5月11日，财政部官网发布的一则消息称，当日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
这则消息的正文，连同座谈会日期和标点在内，总计93个字符。但正如人们通常所认为的那样，官方发布的消息，文字越简短，重要性越大。比较常见的解读是，这是在向社会释放房地产税开征的信号，房地产税迟早都要开征。而且，很有可能会提前在几个城市进行试行，然后慢慢推向需要开征的城市。
房地产研究机构贝壳研究院首席分析师许小乐向《证券日报》表示，目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在太大问题，但如何找到合适的时机出台，以保证政策出台后不会对市场预期造成过大冲击是关键。
那么，什么是房地产税，开征房地产税对市场会有什么样的冲击？为什么这项改革已经动议多年仍难有实质性推进？
从房产税和地产税到房地产税
所谓房地产税，在中国亦称城市房地产税，是对城镇中的房屋和土地按照其价格或租金向房地产所者或承典人征收的一种财产税。
新中国成立之初，房产税和地产税是分开的。1950年1月，中央人民政府政务院颁布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》，在全国统一设立14个税种，其中就有房产税和地产税。房产税是仅对房产征收，不包含地产价值，后来在实际执行中合并为城市房地产税。
1951年8月8日，政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税；对房价、地价不易划分的，征收房地产税。这时的房产税和地产税，属于一个税种中的两个税目。
改革开放后，1983年和1984年，我国进行了两步“利改税”和工商税制改革。1986年10月1日起，《房产税暂行条例》开始实施，上述《城市房地产税暂行条例》对国内企业单位和个人停止使用，但仍适用于外资企业等涉外单位。这样，一套“内外有别”的房地产税制度成形。
1994年，我实施了大规模的税制改革，初步建立了适应社会主义市场经济体制的税收制度。房地产税收体系也初步确立，其中与拥有房产所有权和土地使用权直接相关的税种有五个：房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税、土地增值税；间接相关的税种有六个：营业税、个人所得税、城市维护建设税、企业所得税、契税、印花税。
2001至2010年间，我国的税制进一步简化、规范，税负更加公平。房地产税制方面，取消了城市房地产税（《城市房地产税暂行条例》于2009年元旦起废止），将对内征收的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税改为内外统一征收，消除了“内外有别”的藩篱。（2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税是房地产税的别称，但这一改革一直未能进行。）
2010年起，我国成为世界第二大经济体。与此同时，收入分配不公、贫富两极分化、中央与地方的财权与支出责任错位等问题愈发突出，亟须推进以提高直接税比重和完善地方税体系为方向的新一轮税制改革。房地产税制改革成为新一轮税制改革的引擎。
2011年1月28日，重庆、上海开始实施房产税改革试点， 对个人部分住宅征收房产税。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》确定了“税收法定原则”，指明了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。
基于上述房地产税制的演变，中国人民大学财政金融学院教授安体富在与其合作者的研究中认为，房地产税的概念范畴由窄到宽可以分为四个层次：对个人住房征收的房产税，房产税，房地产税，房地产税收体系。
十八届三中全会召开前的房产税改革以及2011年重庆和上海的房产税改革试点，是对特殊对象即个人拥有的住房开征的房产税，或称住宅房产税。这属于小口径的房产税，仅对房屋价值征税，对地产不征税。
1986年《房产税暂行条例》规定的是中口径的房产税，其计税依据是房产原值扣除一定比例后的余值。这里的“房产原值”，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本和费用等。这即是说，中口径的“房产税”，是把房产和地产放在一起征税，计税依据中包含了房价和地价。
大口径的房地产税概念， 指的是房地产税收体系， 包含了与拥有房产所有权和土地使用权以及房地产建设、开发、流转等多环节的直接和间接的十多个相关税种和收费。
为什么要推进房地产税制改革
