只有超过1个计息周期再付息的才可能采用复利计息。按揭贷款计息周期和还款周期都是1个月,在公式上,月供是按照单利计算利息的。但是房贷是复利,因为年利率在折算成月利率时,是没有考虑折现率的,在经济学意义上的单利非常少见。
投资的角度来看，以复利计算的投资报酬效果是相当惊人的，许多人都知道复利计算的公式：本利和=本金×（1+利率）^期数。而对于复利的观念，若以一般所说的“利滚利”来说明最容易明白。也就是说把运用钱财所获取的利息或赚到的利润加入本金，继续赚取报酬。
复利计算公式
在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是--时间。许多人理财得法，并不是他们选择了获利多高投资工具，而只是利用一些稳健的投资管道，按部就班地来，但重要地，便是他们比别人早了几步开始。
因此采用复利的方式来投资，最后的报酬将是每期报酬率加上本金后，不断相乘的结果，期数愈多（即愈早开始），当然获利就愈大。
一般常与复利相提并论的评估方式是“单利”，指的是获利不滚入本金，每次都以原有的本金计利。
房贷是单利还是复利?
从经济的角度来分析，是不划算的，而且还是非常不划算。
房贷31万，对于现代的刚需白领来说，贷款10年，已经偿还2年，基本上还贷压力不大了。每个月也就几千元钱。
第一种情况：如果你选择的是等额本息，基本上前面5年，你偿还的都是银行的利息，你的本金31万可能仅偿还了一小部分，提前还款8年，你还是要支付足额的本金，
看着是提前还款了8年，实际上可能只是少付了几年的利息而已
第二种情况：如果选择等额本金，那前两年你还款压力是比较大的，前期偿还的本金是固定的，而且等额本金越到后期偿还压力越小，偿还金额也越小，到了后面还款压力是不存在的，越来越小。可能前面几年你需要每月偿还4000，到了6年之后，可能只需要偿还2500多了。
这时候其实你也没有提前还款的必要了，提前还款也就失去“节省利息”的意义。
从金钱贬值的角度分析，是不划算的，同样还是非常不划算。
现在10000块钱放银行一年（存定期），年底可以得到10200元左右，其中200元是利息，如果放一些货币基金，如余额宝等（基本无风险），年底可得到10300-10400，就是300-400元的利息（相当于3%）。但只要是低于GDP增长，从一定程度上来说手里的钱就贬值了（相当于7%）。
物价上涨、通货膨胀的存在是始终的，因此，你去年100万能买到的东西，今年可能需要花费110万才可以得到。也就是说你手里的100万一年贬值了10万。
在房价高企房地产泡沫危机不减的情况下，房住不炒是中央的决策，普通大众如果没有过多的资本对冲风险。
货币超发通货膨胀，手里的钱不值钱，房地产现在依然是中国8成以上家庭选择保值的资产，用来对抗风险，要知道，好地段的学区房，地铁房，年年都在涨，有价无市。
从创业的角度来分析，也是不划算的。现在 居民手里最少的就是现金，就是存款，按照你还款2年，估计还有28万多的本金没有偿还，要知道28万元是可以做很多事情的。
现代人最不缺的就是创业的点子和想法，只要找好自己的方向，验证好自己的模式，自己努力经营，虽然不能发什么大财，但是基本的收益保障还是有的。
这就是所谓的创业干得好，多少是比打工来得强。
自己创业其实就是一场博弈的过程。虽然九死一生，但是这就和将钱存银行来比较一样，都是人的选择，有利润自然有风险，年轻的时候，我建议还是可以博一博。
房贷 ，首先我们先来理解一下房贷这个概念：购房人想购房置业，向银行提出房屋抵押贷款申请，并提供购房所需的如征信报告、购房合同原件、身份证原件、户口本原件、收入证明、房屋备案证明等，一般提报到银行后，会由银行专门部门对其进行严格审核，对贷款人的还款能力、信用等方面进行综合评估，如果通过即通知购房者进行面签，并向购房者承诺发放贷款，在规定时限内将贷款金额划归入购房人贷款指定账户，完成房屋抵押贷款。
