与以往很多重点敏感时期一样，人们对房价走势的关注程度更甚。从全国的成交形势看，一线城市的楼市成交量连续走低，地价不断流拍或底价成交，显示房价拐点日益临近。以万科为代表的房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10~20%的幅度跟风降价售房。成交、价格出现一边倒的颓势，原因是年关将至，调控一整年对于开发商造成的项目滞销、业绩降落、资金不继等各方面压力集中迸发，开发商自认楼市泡沫凶险危及企业发展命运，“现金为王”是渡过难关的最佳措施，所以迫使选择降价促销，甚至有媒体报道在京项目中不乏开发商开始零利润卖房。
全国楼市如此，广州亦不例外，搜房网日前提供的监控分析数据显示，从“金九银十”的尾声开始，广州一手住宅网签成交均价就坐起了“过山车”，先是大幅下挫，又因为市中心成交向好均价飙涨，上周，广州全市新房均价又再次大跌至10190元/平方米。整体楼市的低迷，让个体项目的成交情况对总体数据的影响更加凸显。据搜房网数据监控中心统计，上周广州全市一手住宅的网签均价跌至10190元/平方米，环比大跌14.83%。广州除增城和越秀，上周其他各区的成交均价全部低于之前一周，下降幅度最大的是从化，均价降了2700元/平方米，番禺、白云降了1000多元，南沙也回落至万元以内。
番禺新房房价
而北京楼市的动向似乎对全国楼市都具有风向标意义，11月23日京华时报报道，进入11月，随着大兴的龙湖时代天街、通州的东亚·逸品阁、马驹桥的合生世界花园等项目纷纷接近甚至低于成本线开盘，北京楼市再次进入新一波低价入市潮。更有读者爆料称，“北京像素”更是发起五折促销，京城楼市已经进入价格快速下滑的通道，深度降价风暴开始席卷北京楼市。
全国楼市形势似乎已成定局：泡沫压力显现，风险时期“现金为王”，降价促销，但进入降价通道会引发更浓观望气息。当然任何事情都有意外，或许番禺依然是中国楼市的特例。而要看番禺房价走势，必须有几个前提需要注意：
一是区域整体发展态势决定未来房价水平。番禺进入后亚运时代，广州南站地区、以亚运城为核心的广州新城、以华南板块万博中心长隆欢乐世界为核心的番禺新城、广州国际展贸城等发展进入全面落实阶段，加之粤港澳深度合作、广东省广州市高度重视南沙发展，地处珠三角核心位置，与南沙有密切地缘优势的番禺在南拓加速基础上再搭顺风车，前景会十分乐观，长远来看，住宅价值会有与其地位和经济实力相对应的提升空间。
二是当前成交数据变化情况暗示房价变化。虽然短期内迫于限购限贷压力成交萎缩，但今年进入“金九银十”以来，番禺的房价一直没有实质性的下降，成交均价一直在15000元/平方米左右，观察广州绿色家缘网签成交数据，虽然已经有多个交易日没有番禺在售项目上榜销售前十名单，但上周（11月14日~11月20日）销量仍排广州十区二市第四，网签均价达到15548.58元/平方米。专家认为，尽管有单个销售项目广告中的标价明显大幅下跌，但依然仅仅是一种促销手法而已，实际成交时并没有那么低的价格。而新盘水韵蓝湾上周末低于万元的销价与其他项目没有涨跌可比性，很显然，番禺的项目并未实质下跌。
三是项目品质决定未来住宅价格构成要素。番禺新上房地产项目，其开发商差不多都是在中国占有一席之地的知名企业，所营造的环境和住宅品质本身也是其赢得市场的核心竞争力，所以，未来番禺的商品房项目依然会像南区的整体形象一样，以高尚豪宅为主，这样的住宅品质自然非限价房和保障房可比，所谓物有所值正是房价的定价依据之一。
四是地王项目是否开盘决定区域房价涨跌。调控再次让地王遭遇真正的尴尬，7282元/平方米的地王项目已经闲置两年没有动工，会不会像之前的地王那样再次被收回？看来城建集团也不是没有顾虑，如果地王项目继续开发，之后的两幅6000元/平方米左右的住宅项目也如期开发，将来的售价肯定会高于目前的在售项目，番禺房价下降的可能几乎微乎其微。
