与以往很多重点敏感时期一样,人们对房价走势的关注程度更甚。从全国的成交形势看,一线城市的楼市成交量连续走低,地价不断流拍或底价成交,显示房价拐点日益临近。以万科为代表的房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜,不少项目先后以10~20%的幅度跟风降价售房。成交、价格出现一边倒的颓势,原因是年关将至,调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发,开发商自认楼市泡沫凶险危及企业发展命运,“现金为王”是渡过难关的最佳措施,所以迫使选择降价促销,甚至有媒体报道在京项目中不乏开发商开始零利润卖房。
全国楼市如此,广州亦不例外,搜房网日前提供的监控分析数据显示,从“金九银十”的尾声开始,广州一手住宅网签成交均价就坐起了“过山车”,先是大幅下挫,又因为市中心成交向好均价飙涨,上周,广州全市新房均价又再次大跌至10190元/平方米。整体楼市的低迷,让个体项目的成交情况对总体数据的影响更加凸显。据搜房网数据监控中心统计,上周广州全市一手住宅的网签均价跌至10190元/平方米,环比大跌14.83%。广州除增城和越秀,上周其他各区的成交均价全部低于之前一周,下降幅度最大的是从化,均价降了2700元/平方米,番禺、白云降了1000多元,南沙也回落至万元以内。
番禺新房房价
而北京楼市的动向似乎对全国楼市都具有风向标意义,11月23日京华时报报道,进入11月,随着大兴的龙湖时代天街、通州的东亚·逸品阁、马驹桥的合生世界花园等项目纷纷接近甚至低于成本线开盘,北京楼市再次进入新一波低价入市潮。更有读者爆料称,“北京像素”更是发起五折促销,京城楼市已经进入价格快速下滑的通道,深度降价风暴开始席卷北京楼市。
全国楼市形势似乎已成定局:泡沫压力显现,风险时期“现金为王”,降价促销,但进入降价通道会引发更浓观望气息。当然任何事情都有意外,或许番禺依然是中国楼市的特例。而要看番禺房价走势,必须有几个前提需要注意:
一是区域整体发展态势决定未来房价水平。番禺进入后亚运时代,广州南站地区、以亚运城为核心的广州新城、以华南板块万博中心长隆欢乐世界为核心的番禺新城、广州国际展贸城等发展进入全面落实阶段,加之粤港澳深度合作、广东省广州市高度重视南沙发展,地处珠三角核心位置,与南沙有密切地缘优势的番禺在南拓加速基础上再搭顺风车,前景会十分乐观,长远来看,住宅价值会有与其地位和经济实力相对应的提升空间。
二是当前成交数据变化情况暗示房价变化。虽然短期内迫于限购限贷压力成交萎缩,但今年进入“金九银十”以来,番禺的房价一直没有实质性的下降,成交均价一直在15000元/平方米左右,观察广州绿色家缘网签成交数据,虽然已经有多个交易日没有番禺在售项目上榜销售前十名单,但上周(11月14日~11月20日)销量仍排广州十区二市第四,网签均价达到15548.58元/平方米。专家认为,尽管有单个销售项目广告中的标价明显大幅下跌,但依然仅仅是一种促销手法而已,实际成交时并没有那么低的价格。而新盘水韵蓝湾上周末低于万元的销价与其他项目没有涨跌可比性,很显然,番禺的项目并未实质下跌。
三是项目品质决定未来住宅价格构成要素。番禺新上房地产项目,其开发商差不多都是在中国占有一席之地的知名企业,所营造的环境和住宅品质本身也是其赢得市场的核心竞争力,所以,未来番禺的商品房项目依然会像南区的整体形象一样,以高尚豪宅为主,这样的住宅品质自然非限价房和保障房可比,所谓物有所值正是房价的定价依据之一。
四是地王项目是否开盘决定区域房价涨跌。调控再次让地王遭遇真正的尴尬,7282元/平方米的地王项目已经闲置两年没有动工,会不会像之前的地王那样再次被收回?看来城建集团也不是没有顾虑,如果地王项目继续开发,之后的两幅6000元/平方米左右的住宅项目也如期开发,将来的售价肯定会高于目前的在售项目,番禺房价下降的可能几乎微乎其微。
五是二手房价僵持无成交显示持房者观望房价变化。以海伦堡为例,其早期的楼梯房二手房放盘价达到12000元,电梯房13000元/平方米,由于业主看好未来,期待松绑,在限购条件下卖出了,以现有的价格恐怕再也难以买到,而持有环节没有任何压力,所以打算长线持有,这样以来,房价下降依然不可能。
综上所述,未来番禺房价走势稳定是主流,微涨微跌只会是小插曲。对于刚需置业者而言,可以选择目前市场上性价比较高的项目出手。至于依然想在楼上投资的买家,则只能考验心态和突破限购政策的能力了。
(以上回答发布于2013-08-23,当前相关购房政策请以实际为准)
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番禺区未来如何?