其实就是拿你购买的房子做抵押物，向银行贷款先偿还剩余房款，今后就变成你和银行的借贷关系。
房贷的方式，有三种选择，分别是商业贷款、公积金贷款、组合贷款，作为借款人，你可以选择其中的任何一种。房贷的期限最长是30年，贷款人最后偿还年限不得超过70岁，以此作为可贷款年限的依据。
不少人，在选择银行贷款年限的时候，都会选择较长的年限，一是看中银行贷款利息利率较低，二是减轻还款压力，但是随着经济增长，GDP的提高，人们生活水平也在提升，收入水平再增加，不少人在还贷几年之后就想着提前还贷，无债一身轻，这种做法划不划算呢？
一、提前还贷手续
想提前还贷，须做好规划，提前准备，并不是你想几天提前还贷就可以提前几天，银行一般都有明确的规定。
首先你要去你的贷款银行或者联系你的贷款经理，咨询他们：我在咱们银行办理的住房贷款有没有提前还款的年限限制？
是的，每一个银行都会有自己的提前还款限制，有的是5年，有的是10年，各不相同，一定要提前去了解清楚。
在整个贷款过程中，你和银行即是合作也是博弈关系。你每天都想着怎么少还钱，银行每天都想着怎么多赚你的利息。因此很多银行设置了提前还款年限，在办理完成贷款后的几年内是不能提前还款的，也有的银行说你想突破这个年限提前还款也行，但是必须支付一部分费用，弥补我们银行利息的损失。
羊毛出在羊身上，想提前还款，一定要熟悉银行的贷款规则，不然看着是提前还款了，其实你支付给银行的利息跟你不提前还款支付利息相差无几，那何必还去弄这些手续呢。
二、提前还贷利弊
提前还贷不是不可以，只不过对于你来说，或许并不值得！
如果你选择的是等额本息，基本上前面5年，你偿还的都是银行的利息，你的本金31万可能仅偿还了一小部分，提前还款8年，你还是要支付足额的本金，看着是提前还款了8年，实际上可能只是少付了3年的利息而已。
如果选择等额本金，那前两年你还款压力是比较大的，前期偿还的本金是固定的，而且等额本金越到后期偿还压力越小，偿还金额也越小，还款压力是不存在的。可能前面几年你需要每月偿还4000，到了5年之后，可能只需要偿还2500多了，这时候其实你也没有提前还款的必要了，提前还款也就失去“节省利息”的意义。
总结：总的来说，提前还贷，不划算！
我身边年收入百万、千万的朋友也没有见谁想提前把房贷一次性还完的。当然这与每个人的金融投资知识和意识有关。这里就不给你说太多了，免得你听完更加云里雾里。
直接回答：提前还款划不划算？
你贷款期限是120个自然月，你贷款的所有利息被贷款银行按照不同比重和金额分布在这120个月内。当然大家都知道一点那就是：120个月前面的60个月甚至是36个月中每个月要还的金额里利息占了绝大多数。
大家都知道还款方式有两种：等额本息和等额本金。
等额本息每个月的还款额相等，这样的还款方式如果已经还够60个月，你就没有提前还款的必要了。因为银行把利息不均匀的分布在每个还款月里，如果你已经还够了60个月，那么你贷款中的利息部分基本上已经都还了，剩下的都是本金部分，提前还款已经失去了“节省”的意义。
等额本金是每个月的月供逐渐递减，如果你已经还款了36个月，也就没有提前还款的必要了，理由同上。
那么看到这里你肯定很开心地说：我只还了两年，也就是48个月，还不足36个月，我是不是现在立刻马上还完全款就省钱了。
等等！
所谓道高一尺 魔高一丈，银行是做什么生意的？不要挑战人家的饭碗。首先你要去你的贷款银行或者联系你的贷款经理，咨询他们去一个问题： 我在咱们银行办理的住房贷款有没有提前还款的年限限制 ？
在整个贷款过程中，你和银行即是合作也是博弈的关系。你每天都想着怎么少还钱，银行每天都想着怎么多赚你的利息。