五是二手房价僵持无成交显示持房者观望房价变化。以海伦堡为例，其早期的楼梯房二手房放盘价达到12000元，电梯房13000元/平方米，由于业主看好未来，期待松绑，在限购条件下卖出了，以现有的价格恐怕再也难以买到，而持有环节没有任何压力，所以打算长线持有，这样以来，房价下降依然不可能。
综上所述，未来番禺房价走势稳定是主流，微涨微跌只会是小插曲。对于刚需置业者而言，可以选择目前市场上性价比较高的项目出手。至于依然想在楼上投资的买家，则只能考验心态和突破限购政策的能力了。
（以上回答发布于2013-08-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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番禺区未来如何？
番禺区当前住宅新楼盘价格差距会比较大，2-7万左右都可以找到。
番禺偏东方位的4号线附近楼盘，比如亚运城2.3万起价，最高也要3万左右，另外锦绣一方2万出头。
番禺3号线附近+大夫山附近的楼盘实际成交价在3.56-4.56万左右，如时代柏林
番禺7号线沿线，尤其万博附近的楼盘价位会更高，如金地壹粤府，地价已经达到3.3万的高价了
另外，您关注的天河和白云的房价会比番禺高些，几乎4万起价，到十几万。
番禺撤市设区20年来，由于接近广州市区的地缘优势（番禺传统城区市桥与广州距离也不远），加上番禺自身城市化需要，和广州城市功能的外溢与辐射，以后番禺区进一步向北融入广州城区，已是毫无悬念。
甚至可能比更早成为广州市一部分的白云区（白云区大部分地方，原来属于番禺县管辖，小部分属于南海县，在广州城区北面）都会来得更城市化。
这个城市化进程，在番禺区划出沙湾河以南土地归南沙区，区内辖地越来越少的情况下，似乎没有慢下来，反而来得更快更激烈。
眼下正在或准备进行的旧村改造，在区内遍地开花，越来越多村落将要让位于城市改造与开发。
人们对城市化的利好也越来越受落，包括各种城市优质资源的配置与落实，包括城市生活带来的便利与好处。
城市化不可逆转，城市化的好处也无法抗拒，当然随之而来的还有城市化过程中的不适应，已经城市的通病。但总体感觉，利大于弊。
未来，只要广州市继续力捧南沙上位，只要广州市持续给南沙输血，只要南沙真的华丽转身，夹在中间的番禺，不会差到哪里去。
番禺区的发展步伐正在加快。
近日，番禺区洛溪岛将进行规划修编，以适应新一轮广州城市总体规划的要求，高品质建设洛溪岛。目前，洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见开始公示，广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标，岛上4个旧村将进行改造。
依据城市总规进行修编
洛溪岛位于番禺区北部，东、北至珠江后航道，西、南至三支香水道。2006年底，《洛溪岛控制性详细规划》出台，当时的规划将洛溪岛定位为：建设成适于人居的现代化居住区，为番禺区北部调整完善区提供一个新的地区性公共服务中心；承担联系广州中心城区、番禺北部地区和番禺中心城区的交通枢纽中心。主导功能是居住功能和 社会 服务功能，辅助功能是商业服务、 娱乐 休闲、生态功能。现今岛上楼盘众多，是重要的居住区，但同时也出现了交通拥堵、公建配套不足、旧村居住环境差等问题。
根据番禺区洛溪岛控制性详细规划修编必要性征询意见公示，本次规划修编的范围包括洛溪岛全岛，面积合计13.6平方公里（其中陆域面积903.6公顷）。随着广州总体城市设计、新一轮广州城市总体规划、海珠湾城市设计、洛溪岛城中村改造专项规划等工作相继开展，区域规划条件发生较大变化。为进一步与相关规划充分衔接，高品质建设洛溪岛，市国土规划委拟开展本次控规修编论证。记者同时了解到，控规修编必要性论证只是规划修编的准备工作，对于洛溪岛未来的规划定位、交通改善等目前仍未明确。