番禺区当前住宅新楼盘价格差距会比较大,2-7万左右都可以找到。
番禺偏东方位的4号线附近楼盘,比如亚运城2.3万起价,最高也要3万左右,另外锦绣一方2万出头。
番禺3号线附近+大夫山附近的楼盘实际成交价在3.56-4.56万左右,如时代柏林
番禺7号线沿线,尤其万博附近的楼盘价位会更高,如金地壹粤府,地价已经达到3.3万的高价了
另外,您关注的天河和白云的房价会比番禺高些,几乎4万起价,到十几万。
番禺撤市设区20年来,由于接近广州市区的地缘优势(番禺传统城区市桥与广州距离也不远),加上番禺自身城市化需要,和广州城市功能的外溢与辐射,以后番禺区进一步向北融入广州城区,已是毫无悬念。
甚至可能比更早成为广州市一部分的白云区(白云区大部分地方,原来属于番禺县管辖,小部分属于南海县,在广州城区北面)都会来得更城市化。
这个城市化进程,在番禺区划出沙湾河以南土地归南沙区,区内辖地越来越少的情况下,似乎没有慢下来,反而来得更快更激烈。
眼下正在或准备进行的旧村改造,在区内遍地开花,越来越多村落将要让位于城市改造与开发。
人们对城市化的利好也越来越受落,包括各种城市优质资源的配置与落实,包括城市生活带来的便利与好处。
城市化不可逆转,城市化的好处也无法抗拒,当然随之而来的还有城市化过程中的不适应,已经城市的通病。但总体感觉,利大于弊。
未来,只要广州市继续力捧南沙上位,只要广州市持续给南沙输血,只要南沙真的华丽转身,夹在中间的番禺,不会差到哪里去。
番禺区的发展步伐正在加快。
近日,番禺区洛溪岛将进行规划修编,以适应新一轮广州城市总体规划的要求,高品质建设洛溪岛。目前,洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见开始公示,广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标,岛上4个旧村将进行改造。
依据城市总规进行修编
洛溪岛位于番禺区北部,东、北至珠江后航道,西、南至三支香水道。2006年底,《洛溪岛控制性详细规划》出台,当时的规划将洛溪岛定位为:建设成适于人居的现代化居住区,为番禺区北部调整完善区提供一个新的地区性公共服务中心;承担联系广州中心城区、番禺北部地区和番禺中心城区的交通枢纽中心。主导功能是居住功能和 社会 服务功能,辅助功能是商业服务、 娱乐 休闲、生态功能。现今岛上楼盘众多,是重要的居住区,但同时也出现了交通拥堵、公建配套不足、旧村居住环境差等问题。
根据番禺区洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见公示,本次规划修编的范围包括洛溪岛全岛,面积合计13.6平方公里(其中陆域面积903.6公顷)。随着广州总体城市设计、新一轮广州城市总体规划、海珠湾城市设计、洛溪岛城中村改造专项规划等工作相继开展,区域规划条件发生较大变化。为进一步与相关规划充分衔接,高品质建设洛溪岛,市国土规划委拟开展本次控规修编论证。记者同时了解到,控规修编必要性论证只是规划修编的准备工作,对于洛溪岛未来的规划定位、交通改善等目前仍未明确。
旧村更新公服用地占三成
近日,广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标。规划范围主要包括洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四村,研究范围约1212.8公顷。四个村现状大部分为低效用地,建筑密度高,居住环境较差,村民改造意愿强烈,迫切希望通过旧村改造提升生活环境和产业发展水平。其属于洛浦智慧社区范围,洛浦智慧社区已纳入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》。招标公告中提出,目前国规部门正在组织洛溪岛控规成果修编,为在洛溪岛控规中预留好旧村改造的需求,开展本次专项规划成果编制。