因此很多银行设置了提前还款年限，也就是说，在办理完成贷款后的几年内是不能提前还款的，也有的银行说你想突破这个年限提前还款也行，但是必须支付一部分费用，弥补我们银行利息的损失。
看到这里理解清楚了吗？如果还不理解我就简单粗暴的回答你：如果你采用的是等额本息还款方式，目前只还了48个月，立刻找你的贷款银行咨询提前还款业务，他们会告知你能不能提前还款以及相应措施。
另外如果你办理贷款时的利率较低，我个人也不建议你提前还款。
不提前还款的优势也非常多，但优势是个复合运用的结果，并不是所有人都玩得转（虽然并不难），总之我没见过多少人提前还款的。以上回答仅针对题主，不针对其他任何一个人，仅供参考。
看情况，学渣帮你算一算，毕竟一年一万多的贷款利息也是大钱。贷款31万10年期，差不多9.5万左右利息吧，总的还银行40万多，姑且算40.5万。已还了头两年，头两年利息算3万，本金5万，还欠银行32.5万，也就是提前还款差不多要32.5万-6.5万利息=26万现金，那么，问题来了，26万现金存银行按3年期2.75利率，8年利息就是26*275*8=57200元，算上复利差不多6万多一点，和贷款利息6.5万基本没差了，加上对人民币贬值，感觉都赚了，还能放在身边万一有个急用，所以，还是不提前还了吧。学渣算了快一个小时，接受大家指错。（修改）
看了好多人的回答，都是在算账，有一个说不划算不应该提前还的，更多的是说划算。
其实，房贷31万，分10年还，还了2年，想提前还，不知划不划算？这个问题，不在于贷款利息本身，而在于你自己：
多余的钱放自己身上， 你能不能利用这个钱，安全稳定赚取超过房贷支付的利息！
这个不难理解吧。
每个人的情况是千差万别的，如果：
你是个有生财之道的人假如你是个有生财之道的人，或者自身已经有了经营的业务，只要追加投入，就可以扩大利润的话，那么，毫无疑问，你不需要提前还贷！
毕竟，房贷的利率相对来说是不高的，差不多市面上稍许做点生意什么的，都可以超过银行贷款利率的收益。
另外，假如你是理财中的高手，身边利用自己的经验和本领，要创造高出房贷利息的收益，也不是难事，稍许注意控制下本金的风险就可以。
如果你没有特别的赚钱渠道在这种情况下，你的钱放那里无外乎是以银行存款的形式存在，比如普通的工薪族，这种情况下，你自有的多余的钱不如去提前还了贷款。毕竟财富的积累包含“增收和节支”2个方面。
在没有超额收益的情况下，提前还贷还是可取的。
总之，是否提前还贷得依据个人的具体情况去做决策：
——有本事赚钱，巴不得多贷款；否则，减少支出，也是积累财富重要的一点。
能提前还尽量提前还，买房能全款尽量全款，能借到钱尽量别贷款，说什么通货膨胀都是屁话，贷款还清了房子就是你的了，需要用钱的时候随时可以贷款拿到钱也也可以卖掉换钱，不还贷款等于你每年给银行利息一万块养着银行的人，所以银行最不希望提前还款的人，规定两年以后才可以提前还款，现在 社会 风险那么高万一投资失败，你钱也没了房子也被银行封了，亏死你都没地方说理去，还了贷款有房子在手里你还怕弄不到钱吗？
我们来通过计算的方式，用数据来证明到底应不应该提前还贷款。
先说结论，如果你能保证提前还贷的钱用于稳健理财或者定期存款，那么一定是不提前还贷合适。
前提条件：
1 59万贷款，30年，利率4.655%，2017年5月首次还款。
2 10年后，即2027年5月全部还清。
3 手上有10万闲钱，有两种选择：2018年5月用于提前还款；不提前还款，10万用于复利理财，年化收益4.5%。
上算式：
1 提前还款
说明：为方便计算，提前还款后选择还款金额不变，缩短年限。
2018年6月-2027年5月共计还款额：3046×12×9=328968元