旧村更新公服用地占三成
近日，广州洛溪岛旧村改造专项规划也开始招标。规划范围主要包括洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四村，研究范围约1212.8公顷。四个村现状大部分为低效用地，建筑密度高，居住环境较差，村民改造意愿强烈，迫切希望通过旧村改造提升生活环境和产业发展水平。其属于洛浦智慧社区范围，洛浦智慧社区已纳入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》。招标公告中提出，目前国规部门正在组织洛溪岛控规成果修编，为在洛溪岛控规中预留好旧村改造的需求，开展本次专项规划成果编制。
本次规划目标以促进产业结构调整升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，研究旧村改造可行性，为旧村更新改造提供技术支撑。招标公告中要求，规划设计应遵循政府统筹、成片更新的原则，体现整体性成片改造思路，实现整体控制目标。同时依据 社会 经济发展需求与城市内涵式发展要求，结合地区周边产业发展情况，梳理规划范围与周边地区功能关系，提出规划范围发展定位，明确片区主导功能。
旧村连片更新后，将增加岛内的公建配套。招标公告中明确要求，结合《广州市社区公共服务设施设置标准》要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求，提出基础设施与公共服务设施更新措施，明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于规划总面积的30%。
交通改善方面，协调周边道路及交通设施规划，结合更新项目用地方案，依据交通影响评估及相应的交通改善措施，明确规划范围道路及各类交通设施优化方案，论证交通优化方案的必要性和科学性，评估道路设施等建设成本及效益。
本次旧村改造规划还要评估经济效益，核准片区用地楼面地价，估算征收拆建成本、出让金计收、融资总量、利益分配方案、片区平衡情况，更新后片区发展的经济预估、税收总量预测及更新后产业发展情况等内容。
番禺发展还是有点混乱，修路旧改，到处都乱糟糟，如果大石洛溪城市规划好点，应该会继续向前的，沙湾桥南增加地铁就更旺了，化龙新造依托广汽 汽车 城、莞佛城际、穗莞深城际、大学城金光隧道、思科智慧城已经逆袭成功，南村有万博、新大学城越来越像番禺新中心，钟村石壁石楼需要继续发掘潜力。相信五年后，番禺一定能排全市前三的。
番禺区慢慢的跟着市区后面赶了。经济也在慢慢望那边转移，房子也开始越来越多越来越贵。不过现在很多人赚了钱都是往自己老家发展。会留在一线城市的要么有钱人要么公务员，因为公务员工作在这里没办法只能在这里定居。剩下的就是房奴了
思科（广州）智慧城、华南理工大学国际校区等多个项目落户番禺，思科公司及其上下游20多家高 科技 合作企业进驻运营，实现应税营业收入18.8亿元。番禺 汽车 城产能已达51万辆，预计未来将达到81万辆。万博商务区九大骨干项目陆续建成，万博基金小镇注册基金公司达207家。番禺的经济发展动力强大。
番禺区东西发展不平衡，但未来广珠澳 科技 走廊广州要连接知识城和南沙科学城，番禺东部是无法绕过去的重要节点，高规格建设莲花湾片区，番禺东部一旦发展了，那么整个番禺发展就很均衡了。
随着广州南拓的策略，番禺是广州发展的一个重要区域，随着广州城市中心的扩大， 番禺离中心区域越来越近，也会有更多的优秀产业进入。
十三五"以来，番禺区始终坚持制造业立区不动摇，加快建设以先进制造业为支撑、以现代服务业为主导、以战略性新兴产业为引领、以现代农业为重要补充的现代产业体系。依托广州国际 科技 创新城、番禺 汽车 城、万博长隆片区、广州南站地区等重大发展平台建设，持续推动现有产业集群向千亿级提质扩张、重大平台向千亿级产业集聚区加速发展，已初步形成了" 汽车 制造业""通用设备制造业"" 旅游 业""互联网、软件和信息服务业""建筑业"等多个百亿级产业集群。
