深圳顶级学区房最高下调55万，网友表示：“差的不是那55w，而是2000w。”“ 兰博基尼5元代金券，有个锤子用？”
据报道，深圳房价一贯坚挺的百花片区，近日出现了松动。深圳福田区百花片区国城花园的一套约95平方米的三居室降价15万元，此前，业主报价为2345万元，目前业主报价是2330万元。
除了深圳福田区百花片区之外，长城花园还有近期下调55万元和10万元的业主，所对应的学校是百花小学和实验中学初中部。对于深圳学区房的降价，原因是楼市新政的出台。史上最严调控和建立二手住房成交参考价格发布机制，楼市热度有所下降。不过解决学区房问题，教育均等化需不断加力。
百花片区学区房的价格下调信号只是深圳二手房市场下行的一个“代表”
深圳百花片区学区房的价格下调信号可能只是深圳二手房市场下行的一个“代表”。深圳房地产中介协会分析，4月深圳楼市表现不尽如人意，在新政持续发酵的影响下，二手房市场网签量遭遇了“三连跌”行情。
在新房市场，还遇到了阶段性供应不足的现象，一手住宅成交量呈现出阶段性下滑行情，“银四”行情落空。
长城一花园怎么样？好不好？值不值得买？
深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。
原本计划在2021年2月初签定购房合同的齐女士，因为突入起来的参考价政策导致贷款首付比例变高，因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源，现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。
同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数，截至2022年2月8日，该政策已经实行满一年，而这一年，政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。
月度成交刷新近10年历史新低
近日，深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。
这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。
实际上自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。
从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。
二手房价已连跌8个月
深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。
据乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。
成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。
深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者，他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源，降幅较最高点低2、300百万的也有。
学区房价格松动
百花片区应该是称得上深圳最为著名的学区，这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕，是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年，但二手房指导价出台之前，百花曾一次次刷新深圳学区房成交榜。
只是指导价政策落地一年后，加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花再不复昔日辉煌，甚至网传去年半年内百花的成交惊现个位数。
比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园，目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万，折算每平方米13.9万，接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。曾爆出以30万 成交的国城花园，在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。
除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。
6成二手房接近指导价卖掉
据乐有家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%，相当于每卖出10套房源，就有近6套房源是接近指导价成交的。
分片区来看，据深圳中原研究中心数据，2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外，还有一个重要的原因，龙岗区价格相对较低，受参考价的影响较小。目前，龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。
另据中原数据显示，2021年分片区成交Top10的小区中，罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的，高达108套，其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。
对于这样的变化，业内人士认为，经过了一年的洗礼，目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格，只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。
楼盘名称：长城一花园
别名：长城大厦
楼盘位置：福田上步百花四路
开发商：深圳市长城开发集团
产权年限：70年
建筑类型：板塔结合,
公交线路：公交：6路、11路、12路、104路、209路、213路、365路、411路、415路、446路、456路、466路、470路、521路、541路、542路
规划信息：其占地面积为5852平方米，容积率，绿化率39%，共0栋楼，停车位地下车库，地面200元/月，地下250元/月！
周边配套：幼儿园：深圳市实验学校的幼儿部 中小学：深圳市实验初中、深圳市百花小学 大学：深圳大学 商场：人人乐、新一佳、民润、天虹商场、万佳百货、国美电器、好百年家私 医院：深圳市第二医院、深圳妇儿医院 邮局：红荔路邮政局 银行：招商银行、工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、广东发展银行 其他：师公会海鲜酒楼、大红灯笼、嘉旺快餐 小区内部配套：棋牌室、美容美发、儿童游乐场 地理位置
内部配套：停车位
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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