目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素 包括:
1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3．所在小区和所在板块的房价走势
4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
此外
成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法
用数学建模解决旅馆房价与最高收入的问题……问题详细如下。
。2、不考虑“自家房子住着更舒服”的心理效用。这两个假定在整篇文章的分析中始终遵循。
再做一个局部假定：3、普通人的资产年收益率是2%。这个假定，有时候会放松。另外，在文章的分析中，有时也会做些临时的假定。
假设张三有200万，他可以拿200万买房，租出去获得收益，年租金是3万块，这就相当于租金率是1.5%；他也可以不买房，直接获得2%的资产年收益，也就是4万块。这种情况下，显然买房是不划算的。
有人会说：张三买房是自住。——自住也是一样：张三不买房，每年靠200万得到2%的利息收益，也就是4万，花掉其中3万租下一模一样的房子，手里还能落1万。所以说，在不考虑交易成本、心理因素等情况下，租金率如果低于资产年收益率，就说明租房更划算。
上面的模型是最简单的，它包含了一个并不符合现实的假定：房价不变。在房价变化的情况下，买房的收益就等于租金率加房价上涨率。如果房价上涨很快，比如每年10%，那你就是买回来不出租，收益率也远远高出其他渠道2%的年化收益率。
实际上，我们买房的资金中，相当一部分不是自有资金，而是银行贷款，这样一来，资金成本就不一样了。完全用自有资金的话，成本是2%，也就是“机会成本”——你通过其他渠道能得到的稳定年收益。
如果张三只有100万，买200万的房子，需要贷款100万，贷款利率假设是5%，那么，张三的购房成本相当于多少？——我们说的“成本”，指的是利率，也就是资金的使用成本。
——是（2%+5%）除以2，即3.5%。也就是说，其中100万的成本是2%——是正常的年化收益率，“机会成本”；另外100万的成本是5%，也就是房贷利率。综合起来，是3.5%。
这么算，张三贷款买房就更亏了。不管是自住，还是出租，都一样。自住的话，正常的居住成本（租房成本）是1.5%，而张三的居住成本是3.5%，吃了2%的亏。出租的话，张三买房的资金平均成本是3.5%，收益是1.5%，还是吃了2%的亏。
亏主要吃在哪儿呢？主要吃在贷款上。贷款比正常年化收益率高的部分，就是吃的亏。当然，在资产年化收益率超过贷款利率的时候，就可以赚到便宜，但一般人赚不到这个便宜。因为普通人年化收益都高的时候，贷款利率也高。除非你个人的年化收益远远超过普通人年化收益，你贷款才是划算的。
为什么前些年很多人买房？——前些年，租金率也是远低于贷款利率的，还按刚才的假设，是1.5%和5%的差距，那么，买房中的贷款部分，就要吃3.5%的亏；自有资金部分，要吃0.5%的亏。而人们着急买房“上车”，是因为当年房价是上涨的。只要房价每年能上涨3.5%，亏就补上了，超出的部分，就是赚的便宜。而在房价不涨或者涨不到3.5%的时候，就得吃这个亏了。
为什么租房收益要比平均年化收益低？因为，把房子租出去，是一种没有多少风险的投资——本金损失的可能性几乎可以忽略，如果对方不交房租，可以及时解约。但对普通人来说，200万拿在手里，想找稳定而无风险的收益，并不容易。很多人就是活期存款，而活期存款的利率只有0.3%，炒股、把钱借给别人投资又有风险。所以，租金率之所以低，是因为它是稳定而无风险的收益。如果有租金率7-8%的“项目”，可以断定是骗局。
最近，有不少人选择提前还房贷，为什么提前？因为，钱放在手里，只能给你带来2%的年收益（工商银行的一年定期存款利率才1.75%），而那边要支付5%的房贷利率，每年都要吃3%的亏。多还一年，就多吃一年亏，所以要提前还。
什么叫给银行打工？——资产在你手里的回报率，低于成本（对贷款部分来说，就是房贷利率），就是给银行打工。由于很多老百姓的资产主要由房产构成，那么，对这部分资产来说，回报率就是：租金率加房价上涨率。当租金率加房价上涨率低于房贷利率时，就是在给银行打工。
如果你买的房子大部分时间空置，租金率就可以不考虑了——由于现实中你还有交易成本、物业费，以及装修的折旧费用等，简单起见，拿它们和租金回报相抵——这种情况下，房子的收益，就来自于房价上涨率。而一般人买房的时候，考虑的是当时的房价上涨率和房贷利率，比如当年房价上涨率是15%，而房贷利率是5%，那么，对那一年来说，贷款买房当然划算——直接就赚10%。
但问题是，房贷利率往往是持续未来20年甚至30年的。而未来20年、30年的房价，不可能按照每年15%的幅度上涨（拿过去20年、30年的经验相比是非常愚蠢的）。所以，你真正需要计算的是还贷期间房价的年平均增长率。只有在整个还贷期限内，房价的年平均增长率超过房贷利率，买房才是划算的。——这里仍然有个假定：始终持有房屋。如果你有本事在房价涨幅掉到5%以前把房子卖掉，你还是赚钱的。
所以，要保证两点，才能让买房成为不亏的投资：一是，把还贷期限压缩到房价涨幅大于贷款利率的年限内——具体来说，如果房贷利率是5%，那么，你预计从买房时起，当地房价还能有多少年保持超过5%的涨幅，你就在这些年内，把房贷还清；这只是第一点，还有第二点：在持有房产的收益率低于正常资产回报率之前，把房子卖掉。持有房产的收益率，就是租金率加房价上涨率，还按前面的假设，租金率1.5%，资产年化收益是2%，那么，如果房产能每年上涨0.5%，你就不算亏——哪怕你把房产换成货币持有，收益也是一样的。但房产涨不了0.5%，你就要亏了，就该卖了。
如果考虑房产税，成本中就要多一项房产税率，假设房产税是1%，持有房产的成本就是年化收益率加房产税率，也就是3%；这时候，租金率加房价上涨率要超过3%，买房才划算——这是说自有资金买房。如果贷款，持有成本就是贷款利率加房产税率。
经常有人说，买房比租房划算，因为租房你得交房租，买房虽然还房贷，但房子是你的，租房你月月交房租，房子也不是你的。——这是没有考虑，虽然房子不是你的，但现金是你的，现金仍然可以带来利息收益。而且，你买房时贷款的那部分，其实也等于是交给银行的“房租”——有时候你算算还了很多贷款，但还的只是利息，而不是本金。你交给银行的“房租”，其实比你租房子的房租还要贵，贵出的部分，就是贷款利率和租金率之差。针对这些贵出的部分，你只能说，“自己的房子住得舒服”——这就是心理满足的成本。
