房地产税改革一直备受社会各界关注。重庆、上海两市早在2011年1月28日就开始个人住房房产税试点。两市试点之后，其他地方均未跟进，两市也未将个人住房房产税制度正式化。对于外界来说，试点实施情况也不是那么清楚。时隔十年，试点的成效如何，当对社会有个交代。
两市个人住房房产税何去何从暂可按下不表。2013年十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确将房地产税改革纳入法治渠道。2015年修改的《中华人民共和国立法法》落实税收法定原则，明确“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”只能由法律规定。这意味着房地产税的推进，必须有房地产税立法作为前提。2020年《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》涉及房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”。从“加快推进”到“稳妥推进”，不是房地产税改革进程的倒退，而是更加务实的表述。
房地产税立法关系千家万户的利益。房地产税开征的难点绝对不在技术层面上，而是在利益格局的调整上。房地产市场能否承受房地产税开征的压力，可能是最重要的需要考虑的难题。
从中长期来看，房地产市场价格与房地产税的征收几乎没有关系。上个世纪二三十年代的大萧条之后，多数国家都选择了宽松货币政策来应对可能的经济危机，结果是市场上的货币越来越多，房价的上涨在许多时候也只不过是让业主有了应对通货膨胀的机会。当然，由于市场主体趋利避害，更多人通过购房来应对通货膨胀，也会让房价进一步抬升。除非这个市场还能让市场主体有更多的选择。由此所引申出的政策含义是，为了应对房地产市场价格上涨，政府可以在房地产市场之外寻找对策。其他市场有更好的机会，市场主体就不会集中在房地产市场，从而给房地产市场上涨增加压力。
“房住不炒”政策的出台，已经在很大程度上形成了“房住不炒”相关政策的预期。实际上，这是在倡导一种住房消费（投资）理念，是对既往各种炒房行为的纠正。“炒房”曾经给炒房者带来了丰厚的回报，形成了炒房者及追随者对于住房价格迅速上涨的预期。显然，“房住不炒”政策只要坚持，那么已有的预期是可以得到改变的。政策需要久久为功，不能半途而废。
住房税收政策，应与老百姓的居住需求相适应。改善性住房政策包括相关税收政策。政策应让老百姓的改善性住房需求更容易实现。人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。小住房换大住房，住房品质的改善，都是消费升级换代的表现。相关税收政策的制定当以支持为导向。相关交易的税收政策应以低税乃至免税为方向。
房地产税开征，在短期内可能导致部分住房抛售。这种抛售对房地产市场的影响需要评估。也是房地产税开征中必须重点关注的一个问题。由于这种影响关系全局，房地产税立法必须稳妥推进。
房地产税立法要考虑业主的支付能力和支付意愿。否则，房地产税开征之后，业主没有能力支付或没有支付意愿，就可能严重影响政府公信力。房地产税制设计必须充分考虑这个问题，这是因为业主如果没有支付意愿，那么房地产税这样一种与自然人关系密切的税种就无法顺利开征。
房地产税的开征意味着对自然人征税提出更高的要求。2019年以来，综合与分类相结合的个人所得税制的推行，特别是汇算清缴补缴税款的顺利进行，让税务部门有了更丰富的自然人税收征管经验，让房地产税的征管有更扎实的基础。智慧税务建设几乎可以克服房地产税征管的所有技术难题。
现代国家是法治国家。房地产税立法就是让新税种在法治的轨道内开征，充分体现税收的法治性。标准意义上的房地产税是一种以房地产评估价为基础所课征的税。房价上涨较快，意味着评估价可能与业主当年的购买价有较大的差距。房地产税税率的设定要充分考虑房价与个人（家庭）收入的比例关系。顺利开征房地产税，只能以较低的税率（如不超过千分之一的税率）来换取民众的支持。
房地产税制的设计还必须考虑到已有的房地产五税（房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税五种只对房地产开征的税种）所提供的税收收入占全部税收收入之比已经不低的事实。2012年-2020年房地产五税收入占比分别为10.07%、11.08%、11.60%、11.22%、11.52%、11.39%、11.49%、12.18%和12.76%。这五种税均为地方税，五种税税收收入占地方税收入之比为20%以上。房地产税按年度征收，替代已经按年度征收的房产税和城镇土地使用税没有太大争议。其他三种税都是一次性征收的，但都是基于房地产价值的。房地产能承载多少税负，是房地产税开征必须考虑的问题。从减少重复征税的目标出发，房地产税替代这五种税种是合理的选择。