本次规划目标以促进产业结构调整升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的,研究旧村改造可行性,为旧村更新改造提供技术支撑。招标公告中要求,规划设计应遵循政府统筹、成片更新的原则,体现整体性成片改造思路,实现整体控制目标。同时依据 社会 经济发展需求与城市内涵式发展要求,结合地区周边产业发展情况,梳理规划范围与周边地区功能关系,提出规划范围发展定位,明确片区主导功能。
旧村连片更新后,将增加岛内的公建配套。招标公告中明确要求,结合《广州市社区公共服务设施设置标准》要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求,提出基础设施与公共服务设施更新措施,明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模,原则上不少于规划总面积的30%。
交通改善方面,协调周边道路及交通设施规划,结合更新项目用地方案,依据交通影响评估及相应的交通改善措施,明确规划范围道路及各类交通设施优化方案,论证交通优化方案的必要性和科学性,评估道路设施等建设成本及效益。
本次旧村改造规划还要评估经济效益,核准片区用地楼面地价,估算征收拆建成本、出让金计收、融资总量、利益分配方案、片区平衡情况,更新后片区发展的经济预估、税收总量预测及更新后产业发展情况等内容。
番禺发展还是有点混乱,修路旧改,到处都乱糟糟,如果大石洛溪城市规划好点,应该会继续向前的,沙湾桥南增加地铁就更旺了,化龙新造依托广汽 汽车 城、莞佛城际、穗莞深城际、大学城金光隧道、思科智慧城已经逆袭成功,南村有万博、新大学城越来越像番禺新中心,钟村石壁石楼需要继续发掘潜力。相信五年后,番禺一定能排全市前三的。
番禺区慢慢的跟着市区后面赶了。经济也在慢慢望那边转移,房子也开始越来越多越来越贵。不过现在很多人赚了钱都是往自己老家发展。会留在一线城市的要么有钱人要么公务员,因为公务员工作在这里没办法只能在这里定居。剩下的就是房奴了
思科(广州)智慧城、华南理工大学国际校区等多个项目落户番禺,思科公司及其上下游20多家高 科技 合作企业进驻运营,实现应税营业收入18.8亿元。番禺 汽车 城产能已达51万辆,预计未来将达到81万辆。万博商务区九大骨干项目陆续建成,万博基金小镇注册基金公司达207家。番禺的经济发展动力强大。
番禺区东西发展不平衡,但未来广珠澳 科技 走廊广州要连接知识城和南沙科学城,番禺东部是无法绕过去的重要节点,高规格建设莲花湾片区,番禺东部一旦发展了,那么整个番禺发展就很均衡了。
随着广州南拓的策略,番禺是广州发展的一个重要区域,随着广州城市中心的扩大, 番禺离中心区域越来越近,也会有更多的优秀产业进入。
十三五"以来,番禺区始终坚持制造业立区不动摇,加快建设以先进制造业为支撑、以现代服务业为主导、以战略性新兴产业为引领、以现代农业为重要补充的现代产业体系。依托广州国际 科技 创新城、番禺 汽车 城、万博长隆片区、广州南站地区等重大发展平台建设,持续推动现有产业集群向千亿级提质扩张、重大平台向千亿级产业集聚区加速发展,已初步形成了" 汽车 制造业""通用设备制造业"" 旅游 业""互联网、软件和信息服务业""建筑业"等多个百亿级产业集群。
番禺的现在在万博CBD,未来在广州国际 科技 创新城,以大学城为核心,聚集珠三角高级人才培养和 科技 创新的"智力中心",是华南地区科教和创新资源的集中区域,拥有中山大学、华南理工大学等12所重点高校、20多个国家重点实验室、47个国家重点学科和20多万在校师生、1400多名博导、65名院士。
随着珠城扩容、黄埔大拆、湾区之心爆红,中心区、黄埔、南沙房价高涨,纷繁花城出新出彩,广州的春天让人眼花缭乱,不由得将目光投向那个无法绕开的半透明区域—— 番禺 。
不说外界变化多么的快,番禺自身就够花样繁多的了,自2000年撤市设区以来,人才孵化器大学城、大型交通枢纽广州南站、地铁2-4号线、游玩度假王牌IP长隆乐园、 汽车 产业、多个住宅大盘、举全广州之力兴办的亚运会、展望区域未来的万博CBD、恒大足球场等,能塞进番禺的都塞了进去。
到底是战略发展需要还是 仓库 ?
