大兴的房子2.3万一平米，在大兴枣园……值得买么？

2022-11-25 02:41:41 网络560

核心提示：房价会持续上涨的，尤其是北京大兴国际机场建成之后，机场线、地铁8号线、S6线都会跟上去，那时候涨的不是一点半点了。大兴枣园那块，新房3万多一平，二手房20年房龄的，2.3万左右一平。大兴几个配套好的地方：黄村西大街地铁附近、清源路地铁附近、

房价会持续上涨的，尤其是北京大兴国际机场建成之后，机场线、地铁8号线、S6线都会跟上去，那时候涨的不是一点半点了。

大兴枣园那块，新房3万多一平，二手房20年房龄的，2.3万左右一平。

大兴几个配套好的地方：黄村西大街地铁附近、清源路地铁附近、枣园地铁附近、高米店南地铁附近，这4个地铁站是挨着的，都是位于大兴城区的。生活很方便。

大兴高米店和枣园原来是干什么用的地方

京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 非常感谢京总的解答，茅塞顿开。但还有几点问题需要京总帮忙。如果按照京总的思路，把房山的卖了，加上现金，总共550来撬动600-700的房子（只选择海淀的），具体在微操层面上还有些疑惑。

1.房山18年买得期房，加上4年的利息，现在卖的话，估计亏100万以上，于心理上觉得不合适，想等等，但从价值投资的角度，这时候应该止损了，换成优质股。但总觉得这个割肉，是不是割得有点狠，还请京总指点。

2.卖了以后，差不多有550左右的ZD，加上杠杆，能下手600-700的，自己在中关村附近上班，爱人在清河上班，所能了解到的区域就是学院路（地铁昌平线年底通车）、西二旗、或者永泰庄比较合适，但买来还是不太可能自己住，太小了，还请京总指点，哪个区域、哪个小区较为合适，谢谢京总。

A:回答: 您好,1、良乡大学城140平大三居,从户型的角度上,这个属于选筹上的失误,在远郊选盘的逻辑是刚需小户型,从区域的角度上,这个位置可能大概率跑输大盘

2、如果从心理上觉得亏100万不合适,继续持有,面对的可能是继续亏损,也可能N年以后市场回暖,有一定的涨幅,但这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是说这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力

所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！如果继续持有的话您就会再次错过这波配置优质资产的机会.如果出掉眼是亏了,但是买入的房产可能会在下一波市场把亏损的找回来,未来就是赚的,这个是机会成本,如果市场比较给力,买入的这波市场有可能成本就回来了.经济学真正的精髓是“放弃”,所谓就是我想要什么,能放弃什么.

2、我上条回答给您推荐的有具体的楼盘,可以再查看一下是海淀目前比较适合您们的建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问: 京总好，能否再细说一下北三县的情况,我是本地人,目前北京房票已经用完,其中一套无法转商做贷款,目前无力投资北京,想用您指导的方法贷款筹下首付买燕郊,有时看您说燕郊有投资价值,有时又说不要考虑环京,我现在有点迷糊,希望看到我的问题给予回复,谢谢京总.

A:回答: 您好,感谢信任,所有的区域和房产购买,有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件.例如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊,这是出于“机会成本”的考虑.

偏东南沿海经济发展比较好的地区、或者大部分新一线城市等,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域如果没有其他前置条件的情况下,燕郊是环京值得投资的一个地方,只看好燕郊是因为燕郊已经发展的很成熟,其他地方一时半会发展不起来,没必要去等一个不确定的事情.

不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响.只能投资环京的情况下买燕郊祝一切顺利!

Q:提问: 京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年下半年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。

最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？

A:回答: 您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。

可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。

建议您在交房之前就计划脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问: 京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠，比如：首付400，加杆杠500-700，总价到1000。类似这样。我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。目前户口在北京，人在外地工作，北京无房，考虑到后期小孩回京读高中，打算买房。目前我们在外地置有两套房，还有商贷100万。一套市值至少600万，一套400万。

手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。想先请问怎么加杆杠，感觉即使杆杠加上去这么多，后期还贷不会有压力吗，不知道一般是什么思路。谢谢！

A:回答: 你好，感谢信任！1:您的负债比较少,首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有贷款，或者贷款很低,您的回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍

我建议你抛售外地一套房产，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。中长期看外地的流动性和升值性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.

外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，

只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.