实际上，来自房地产的增值税、企业所得税收入也不少。房地产提供的税收收入占比绝不止上述五种税收入占比。政府从房地产取得的收入还包括国有土地出让金收入。这些在设计房地产税制中都需要充分考虑。
总之，积极稳妥推进房地产税立法工作，建议考虑轻税原则。唯有如此，房地产税立法才能得到尽可能多的老百姓拥护，房地产税开征工作才有望顺利进行。
杨志勇（中国社会科学院财经战略研究院研究员、《财经智库》副主编）
在经济新常态下，中国经济发展面临最大的问题是什么？
十八届三中全会关于改革的决定（简称“60条”）
1 “60条”有 “允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”某官员“解释”说，保护耕地，小产权房仍不合法。实际上，党政机关只是执政党或政府的执行机关，根本没有对法律和党的决议的解释权；具体说，该官员的“解释”是偷换概念，因为“农村集体经营建设性用地”，并非“耕地”。--- 重要意义 小产权房允许农村富起来
2 “60条”有“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。”地方政府采取限购或限价的手段抑制房价,违背这条原则。--- 重要意义 鼓励供给、尤其是保护“小产权房”交易安全的政策，才符合“市场形成价格”的原则
3 “60条”有，“非公有制经济财产权同样不可侵犯”，然而，农民的土地产权遭到侵犯。地方政府以极低补偿夺走农民土地，滥用公共暴力驱赶农民，甚至造成家破人亡。
“60条”宣称“非公有制经济财产权同样不可侵犯”，就意味对侵犯行为做出及时和有力的反应，才能真正显现执政党的决心。那些颇有实力的行政部门，一旦再有滥用公共暴力强占农民土地，执政党和中央政府，就要撤消当地党政一把手的职务，并将其逮捕，并以侵犯财产罪予以公诉。
新常态下，中国经济面临六大问题、挑战：
第一个是投资问题。中国经济发展无论如何绕不过投资。经济增长速度的变化，主要取决于投资。但投资又带来了产能过剩、增长水分等很多问题，所以出现了“投资-增长-过剩”的悖论，在新常态下需要进一步解决好这个悖论。解决这一问题，需要用改革的方式，对投资进行一些新的处理。
第二个挑战是债务率上升和杠杆率飙升。这次全球经济危机是因为发达经济体杠杆率上升、债务上升导致的债务危机。在危机发生时，我国的杠杆率和负债率都不算高，但这几年都飙升了。我国的实体经济总负债杠杆率的占比目前还不高，但是企业的负债非常高，实际上与国际比较都是这样。
第三个挑战是城镇化问题。原来城镇化是开发计划，买地、卖地、招商，现在需要从城乡一体化的角度重新看城镇化，要从土地市场一体化的角度看城镇化。城市化是为了提高效率，城镇化的社会含义意味着公共服务均等化。
第四个挑战是房地产市场。十八届三中全会的决议从体制上削弱了房地产价格上涨的经济社会基础。另外，城镇化战略的转型，终止了住房市场发展的传统动力。未来城镇化将不再主要体现为开发区化的城市规模扩张，所谓10-20年的刚性需求是否还存在，需要认真研究。我们可以看到，当城乡土地一体化时，房价上不去了。再加上房地产市场供应量绝对大于需求量，居民的购房意愿急剧下降。
第五个挑战是地方政府债务问题。地方政府债务可能长期化，中国地方政府债务总体可控，理由有三点：一是中央和地方政府的债务规模占GDP的比重仍控制在40%以内，处于国际通行的60%债务率控制标准范围内，但是如果不加以处置，长此以往就会成为大问题；二是中国整体的资产负债表仍然健康，我们可在不对经济健康造成较大损失和对经济增长速度造成较大不利冲击的条件下处理地方政府债务，单一制的政体，使得我们也有此能力；三是中国可供选择的去杠杆空间仍然很大，包括政府资产的转卖、债转股，长、短期债务重组转换，拉长负债久期，降低期限错配风险等。以上使得地方政府债务总体可控，其实也是解决地方政府债务问题的方案。
第六个挑战是金融问题。量宽、价高是金融的主要问题。量宽是中国的流动性过剩，但利率很高，这是现在最主要的问题。这一问题经常发生并且长期持续，导致我国金融结构中存在种种障碍。理论上说，这一现象阻碍了货币向信用的转移，货币向信用转移过程中，每转移一步就加一下价，最后到实体经济手中便贵了。
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