大学城 自2004年多所高校进驻以来,如今人工智能与数字经济试验区才将大学城“顺便”纳了进去。
广州南站 名副其实,但南站商务区的概念到今天为止还不如一个足球场让人兴奋。
为了给撤市设区的番禺一个大礼物, 3号线 开进了大番禺,却也难以幸免的被频频怼上热搜。
到了番禺游 长隆 ,游完长隆回家去,欣慰番禺有长隆,遗憾番禺只有长隆。
亚运会 ,亚运城,“运城”变“睡城”,前人在赛场上挥汗如雨,后人在卧室里酣睡如泥。
好在 万博 开启番禺盛世,却也难抵同样孤岛的命运。
城市不像生命,没有强大的自组织基因,总需要人为干预与引导,多点开花是大趋势,但点没有形成线,线连不成面,就变成了一盘散沙。
预计2021年底开通的南大干线就是为此事专门做的补丁,串联各大重要节点,番禺也将迎来一次华丽的变身。 至此,番禺终于开始“像”一个有意规划发展的区域了。
相比于仓库般的区内发展,对外的联结则更加显得尴尬,却也不失礼貌。
南沙在被广州单独从番禺划出去后,转身却成了亲儿子,番禺老广不屑一顾,新广嘴上“蛮荒”、身体却诚实的下了筹。
在羡慕嫉妒中,番禺分了南沙的一大杯羹。
18号线预计2021年内开通,自南沙区万顷沙经番禺广场-南村万博-沙溪终至广州东站,22号线最快2021年底开通,自南沙区万顷沙经番禺广场-番福-广州南站终至白鹅潭,为连接广州市中心与南沙的高速地铁,却给了番禺极大的便利,番禺区府、万博、祈福、南站无一不是番禺的重要节点。
可以明显的看出,番禺在这场浩浩荡荡的大湾区建设运动中将获利不少,即使意不在番禺,但番禺就是广州新老CBD的必经之路,就是绕不开的区域。
然而这样的地理位置却有可能将番禺再次引入“睡城”的发展怪圈中,现在的番禺是天河珠城CBD的睡城,未来的番禺,连接了天河南沙,是否又会变回成天河珠城与南沙明珠湾的共同“睡城”?
有基础有资源,不借势发展产业难免坐以待毙,可以是“刚需天堂”,但不能一直是”刚需天堂”,若是沦落到和花都从化一般自然是难以翻身了。
欢迎关 注 公 众 号:花城研究所
番禺城市发展的重要主题:优化升级 过去十多年,番禺城市实现了飞跃发展。番禺的城市发展路程,从郊区、新城区、到都会区的重要组团,再到成为主城区的核心区域,在城市规划中的地位越来越重要,实现了质变。我们从...
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番禺的未来楼市发展会如何?房价肯定高
应该说不是番禺不想发展,而是广州有没有给机会!桥南这边地铁都不到,还谈什么发展
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