1、房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降
表1 房价表现表 类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 表现 价 格 出售价格 价格收入比：1：6以内 1：10以上 大致1：18 房价增长率 房价增长率/人均收入增长>1 房价增长率>30% 房价增长率/人均收入增长>1 涨价范围 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 出租价格 出租价格指数/CPI指数<1 出租价格指数<100 出租价格指数/CPI指数<1 投资者心理 比较乐观 十分乐观 比较乐观 由表1可以看出：
（1）出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到2770元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根据2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。
（2）出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去2003年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。
（3）出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到2004的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1-9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。
（4）实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。
（5）投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。
2、需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入
表2 需求表现表 类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 表 现 需 求 房屋销售额增长率 1<增长率/零售消费品增长率<2 增长率/零售消费品增长率>2 1<增长率/零售消费品增长率<2 抵押贷款增长率 1<增长率/人均收入增长率<2 增长率/人均收入增长率>2 增长率/人均收入增长率>1 储蓄占总存款比例 储蓄占总存款比例下降 严重下降 下降 国际游资 大量进入 快速大量进入 大量进入 民间游资 大量进入 快速大量进入 大量进入 由表2可以看出：
（6）房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点。而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。
（7）抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。个人住房贷款高速增长，1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。
（8）居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。
（9）国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。
（10）民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。
（11）投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。
3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高
表3 供给表现表 类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况 轻 微 严 重 投资性购房比例 10%<投资/总购房比例<20% 投资/总购房比例>20% 10%<投资/总购房比例<20% 表 现 供 给 开发投资增长率 3>增长率/GDP增长率>2 增长率/GDP增长率>3 增长率/GDP增长率>3 开发贷款增长率 2>增长率/总贷款增长率>1 增长率/总贷款增长率>2 2>增长率/总贷款增长率>1 房屋施工面积增长率 1<增长率/销售面积增长率<2 增长率/销售面积增长率>2 1<增长率/销售面积增长率<2 房屋空置率 10-20% 20%以上 20%以上 由表3可以看出：
（12）开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP增长的3倍。
（13）开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。
（14）施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。
（15）房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。这个下降可能是投机需求增长导致的。虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。 再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
如何通过房屋租售比来判断房产的价值或泡沫
我们把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。
这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
计算方法即：租售比= 月租金/房价
[举例]
1. 例如大连某小区：81m2电梯户型带家具，1600元/月租金，卖价1万每m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=1600元/（1万×81m2），租售比约为1：506。 超过1：200一倍多，说明泡沫很大，不适合投资。
2. 北环某小区一套120平方米的住房，目前售价3000元/平方米，月租600元（带部分家具），合每平方米租金5元。租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一倍(说明该房价泡沫严重)。
不考虑其他情况，在年息6%以上的情况下，只要房屋租售比超过1：200，那买房就是不划算的。你手头有100万，放在那里光利息收入一年就有6万元，而买房的话如果月租金不到5000块自然不划算——目前北京一套售价100万的房子，一般只能收到约2000元钱的月租。部分地区高达1：500至1：700，说明泡沫严重。
目前影响租售比的因素主要有：
一、国家房地产等不动产税率情况
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
二、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。
这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第 4套房。这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。投资者就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显[1] 然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。
三、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。
由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
四、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。
五、国家用于住房开发的土地供给情况。
如果政府对土地政府控制严紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。
六、住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。
七、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。
通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。
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