每年毕业季，都是租房市场的高峰期。相关数据显示，2019届全国普通高校毕业生预计达834万人，再创新高。随着大量高校毕业生走上工作岗位，住宿成了最迫切的现实需求。这种需求，从近期多个年轻化社交平台上关于租房的内容快速升温中就可以看出。
作为近年来快速崛起的一种住房供给形式，长租公寓成为越来越多年轻人的选择。长租公寓有哪些特点？为何受到年轻人的青睐？发展还面临哪些问题？对此，笔者进行了采访。
供需两端皆有变化
长租公寓脱颖而出，背后是住房市场需求端与供给端所发生的微妙变化。
一方面，住房需求群体将关注点从买房或者“先凑合租房”向高品质租房转移。不久前，有关机构发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示：当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。与此同时，2018—2019年度，“90后”租客占比达到75%，成为城市租住人群的主体。
上海白领刘颖过去几个月都在找出租房。除了使用58同城、自如等通用的租房网站，她还通过豆瓣小组、BBS、贴吧等社交网站搜寻相关信息。“我一开始想找中介或房东进行直租，但发现网上的信息鱼龙混杂，筛选起来很麻烦。为了尽快稳定下来，我还是在进行了需求匹配后选择了长租公寓。虽然每月产生一些服务费，但总体上长租公寓还是让我感到方便省心。”刘颖说。
另一方面，长租公寓运营企业加快了发展脚步。据不完全统计，截至2018年底，中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个，分布的城市数量达到约50个，涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。具体来看，长租公寓运营企业把自营房源或从市场上收集的房源进行装修升级与标准化改造，最终形成相应的出租性公寓。
在北京建国门附近的自如寓中，笔者看到工作人员正在忙碌地为客人办理入住手续。这座二环边上的6层建筑中，地下部分被改造成集健身、阅读、休闲、办公、居住于一体的1000平方米的公共空间，地上部分则是上百套16至45平方米不等的居室和一些个性化主题房间。笔者在位于5层的几个空闲房间看到，双人床、空调、洗衣机、大衣柜等生活设施一应俱全。“现在是毕业季，又正值暑期，很多找工作、实习的年轻人都选择在这里居住。”该工作人员说。
长租公寓快速发展
业内人士指出，消费升级的背景下，人们越来越注重居住品质，政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场，这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐，如同鲶鱼一般，搅动了整个住宅租赁市场。
“标准化、规模化的租房平台相比于个人房源，合同相对完整，一般不会出现恶意克扣押金的现象，连锁运营品牌的房源介绍比较清晰，不用担心网上照片和现实不相符的情况。有的长租公寓品牌采用了统一宜家式的装修风格，对每个房间进行不同的装修，拿铁、木棉、米苏和布丁的装修风格清新有格调，比较适合年轻人。”刘颖说。
在郑州生活的叶康康发现，市面上的租房主要分为个人房源和中介型房源。“我刚大学毕业时，就遇到了不正规的中介。租的时候觉得环境还可以，价格也公道。但后来发现，那里家电设施的质量都很差，坏了也不修，房屋断电断水也找不到人来维修，最后也没有全额退回押金。现在租房就吸取以前的教训了，我更倾向于选择靠谱的个人房源或者较为知名的长租公寓品牌。”叶康康说。
数据显示，2018年，国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元，长租公寓行业融资规模近770亿元。长租公寓正进入快速发展期。
艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》预计，2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。“自如2011年起开始进入长租公寓领域。那个时候，住房租赁市场特别是长租公寓市场并不受关注，但我们坚信发展长租公寓有着巨大的市场空间和社会价值。后来，随着‘房子是用来住的、不是用来炒的’深入人心，企业、投资方乃至全社会都更加重视房屋回归居住属性，长租公寓运营企业也获得了更多的关注与支持。”自如首席运营官梁占华对笔者表示。
精细化管理成趋势
长租公寓为何能成为住房市场的“鲶鱼”呢？