2003年十六届三中全会至2013年十八届三中全会，官方的十余份重要文件中对房地产税改革的表述经历了从“开征物业税”到“推进房产税改革”，再到“加快房地产税立法并适时推进改革”的改变。
安体富教授与其合作者在上述研究中认为，十八届三中全会决定中提出的“房地产税”概念，与“房产税”虽然只有一字之差，但
征税范围却从单纯的房屋扩大到房屋和土地
，其意义主要体现在以下四个方面。
首先，重复征税问题迎刃而解。原来对房屋所有权人按照房屋价值或租金征房产税，但一些学者指出，房屋价值中含有使用土地的成本即土地出让金，对土地既从量计征了城镇土地使用税，又从价计征了房产税，出现重复征税问题。未来的房地产税，将是房产税和城镇土地使用税两税合一，对整个房地产按照市场价值征房地产税。这一方面与《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则保持一致，另一方面，“重复征税”的疑惑可迎刃而解。
其次，税制设计将与经济发展更为协调。未来的房地产税，将是对房地产评估后，以房地产市场价值（按人均面积或价值做扣除）为计税依据征收，这可避免现在的房产税按照原始价值为计税基础，城镇土地使用税按照土地面积从量计征，土地的增值和房屋的溢价跌价均无法在税收收入中体现，与房地产发展现状极度不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能的问题。
第三，政府公共支出在居民房地产中的资本化可以得到合理的“回收”。房地产的增值主要体现为土地的增值，而土地的增值一方面源于土地资源的稀缺性和用途管制，另一方面源于政府基础设施建设的投人，如修建地铁、公园、学校、医院等使得周边的房地产价值增值。但依现有房产税条例，居民住房保有环节是“零税负”的，这使得有房者比无房者、多房者比少房者享受了更多公共服务，却没有尽到更多纳税义务，违反公平原则。对房地产保有环节所征收的房地产税，则是对居民对辖区内所享受的公共服务和公共设施的“购买”，是对政府公共支出资本化到居民房地产价值中的“回收”。
最后，开征房地产税将使房地产税收体系更为合理。作者强调，在增加房地产保有环节税负的同时，必须降低开发和交易环节的税费。这既可稳定税负，有利于取得民众对税制改革的支持，又可鼓励房屋流转、经营和出租，减少房屋和土地的闲置，还可在房地产市场处于“卖方市场”时，不单纯因房地产税的开征而将成本转嫁给购房者从而抬高房价。
以上所述，实际上解释了房地产税的一般功能，即：
取得财政收入，调控经济运行，调节收入分配
。
所谓取得财政收入，是指房地产税分别从房地产开发、转让和持有三个环节征收，相较于我国目前不在持有环节征税，将征税扩大至持有环节，无疑将提供新的税源。
所谓调控经济运行，主要是指房地产税影响房地产价格，从而直接影响房地产供求，间接影响整个市场供求的功能。
所谓调节收入分配，主要是指房地产税作为财产税，实行有财产者纳税、无财产者不纳税、财产多者多缴税、财产少者少缴税的原则。这有利于公平收入分配。
房地产税的负面效应
但亦有研究指出，贸然开征房产税对宏观经济存在不容忽视的负面效应。
基于银行是否能区分企业贷款是投入实体经济还是房地产业两种情形，一项分析了将房产税（对家庭存量住房征收）引入住房市场前后对宏观经济影响效应的研究发现：
首先，房产税开征对房地产开发投资、房价和新住房生产具有明显的抑制作用。由于房产税增加了房产的持有成本，住房市场会承压。
其次，房产税开征对实体经济投资具有双重效应: 一方面产生正挤入效应，增加实物投资另一方面因企业家财产净值的下降而产生负抵押效应，减少实物投资。
第三，在长期，因实体经济投资需求减少的负抵押效应大于实体经济投资需求增加的正挤入效应，总实物资本减少导致产出下降。
第四，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，因前期的负抵押效应大于正挤入效应，总实物资本减少，产出下降当银行可清晰区分二者时，因银行可更好地服务于实体经济，前期的负抵押效应变为小于正挤入效应，总实物资本增加，产出上升。
第五，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着杠杆率的上升，总实物资本前期下降得更少，后期上升得更多，因而产出前期减少得更少，后期增加得更多当银行可清晰区分二者时，随着杠杆率的上升，总实物资本增加得更多，因而产出增加得更多。
第六，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着回报份额的上升，总实物资本前期下降得更多，后期上升得更少，因而产出减少得更多当银行可清晰区分二者时，随着回报份额的上升，总实物资本前期增加得更少，后期增加得更多，因而产出前期增加得更少，后期增加得更多。
