居民住房价格亦即商品房价格为什么不计入CPI居民消费价格指数
最近，国家统计局北京调查总队首次向公众解读了CPI的采集过程和计算公式，有消费者对CPI不包括商品房价格表示不解，质疑购买商品房为什么不是消费而是投资。就此问题，记者30日走访了国家统计局有关负责人。
什么是CPI指数？
这位负责人指出，CPI即居民消费价格指数(Consumer Price Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的产品及服务价格调查统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果CPI指数升幅过大，表明通货膨胀成为经济不稳定因素。
我国编制价格指数的商品和服务项目，主要根据全国城乡12万户居民家庭消费支出构成资料和相关的资料确定。目前共包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类，263个基本分类，约700个代表品种。居民消费价格指数就是运用抽样调查技术对全国550个样本市县近3万个采价点进行价格调查，加工整理后计算出来的。
商品房为什么不算消费
这位负责人指出，目前我国编制的CPI指数，包括八大类消费品，每一类有一个权重。这个权重是根据居民消费结构，即消费支出所占的比重来确定的。比如说食品支出占总支出的比重是多大等。统计人员会到每一个采价点居民家里调查，这些家庭都有记账的账本。统计人员还到销售网点去调查，每一类同质可比的商品，上个月是多少钱，这个月的价格是多少。通过这样一些调查，来计算居民消费价格指数。
在八大类消费品中，第八类是住房价格。这里的住房价格主要是租房价格，而不是商品房价格。
你买一套房子，买来以后，是分段消费的，分年度消费。一般来说新房至少折旧五十年，或者更长时间，而在几十年的折旧期间，房子还有可能升值。所以国际上通行的标准，把商品房价格不放在CPI当中，也不算居民消费，而是算做投资。
这位负责人说，国际上公认CPI有三大用途，即通货膨胀指标、国民经济核算以及支付的调整。世界各国大多采用CPI作为测量通货膨胀的指标。一般认为，商品和服务普遍持续上涨就标志着发生了通货膨胀。而不认为商品房和股票等资产价格上涨意味着通货膨胀。另外，根据国民经济核算分类，商品房购买属于投资行为，而CPI关注的是消费，只能反映与居民即期消费密切相关的消费品及服务项目的价格变动，不必要也不可能反映房地产和股票等资产类价格的变动。
这位负责人指出，不将商品房(资产)价格纳入CPI统计范畴，不代表CPI不反映居住类(消费)价格的变化。主要通过建房和装修材料价格变化、房租的变化、房贷利率和物业费的变化，以及水电、燃料的价格变化来反映居住类价格的变化情况。
中美比较：房价到底该不该计入CPI
近日，不少媒体刊发文章，提出房价应计入CPI。其实，一段时间以来，这样的呼声不绝于耳，听起来似乎有道理，但提出或支持这种观点的人，大多没有从理论和操作层面对CPI有深入的研究和思考。“房价计入CPI”，理论上说不通，操作上不可行。
当然，用CPI不包括房价是国际惯例作为理由，似乎已不能让提出异议的人接受，因为中国的国情与外国不同。但是，统计指标的科学性就在于其口径范围的统一、规范和可比。如果因为国情的不同，各个国家和地区都随意颠覆一个国际范围(包括发达国家和发展中国家)内公认的统计指标，指标的实际意义和应用价值就会大打折扣。
而且，我们应该考虑，为什么国际惯例没有将房价计入CPI？说国外把房价作为投资处理，这是一些国内学者质疑的焦点，他们说中国与外国不同。如周清杰先生的文章就说：“这种理论的立足点与我国目前的实际情况有较大的差异，我国现在所处的经济发展水平和消费理念决定了实际生活中住房支出的主要经济属性是消费。”其实，我们到发达国家走走看看，多数人买房当然还是为了自己居住。相比较而言，北京市几年前的调查已经显示，投资性购房比例达到17%。近一时期，各大城市房价飙涨，更与人们把银行存款转投股市、房市不无关系。
必须指出，这里的一个误区在于：将住房作为投资，其实并不意味着是真正的投资。因为住房是一种不动产，不仅可以长期消费，而且可以保值增值，所以没有计入CPI。我们不妨设想，如果把购房作为即期消费纳入CPI，情况会怎样呢？房价的比重将占主导地位，其权重的影响无疑会大到淹没食品价格变化的影响。如当前因粮油、肉类等食品类价格上涨导致的CPI屡创新高，就将因房价权重过高而难以显现出来。那时，我们还需要把房价和食品价格分别列出、单独观察。
我们还要提一个问题，坚持要把房价计入CPI的目的是什么呢？是为了全面反映价格的变化呢？还是给政策的制定提供依据呢？如果是前者，我们不仅有反映即期消费的CPI，还有反映长期消费的房屋销售价格指数体系，大家一起观察、一起分析就是了；如果是后者，那么，银行加息也好，采取其他宏观调控措施也罢，两个指数体系摆在那里，更有利于采取有针对性的措施。而无论是哪一个目的，包含房价的CPI只能掩盖很多实际情况，影响乃至误导决策走向。
（作者单位：国家统计局北京调查总队）
为什么中国CPI的计算不把房价算进去?
疑惑一直盘旋在中国民众的心头。就此，国家统计局曾多次释疑称，依照国际惯例，联合国推荐，房价不计入CPI。统计局曾解释称，房价不直接计入CPI是因为购房是一次购买，多年使用，与当年消费价格指数不同步；购房是投资，不是消费，不能直接计入物价指数。
谈起惯例，总容易让人联想等同于“定律”，但在CPI的住房成分统计中，国际惯例远非金规玉律。而是并行着都不尽如人意的四种方法：租金平价法（Rental equivalence Approach）、用户成本法（User Cost Approach）、购买法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。联合国的消费物价统计指引仅是一个大框架。实践中，各国不但选用的方法不同，同一方法也往往各存小异。
为什么房价在GDP计算中占很大比重，却不计入CPI的计算？
国家统计局局长谢伏瞻对此有清楚的表述:
在CPI计算当中包含八大类商品：
食品
烟酒及其用品；
衣着；
家庭设备用品和维修服务；
医疗保健和个人用品；
交通和通讯；
娱乐、教育、文化用品和服务。
第八大类是居住。
关于房地产的价格是否包括在CPI当中
1，准确地说，在我们的CPI当中，是不直接包括商品房销售价格的，但是包含了居住类的价格。在居住类价格当中，包括了建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租，以及其他费用。也包括自有住房，包括房屋贷款利率的变化，物业管理费用、维修费用等等，这实际上都是与房价密切相关的。
2，为什么在CPI当中不直接包括房价？首先，国际统计上大家都讲究可比，各国的CPI当中都不直接包括房价，都是通过间接的方式，像贷款利率、建筑材料、房屋租金等等，都是通过这样的方式，所以各国之间为了可比，必须要统一。第二，房屋的购买是一种投资行为，只有每年的日常消费才构成消费，所以房屋是耐用品，要至少消费50年或者更长，所以通常是把它放到每一年去算，这就是抵押的原因。
因为房价一直上涨，所以计入GDP，这样有利于经济统计指标的数字化增长，有利于政府形象和政绩；而计入CPI的话，那消费价格岂不是年年增长，老百姓心理压力会很大的，官员的面子多不好看。不能用经济上的常识来理解，嘿嘿。
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