除了吃饭穿衣之外，最受人们关注的东西应该是什么？说到这里很多人一定会争先恐后的说出那个答案—“住房”，尤其是对于有着成家立业观念的人来说，买房成为了一个家庭的重中之重。
毕竟对于人们来说，房子就相当于一个遮风挡雨的避风港，有了房子之后一个家庭的生活才能够安稳下去。因此，在很多人的心中都是把买房看做一件非常重要的事情，也正是因为如此，房价才一而再再而三的上升。然而，随着房价的不断上升，越来越多的人奋斗了一辈子可能真的连房子都买不起了。
但是最近的房地产行业也遭受了前所未有的爆冷，房价也因此受到了很大的程度的影响开始出现了下跌。那么，经历过近两年的低谷之后，未来的两年里，房价是否还会继续上升呢？
一二线城市进入调整期
随着疫情席卷了神州大地，全国房价整体都受到了严重的冲击。买房对于家庭来说其实是一种投资行为，但是近几年的人们更愿意把钱用于基本的生活开支以及进行储蓄，所以房地产行业以及消费行业都受到了严重的冲击。
“不愿意买房子！”已经成为了很多人的现状，毕竟现在的很多年轻人连成家都不愿意，又何来的买房需求呢？
目前，除了三四线城市的房价下跌之外，很多一二线城市的房价也在逐渐朝着低处去调整。除了房价下跌的事情值得关注之外，还有一个现象更加值得大家去关注，那就是即使房价在下跌，依然没有让房屋的成交率得到回温。
很多一二线城市虽然成交率依旧比较稳定，但是也仅限于一些比较好的地段以及一些豪宅之内的房屋。也就是意味着，现在购买房屋的人更多是一种被迫行为，比如家里有住房刚需或者是小孩需要上学的人。
对于房地产行业来说，这个现象一定不会是一种好现象。虽然目前专家建议，一二线城市的房子依然是值得购买的，但是未来房价会不会上升确实还不好说。
那么，为什么说房价暂时一段时间内不会回温呢？接下来让我们一起看一下具体分析吧！
两年内，房价会回温吗
其实从目前房地产行业透露出的一些现象，比如二手房的挂牌率增加，以及新房的成交率不断地下跌就可以发现。当初想要买房投资的那一批人已经开始出手了，毕竟如果再不出手的话，未来的房价行情究竟是怎样的还不好确定。
但是随着全国房价的下调，以及疫情的席卷消费水平降低一事也可以看出。现在的人们更加愿意把钱存起来，而不是拿出去投资。并且房地产行业崩溃的先例也不是没有过，曾经的东京房价在经历危机之后不是照样下跌了70%。
所以中国未来两年的房地产行业究竟是怎样的，虽然现在不能断定一定会下跌，但是从大行情上也可以看出，即使是房价回温也不会回温多少。因此很多当初买房想要投资的人，在这个时候抛售房屋也许是一种及时的止损行为，毕竟再晚的话可能就会损失了。
今年楼市将全面迎来波动期
继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。
戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪，随即悄然离场。
而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。
调控方式各一
与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。
日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。
针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。
往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。
12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。
同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。
暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。
“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。
楼市进入调整期
放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。
据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近2年市场最低点；房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。
张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。
而数据显示，11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个；房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%；31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。
“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。
中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。
从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%，同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。
社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负；惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响；调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用；防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。
在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。
房企承压过小年
调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。
通过降价跑量，截至11月末，近7成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时，也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。
在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看，1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。
而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。
不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。
2017年的楼市似乎开始示出某种不确定性。最近深圳的楼市数据显示出了一些令人不安的信号。根据相关网站数据，深圳楼市去年9月均价下降到61600元/平米之后，去年10月—12月的均价依次下降为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。2017年的深圳楼市似乎难以复制过去的火爆场面。而在另外两座一线城市北京和上海，2017年的楼市预期似乎也不如过去几年。放眼2017年，楼市冷清的局面或许预示着中国楼市的调整期在这一年全面到来。
根据体现城镇化程度的诺瑟姆曲线，城市人口占区域人口的60%时，城市化的速度明显会减慢。这也就是意味着，城市不再大量吸纳迁移人口，房屋的价格将不会有大涨的趋势。目前在中国的许多地方，城市化的数值已超越了诺瑟姆的临界值。因此，未来的房产买家数量没有增多，而是在减少。持有房地产的风险依然是存在的。但有人也认为，有住房需求的人数减少，不会影响一二线城市房价。投资需求依然存在。在去年，普遍的观念是认为二线以下城市楼市存在波动，而一线城市和核心二线城市则于“安全地带”。然而，新年的新一楼市调整已经表明，不确定性不仅是存在于小城市，大部分一线和二线城市均存在不确定性。核心城市房价“固若金汤”的历史，或成为过去。
此种不确定性来自几个方面。第一在于中国主要城市不断加大的房屋限购政策，照目前趋势看，今年的限购松绑，似乎并不是值得期待的事情。
另一方面，有关部门对于流向境外的限制更严格，整个投资市场呈现“关门放狗”的趋势。虽然亚太楼市今年预计会持续升值，但中国人希望进行行“全球资产配置”的成本实际上在日益上升，更多的资产配置依然被限制在国内。
雾霾中的中国经济仍然处于“去杠杆”的周期中，而新常态下的企业依然面临困境，无力还债，人员流失等等情况依然存在。根据某研究机构的数字，中国的资本回报率和工业增加值在2016年增加乏力，呈下降的趋势。这将直接影响房产市场。在去杠杆和新常态的经济环境下，资产价格价格下跌应该是一种常态，也就是说，作为所有资产中重要的一种，房地产价格按道理应该呈下跌的趋势。之所以没有出现明显的暴跌情况，其实只是因为伴随经济新常态下的资产荒现象。资金避险却找不到合适领域，于是涌向房产。而旨在防止不动产进一一步证券化、股票化甚至是投机化的限购政策，实际上是强制降低了不动产交易的活跃度。的确，我们今天依然有一个看似价值很高的楼市，但是如果有看到成交量，那么楼市的活力是在下降的。今天，人们认为旱涝保收的一二线楼市，已经走入了下一个波动阶段。
综上所述，我们的房地产早已与人口居住脱钩，而其成为投机方式的可能性也被严格的限购政策逐渐堵死。尽管今年资产平均的投资回报率依然很低，资产荒的情况基本不会有改变，但是房地产已不可能再是一种最佳的投资方式。
（以上回答发布于2017-01-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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