有关专家认为，房屋不仅具有一定的投资属性，更是关乎民生的重要资源。租赁房源一直大量存在。传统房地产市场以“中介撮合房东与租客”的零散模式为主流。房东因担心租客损坏房屋、投资回报率低、租客更换频繁等原因，使房屋长时间空置，从而造成住宅资源浪费、住房有效供给不足。而长租公寓则针对这些痛点，着力加以改善，使市场资源活起来。
“数据显示，68%的自如业主之前有过自己出租房屋的经历。传统中介依靠信息优势撮合租房交易其实并不是件容易的事。比如，有的房屋地理位置优越但居住条件较差，房东又不愿投入资金进行改善，从而难以满足租客需要；有的房东对租客的职业、生活习惯等个人特征较为挑剔，降低了房屋出租的受众范围；有的房东没有时间为租客提供配套的维修和保洁服务，引发租客不满。”梁占华说，自如将空余房源以长期合同固定下来，再利用自身积累的设计、装修、管理经验对房屋进行统一装修，最后通过自如官网及APP进行房源发布以及精细化管理，从而解决市场痛点，提升租户体验的同时保证了房东获得稳定的租金收益。
不过，随着竞争者日益增多，利润率降低，资本退潮，长租公寓市场暴露出甲醛超标、隐私安全、哄抬价格、合同纠纷等问题。特别是随着品牌的增多，热门城市争抢房源现象越来越突出，反倒抬高了房租价格，使租客成本增加。而时有发生的空气质量超标事件，也在一定程度上影响了租客对打“装修牌”的长租公寓的信任度。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，长租公寓刚起步，难免会遇到各种问题，促进长租公寓市场健康发展应多方协同发力。一是健全住房租赁市场监管制度，明确职责分工，形成监管合力，特别是对于“哄抬价格”的现象，要从制度上加以制止。二是加强住房租赁信贷审慎经营，以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机，加快取缔无资质的借贷平台，保证长租市场的“居住属性”；同时开发直接面向租客、流程和价格较优的租赁信贷产品，更好满足市场需求。此外，长租公寓运营企业也应结合租户提出的各种大小问题，主动加以改善，塑造可信赖的品牌，以避免昙花一现。
商业地产企业的标准化建设包括哪些内容？
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章，共计81条，对长租公寓监管、租金贷等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
业内人士称，北京此次公布的征求意见稿，充分体现了“严管”的思路，在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。与此同时，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
而对于征求意见稿的规定，自如、冠寓等租赁企业表示将坚定支持、积极响应。
铁腕整治住房租赁乱象，又为行业发展给予支持
“2021年是‘十四五’规划开局之年，北京公开征求住房租赁条例意见，很及时，很必要。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥告诉新京报记者，征求意见稿政治站位高，锚定住房租赁立法目标，聚焦市场秩序乱象，将坚持房住不炒定位、建立健全租购并举住房制度、实招调控住房租赁市场、铁腕整治住房租赁乱象等内容写入条例，做到了目标导向和问题导向有机结合。
赵庆祥表示，征求意见稿将成熟的做法和成功的经验上升为法规，将分散于相关法律法规的住房租赁规定进行归并，将互联网等科技手段引入租赁管理和服务，做到了守正和创新高度统一，“期待尽快审议通过，尽快发挥应有的积极作用。”
房东东公寓学院全雳指出，围绕今年大力发展保障性租赁住房的精神，征求意见稿全面贯彻对精神的领会和执行。2018年，住建部发布《住房租赁征求意见稿》，此次北京的征求意见稿，更优化了住建部的内容和细则，增强了落地性。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，该条例中有关租赁的内容十分翔实，在落实中央要求加大对新市民居住保障的基础上，进一步从法规意义上对租赁进行了规范和保障，有序引导租赁行业健康发展，更好保护承租人相关权益。
