在土地拍卖市场中，宁波土拍活动热度依然在持续升温中，据了解，2020年8月份是有史以来土地面积成交的高峰期，其中出让的占地面积高达107万方。
8月底距离宁波新政出台已近2个月了，无房户选房政策也执行月余，在商品住房购房意向线上登记全面执行后，从客户登记的数据更直观的看出各板块、项目受欢迎程度。
8月的市场究竟又有哪些变化?土地市场热度是否持续，无房户更加倾向哪些板块?未来市场的走向究竟如何?
1
土地成交创新高，头部房企占3成
8月市六区共成交15宗涉宅土地，占地面积107万方， 成交面积创新近两年来的新高，平均溢价率约36%，平均楼面价14416元/平，均属于近两年来的相对高位。其中江山万里&雅戈尔地块以32516元/平+1300平人才房的楼面价刷新宁波市场新纪录，同时此宗地块的毛坯现价41000元/平也创下了宁波限价新纪录。
在华星监控的重点11宗地块里，房企参拍共计115次，宗均10.5次，低于上半年的宗均14次及19年上半年的11次。
从数据上看，房企竞拍意愿有所下降，但本月拿地的头部房企竞拍意愿强，成交的14宗土地里，荣安拿地4宗，宝龙拿地2宗，绿城、龙湖、万科、滨江等品牌房企均有所收获。
本月毛坯 房价 地价差，维持在7000-9000元/平，与7月大致持平市场热度延续7月。
1-8月市六区涉宅土地共计成交61宗，919亿元，其中绿城拿地8宗，144亿元荣安拿地10宗，154亿元绿城+荣安拿地份额占比约3成。新政后两个月土地成交金额490亿元，高出上半年约61亿元，荣安+绿城的拿地份额保持不变，维持在3成左右。
下半年或随着绿城与荣安拿地指标的逐渐完成，拿地端的竞争程度下降，各大房企拿地概率或有所提高。
2
无房户最爱，奉化城东、慈城、方桥
根据备案网数据，有20个项目采取线上登记意向客户并开盘。一共登记客户约1.1万组，其中无房客户约2100组，占比约19%。
众所周知，无房户优先选房购房的权利只有一次，更加显得弥足珍贵。无房户的选择在某种程度上也可以作为有房户中刚改、首改类客户的选择，毕竟对于住房需求来说，总体相似，具体各异，好的地段、产品所有的人都喜欢。
奉化城东、慈城及方桥板块是无房户选择最多的板块，也是近期的市场热点板块，合计共有1456组，占比约70%，8月3个板块共吸引了近7成，而推出的房源不到1100套，也就是说对于优先客户来说，也不一定可以选到心仪的项目。
无房户多的板块及项目，说明其自住意愿高，居住属性强，未来项目交付后，抛售的概率小，市场相对较为稳定，不确定性较小，板块风险较小。
3
开盘去化率略降，优质项目仍受青睐
8月市六区共有22个项目开盘，共推出6194套，是近两年以来的第四高点，去化4725套，去化率76%，同比下降2个点，环比下降4个点，对比今年平均水平下降5个点，对比去年平均水平上升5个点。
8月从数据上看去化率略降，但也处于近两年的合理值内。
新政后对项目的去化率均有一定的影响，绿城桂语朝阳新政前后两次开盘当天均售罄，但筹货比(认筹客户/推出房源)从此前的3.44降到3.07。而晓风印月和华润星湖湾在新政前均售罄，8月加推时去化率超过90%，但未能售罄。优质项目抗市场风险能力强，更受客户青睐，未来两级分化趋势更加明显。
御江东郡新政前两次加推共推出280套房源，去化74%，新政后三次加推，合计推出442套，去化62%，去化率下降最为明显。
新政后，圈内购房资格及无房户优选资格显得更加珍贵，加上已经实行近10个月的“限房价，竞地价”的政策，市场预期逐渐稳定，客户焦虑情绪下降，市场开盘去化率略降。
4
融资“345”新规，房企竞拍更理性
8月20日，住建部和央行召开重点 房地产 企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，旨在控制房地产企业有息负债规模。落实“345”新规，即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，控制过度利用杠杆、吸金能力强(往往能给出10%左右的利息)、土地市场摧城拔寨的房企。
房企规模及融资端受到限制，拿地决策时考虑的因素就会增多，同一笔资金的重要性就会显得更加重要，从而降低房企拿地的意愿。对于宁波市场来说，目前房价地价差相对较低，房企利润空间有限，但市场面机会较大。在规模受限的情况下，部分房企或更加重视利润率，拿地意愿或下降，房企竞拍更加理性。
5
后市预判
央行融资新规对房企土拍进行中长期调控，控制房企负债规模，间接的对土拍资金端、需求端进行调控，降低房企的竞拍意愿。
新政后市场预期逐渐稳定，筛选掉购房意愿不强的客户，焦虑性、恐慌性购房客户大幅减少，但真实的刚需、改善及投资客户依旧存在，市场稳定、供求平衡概率较高。
雅戈尔东海府为啥这么便宜
江汇城是宝龙好，具体原因如下：
1、宝龙雅戈尔江汇城比雅戈尔楼盘新，于2022年初建成。
2、宝龙雅戈尔江汇城地理位置比雅戈尔楼盘好，位于宁波市中心区域。
3、宝龙雅戈尔江汇城比雅戈尔楼盘发展前景好，有海曙外国语学校五江口校区，是学区房，因此宝龙好。
宝龙雅戈尔江汇城房价为每平方米30000元。
雅戈尔新长岛怎么样？好不好？值不值得买？
车位和绿化少。
1、车位少。雅戈尔东海府受到宁波市疫情影响建设缓慢，且工程量大导致竣工较早，建设的车位较少，车位使用紧张，购买的人少，于该楼盘只能降低房价。
2、绿化少。该楼盘的绿化面积仅占全区面积的30%，容积率和绿化率低，空气环境差。
楼盘名称：宁波雅戈尔新长岛
别名：九里江湾
城市：宁波
楼盘位置：江北天沁路与宁慈东路交汇处
开发商：宁波雅戈尔北城置业有限公司
产权年限：70年
建筑类型：板楼,高层,叠拼,
其他交通方式：周边道路四通八达，交通十分便捷。沿湾头大桥，华辰大桥，江北大桥，康桥南路，康庄南路，江北大道，丽江东路，环城北路，北环西路等城市主干道可通达全城。同时与三江口交通枢纽又相当近，加上机场高架，通往机场极为便利，并且离通往杭州湾大桥的宁波高速北出口也比较近，整体交通线路呈放射状铺设，四通八达，通往宁波各个区域都较为便利。
地铁4号线（在建），5号线（规划），7号线（规划）。
规划信息：其占地面积为77800平方米，容积率，绿化率30%，共29栋楼，停车位1632
周边配套：幼儿园：长岛幼儿园
中小学：江北外国语学校
综合商场：天水广场、江北万达广场、在建的万象城和宝龙天地
医院：宁波二院、宁大附属医院
银行：四大银行
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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