近年来，关于小区业主权益的纠纷屡屡发生，主要为业主委员会选举难、公共维修资金启动难等，这些现实问题一直备受各界期待和关注。
5月28日下午3时许，十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典，在现行物权法规定的基础上，适当降低了业主共同决定事项的表决要求，并且新增了紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定。
业内人士表示，民法典进一步明确了法律程序，降低了相关门槛，有利于提高公共维修资金利用率，更及时地维护业主的合法权益。
表决难、耗时长，旧规程序备受争议
如今，越来越多的小区已经出现老化，一些小区的基础设施开始出现问题，诸如墙皮开始脱落、电梯老化等，稍有不慎就可能引发安全事故。但是，这些问题往往涉及小区业主的整体利益，通常需要相关业主的表决后方可启用公共维修资金进行解决。而在具体实践中，在有限的时间内，业主们往往难以达成一致。
2005年，方女士购买了东城区某楼盘。2018年，该小区外立面墙砖开始出现脱落，部分业主多次向相关部门反映，请求尽快修复，消除安全隐患。
“正在申请使用住宅专项维修资金，同时，因担心重新贴墙砖，以后还会面临脱落的问题，所以考虑换成涂料。”2018年11月，该小区物业工作人员称，主管部门要求物业征求业主的意见，需60%以上的业主同意，才能执行，物业已经征求了约100户业主的意见，其中已有90%的人同意换成涂料。小区有1200户业主，按60%这个标准，至少还要征求五六百户的意见，对于事情的进展，他们也很无奈。
时至今日，方女士等多位业主告诉新京报记者，墙皮依旧时不时脱落，由于业主们未达成统一意见，外墙面一直没有进行修复。
新京报记者了解到，此前的物权法规定，公共维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。一般情况下，由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议，业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过；如果出现应急情况的，则不需要三分之二以上的业主通过，由物业公司提出申请，业委会审核同意后，报住建局或房管局备案办理。
对此，多位业内人士及小区业主均表示，符合上述规定的紧急情况通常极少出现，按上述程序，很多小区维修问题不仅难解决，而且耗时很长；现实中，公共维修资金利用率很低。
新规降低使用门槛，“双过半数”业主同意即可
针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，5月28日下午表决通过的民法典，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。
对于公共维修资金使用，民法典进一步完善了决策程序，降低通过这一事项的表决要求，将原草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”，比此前物权法规定的“三分之二”比例也有明显下降。
此外，民法典还增加了一条规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。”
新京报记者了解到，按照规定， 这笔维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造；维修资金的筹集、使用情况也应当公布。
“如果超过半数的业主同意即可使用，的确降低了公共维修资金的使用门槛，同时又能避免被滥用。”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师向记者介绍，“现实生活中，按照物权法的要求取得三分之二以上的业主同意操作起来确实比较麻烦。我代理过很多案件，诸如，作为公共部位的楼顶漏水了，直接受害者是居住在顶层的业主，对下面楼层的住户影响不大，楼下住户多数持‘事不关已’的态度，不愿意拿钱去做这些事。”
针对上述民法典内容，新京报记者还采访到了中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长、全国人大常委会法工委立法专家委员会立法专家杨立新，他不仅是民法总则制定时的参与人，也是制定民法各单行法、民法典各分编草案的主要参与人。
杨立新表示，“由于过去启动门槛太高，导致很多公共维修资金放在原处而毫无用处。程序问题只是一方面，群众生活得更好更安全才是最主要的，所有紧急情况下，都可以采取特殊程序启用相关款项，民法典上述规定有利于提高公共维修资金的利用率。”
中国人民大学法学院教授王利明在接受媒体采访时表示，此前的规定要求较高，实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题，给居民的日常生活带来极大不便。民法典将这一事项的表决要求降至面积和人数的“半数”，有利于让公共维修资金不再“沉睡”。
居民委员会将协助小区成立自治性组织
除了公共维修资金的问题外，业主委员会选举难，也是此前很多小区亟待解决的难题。
“十多年了，我们小区的业委会就一直未能成立，总是会被一些人找出‘问题’。”北京某小区业主告诉记者，“不仅程序难达到完美，而且耗时长，最后好不容易成立了，还得经历好几审诉讼程序，我们太难了！”
对此，民法典出台了“新办法”，今后居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
杨立新向新京报记者表示，居民委员会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。民法典增加了居民委员会在设立业主大会和选举业主委员会中的职能，有利于业主保护自己的权利。
“在基层实践中，没有业主大会和业主委员会，业主就像一盘散沙。聘请物业服务公司、处理和居民委员会的关系以及保护业主的权益，都很难展开。”据媒体报道，全国人大常委会委员殷一璀在分组审议草案时呼吁，除了加强政府指导，还应给设立业主大会和业主委员会提供更多法律支撑。
对于上述即将施行的新规，北京一物业公司负责人向记者表示，“这样进一步明确法律程序，降低了相关门槛，不仅降低了地方政府的工作难度，物业公司开展工作也变得更加顺畅，最重要的是能更及时地维护业主的合法权益，从而能有效避免一些不必要的损失。”
如何使用住宅维修资金?
