走过了两年暴涨之路，一片看空声中三四线楼市降价这只“狼”终于来了。
日前，网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》。这份发送给恩施市各房地产企业，抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出，部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为，对恩施的房地产市场带来了不利影响。恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，恩施此次文件进一步体现了“稳房价”的概念，即房价过快上涨和过快下跌都不允许。三四线城市楼市降温态势是市场行为，本身也是合理的挤房价泡沫的做法。但是从实际情况看，部分降价明显干扰了市场，也导致各楼盘盲目降价，进而干扰了市场，这显然也是政府需要管控的。
十条“罪状”，降价30%
根据这份文件，当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条，其中有四条明确了调查数据：有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米；部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米；有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米；部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。
另外六条则包括低价诱客，引起市场波动极大；综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间；低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡；以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场；销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣；违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。
恩施土家族苗族自治州包括1市7县，州政府所在地恩施市是县级市，其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市全市总人口82万，城市建成区面积45平方公里。记者注意到，2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米，为全州最高，是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。相比之下，余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右，几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平。
去库存与补库存的循环
过去两年间，同许多三四线楼市一样，恩施也迎来了一波大涨。随着楼市去库存政策的推进，恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策，包括调低首付比例，首套房公积金贷首付低至20%，二套符合首套标准的，首付仅需30%；扩大提取适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房；每年可提取一次公积金偿还银行本息；农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。
与此同时，棚改货币化安置力度也有所加大，要求各县市棚改货币化安置比例不得低于60%。不再建设回迁安置房，按照“以购代建”进行安置，停止经济实用房建设。实际操作中，2017年恩施市棚改完成开工2316套，其中货币化安置1260套；2018年开工2209套，货币化安置2113套。
这一政策取得了明显的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米；而2018年更上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势；2018年成交量同期相比上涨7.29%，累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨26.58%。
值得注意的是，去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右，但根据2018年的报告，这一周期已经接近10个月。而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。另一方面，补库存还在进行时。2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。
潮水退去，三四线开始裸泳
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对《华夏时报》记者表示，对于恩施楼市而言，可能是短期上涨太快，需求退潮后剌激效力消退，就出现了降价压力。
根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平，这体现了当前房价继续降温的态势。
自2018年6月开始，棚改风向开始变化，住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再，这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。当潮水退去，恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰”。不过，邹琳华也表示，该文件也只是预警作用，降价作为市场行为，即使是政府也没有有效手段来改变。
但必须要看到的是，三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点。纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。
严跃进指出，房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。对于相关开发商和中介公司来说，后续营销方面需要积极管控，防范为了冲业绩而乱降价，或者是做一些名不副实的假降价。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法，这也利好市场和预期的稳定。
罕见房价“止跌令”！已有城市管理断崖式降价
1教育水平不行，相对于湖北省的那些平原地区，恩施还很有差距。
2生活水平不错阿，只是现在全国物价上涨，生活上涨都有的，但不大。我一天也就20块钱就够勒。三餐。。。生活总体来说不贵的，还算不错
3网络比较发达，这是实话
4地方特色是：有人情味，但是社会治安确实不敢恭维勒
5 环境优美，3面环山 十分适合生存。是祖国的三大后花园之一。环境绝对不说，！至于风光，建议你去网上搜。好玩的地方也多。
6~交通，现在不怎么好！因为宜万铁路和沪容高速公路正在建设。如果你明年来，那时候交通就很发达勒！
来吧~恩施的教育进步离不开你的贡献。！呵呵
桑植买房首付一般多少
尽管近期部分热点二线城市楼市成交火爆，但部分三四线城市则成交低迷，楼市分化格局更加明显。在去化压力下，部分三四线城市的部分楼盘采取了降价促销手段，有的甚至因降价幅度过大而扰乱了市场预期。
日前，网传恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实，对十条降价现象提出预警和相应的整改措施，房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间。
对此，券商中国记者致电恩施市住建局求证，相关负责人表示：“市房协房价预警文件属实，我看过，这是市房协根据市场情况自己发布的。”?