10年后需要还款321452.56元（贷款计算器计算）
总还款金额（万元）=10+32.15+32.90=75.05
2 不提前还款
2017年5月-2027年5月共计还款额：3044×12×10=365280
10年需要还款476694.38元
理财收益：155296.94元
总还款金额（万元）=36.53+47.67-15.53=68.67
结论：
从数据上看，如果闲钱用于理财，而不去还贷款，10年后，还款总数要比提前还款少还6.38万，如果你能保证提前还款的钱能10年不间断的理财，那么10年后一定比提前还款合适，哪怕理财利率只有3%。
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划不划算？不知道你是指什么划不划算？
我是这样理解，你觉得先还了两年，这两年利息比较多还本比较少，想着我还了这么利息提前还本吃亏了。
其实按揭贷款是这样的，每个你还的钱是把到还款日所有的利息都结清了，并没还之后产生的利息，你觉得利息还的多是因为本金金额大。
如果你理解了这个意思，再说划不划算就要从成本来说，按揭贷款的利息非常低，现在也不过5到6厘，只有钱在你手上产生的年收益高于这个按揭贷款利率就不要还了。再者按揭贷款年限也比较长，你如果直接借贷款就借不到了。
所以说划不划算看你能不能让这笔产生更多的收益。
先给你算个账，再说划不划算，31万贷10年，商贷等额本息的月供是3272.9元，还了两年还剩31万多，等于是这两年还的是利息多，等额本金月供是3849.17元，还两年还剩29万多，这个是明显减少了，但是前几年可能压力会大一点，如果你现在还剩余的贷款，咱们再算一下，就按5%的年化收益的理财算，30万存10年利息是15万，但是银行的理财是有时间限制的，没到时间是取不出来的，那你存到余额可以随时用，余额宝的收益最近很低，30万存一个月算下来是575元，根本是抵消不了房贷的，所以我建议你除非是有什么好的投资收益渠道，要不然还是提前还了吧！这样每月就不用了操心还房贷了，压力也小了很多，很多人贷款买了房生活质量明显下降了，相信你也有过，希望对你有帮助！
划不划算不知道你是什么意思。如果有更好的投资比你在银行按揭的利息更高，那肯定就不划算。如果你有资金拿来存款的话，那就不如还掉按揭的钱。
房贷是按照单利计算利息。房贷还款，一般是按月来还款的，每个月还款把当月的利息给还完了，也就不存在利息加入本金计算下期利息的问题，所以不能说是复利
一，单利是指一笔资金无论存期多长，只有本金计取利息，而以前各期利息在下一个利息周期内不计算利息的计息方法，在计算利息时，除非特别指明，给出的利率是指年利率。对于不足一年的利息，以一年等于360天来折算
二，在现实经济生活中，有时需要根据终值来确定其现在的价值即现值。例如，在使用未到期的票据向银行申请贴现时，银行按一定利率从票据的到期值中扣除自借款日至票据到期日的应计利息，将馀额付给持票人，该票据则转归银行所有。贴现时使用的利率称贴现率，计算出来的利息称贴现息，扣除贴现息後的馀额称为现值
三，也就是说，在单利存储过程中，一旦出现了单利现值（提前提取存款的情况），存款单位或者法人，很可能会碰到本金亏损的情况，因为银行在结算贴现时是使用终值为基数来结算，贴现值有很大的几率高于总利息。
四，房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一
五，房屋抵押贷款条件：房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。
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