就征求意见稿具体内容来看，新京报记者注意到，针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药。比如，针对群租房标准问题，明确规定住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住；针对租赁经纪和经营行业鱼龙混杂问题，明确规定住房租赁企业、房地产经纪机构符合相应条件，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。而针对佣金收费混乱的问题，征求意见稿提出，规定房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金；住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
“住房租赁市场在快速发展变化中，因此，征求意见稿对方向性、趋势性、创新性的模式和做法也都给予了空间。”赵庆祥分析称，比如，突出了租赁管理和服务并重，依托住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制，实现了住房租赁管理服务的“数据多跑路，群众少跑腿”思路。
新派公寓创始人及CEO王戈宏表示，征集意见稿中提出，鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，这是真正盘活城市存量资产，解决职住平衡的重要举措。王戈宏告诉新京报记者，很多好地段的存量，过去由于土地性质、规划、建筑、消防、产权等各种原因无法改成租赁住房，新政策有利于改善及丰富租赁住房的未来供应。期待相关配套政策尽快推出，比如资产属地的工商注册、民水民电的落实、结构改造的规划特批等。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意则表示，政策对租赁行业的培育和发展给予了足够的支持和空间，鼓励包括村集体等多种单位主体进入保障性租赁住房领域，租赁运营企业的发展在政府的监督下，会快速且规范地发展，“多样主体进入租赁市场后，如何清晰划分各类企业属性、如何制定行业标准将会被不断论证。”
规范化、标准化行业监管，倒逼企业精细化运营
值得关注的是，征求意见稿对租赁企业而言，究竟将带来哪些影响？对此，全国政协委员莫天全告诉新京报记者，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
具体而言，征求意见稿指出，北京市将通过建立全市统一的住房租赁管理服务平台，实现合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等功能。住房租赁企业、房地产经纪机构需要在该平台网签住房租赁合同和经纪服务合同，并留存合同及相关资料不少于5年。“这对企业来说，必定是要求网签、合同内容等各方面按照规定办理，落实使用从业人员信息卡、实名从业等要求。”莫天全称。
“本次租赁条件也将通过价格杠杆等方式，控制资本对租赁市场及房源等的控制，间接防止市场垄断情况的产生。”莫天全表示。
针对租金上涨问题，征求意见稿指出，北京市将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。对此，业内人士普遍认为，这一条政策充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心，同时也对大租赁企业竞价收房，以及资本助推市场波动形成了一定约束，有利于保持租赁住房市场平稳有序发展。
基于此，莫天全指出，住房租赁市场是民生市场，对于企业而言，需要尽快适应新的要求，调整相关业务。
“征求意见稿再次强调了规范化、标准化的行业监管，迫使租赁住房企业进行精细化运营管理。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，在信用体系下，租赁住房企业将被严格约束，倒逼下形成精细化运营，也将从根本上提高行业、企业运营效率，最终促使行业形成稳定、可持续的收益率。
而在全雳看来，对良性长租企业而言反而是好事，“现在真正进入良币驱除劣币的时候，该爆雷的企业也爆得差不多了，剩下那些不规范的经营企业，要好好掂量下，政府部门是下定了决心治理好租赁市场。”
自如等企业称坚定支持、积极响应
新京报记者了解到，对于该征求意见稿，租赁企业纷纷表示支持，随着政策后续落地，北京住房租赁市场将进入更全面、更稳定的高质量发展期。
北京自如相关负责人表示，征求意见稿有利于指导行业长期稳定发展、维护清朗的市场环境，进一步保障业主和租客的正当利益，也有利于企业自身稳健运营，“自如将积极响应政策号召，在合规经营、信用建设、运营管理等方面与有关部门对接，维护行业健康发展。”