业内人士认为，恩施市此次文件体现了稳房价、稳预期、稳市场的导向，整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，房价过快上涨和过快下跌都不允许，应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。
此外，恩施位于湖北省西部，属于典型三四线城市。此次限制降价的做法，也被认为反映出政府部门“托市”的思路。官方数据显示，2018年恩施州GDP总量为871亿元，是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%，同样是省内最低水平。恩施市是恩施州下辖8个县市之一，也是恩施州政府所在地。
湖北恩施市发布房价止跌令
日前，网传湖北省恩施市房地产协会发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，文件指出，最近，随着上市楼盘逐渐增多，销售去化逐渐减少，各房企面临销售压力增大的情况下，各项目楼盘采取了不同的销售方式和手段。其中，有部分楼盘采取大幅降价的办法促销，这些做法已引起社会广泛关注并给恩施房地产市场带来不利的影响。
针对社会反映强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房协组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实，通报了相关问题并提出预警。
恩施市房地产协会列出了部分楼盘降价现象的十条主要表现：
1、高价备案，低价开盘，降幅800-1200元每平方米
2、分期预售和销售，前后价差300-500元每平方米
3、无故不按市场规律办事，开盘价整体同比下降200-500元每平方米
4、标注低价吸引客户，实为销售噱头，引起市场大幅波动和购房预期变化
5、不按成本和价格规律定价，综合成本与实际售价形成巨大反差，给自身留下不可持续发展空间，走入开发销售的歧途
6、以蓄客为由提前释放低价信息，甚至未办预售证即变相收取押金和办卡
7、以分销、电销等方式与第三方合作进行降价，用工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价扰乱市场
8、采取甩卖价格抛售，成交价在4000-4500元每平方米之间，对整个市场预期形成不良影响
9、采取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客，影响极其恶劣
10、违反相关规范，将楼层涉及高度降低至2.7米左右，为后期购房者入住埋下矛盾隐患。
对此，恩施市房地产协会对以上问题和现象的企业发出警示，并要求相关企业采取整改措施，纠正当前恶意竞争的市场乱象。
具体措施包括四条：
1、要求所有开盘在售企业自查纠偏
2、房协将对全市已开票楼盘进行专项暗访和调查，将调查结果上报
3、对自查纠正不力，造成市场影响严重的楼盘，房协将提请业务主管部门采取相关措施予以遏制
4、房协将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限低价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间
另据澎湃新闻报道，恩施市房地产协会周姓会长10日下午就此向记者表示，该通知是协会内部的自律性要求，号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定，不能陡然地把房子价格降得太低。
针对网传恩施市房协发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，券商中国记者致电恩施市住建局求证，相关负责人表示：“市房协房价预警文件属实，我看过，这是市房协根据市场情况自己发布的。”
据了解，恩施市是恩施土家族苗族自治州（简称恩施州）的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽。恩施州是湖北省唯一的少数民族自治州，位于湖北省西南部，全州有恩施、利川2个县级市和建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤、鹤峰6个县。据国盛证券统计，恩施州2017年常住人口336.1万人，近3年年均增速0.4%；2018年GDP?871.0亿元，增速仅为?6.2%，全省最低。
恩施止跌令体现稳房价信号
中原地产首席分析师张大伟指出，恩施只是全国一个不发达城市的代表，属于三四线城市中经济相对落后区域，对房地产有一定依赖度。不过，恩施并不是第一个发布止跌令的城市，此前，江西省赣州市赣县区住建局也向房企下发过“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售；安徽合肥、芜湖、砀山等地个别楼盘也因降价被当地主管部门要求不得降价或给与处罚。“这些现象背后最核心的原因是房地产降价带来地方土地财政难题。”张大伟说。
对于湖北恩施市房协发布的止跌令，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，体现了稳房价、稳预期、稳市场的导向。单纯看政策原文，似乎是一种干预降价的做法，但从文件总结的10个降价行为（备案开盘价差大、期房现房价差大、去年今年价差大、宣传预期价差大、成本实销价差大、无证低价销售、特殊房源降价误导、不正当销售、降价也掉价等）来看，其中一些降价行为违反了房屋销售和稳定市场的规则，显然是政府需要管控的。
在严跃进看来，恩施市此次文件进一步体现了“稳房价”的概念，即房价过快上涨和过快下跌都不允许，房价应该基于市场规划和调控目标，在合理区间波动。
此前，住建部对于房价上涨过快的10个城市进行了预警提示，部分城市已经加码调控政策，苏州更是因房价、地价波动较大而纳入国家统计局“70+1”房价监控范围，并且全年涨幅不得超过5%。苏州还表示，2个月过渡期内楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。此外，苏州房地产长效调控机制方案已上报住建部。
“整体楼市政策以稳定为主，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”张大伟说。
不低于总房价的30％。根据国家规定，以家庭为单位，只要是首套房子，首付不能低于总房价的30％。桑植县，隶属于湖南省张家界市，位于湖南西北边陲，东界石门县、慈利县，南毗永定区、永顺县，西接龙山县，北邻湖北省宣恩、鹤峰县。
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