上海达安花园不是富人区。上海达安花园小区的住户多是白领和工薪阶段的人，当前达安花园的房价是41842元/平方米，富人区的房价多在每平米10万以上，所以达安花园不是富人区，不属于富人区的范畴。达安小区位于长寿路与武宁南路相交的静安区曹家渡板块，绿化面积5万平方米，北临长寿路，东接武宁南路，南向余姚路，西靠万航渡路，占地面积11万平方米左右，是静安区旧区改造中规模最大，投资最多的版块。
看上海地铁如何影响城市房价
最近有消息称，未来房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，并由地税系统征管，收入全部归属地方，成为地方税源的重要补充。房产税的合并将引导地产的未来发展向何处去？随着暴力时代结束“常态化地产”还值得投资吗？
过去有很多专家指出，房地产行业面临产能严重过剩，因此得出结论，房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看，房价确实在小幅下跌，但是没出现暴跌，而且交易量迅速上升，超出所有人预料。为什么？
原 因其实很简单。我想请问所有女性朋友，你们逛街买衣服，衣服价格什么时候暴跌过？要知道服装行业产能过剩严重得多，根据纺织网的最新数据，2014 年，我国服装产量299 亿件，真正消费量只有90 亿件。除了出口，每年都有20% 的服装成为库存消化不掉，如果停止生产，累计库存足够供应五年，产能过剩是百分之几百，而房地产产能过剩不过23%。那衣服的价格为什么不会暴跌呢？只要 是你们肯花钱买的衣服，它一定满足质量好、品牌好、款式时尚等等条件，否则你不会去买的。而像这样的衣服，它一定符合经济学原理，只要价格下跌，需求量一 定暴涨。
地产的道理也是一样。房地产行业从2014 年开始，进入常态化发展。只要是常态化地产，就一定符合经济学规律，价格涨时需求下跌，价格跌时需求上升，而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态 化地产呢？以住宅为例，第一，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火车站、临湖面海等；第二，是不是学区房；第三，是不是地铁房；第四，是不是刚需房。这 四个条件满足越多就越常态化，越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产，比如一些“鬼城”，没学校，没地铁，也不是刚需房，就像库存的衣服，是没人要 的。
下面我以深圳和上海的楼市为例，做具体说明。2015 年5 月18 日，国家统计局发布70 个大中城市住宅销售价格变动情况，深圳新建住宅价格同比增长0.7%，环比增长1.8%。无论环比还是同比，深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》 2015 年6 月2 日报道，“深圳楼市红火，房地产登记中心一号难求”。一财网6 月4 日报道，“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为，2008 年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现，这完全不是我们想象中的全线暴涨！只是个别区域在涨，大部分地区涨幅不大，整体5 月房价环比上涨1.67%，二手房同比还下跌了10.71%，和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。
首 先我们来分析深圳各个区域的涨幅，龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平，也有区域下跌，比如光明新区。其中 涨幅最大的大鹏区，2015 年1 月，深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014—2020)》和五个专项改革方案，刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为 前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接，广深港高铁的口岸将要设计在这里，30 分钟直达香港西九龙，所以房价上涨。从具体分析可以看出，只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快，不符合的区域如光明新区就会跌。
再 来看上海。我们研究发现，涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区，符合我说的第三个条件，地铁房概念。地铁14 号线于2014 年底开工建设，所以沿线的房价在上涨，而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城，5 月份比4 月份上涨了2.47%，长宁区武宁路上涨4.99%，静安区曹家渡上涨2.86%，黄浦区董家渡上涨3.06%，黄浦区豫园上涨3.95%，这都是因为地 铁14 号线的缘故。还有崇明区，因为之前交通不便，二手房价格每平方米不到8000 元，2014 年10 月29 日，地铁19 号、20 号、21 号线规划方案出台后，这三个岛将通地铁，所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014 年底开始上涨，原因是2014 年12 月15 日，金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集，要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。
因此，我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利，长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多，大概比通货膨胀高一个百分点，美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话，买常态化的地产，长期之下可以保值。
我 们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速，发现一个规律，那就是房地产市场逐渐回归理性，房子回归它的本来属性。请看下图。如果2014 年1 月的库存为1，那么到了2015 年1 月，库存为1.38，也就是说库存量增加了38%，库存积压相对严重。因为高库存，房地产的开发投资增速从2014 年1 月的20% 下降到了2015 年3 月的6%，进入了一个平稳发展期。这里就可以看出，当库存增加时，投资开始放缓，楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售，到了2015 年5 月，库存已经降到了1.32，说明通过降价来去库存是有效果的。
同时我们看到，即使 政策松绑，买房杠杆已经很高，但是房价并没出现暴涨。2015 年3 月30 日，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中规定：公积金贷款买首套房的首付比例只需要20% ；购买二套房，首套房贷款已结清的首付比例为30%，未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%，已经大幅降低，但是全国各地房价都没有出 现以前那种暴涨，楼市逐渐回归理性。
根据我们的判断，2008 年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010 年，新增进城农民工数量为802 万，2012年减少到473 万，到 2014 年只有211 万，只相当于2010 年的四分之一，后续劳动力严重不足。当然，北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的，劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券的最新研究报告也显 示，2015 年之后，中国20 ~ 64 岁劳动力人口开始负增长，而且下降速度将超过日本。
（以上回答发布于2016-05-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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上海静安区是富人区吗
1.离地铁越近，升值越快：地铁对于沿线楼市价格产生直接影响，从纵向比较，轨道1号线周边楼市的价格增幅每年至少在10%左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期。从横向来看，一般情况下，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，价格水平越高。
2.宏观调控期，地铁房跑赢楼市“大盘”:从微观的板块角度考量，地铁开通以后，地铁概念板块的房价走势高于全市价格增长幅度。其中在2004年这一差距达到顶峰值26%。地铁对于郊区配套相对落后的楼盘价值增长促进作用更明显，1995年随着轨道交通1号的全线建成通车，莘庄和彭浦的房价分别上涨了70%和63%。
3.地铁通车前，房价涨幅最快地铁沿线的住宅:随着轨道交通的运营和周边楼盘的交付入住，大量人口的导入，引发了区域商业产业的升级。根据市场调查发现，地铁物业前期的客源多为中高收入的白领新上海人和部分改善居住条件的本土工薪阶层，大量具有消费购买力人群的进驻，加快了区域生活配套的完善及商业产业的升级。事实上，地铁对商业地产的影响，完全改变了城市商业的分布格局。
上海静安区是富人区，因为静安区位于上海市中心，区位优势极其明显，它位于上海市最中心区域，而且是上海唯一一个所有的区都位于市中心黄金城的内环，是高档的黄金地段；也是上海市最重要的经济、文化、商业中心之一，更是全市公认的“高品位商务区”和“高品质生活居住区”。
静安区一直都是上海低调的土豪区，虽然GDP不是最高的，但是老静安的房价绝对是最高的，平均工资也是最高的。
行政区划
上海下辖16个区，分别是黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区、浦东新区、闵行区、宝山区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区。
静安区人民政府驻江宁路街道常德路370号。下辖江宁路街道、静安寺街道、南京西路街道、曹家渡街道、石门二路街道、天目西路街道、北站街道、宝山路街道、芷江西路街道、共和新路街道、大宁路街道、彭浦新村街道、临汾路街道、彭浦镇，共13个街道办事处，1个镇，置73个居民委员会，3154个居民小组。
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