如上文所述，房地产税的功能之一是调控房价，从而直接影响房地产供求，间接影响整个市场供求。但一项利用家庭微观数据和地区宏观数据，区分房地产税推出后的短期和长期影响的研究发现：
房地产税推行之初，将带来存量房供给的一次性释放，短期内供需失衡将造成房价回调，但随着市场供需达到新的均衡，在房地产税平稳运行后，地方政府将成为影响房价长期走势的关键因素，随着地方政府对房地产的财政依赖程度进一步加强，房价长期内反而会被推高。
这样的调控结果短期内造成房价“硬着陆式”下跌的波动风险，不符合中央“房地长市场健康平稳发展”、“防止房价大起大落”的调控原则，长期内则会通过加重地方政府对房地产的财政依赖度倒逼经济的房地产化，同样与中央政府“建立房地产调控长效机制”的治理初衷相背离。
简言之，这样的调控效果不符合中央治理初衷和政策预期。
有效开征房地产税的时机
考虑到房地产税效应的复杂，一些学者强调有效开征房地产税需要时机。
国家税务总局税收科学研究所研究员李本贵认为，只有当城镇化水平趋于平稳，个人住房在个人总资产中所占的比例下降到一定程度，个人可支配收入水平进一步提高的情况下，对个人自用住房普遍开征城镇土地使用税和房产税才有社会和经济基础。
西北政法大学经济学院研究员周文豪也认为，有效开征房产税或者说房产税生成的前提和条件是一国城市化完成或者接近完成。
具体来讲，如果一国城市化率达到70%，意味着该国城市化接近完成而当这一数字超过75%时，通常认为该国已经完成城市化。只有当城市化完成，城市基础设施大规模投资与建设结束，各类数据信息的时间序列以及空间排列都呈现出规律性，住房不再是普通居民家庭生产生活资料而升格为“财产”，直接税征税基础形成，房产税才能水到渠成。
或许是因为诸多约束因素的存在，虽有十八届三中全会在将近八年前明确提出 “加快房地产税立法并适时推进改革”，但房地产税改革的推进依旧“断断续续”。
比如，在近五年（2017年到2021年）的全国两会政府工作报告中，仅2018年和2019年提及“房地产税立法”，其余年份均未提及。
按照监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，立法是房地产税的关键性节点。早在2015年，房地产税法就被写入当年的全国人大立法规划中。此后，在全国人大常委会2016年、2017年、2018年立法工作计划中，房地产税法均列为当年的“预备项目”。但2019年以后的年度立法工作计划当中，均未涉及房地产税。
今次座谈会之前，今年官方有四次提及“房地产税”。3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，“推进房地产税立法”被写入其中。4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办新闻发布会上表示，财政部将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。5月6日，财政部长刘昆在财政部官网发表的《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文中做了同样的强调。此外，今年3月的财税工作座谈会间接提及这一工作。
关于财政部于5月11日召开的座谈会，多个受访者向《21世纪经济报道》表示，座谈会透露的信息表明，房地产税已从制度设计阶段进展到试点推进阶段，并将在部分城市试点。
不论有多么困难的现实约束，我们都希望，至少房地产税的试点工作能尽早展开，毕竟有了试点，我们才能具体了解这项改革的利弊，才能确定今后的进一步取舍。
参考资料
（只列出学报论文）：
李本贵：《对我国房地产税改革的几点思考》，税务研究》，2021年第1期
周文豪：《试析中国现阶段是否具备有效开征房产税的前提和条件》，《云南财经大学学报》2020年第11 期
刘建丰、于雪、彭俞超、许志伟：《房产税对宏观经济的影响效应研究》，《金融研究》2020年第8期
刘金东、杨璇、汪崇金：《高房价、土地财政与房住不炒：房地产税能抑制房价吗？》，《现代财经》2019年第1期
胡怡建、范桠楠：《我国房地产税功能应如何定位》，《财政研究》2016年第1期
安体富、葛静：《关于房地产税立法的几个相关问题研究》，《财贸经济》2014年第8期
十八届三中全会有哪些新亮点
新常态下，中国经济面临六大问题、挑战：
第一个是投资问题。中国经济发展无论如何绕不过投资。经济增长速度的变化，主要取决于投资。但投资又带来了产能过剩、增长水分等很多问题，所以出现了“投资-增长-过剩”的悖论，在新常态下需要进一步解决好这个悖论。解决这一问题，需要用改革的方式，对投资进行一些新的处理。