建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题再向我提问

情况说明：非京籍，工居证，工作地点10号线金台夕照。目前2套住宅，老北苑佳兴园2居，户型一般，市值600+；富力又一城2居，户型还行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸后择机出掉富力又一城，看了您的分析实在不行自主也可，通勤地铁也能接受.天津的房产稳妥起见也要等到上岸后再出掉。孩子朝阳上初中，目前城里租房，5年以后回去住。

选择：预算700，没有通州资质，有地铁最好，开车为主，每周参与2次早高峰。根据您文章内容选择回龙观，顺义后沙峪，亦庄，旧宫，瀛海，西红门1.回龙观：主要活动在东南区域，所以一直没去考察。2.后沙峪：看了中粮祥云，那挺热闹，感觉周边工厂多，其他社区破旧。另外万科天竺悦城，户型122三居，价格650+，很清静。租赁价1万+，房价这两年浮动不大，通勤自住也可接受。对了，您说租赁不计入参考。

3.亦庄：河西金域东郡，海梓府，去年如果看到您的推荐可能就买了，现在这两个盘8w的价格还能入吗，有点担心，目前只能买到2居。还是这个时间点有更优的选择？路东经开壹中心和通泰国际公馆，价格便宜，两居500+，经开汀塘看了不考虑了。亦庄里面买正规3居可能困难了，想尽量选择您说的品质次新盘，南北通透的优质户型。

4.旧宫，打算本周去看，德贤公馆，国韵村没地铁。朗润园有地铁。5.高米店，顺驰领海和新里西斯莱，如果未来自主的话可能有点远了，打算近期去看。您看我的思路有没有问题，给指点指点，我再专心考察1-2个区域，感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、在郊区买房为了积分落户,比较稳健的方式是以最低总价买个品质次新的小房子,一定要是品质盘或次新,物业管理好的大社区居住体验各个方面都很突出,有地铁则是加分项通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格和老破小,才牺牲距离换取品质如果品质一般,交通很差,在市场上竞争优势比较小

您的情况更适合这种稳健的方式,现在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各庄,这两套虽然涨幅一般,但保值性不差,不至于下跌很严重,2套房子现阶段卖出的话1200W这个资金量可以在北京的龙头区域或热门区域置换一套次新三居或品质很高的两居你在金台夕照工作,距离你比较近的一些优质板块,双井、朝青买过来自己可以住,生活质量也会提高

这些区域的房子涨幅和这些比较冷的板块、远郊是有很大差距的北苑这一带未来的新贵是扎堆的次新,东有奥森、望京板块、老房子在市场上表现一般,豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，人群结构一般商圈北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年这两套房子应该考虑优化

现在北京房价的轮动规律是遇到牛市第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,房价不大涨,刚需不进场,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律

按照效率优先原则,置换的方案应该是这一波市场上涨前一并出掉老北苑和豆各庄的,买入一套优质盘吃下一轮的行情,摩擦成本大概率(90%)会在下一轮的涨幅中赚回来,并且会有可观的利润,天津的房子等市场大热时出掉换到远郊用来积分落户,这里面有个时间点:天津市场大热时价格有优势,而北京的远郊市场启动比较慢,不至于高位买入,这个是比较理想的置换方法

您的底仓还可,主战场应该放在领涨的板块上,其次用来积分的别买太差有行情即可,高米店西红门、回龙观比较稳妥不要只看便宜的,同一个时间维度,有的盘涨的很快,有的盘涨幅很差,这里面是有原因的,普通的买房投资者一般都会只买便宜的,评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，自己买不起就觉得太贵

一个合格的投资者判断市场时要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再退一步选次级板块。这是正确的选房逻辑亦庄路东这几个便宜的盘第一是密度很大,产住混合,所以价格才会便宜,相当于被市场认可的只有一小部分人,而亦庄大部分有购买力的全部集中在河西了,所以才会涨价

建议认真阅读精华栏的文章《 81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中···

北京朝阳区周庄家园到大兴高米店有多远

枣园小区位于北京市城南规划的5.4万平方公里的“首都后院”的中心位置，东侧是大兴区黄村主干道：兴华大街，西侧是主干道：兴业大街。物业公司是北京大兴城建物业开发总公司。开发商是北京市大兴城镇建设综合开发集团公司。

中文名

枣园小区

物业类型

住宅,普通住宅

建筑类别

板楼、砖混

所在区域南

大兴高米店南

小区简介小区信息交通周边设施TA说参考资料

小区简介

社区环境：鹅卵石铺砌的林荫小路连接着多个主题花园、园艺小品、儿童乐园、老年休闲园地，错落有致的多层住宅楼宇点缀其间。小区绿化率高达40%以上，采用组团绿化和中心绿化相结合的园林风格。