房屋维修基金申请分为五步。第一步，业主向物业公司提出维修要求后，物业公司向业主委员会提交维修改造方案，主要包括维修内容、预算金额、按预算每平方米建筑面积分摊金额、施工企业选择等；第二步，由业主委员会召开全体业主大会，或者挨家通报征求意见，须经三分之二以上的业主签字同意，形成业主大会决议，并在小区内公示5天；第三步，由物业公司带相关资料到区小区办审核；第四步，区小区办审核抽查通过之后，维修开工；第五步，工程竣工后，由市房产局财计处核算办理结算手续，财计处向专户管理银行发出划转维修资金的通知，由专户银行向物业公司划款。对于没有成立业主大会的小区，需使用维修资金的，要在区小区办和街道办事处指导下，组织申报。
法律依据：
《住宅专项维修资金管理办法》
第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。
第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房(包括经济适用住房，以下简称"商品住房")和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
公共维修基金怎样才能使用
作为房屋的“养老金”，住宅维修资金随着房屋使用年限的增长而日显重要。有调查发现，维修资金存在着资金归集难、续筹难、使用难等“三难”状况，同时存在被挪用和被套用的两大风险。
针对住宅维修资金“支取难”、保值增值渠道缺乏的议论，物业管理专家称，设立住宅维修资金的目的是为了房屋的“养老”，而不是为了赚钱，安全是第一位的，增值是第二位的，资金的安全和使用的公平性比效率更重要。
住宅维修资金更受关注
封先生2002年入住北京北四环的千鹤家园，他记得当时是按2%的比例来交纳住宅维修资金，但现在还剩下多少钱也不太清楚，“没太去关心”。
《经济参考报》记者走访北京几个小区时，遇到的不少业主均表示交了住宅维修资金，但对具体情况并不了解。
据了解，由于建筑质量不高、维护措施不到位等原因，中国建筑的寿命相比国外较短。日前，住建部官员称中国的住宅寿命只有30年，虽然这并非指因建筑质量造成的“短命”，还是引起了更多人对住宅维修资金的关注。
住宅维修资金被称为房屋的“养老金”，是指业主为了住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
一般而言，开发商将房屋交付使用后，过了保修期发生的公共设施维修需要住宅维修资金来解决。根据2009年底施行的《北京市住宅专项维修资金管理办法》，北京市住宅维修资金的交纳标准为，独立式住宅与非住宅的首期住宅专项维修资金交存标准调整为50元/建筑平方米，而多层住宅、非住宅仍为100元/建筑平方米高层住宅、非住宅交存标准为200元/建筑平方米。
根据北京市住房资金管理中心的数据，截至2011年2月28日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金273.39亿元，归集户数184.7万户。其中2011年2月，归集资金1.5亿元，归集户数9033户。
如何使用住宅维修资金?
北京丰台区旭日嘉园业主赵女士2002年10月入住，当时交了8000多元的住宅维修资金。她告诉记者，由于没有业委会，这笔钱一直没有动用，小的维修都是由物业来负责的。
根据北京市住房资金管理中心的数据，截至2011年2月28日，北京市共有381个小区使用商品住宅专项维修资金1.23亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等1487个项目。其中2011年2月，有8个小区11项维修工程使用商品住宅专项维修资金，使用金额210.46万元。
住宅维修资金如何使用?记者致电北京丰台区房管局，工作人员介绍说首先要由物业公司找相关机构鉴定是否属于大修范围，并征求业主意见，需要三分之二以上业主同意。然后找具有资质和营业执照的维修企业，最后将材料报到房管局进行审批。
千鹤家园物业管理处的工作人员说，住宅维修资金是业主存着的，如果需要进行维修得先上报给物业公司。
使用住宅维修资金的流程看上去比较繁复，记者在网络论坛上也看到不少业主反映“交时容易用时难”。物业管理专家舒可心告诉《经济参考报》记者，一些人认为使用维修资金的效率太低，但如果不把资金的安全和使用的公平性放在效率之前，维修资金可能很快就会被用完。
按照北京市的规定，如果出现五种危及房屋安全的紧急情况，可以使用“绿色通道”，即由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修。这五种紧急情况包括：屋面防水损坏造成渗漏电梯故障危及人身安全高层住宅水泵损坏导致供水中断楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造。
资金安全第一增值第二
有调查发现，维修资金存在着资金归集难、续筹难、使用难等“三难”状况。同时存在两大风险，即被挪用的风险和被套用的风险。比如，物业公司可以组织三分之二的业主来表决是否启用维修资金，这其中就可能存在做假票的风险。
据了解，目前北京市80多个新建小区和20多个建成小区已发放业主一卡通，有5万户左右的家庭已经免费领到了业主一卡通。有了业主一卡通后，业主可以登录网上平台投票，投票数目和使用情况都在卡内显得很清楚。舒可心认为，北京市将业主的维修资金账号和公共决策平台联系在一起，可以防止物业公司造假。
对于这样一笔“住宅养老金”，业主的监督显得尤为重要。5月1日全面施行的《武汉市住宅专项维修资金管理办法》即规定，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应每年至少1次向业主公布维修金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况等，业主对公布的情况有异议可要求复核。
舒可心认为，比每年公布一次更重要的是，住宅维修资金应该要随时接受业主的查询和监督，否则业主委员会挪用了业主们的资金，每年公布一次也无济于事。
按照规定，住宅维修资金闲置时只能用来购买国债和存在银行。由于住宅维修资金多数时候“无用武之地”，有人呼吁拓宽维修资金的保值增值渠道。不过舒可心说，拓宽保值增值渠道没有必要，因为设立住宅维修资金的目的是为了房屋的“养老”，而不是为了赚钱，安全是第一位的，增值是第二位的。
降低公共维修资金使用门槛 民法典物权编草案再提审议
公共维修基金是每个购房者购买新房时必须缴纳的费用，其作用就是运用于房屋产权所在楼房后期的维修、保养使用，属于专款专用的款项，任何个人和单位不得擅自挪用，如果是业主想使用公共维修基金也需满足一定条件，那么我们房屋公共维修基金要怎么使用?