请运用经济学的相关理论分析以下问题1.影响房价波动的主要因素有哪些
可以看出没降低20元就增加10%的住房率 设定价x 收入为w 把160元看作标准来列方程 住房率就是55%+10%*（160-x)/20 w=x*(55%+10%*(160-x)/20) 再打开是一元二次方程求最大值 x=130
急求2004年至2011年的威海市房价，最好能精确谢，特急，用于数学建模！！谢谢！！！
（一）模型设立
依据上述影响房价因素的理论分析，为具体探讨各个因素与房价的关系，并考虑消除可能存在的异方差，对变量进行取对数。因此，设立实证模型：
其中，Pt表示第t期的房价，以房屋销售价格指数（定基）作为被解释变量；Xt表示影响第t期的房价的因素，其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际有效利率，将各个因素作为解释变量。为了体现经济学含义，并且使其变得平稳，因此将各个变量进行对数化处理。
（二）数据说明
本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量，而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际利率作为解释变量。其中，居民收入差距定义为城镇居民可支配收入与农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》。
依据上述分析可以发现，各解释变量对被解释变量影响符号，仅有汇率和实际有效汇率对房价具有反向作用。由图1、图2、图3也可以发现人民币汇率和实际有效汇率与房价是呈现反方向变动关系的，而其他因素与房价是正向关系。
（三）实证分析
进行计量回归前，需要对变量进行平稳性检验，而常用的平稳性检验包括ADF检验，其单位根检验结果表明变量原值表现不平稳，而其一阶差分是平稳的，而对变量间进行协检验，运用E-G两步法进行分析，其回归方程残差项是平稳的，可以说明其变量间具有协整关系，表明具有长期均衡关系。通过上述理论分析，结合所需数据建立的实证模型可以得到回归结果（见表1）。
从表中可以发现，各个方程的联合F统计量均较大，且其相应概论数值均小于0.05，表明每个方程的各个解释变量对被解释变量具有较强的解释作用。而各个方程调整后的拟合优度也均较大，表明方程的拟合效果较好。模型（1）到（5）表示各个解释变量分别对别解释变量的回归结果，由此可以发现解释变量对被解释变量（房价）的影响与预期符号相一致。
人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用。人均国内生产总值的提高，居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求，其中也不乏投资性需求的快速上升，因此，会出现供给不足，进而导致房价上升的现象。房地产投资增加会促使房地产成本上升，从而将成本上升转嫁给消费者。居民收入水平差距的不断扩大，使得城镇房地产的需求增加，根据需求定理可知，房地产价格会进一步上升。分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素，如汇率、实际利率。汇率的降低，表明人民币具有升值压力，大量热钱涌入中国的资本市场，然而中国股市和房地产市场备受资本的青睐，投资性需求导致了房价的上升。利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多，因此综合来看房价与利率负相关，与沈月（2011）所得结论相一致，即不存在房地产之谜现象。
从各个因素对房价影响大小来看，房价对人均国内生产总值和房地产投资弹性较小，分别为0.4202和0.23，而房价对居民收入差距弹性较大（1.4309），表明城乡收入差距拉大对房价提高具有显著的促进作用。实际利率对房价的抑制作用低于汇率对房价的作用，表明由于人民币升值（汇率下降）而带来的国外大量热钱涌入房地产，而造成房地产价格上涨。
政策建议
房价泡沫日益严重，当泡沫破灭时，意味着经济危机的再次发生，这将影响社会和经济的发展。政府是市场的“守夜人”，当市场失灵时，政府就起相当重要的作用，它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的过快增长，政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。
抑制投资性需求。房地产需求类型多种多样，如按照需求性质可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致热钱涌入，以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法，政府进行一系列举措，如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停止房贷七折的优惠利率，这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用，但仍然普遍存在投资性购房现象，应进一步进行抑制投资性需求，增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险。另外，发挥政府作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。
简单说两句。
近十年来威海房价基本处于稳步上扬的走势，相对于一线城市来说，威海的房价还是能够保持稳定上涨，并没有出现大幅度的非理性涨跌现象，这在全国沿海城市中表现还是不错的。
1、2004年统计的平均房价为1700元/平方（威海统计局），在全国沿海城市中处于较低水平；
2、2005年上涨到1900元/平方，涨幅约11%，与同年威海GDP涨幅基本相符；
3、2006年上涨至2200元/平方，涨幅也在10%；
4、2007年绝对涨幅较大，到达2900元/平方，涨幅为30%；
5、2008年价格为3300元/平方，涨幅为13%；
6、2009年中旬曾经出现短期下滑，但总体还是上涨，年平均价格为4200元/平方；
7、2010上涨较大，到达5700元/平方；
8、2011年最新统计数据为6000元左右，年底估计会到达6200元，受到政策影响，今年涨幅不大。
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