对于征求意见稿中的相应要求，北京自如方面介绍称，自如租金贷占比一直远低于政府部门要求的30%，今年3月，自如通过北京房地产中介行业协会建立专用托管账户，成为北京市首批纳入押金监管的企业之一。此外，在室内空气质量要求上，2018年起，自如联合多家专业科研机构研发制定“深呼吸2.0”标准，从原材料、施工工艺、空气净化设备应用等多维度保障居住产品品质。
在谈及征求意见稿对企业的影响时，王戈宏指出，新派公寓对条例中提及的租金贷使用上一直十分谨慎，除了初期面对信用合规租户少量尝试，后期基本停止；同时，对押金的收取从当初两个月统一调整为现在的一个月；另外，新派公寓每一个项目的装修从选材的源头把关，实现了开业即达标，虽然前期投资大了些，但保障了租户的健康，提高了居住体验。
“可以预见的是，规范化、规模化发展将会是租赁市场的长期定调。”罗意表示，“透明交易是乐乎公寓一贯坚持的，相信接下来也会逐步成为整个市场和业内企业的统一认知。”
龙湖冠寓方面表示，坚决响应相关政策要求，按照意见的规定，一如既往地履行租赁企业主体责任，维护租户的合法权益，提供优质服务，为租户带来更好的租住体验，“住房租赁市场监管与支持政策并举，冠寓将主动践行相应政策和规定，助力行业健康发展。”
公募REITs落地渐近 长租公寓资产证券化浪潮涌动
浅谈房地产企业管理标准化之路
——胡居海 《中国地产》2009第11期
随着本世纪住房货币化改革全面推行，中国房地产业经过新十年高速发展之路，企业规模得到很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司。由此产生了多项目管理与异地化管理的问题，给企业管理变革带来了新的挑战，目前万科、万达等大型地产集团都把标准化、信息化作为优先对策。“一流企业做标准，二流企业做产品”，为了争当一流企业，大家对标准化趋之若婺，但在全球金融危机的今天，大潮退却之时，坚持产品服务的企业仍然是市场经济的中流砥柱，而许多专注做标准的企业已难觅踪迹。古语有道：“皮之不存，毛将附焉”，标准化的目的其实也是把产品与服务做好。那么房地产企业在标准化之路上，需要将哪些事项标准化，如何标准化，在许健康总裁领导宝龙集团大力推行标准化管理之际，本人谈一些初浅见解。一、 业务流程精细化许先生常把管理比作下棋，会看三步棋。其实业务流程最象下棋，把房地产的各业务流程详细排好，它解决的是什么时间、由什么人、去做什么事。与下棋靠个人能力不同，企业管理需要团队合作才能完成。业务流程最好能指导企业中每个岗位与人员的工作，它的制定其实就是工作细化的过程，重点是做好WBS（工作任务解构）。业务流程管理一要考虑工作的先后顺序，二要按部门组织结构和专业分类，三是推广PROJECT或类似管理软件的运用。商业地产开发大体上可分为：项目前期（项目选址与投资决策开发、项目公司筹备、产品定位、规划与建筑单体方案设计、前期工程准备）；项目中期（施工图设计与管理、开发报建手续、工程施工管理、成本控制、项目销售）；项目后期（招商、物业经营、物业管理），而对于多产业的集团公司，则宜把其它产业分类设立事业部单独经营核算。PROJECT是Microsoft Office家族专门用于项目管理的软件，在中国工程建设领域已推广使用十多年，它根据工作流程通过分级分阶段管理的WBS任务分解进行任务设置；在前置任务中理顺任务间先后顺序与逻辑关系；通过设置里程碑任务对关键节点考核与控制；通过子任务、大纲、任务升降级以指导各业务部门、各级管理阶层的工作；通过关键线路、PERT等技术优化项目管理；通过设置比较基准对计划与实际完成情况进行对比控制与考核。Project高级运用还可对资源与成本进行管理，而Project Server的运用则通过互联网技术，使大型集团化企业轻松实行远程管理与多项目、多部门的协调。二、 人员岗位明晰化韩信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企业做大了，就要进行分工与授权，第一步就要解决管理层级与跨度的问题，理论上一个领导在有超过七个直接下属（管理人员）就要设置副手或增加层级。房地产企业多项目化与异地化管理后，一方面要解决上下级法人机构间的分工，另外要解决法人机构内部门分工与岗位职责，法人机构分工通常按集团→项目或城市公司“二级管理模式”/集团→区域集团→项目或城市公司“三级管理模式”。