 plan b和全款买京昌路新房是一样的，想请教下有什么办法能把资金操作出来吗？四月底开盘前肯定来不及两套都卖掉
4）plan a可以在卖掉一居之后就进行吗？可以存入大笔资金（首付），但工资流水不够6个月，担心银行房贷批不下来
A:回答: 您好,感谢信任!祝新年富贵.
1、关于卖房的时间点,今年会有实质性的LHZC落地,赶在小阳春卖房这个思路正确,但卖房后再买入核心区品质盘,意味着核心区品质盘也会上涨,如果以利益最大化卡点,建议小阳春之前买入,可以先YD出来一部分资金,用来做首付+定金,先把房源锁住,和业主签一个时间相对充足的时间用来卖房,一般市场上4-6个月属于正常的时间, 一居室未来的增长空间不如三居室,一居室大多为刚需上车群体,这部分群体的特征是必须市场大热时才可出手,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。
2、上元君庭这个板块主要还是靠吃望京的产业,推荐买核心区的优质盘一直是我的选筹逻辑,为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是 社会 的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。
但现在已经进入存量时代，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前 社会 效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。 从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。
从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦，远郊区的高楼大厦可以速成，但人口是个难题！所有的经济活动，人口是前提。没有人口经济就不会繁荣。
望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产
其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，
今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。 望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。
即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力. 整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高你在望京上班,可以把望京做为首选区域, 3、可以做DYD/LL3.6
4、有哪几种情况是会导致按揭贷款批不下来,假材料被揭穿、负债过高，不合规，不合限贷资格。银行没额度除以上其他问题都可解决.
建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
望京地区穷人多富人多？
那就住那种村民自建房吧,推荐两个地方给你：
1.望京往北过广顺桥奶子房附近、马泉营附近467.991.975等都到。
2.望京往东东五环桥草场地村538。
我觉着的这两个地方适合你。去看看吧
望京是北京的什么地方？几环？远吗？
望京目前还处于城镇交接地带，穷富人都挺多，但是按购物设施来说，高档次的购物，娱乐设施基本没有，物价水平属于中低，高档贵贵的东西基本没有。租房子一般几百倒几万一个月的都有。
有早市，和小商品批发，菜市场。
比较繁华的中福，京客隆附近 望京大厦附近 望京新城肯德基一代 其次有南湖市场一带 望京新城华润超市一代
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望京街道位于中国北京东北部，常住人口约30万人。根据政府规划，望京将建成超大规模的街道，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到60万人，相当于一个标准的中等城市。望京位于北京东北四环、京密路、东北五环以及京承高速四条主干道交叉形成的区域内。
望京街道成立于2000年6月。东起机场高速路与酒仙桥街道、将台乡接壤；西至京承高速路与来广营乡、大屯街道相望；南起北四环路与太阳宫乡为界；北至湖光北街、宏泰西街与东湖街道、崔各庄乡相邻。
辖域面积10.36平方公里，总人口约26万，流动人口约5万人，其中外籍人约3万人，分别来自84个国家和地区，其中韩国人占84%。设有花家地、南湖两个派出所。社会单位近万家，规模以上300余家，是朝阳区区域国际化和首都现代化的重要窗口区。
近年来，奔驰、微软、西门子等20余家知名企业落户望京，其中世界500强企业有6家（奔驰、微软、西门子、索尼、卡特彼勒、宜家），为地区经济发展奠定了坚实的基础。望京的商业繁华，生活便捷，辖区有京客隆超市、华堂商场、华联商场、新世界商场、沃尔玛、望京国际商业中心等大中型商市场30余家；医疗机构包括望京医院、望京社区服务中心及7个社区卫生服务站。
望京的文化繁荣、氛围浓厚，望京星美国际影院、望京图书大厦和望京社区图书馆等10余家大型文化休闲场所坐落望京；文化体育活动场所有南湖公园、北小河公园、望京文化体育广场等。辖区教育资源丰富，有中央美术学院、北京青年政治学院、经济干部管理学院、陈经纶中学分校、九十四中学、白家庄小学望京分校、花家地实验小学、三帆中学朝阳学校等院校。
望京的交通便利，城铁13号线设有望京西站，14、15号地铁线设有望京站。目前，望京的商业配套、公共文化设施、市政建设、绿化美化进一步完善，已成为交通便利、生活舒适、环境优美的城市宜居区。
轨道交通：双地铁的交汇点：15号线、14号线（预计2015年竣工）；最便捷的换乘点：距15号线、14号线、13号线、机场快线、10号线均在5分钟以内，方便换乘各条地铁。
公共交通：404路、416路、420路、445路、536路、656路、657路、677路、682路、701路、707路、983支、运通101、运通104、运通107等多条公交车均在望京SOHO附近设用停靠站。
道路交通：四环路：四环路与京通、京沈、京津塘、京开、京石、八达岭等高速公路和数十条城市干道相连，庞大的城市系统交通网络把周边的黄金区域串连起来。
京承高速：京承路直接连接了三、四环路以及朝阳、顺义、怀柔、密云四区县，是北京市东北部地区的主要交通干道。
机场高速：主要路线为北京三元桥至北京机场，与北京三、四和五环路互相连接。
下辖22个社区居委会：望京西园四区、望京西园三区、望花路东里、望花路西里、花家地、花家地北里、花家地南里、花家地西里、花家地西里三区、南湖东园、南湖中园、南湖西园、南湖西里、方舟苑、大西洋城、爽秋路、圣星社区、望京园、南湖西园二区、望京东园五区、阜荣街、望京西路。
资料拓展：
望京街道内有亚洲最大的家具商场宜家家居、双叶家居和各种大型连锁商场，如新世界百货、家乐福、沃尔玛、华联。望京街道学校有北京中医药大学、中央美术学院、北京青年政治学院、伊顿慧智双语幼儿园、花家地实验小学、朝阳师范学校附属小学、北京80中、陈经伦中学分校、94中、首师大附中等。
望京街道的医疗机构包括：中国中医科学院望京医院、望京社区卫生服务中心、望京西园四区社区卫生服务站等。有常住人口约30万人，其中，日韩籍人士占有很大比例。根据政府规划，望京将建成超大规划的街道，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到50－60万人，相当于一个标准的中等城市。现已划出部分地段成立东湖街道，望京街道现辖区10.36平方公里。
参考资料：
望京——百度百科
望京街道简介
客人问到：未成年可以入住吗？网站客服：您好，有身份证就可以入住，谢谢您关注住哪。武汉7天连锁酒店（亚贸店）相关回答： 客人：1391137**** 提问时间：2008-8-19 19:37:37
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咨询：请问如果早上入住本酒店..而是第二天早上退房..那么算几天的房价?
答复：早上八点后，如果酒店有空房会安排您入住，如果没有空房，需要等待，第二天早上退房按一天房费收取，谢谢您关注住哪。 客人：1306768**** 提问时间：2008-8-19 14:13:06
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