小区信息

物业类型：住宅,普通住宅

建筑类别：板楼

所在区域：大兴黄村北

楼盘地址：兴华大街与丽园路交叉处西北角

容积率： 3.50

绿化率： 35%

建筑年代： 1994-12-01

楼层状况： 6层板楼

物业费： 1.50元/平米·月

车位信息：停车位充足，车位免费

物业公司：北京大兴城建物业开发总公司

开发商：北京市大兴城镇建设综合开发集团公司

交通

地铁：4号线

公交：大兴新城2路、410路、631路、610路、937路、957路、954路

周边设施

大学

北京印刷学院、北京石油化工学院、国家教育行政学院、

幼儿园

第二幼儿园、育才幼儿园、红黄蓝幼儿园、

中小学

北师大大兴附中、首都师大附中大兴校区、大兴八中、兴涛学校、大兴二中、大兴枣园小学

综合商场

清城百联购物中心、华堂商场、居然之家、华联商场、物美超市

医院

中医科学院广安门中医院南区[1]、首都医科大学大兴医院[2]、北京大学教学医院北京仁和医院[3]

邮局：中国邮政

银行：中国建建设行、邮政储蓄、中国银行、中国工商银行

饮食：九九嘉家常菜、盛和轩烤鸭、金手勺东北菜、魏家凉皮

道路

小区图片

兴华街宽阔的人行道

小区绿荫

住宅楼3

住宅楼2

住宅楼1

小区松树林

中心花园

社区宣传栏

健身活动场

小区内小学校

小区道路

小区环境图

小区户型图

小区地图

高米店到朝阳区交道口坐地铁怎么走

驾车路线：全程约25.8公里

起点：周庄嘉园

1.从起点向正北方向出发，沿西燕东街行驶150米，右后方转弯进入弘燕路

2.沿弘燕路行驶440米，直行进入弘燕东路

3.沿弘燕东路行驶920米，朝东四环/小武基桥方向，右转进入东四环南路辅路

4.沿东四环南路辅路行驶1.1公里，过小武基桥，进入东四环南路辅路

5.沿东四环南路辅路行驶60米，稍向右转进入东四环南路

6.沿东四环南路行驶1.3公里，稍向右转进入南四环东路

7.沿南四环东路行驶5.1公里，过榴乡桥，直行进入南四环中路

8.沿南四环中路行驶6.1公里，朝京开高速/南五环/大兴/玉泉营桥方向，稍向右转进入马家楼桥

9.沿马家楼桥行驶1.2公里，过马家楼桥，右前方转弯进入京开高速

10.沿京开高速行驶6.6公里，过双星桥，在黄亦路/大兴工业区出口，稍向右转上匝道

11.沿匝道行驶270米，直行进入京开路

12.沿京开路行驶300米，右转进入金星西路

13.沿金星西路行驶560米，右转进入兴丰大街

14.沿兴丰大街行驶760米，左转进入双高路

15.沿双高路行驶140米，右转

16.行驶40米，右转

17.行驶40米，到达终点(在道路左侧)

终点：大兴高米店

驾车路线：全程约28.4公里

起点：高米店

1.从起点向正东方向出发，行驶60米，左转

2.行驶80米，右转

3.行驶80米，左转

4.行驶10米，右前方转弯

5.行驶40米，左前方转弯

6.行驶240米，右转进入北兴路

7.沿北兴路行驶790米，过双星桥，左前方转弯进入京开路

8.沿京开路行驶2.9公里，直行进入京开路

9.沿京开路行驶160米，稍向左转进入京开高速

10.沿京开高速行驶5.7公里，直行进入菜户营南路

11.沿菜户营南路行驶1.7公里，过菜户营桥，直行进入二环

12.沿二环行驶13.2公里，过安定门桥约1.0公里后，直行进入二环

13.沿二环行驶190米，在和平里东街/和平里/东直门北小街/东直门内大街出口，稍向右转进入安定门东大街

14.沿安定门东大街行驶1.1公里，过右侧的中林商务约250米后，右转进入和平里北街

15.沿和平里北街行驶550米，过右侧的金泰腾达写字楼A座，进入东土城路

16.沿东土城路行驶50米，到达终点(在道路右侧)

终点：报刊亭

以上就是关于大兴的房子2.3万一平米，在大兴枣园……值得买么？全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！

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