集团本部的部门与岗位设置一般按照区域或项目分管、业务流程与专业化分工的原则进行，房地产集团大致可按业务流程分为“投资发展、设计研发、建设开发、成本控制、营销策划、招商经营”等业务部门，当集团管理较少的项目时，一般在部门内按专业设置岗位，而项目或城市公司很多时，就要在集团的部门内设立分管区域项目的二级部门，如有的地产公司成本控制中心就按区域设立三个区域部门，分别管理几个项目公司的招标、采购、工程预结算、签证变更与合同工作，而不宜再按专业细分部门，但可在二级部门按专业设置岗位，这样可大大减少工作交叉带来的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，无任是集团还是项目公司的部门与岗位，均要制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表。三、 绩效考核科学化“计划、预算、标准、考核、审计、奖惩”被称为企业内控管理的六大法宝，绩效考核是企业管理的指挥棒，务求“全面、科学、严谨”，否则很容易将企业管理引入片面甚至错误的方向，对于房地产项目来说，考核指标主要有：Ø 经营方面 自有资金投资收益率，自有资金占用时间与金额，总投资收益率、总投资周期与投资回收期，城市或区域市场占有率，客户投诉率，净现金流；Ø 营销方面 总销售额（年度、季度、月），销售均价（折扣或溢价率），合同签约回款期（平均），按揭签约回款期，营销费用比率，开盘时间；Ø 设计定位 降价促销产品比率，限额设计指标执行情况，设计变更，设计质量，设计完成时间；Ø 工程建设 工程质量，工程进度，安全、文明施工，资料管理，现场签证；Ø 成本控制 工程造价与目标成本节约率，预结算编制准确性，进度款审查准确与及时性，合同管理，招标与采购工作进度；Ø 财务融资 融资（时间与金额），税务筹划，财政奖励，成本核算；Ø 前期开发 五证办理时间与质量，建设规费减免与缓交；Ø 行政人事 管理费用控制，员工满意度，员工流失率，档案管理，车辆管理，固定资产完好率，办公环境等。四、 建筑产品模块化房地产开发的过程，其实就是建筑产品的研发、设计、生产、销售、经营，地产公司经营的建筑产品一般可分为：商业、住宅、公寓、别墅、办公、酒店等。对于大型商业地产，有人形象地比喻为组合店模式，大型的超市、百货、电器连锁店、电影院等都可设计成一个独立的综合模块，根据用地的大小与形状与其它次主力店及小铺，一起组合形成大型商业。而住宅则可按多种户型组合、多层、小高层（11层）、中高层（18层），高层（约30层）针对景观或道路在不同的方向，按一个电（楼）梯井一~四户或多户，进行标准化设计，以满足不同容积率地块及不同地域需求，这样住宅规划设计就主要解决产品配比、建筑空间、建筑立面等问题。五、 施工做法菜单化在建筑工程设计工作中，如屋面做法、外墙做法、楼地面做法、桩基础形式、基坑支护类型、空调设备选型等，均有多种方案，一般影响选型的因素有性价比、市场运用情况、地方习惯或要求等，如万科地产的技术标准就把企业经常采用的方案菜单化，以适宜不同区域的楼盘、不同档次的楼盘等，避免每个项目在选型时无谓的争论。其实在市场普遍运用的工艺与材料，每个方案的存在就有其自身的价值，企业可在使用中总结出适合自我的东西，以方便管理。六、 招标清单格式化工程量清单计价是全世界普遍采用的工程承发包体系，是一种适合业主与承包商计价的方法，而工程定额计价是一种适合施工企业内部的经济核算计价方法，我国采用定额计价主要是在计划经济时代学习前苏联的做法，在当时建设单位与施工单位均是***管理的下级单位。工程量清单首先是实物清单，其单价的对象一般是业主看得到的工程实体，而定额多反映施工工艺与方法，在中国推行清单计价最早的广东顺德地区，竣工结算时许多项目除了由预算人员按图计算外，还要求工程管理人员在现场测量一套数据，类似办理房产证时实测面积。清单其次是综合清单，它把若干施工工艺进行综合，企业可在国家提供的清单基础上进一步的综合，如外墙可按企业的技术标准把砂浆、保温、面砖及脚手架、垂直运输费用综合为一个单价；钢筋砼结构可把各种规格梁、板、柱的钢筋、砼、模板、垂直运输、泵送等综合，钢筋与砼主材价另按规格计（施工单位实际劳务发包也是这样操作的）；当然，对于在工程管理中经常进行一些现场签证，如：拆除、凿孔、补洞、门窗收口、植筋、零星砌体、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清运等更应统一。这样大大减少重复工作，清单格式化之后各地、各项目之间工作内容一样，价格变得透明简单，清单计价还特别适合单价合同，让工程招标更快更好，即使大型工程也可按企业清单价直接发包，是时下中国各大地产商推广的管理手段之一。