公共维修基金怎么使用
根据《商品小区专项维修资金使用暂行办法》规定，业委会和物业需使用公共维修基金需满足以下流程及条件方可动用：
1、有标准合理的维修、改造方案
2、需楼栋或小区中的三分之二业主同意、确认使用公共维修基金
3、携带维修方案及业主书面同意书办理备案手续
4、开具专款专用的银行账户
5、房管中心审核同意后将资金划拨至专用账户
6、在维修完成后需有资质的竣工验收
7、维修、改造完成后进行相应的结算审核。
如果小区在没有成立业委会的情况下需要使用小区公共维修基金的，有物业公司或维修企业参照上述程序办理，专用款项转拨至物业或维修企业账户。
公共维修基金的使用条件
1、在《商品小区专项维修资金使用暂行办法》中有明确规定，商品房小区的公共维修基金属于业主所有，专项使用于小区共用部位、设施等维修及更新，不得挪作他用。
2、公用部位包含：楼栋的基础部分、承重墙、楼板、屋顶及外墙、外墙装饰等基础结构的部分，走道、楼梯、如何厅等共用部分，地下层、人防工程几设备间等。
3、公用部分包含：电梯、照明、消防、道路、花园、路灯、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、避雷装置、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统等设施及相应的配备。
公共维修基金的使用需在楼房及设施的质保期过后，楼房和设施损坏才能进行申请使用，其它如何个人和单位不得挪用。
民法典物权编草案今天再次提请全国人大常委会审议。这是继去年8月民法典各分编集体亮相常委会会议之后,物权编草案第二次提请审议。
相比一审稿,二审稿在体例上进行了调整,进一步分为五个分编,即:通则、所有权、用益物权、担保物权、占有。同时,在内容上也作出了多处修改,进一步完善了业主的建筑物区分所有权,完善了土地承包经营权等相关制度,并对居住权的相关内容进行了明确。
表决人数拟改为“双过半数”
近年来,群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难,公共维修资金使用难,以及物业管理不规范、业主维权难等问题,对此,二审稿作出了多处有针对性的规定。
根据二审稿,今后居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
对于公共维修资金使用,二审稿进一步完善了决策程序,降低通过这一事项的表决要求,将草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”。此外,根据一些地方的实践,二审稿还增加一款规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
为与合同编草案中“物业服务合同”的内容相呼应,二审稿增加规定:物业服务企业或者其他管理人依照本法合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。
此外,为了加强对业主维权的保障,二审稿增加规定:在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
删去耕地不得抵押规定
深入推进农村集体产权制度改革,是党中央作出的重大决策,二审稿对农村集体所有土地的征地补偿、土地承包经营权等相关制度予以完善。
根据党中央有关精神和修改后的农村土地承包法,二审稿对第十一章“土地承包经营权”的相关内容作了完善,明确承包期届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包；土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。同时,删去草案第十七章“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定,以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。
此外,草案增加规定:征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。为了与正在审议的土地管理法修正案草案相衔接,二审稿分别在有关条款中明确集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理；宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
明确居住权无偿设立
居住权是此次物权编的一个新增亮点。有意见提出,增加规定居住权制度,有利于为老年人以房养老提供法律保障,建议进一步细化相关规定,明确居住权是无偿设立的用益物权,并对居住权合同的内容进行规范。
据此,二审稿作出了多处修改:一是规定居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。二是增加规定:居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。三是增加规定:居住权无偿设立。
担保物权按登记时间先后受偿
为进一步改善营商环境,赋予当事人更大的自主权,二审稿作出多处修改。
二审稿简化规定抵押合同和质押合同的一般条款,将抵押合同包括“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”修改为“抵押财产的名称、数量等情况”；将质押合同包括“质押财产的名称、数量、质量、状况”修改为“质押财产的名称、数量等情况”。
此外,二审稿还进一步明确实现担保物权的统一受偿规则,规定:已登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序,已登记的先于未登记的受偿,未登记的按照债权比例清偿。
本报北京4月20日讯
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