第二个挑战是债务率上升和杠杆率飙升。这次全球经济危机是因为发达经济体杠杆率上升、债务上升导致的债务危机。在危机发生时，我国的杠杆率和负债率都不算高，但这几年都飙升了。我国的实体经济总负债杠杆率的占比目前还不高，但是企业的负债非常高，实际上与国际比较都是这样。
第三个挑战是城镇化问题。原来城镇化是开发计划，买地、卖地、招商，现在需要从城乡一体化的角度重新看城镇化，要从土地市场一体化的角度看城镇化。城市化是为了提高效率，城镇化的社会含义意味着公共服务均等化。
第四个挑战是房地产市场。十八届三中全会的决议从体制上削弱了房地产价格上涨的经济社会基础。另外，城镇化战略的转型，终止了住房市场发展的传统动力。未来城镇化将不再主要体现为开发区化的城市规模扩张，所谓10-20年的刚性需求是否还存在，需要认真研究。我们可以看到，当城乡土地一体化时，房价上不去了。再加上房地产市场供应量绝对大于需求量，居民的购房意愿急剧下降。
第五个挑战是地方政府债务问题。地方政府债务可能长期化，中国地方政府债务总体可控，理由有三点：一是中央和地方政府的债务规模占GDP的比重仍控制在40%以内，处于国际通行的60%债务率控制标准范围内，但是如果不加以处置，长此以往就会成为大问题；二是中国整体的资产负债表仍然健康，我们可在不对经济健康造成较大损失和对经济增长速度造成较大不利冲击的条件下处理地方政府债务，单一制的政体，使得我们也有此能力；三是中国可供选择的去杠杆空间仍然很大，包括政府资产的转卖、债转股，长、短期债务重组转换，拉长负债久期，降低期限错配风险等。以上使得地方政府债务总体可控，其实也是解决地方政府债务问题的方案。
第六个挑战是金融问题。量宽、价高是金融的主要问题。量宽是中国的流动性过剩，但利率很高，这是现在最主要的问题。这一问题经常发生并且长期持续，导致我国金融结构中存在种种障碍。理论上说，这一现象阻碍了货币向信用的转移，货币向信用转移过程中，每转移一步就加一下价，最后到实体经济手中便贵了。
市场在资源配置中起决定性作用。这到底什么意思，如果是基础作用呢？希望能通俗易懂地解答。
十八届三中全会关于改革的决定（简称“60条”）
1 “60条”有 “允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”某官员“解释”说，保护耕地，小产权房仍不合法。实际上，党政机关只是执政党或政府的执行机关，根本没有对法律和党的决议的解释权；具体说，该官员的“解释”是偷换概念，因为“农村集体经营建设性用地”，并非“耕地”。--- 重要意义 小产权房允许农村富起来
2 “60条”有“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。”地方政府采取限购或限价的手段抑制房价,违背这条原则。--- 重要意义 鼓励供给、尤其是保护“小产权房”交易安全的政策，才符合“市场形成价格”的原则
3 “60条”有，“非公有制经济财产权同样不可侵犯”，然而，农民的土地产权遭到侵犯。地方政府以极低补偿夺走农民土地，滥用公共暴力驱赶农民，甚至造成家破人亡。
“60条”宣称“非公有制经济财产权同样不可侵犯”，就意味对侵犯行为做出及时和有力的反应，才能真正显现执政党的决心。那些颇有实力的行政部门，一旦再有滥用公共暴力强占农民土地，执政党和中央政府，就要撤消当地党政一把手的职务，并将其逮捕，并以侵犯财产罪予以公诉。
如何发挥市场的决定性作用
决定性作用是指市场在所有社会生产领域的资源配置中处于主体地位，对于生产、流通、消费等各环节的商品价格拥有直接决定权。“决定性作用”意味着，不能有任何力量高于甚至代替市场的作用。
市场决定资源配置的机制，主要包括价格机制、供求机制、竞争机制以及激励和约束机制。其作用主要体现在，以利润为导向引导生产要素流向，以竞争为手段决定商品价格，以价格为杠杆调节供求关系，使社会总供给和总需求达到总体平衡，生产要素的价格、生产要素的投向、产品消费、利润实现、利益分配主要依靠市场交换来完成。
实践证明，迄今为止，在市场经济条件下，尚未发现任何力量比市场的作用更广泛、更有效率、更可持续。因此，只要实行市场经济体制，就必须尊重市场在资源配置中的主体地位和决定性作用，其他任何力量都不能代替市场的作用。
扩展资料：
完善的社会主义市场经济体制是使市场在资源配置中起决定性作用的制度保障。这就要求我们必须积极稳妥地从广度和深度上推进市场化改革，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。
从广度上推进市场化改革，要求我们在继续推进经济体制改革的同时，必须全面深化政治、文化、社会、生态文明等各领域的体制改革，健全与社会主义市场经济体制相配套的各方面体制机制。