七、 战略采购订单化战略采购是一种有别于招标采购或直接采购的方法，确定战略合作单位仅仅是战略采购的第一步，它是一种把材料设备的“批发代理”移植到大型集团化公司的采购模式，是一种订单式的采购模式。房地产集团在确定战略合作伙伴后，材料设备生产或供应商向地产商提供产品目录与价格表，双方商定优惠下浮比率与按采购数量返点后，签订战略采购协议，各地产项目公司根据产品目录结合现场需求，直接下订单采购，集团根据订单定期与之结算。战略采购大大缩短了采购的时间，降低了采购成本，保障了产品进货渠道，质量与服务得到加强。八、 管理文书范本化在企业管理中，规范化、标准化的文书范本，不仅让管理变得规范而简便，还提供了工作指引。一个好的文书范本，能把多个项目事情管好，反之，其中的漏洞与错误也在各项目蔓延。在房地产企业中，应组织中高层管理人员与专业技术人员，以国家及各省推荐示范文本基础上，借鉴其它企业与本集团经验，认真编制文书范本。房地产企业一般要规范以下管理文件：Ø 组织架构、部门分工与核决权限表，行政人事管理制度，企业会计制度，房地产会计处理与成本核算制度，工程招标、采购、合同与造价管理制度，投资项目发展制度，项目定位与方案设计管理制度，设计管理制度，工程管理制度，营销管理制度，绩效考核制度等管理制度与员工手册。Ø 计划、预算、报表、台帐、管理流程审批单、会议纪要格式等。Ø 工程项目发包范围表、招标书、合同。Ø 项目目标成本预算。Ø 建设项目总进度计划，前期、设计、招标、建设施工、营销工作计划。Ø 市场调查报告，项目建议书、建设项目可行性研究报告。Ø 销售方案，广告策划提案，销售手册，销售总结，市场动态分析报告。Ø 技术标准，方案（施工图）设计任务书。Ø 会计科目表、会计报表、会计报告。Ø 各类工作指引文件，如项目营销节点工作操作指引、项目前期开发与“五证”办理工作指引等。九、 信息管理统一化有人说，中国人用语文管理企业，欧美人用数学管理企业，如今越来越多的企业管理者不看计划预算、不看统计报表、更不看财务报告，还要美其名曰中国式管理，其实我们自小学就要语文数学兼修，企业管理又为何有不能如此。在房地产企业管理中，各部门会产生大量的管理信息，如果不对这些信息进行统一规范，统一编码，这些信息就无法在项目之间相互借鉴，在同一项目公司内部不同部门间也很难交换。信息管理的的统一化，应首先从财务信息做起，会计科目是财务信息的最基本元素，房地产会计科目设置，首先要反映建设项目分期情况，反映同一期项目中不同功能区产品成本的分摊情况。其次要对房地产开发的六项成本：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费与开发间接费进行科目细分。建安工程费项目应按照工程合同划分设置相应科目；在前期开发费与开发间接费中，要把政府的各种行政事业收费与基金设置单独科目。而对财务中经常遇到的未收发票、甲供材料设备、分期交纳土地出让金、规费减免缓、内部往来等问题要统一财务处理方法，在工程进度款支付要按合同对方设置核算单位，同时处理保留金、保修金、代付水电费、代付材料款或工资等。而管理费用则应把人员分类按企业管理费、建设管理费、营销管理费分别在管理费、开发间接费与营销费内核算，商业地产还可单独增加招商经营科目。预付帐款要符合合同规定；长期应付款要把银行贷款、企业或股东借款、土地分期付款分开；应收帐款中要把政府或其它单位收取的保证金科目设好，如建筑劳保基金、新墙体材料基金、档案押金等。在目前房地产企业中，各种软件大量采用，宝龙集团现有金蝶K3总帐系统、金蝶K3人力资源系统、明源CRM售楼系统、通达OA、企业网站及各种预算软件，企业信息化管理一方面要加强培训，让各个岗位运用软件管理，改变目前专职秘书文员负责软件的局面；另外要把不同软件间数据库统一整合。还可增加金蝶K3房地产成本管理系统负责目标成本管理、合同管理、预算管理及流程审批等工作；增加明源POP采购招投标系统；增加Project Server负责计划管理。应尽量采购同一企业的软件，避免数据库之间难以互通，金蝶与明源软件在房地产领域已经有比较好的成功和合作解决案例。世事如棋，在房地产开发中，一半是科学（工程、成本）、一半是艺术（管理、营销），企业管理也要因时而变、因人而变，不同企业有不同的发展经验、不一样作风的企业领导者，在标准化的同时也要不断创新，以海纳百川之势学习行业其它先进企业的经验，发动员工集体参与到这次企业变革中来
铁路乘务员公寓管理办法
公募REITs的脚步声已逐渐靠近。而在公募REITs落地前，长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动，各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。