番禺的现在在万博CBD，未来在广州国际 科技 创新城，以大学城为核心，聚集珠三角高级人才培养和 科技 创新的"智力中心"，是华南地区科教和创新资源的集中区域，拥有中山大学、华南理工大学等12所重点高校、20多个国家重点实验室、47个国家重点学科和20多万在校师生、1400多名博导、65名院士。
随着珠城扩容、黄埔大拆、湾区之心爆红，中心区、黄埔、南沙房价高涨，纷繁花城出新出彩，广州的春天让人眼花缭乱，不由得将目光投向那个无法绕开的半透明区域—— 番禺 。
不说外界变化多么的快，番禺自身就够花样繁多的了，自2000年撤市设区以来，人才孵化器大学城、大型交通枢纽广州南站、地铁2-4号线、游玩度假王牌IP长隆乐园、 汽车 产业、多个住宅大盘、举全广州之力兴办的亚运会、展望区域未来的万博CBD、恒大足球场等，能塞进番禺的都塞了进去。
到底是战略发展需要还是 仓库 ？
大学城 自2004年多所高校进驻以来，如今人工智能与数字经济试验区才将大学城“顺便”纳了进去。
广州南站 名副其实，但南站商务区的概念到今天为止还不如一个足球场让人兴奋。
为了给撤市设区的番禺一个大礼物， 3号线 开进了大番禺，却也难以幸免的被频频怼上热搜。
到了番禺游 长隆 ，游完长隆回家去，欣慰番禺有长隆，遗憾番禺只有长隆。
亚运会 ，亚运城，“运城”变“睡城”，前人在赛场上挥汗如雨，后人在卧室里酣睡如泥。
好在 万博 开启番禺盛世，却也难抵同样孤岛的命运。
城市不像生命，没有强大的自组织基因，总需要人为干预与引导，多点开花是大趋势，但点没有形成线，线连不成面，就变成了一盘散沙。
预计2021年底开通的南大干线就是为此事专门做的补丁，串联各大重要节点，番禺也将迎来一次华丽的变身。 至此，番禺终于开始“像”一个有意规划发展的区域了。
相比于仓库般的区内发展，对外的联结则更加显得尴尬，却也不失礼貌。
南沙在被广州单独从番禺划出去后，转身却成了亲儿子，番禺老广不屑一顾，新广嘴上“蛮荒”、身体却诚实的下了筹。
在羡慕嫉妒中，番禺分了南沙的一大杯羹。
18号线预计2021年内开通，自南沙区万顷沙经番禺广场-南村万博-沙溪终至广州东站，22号线最快2021年底开通，自南沙区万顷沙经番禺广场-番福-广州南站终至白鹅潭，为连接广州市中心与南沙的高速地铁，却给了番禺极大的便利，番禺区府、万博、祈福、南站无一不是番禺的重要节点。
可以明显的看出，番禺在这场浩浩荡荡的大湾区建设运动中将获利不少，即使意不在番禺，但番禺就是广州新老CBD的必经之路，就是绕不开的区域。
然而这样的地理位置却有可能将番禺再次引入“睡城”的发展怪圈中，现在的番禺是天河珠城CBD的睡城，未来的番禺，连接了天河南沙，是否又会变回成天河珠城与南沙明珠湾的共同“睡城”？
有基础有资源，不借势发展产业难免坐以待毙，可以是“刚需天堂”，但不能一直是”刚需天堂”，若是沦落到和花都从化一般自然是难以翻身了。
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番禺城市发展的重要主题:优化升级 过去十多年,番禺城市实现了飞跃发展。番禺的城市发展路程,从郊区、新城区、到都会区的重要组团,再到成为主城区的核心区域,在城市规划中的地位越来越重要,实现了质变。我们从...
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番禺未来发展看点 番禺未来发展的两大看点:城市更新、创新驱动与产业转型升级。 ...
番禺的未来楼市发展会如何?房价肯定高
应该说不是番禺不想发展，而是广州有没有给机会！桥南这边地铁都不到，还谈什么发展
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