从深度上推进市场化改革，要求我们必须从基本经济制度、现代市场体系、政府职能、财税体制、城乡发展一体化体制机制、开放型经济体制等方面入手，在解决影响市场起决定性作用的深层次问题上着力，努力构建有利于市场经济发展的市场规则、法律体系、社会环境。
参考资料来源：中国共产党新闻网-如何理解使市场在资源配置中起决定性作用？
“市场在资源配置中起决定性作用”在十八届三中全会公报中至少出现三次。另外两次是：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”和“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。”足以看出其在这次经济体制改革中的地位和重要性。
1992年10月党的十四大报告首次提出：我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。就是要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。从此，“市场在资源配置中起基础性作用”的表述被广泛认知和传播。十八届三中全会将市场在资源配置中的作用由“基础性”升华为“决定性”，虽“三字”之差，但意义却深远和重大。
经济学鼻祖亚当-斯密竞争性市场经济的一个重要特征是在完全竞争和不存在市场不灵的情况下，市场会用其资源尽可能多地生产出有用的物品和劳务。也就是说市场在资源配置中是最具效率的。他的经典名言是：凭借看不见的手，那些在完全竞争的经济中追求自身利益的人能最有效促进公共利益。
理想的市场经济是指所有物品和劳务都按照市场价格自愿地以货币形式进行交换。这种制度无需政府的干预，就能够从社会上可供利用的资源中获取最大的利益。但是，严格意义上说，亚当-斯密应该是微观经济学的鼻祖，也就是说他发明的“看不见的手”的作用主要在微观经济领域，即：厂商、企业和个人个体的经济行为之中。
十八届三中全会公报指出：“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。”体现的就是上述经济学的精髓。其基础必须使市场在资源配置中起决定性作用。
市场经济是一种主要由个人和企业决定生产和消费的经济制度。过去要求“市场在资源配置中起基础性作用”，主要是指“看不见的手”在供给充分、完全竞争等领域发挥作用，前提是在“国家宏观调控下”，“看得见的手”伸向了微观经济活动领域。这也是市场基础性作用没有完全发挥好的因素之一。市场由“基础性作用”升华为“决定性作用”后，要求市场在所有微观经济领域全面发挥作用，所有要素市场流动、交换、交易都由“看不见的手”完全决定，“看得见的手”完全从微观经济领域退出。
市场在配置资源中发挥决定作用，主要是指决定劳动、资本、土地等生产要素流动、交易、组合和配置，这种配置是最具效率，追求效益的。发挥市场配置生产要素的决定性作用的一个手段或者说传到机制是价格工具，包括商品价格、利率、股价、房地产价格、汇率等。在市场中，是价格在协调生产者和消费者的决策。较高的价格趋于抑制消费者购买，同时会刺激生产；而较低的价格则鼓励消费，同时抑制生产。价格在市场机制中起着平衡的作用。
十八届三中全会要求“市场在资源配置中起决定性作用”，对今后我国的一般商品价格、房价、油价、利率、汇率等都将带来影响。
对于一般物价来说，今后控制通胀的手段主要以市场手段调节为主，特别是货币工具的利率为主。过去经常使用的限价措施、价格管制手段不到万不得已情况将不会使用。
对于房价来说，调控房地产的手段将会发生实质性改变。过去使用的限购、限价等行政色彩较浓的调控手段将会逐步淡出。转变为经济手段的收税、信贷调控为主。同时，政府将会遵循市场供求规律，将增加住房供给作为平衡市场、抑制房价的主要手段。再者，政府做好自己的保障房供给任务，商品房市场价格将会由市场起决定性作用。
对于成品油价格来说，现在的半市场、半计划定价机制将会逐步由市场定价起决定性作用。当然，前提是放开市场，包括石油开采、运输、进口和零售市场。市场起决定性作用的前提是供给和需求都是多元的，没有一家企业能够左右市场供给和价格，而不是垄断的。
利率、汇率在“市场在资源配置中起决定性作用”下，也将逐步彻底市场化。利率的最后堡垒—存款利率上限管制被取缔将为期不远，汇率也将逐步取消上下限浮动管制。利率、汇率分别作为金融资源最重要的价格形成机制也将会逐步由市场起决定性作用。
总之，市场在资源配置中的作用由“基础性”升华为“决定性”，是向完善高效的市场经济发起的又一次冲锋号角！
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