事实上，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。业内人士分析称，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。
长租公寓的类REITs浪潮
3月13日，平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。
REITs全称为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国目前尚没有标准化的REITs产品，类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向，目前相关产品的发行规模超过700亿元。
2017年是我国长租公寓行业的发展元年，各大企业在长租公寓上的布局日渐扩张。2017年10月开始，类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。
平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划储架规模50亿元，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%。所谓“合作型”，即在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。国泰君安资管公司在其研究报告中表示，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。
“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士对第一财经记者表示。
市场普遍认为，资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。而长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，因此比较适合通过资产证券化的方式进行融资。
长租公寓行业发展三年，俨然已行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
业内呼唤规范文件出台
今年伊始，上交所对外披露了2019年的工作部署，推动公募REITs(房地产投资信托基金)试点，加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。
近几年，各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布，再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验，公募REITs落地的条件已日渐成熟。
中金固收团队表示，总体来说，我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产，具备了发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强；需求方面，作为一种资产配置的工具，REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。
无论是重资产还是轻资产，无论是已经有成功案例的类REITs，还是正在酝酿中的公募REITs，对于公寓企业而言，想要借助这些金融创新产品拓展资金渠道，有些条件是必不可少的。
上述行业资深人士表示，分析《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，不难发现发行住房租赁资产证券化产品应当符合三个关键词：合规性、运营力、现金流。
其中合规性指的是产权清晰、工程建设合规，以及在财务方面的账户安全及合规；运营力则是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力，随着租赁房源供给量的不断提升，建立标准化服务流程，实现规模与效率的兼顾，将成为所有规模化公寓企业面临的课题；现金流方面，作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。
（文章来源：第一财经日报）
第一章 总则第一条 为加强乘务员公寓（以下简称公寓）的管理，促进运输生产的发展，特制定本办法。第二条 公寓是专为执行运输任务的乘务人员提供食宿的生产性设施，是运输生产的重要组成部分，是组织乘务员学习和进行思想教育的阵地。第三条 公寓要坚持为运输生产、为乘务员服务的宗旨；努力为乘务员创造和提供安静、舒适、清洁、方便的食宿条件，使乘务员精力充沛地投入安全运输生产。第二章 接待范围第四条 接待执行行车任务的定点交路的机车乘务员、客运乘务员（乘警、检车员）、运转车长、列车货运员。
在满足正常交路乘务员食宿的情况下，接待机械保温车乘务员、出入厂架修过路机车乘务员。
在富余能力的可接待随同列车执行行车任务的行车安全监察、客运监察、列车收入稽查、卫生防疫监察、公安货物押运人员和在指定区段内随同列车执行任务的添乘干部。第三章 组织领导第五条 铁道部、铁路局〔包括广州铁路（集团）公司，下同〕，铁路分局〔包括广铁（集团）公司广州、长沙、怀化、广深铁路总公司，下同〕的主管部门按分级管理的原则，分别制定公寓的规章制度和办法，对公寓实施监督、协调、检查、指导。第六条 跨局公寓的设立和撤销由铁道部批准；跨分局公寓的设立和撤销由铁路局批准；分局管内公寓的设立和撤销由分局决定，逐级上报备案。第七条 公寓实行专业化管理。第八条 公寓的定员编制，由各铁路局依据公寓类型、岗位、劳动定额和实际工作量核定。第四章 加强管理第九条 基础管理
1．加强队伍建设，搞好技术、业务培训，提高职工素质和服务质量。
2．建立健全保证饭菜、服务、卫生、叫班质量和安全生产、机械设备管理的基本制度和岗位责任制，做到管理有规定、作业有程序、工作有标准、质量有考核。
3．完善设施设备
（1）保证足够床位，满足正常运输交路乘务员的需要，切实解决排队等床和住双层铺。
（2）按乘务员公寓设施设备标准抓好公寓建设。使公寓逐步达到标准化、规范化要求。第十条 提高工作质量
1．服务工作
（1）工作人员上岗应着装整洁，态度诚恳和蔼，服务主动，热情周到，文明礼貌，工作时做“四轻。保持公寓肃静。
（2）熟知本岗位作业标准和作业程序，严格执行工作程序和岗位责任制，做到上标准岗，干标准活。
（3）设备、备品齐全，摆放有序。
（4）公寓实行昼夜不间断服务，昼夜供应开水、热水、开放浴室。
（5）电视（学习）室、文娱室、阅览室有专人管理，制度健全，定时开放。
2．饭菜供应
（1）结合季节和地区特点，调剂饭菜品种，以单炒菜为主，现吃现炒，提高饭菜质量，做到不间断供应。
（2）要经常变换花样品种，每日供应要有稀有干，荤素搭配，做到品种多，数量准，卫生好。
（3）售饭做到迅速、准确，优先供应出乘乘务员。
（4）加强成本核算，做到价格合理。
3．卫生工作
（1）工作人员必须持健康合格证上岗。
（2）严格执行《食品卫生法》、《食品加工、销售、饮食卫生“五四制”》和《公共场所卫生管理条例》，消灭食物中毒。
（3）餐具用后及时清洗、消毒、炊具、灶具、容器达到无油垢，保持清洁，餐具未经消毒不得使用。
（4）所有房间、走廊、楼梯保持清洁，做到无积尘、痰迹、垃圾、蛛网、灰吊、粘滑、无鼠、蟑螂、蚊蝇、虱子、臭虫、跳蚤。
（5）卧具定期洗涤。被褥定期弹网、更换。枕巾、床单、被罩实行一人一换，毛巾被10天洗消一次，保持清洁、舒适。
（6）厕所、浴室、盥洗室每日定时洗刷，达到无积水、无异味、无污垢。
（7）室外地面平整清洁，无坑洼、积水、废料、垃圾、无污染源。
（8）因地制宜，植树、栽花、种草、绿化和美化环境。
4．叫班工作
（1）值班室要准确接受派班计划，作好记录，及时输入微机联网叫班机，遇有情况及时主要联系。机务段、高度所或车站负责派班计划的调度员，应及时准确地将派班计划通知公寓值班室（一车次一通知）。
（2）值班室应有不同方向、不同性质的入寓登记簿，严格乘务员入寓登记制度，各种登记齐全，准确清楚。
（3）值班员根据派班通知（一车次一通知），实行一派一叫和执行一叫、二签、三催、四复查的叫班工作制度，做到准确叫班。
（4）严格对口交接，做到交接清楚，记录准确，互相签字。
5．安全工作
（1）严格落实治安保卫、安全生产制度，消灭人身、设备、火灾、盗窃等事故发生。
（2）有健全的设备保养、维修、操作制度，并按规定对设备进行保养维修，建立相应的设备台帐。使各种机械设备，保持良好状态。
（3）消防器材配备齐全，按期检验。
（4）现金、有价证券、贵重物品存放地、库房，应有安全防范措施。
（5）高空作业要有安全防护措施。
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