偶然读到张五常一篇关于楼市的文章，大师关注的多是宏观经济，地产类文章实不多见。先生抛出十个观点，言简意精，摘抄如下与各位网友分享。同时，一边读一边加上我的一点粗浅见解——括号内的文字。楼价的经济分析是深学问。篇幅所限，这里只能分点略说。一、楼价上升主要因为地价上升。人口密度、经济情况、土地供应等因素皆老生常谈，而远为复杂的是政府的土地政策会有决定性的影响。（建筑本身年年折损，楼价的构成中主要是地价，等到哪天地方政府不再依赖土地出让金了，中国地价涨幅就会趋缓）二、一个国家的经济发展起来，人民的财富增加总要找些投资项目放进去。一般而言，土地或楼宇是最可靠的财富累积的选择。房地产本身有用途，有租值或使用的收入，远没有股市那样难于调查，难以明白，受骗的机会大减。有谁不知道房子是可以住的？（不动产是天然保值佳品，但目前内地部分城市投资投机比重偏高，空置率偏高，这是有问题的）三、经济发展起来，人民的收入增加，财富是收入以利率折现，也跟着增加。人民把财富放进房地产去是自然的选择。原则上，楼价的上升等于租值上升的折现，而租值上升是反映着生产力的上升，价格理论中的边际产出理论分析可以推得逻辑井然（内地楼价的问题是，租金水平很低，拿国际标准衡量，售租比高得离谱，暗喻房价偏高）。然而，在本文的第十点可见，政府操控利率可以严重地扰乱这个重要的经济规律。另一方面，政府的土地政策、货币政策及其它政策，可使房地产之价急升或暴跌，无端端地发达或破产的人无数。我们喜见因为经济上升而楼价上升，但政府的政策处理失当可以是悲剧。九十年代后期中国的楼价暴跌，破产者无数。但我解释过，那是朱镕基要杜绝权力借贷的宏观调控的效果，大家要接受。然而，跟着的楼价还继续大幅波动，除了国际的不良影响，北京难辞其咎。四、香港选走高地价路线，有他们的原因，是玩火游戏，这里不评。中国大陆的局限条件与香港的是两回事，不应该搞高地价政策（这是分税制改革的后遗症，以及城镇用地国有制、供应垄断的必然，有待税制改革）。问题是，中国整体的经济发展，人口怎样分布有关键性。如果珠三角及长三角的楼价够低，人口会密集在这两个区域，对国家的经济整体可有大害。原则上，这两区还可以大量地增加楼房的土地供应，或提高容积率，压低楼价。这两区的人口密度是应该比较高的，楼价也应该比较高，但从整个国家的利益看，这两区的楼价应该高多少，我想了很久也没有简单的答案（不可能有标准答案）。复杂的答案我是有的，但历来不喜欢复杂，而简单答案的我还没有找到。不管怎样算，不同地区的房地产之价的或高或低是重要而又可靠的处理人口分布的法门，可惜这问题不能单由市场处理。政府的策划是需要的。市场不是万能的，有些事，有些情，市场无价——这是科斯和我的公司理论中的一个要点。五、原则上，楼价上升是好事。这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进。除了处理人口分布，这原则不容许土地政策刻意地推高楼价，也否决政府压制楼价的上升。同样，政府抽物业的资产增值税（内地有土地增值税，但并未对开发商严格实行四级累进制征收，对个人转让房屋亦实行低税率，实际上与个人所得税有重复征收之嫌）有压制楼价的效果，属不智。这种税香港从来没有，美国有，知道是劣着，改不过来。奇怪目前的美国还不撤销此税。那里的楼市跌了那么多，撤销此税不会大减税收，但会让他们目前极为需要的楼市上升见到一点光明。六、中国可以在撤销资产增值税的前提下，考虑每年抽百分之零点五的物业税（税率应根据不同类别和档次物业有所差别），抽楼不抽地（此语甚为费解，楼跟地无法分离，离开地价，楼并不值钱），以政府估计的物业所值为依归，为了避免争吵要以估价打个八折。这类税收政府要说明用途，也要与其它税项分开处理。最适当的用途是城市的治安与清洁。其它税收应该因而递减。我曾经建议抽楼宇空置税。此税会压低楼价及租金，但鼓励使用没有违反经济发展的原则。另一方面，何谓空置不容易界定，实施起来可能很麻烦（确实，基本上无可操作性）。七、楼价上升，穷人怎么办？历史的经验，是楼房的出租市场会解决这问题。我反对政府提供廉租房，理由解释过了。如果政府一定要出手助穷人，出售近于免了地价的居屋是较佳的选择（对此我持反对观点，没有产权的廉租房最适于救助穷人，香港居屋——类似内地经济适用房，并非住房保障好办法）。也头痛，因为贪污的行为难免，而这类房子的建造一般偷工减料，天雨屋漏，而短桩等故事会传遍天下。说到底，协助穷人的最佳法门还是尽量提供他们自力更生的机会。外地的经验说，私营或民营的慈善机构有成功的协助穷人居住的例子。另一方面，廉价楼房，不管是谁提供的，可以扰乱国家应有的人口分布。九、还有一个重要但难度极高的土地政策问题。经济原则说，条件相若的土地，不同用途的回报率应该相等，也即是说地价应该相等。这是指以发展或改进之前的地价算。不同用途土地的发展成本可以有很大的差距，我们要从还没有发展的土地衡量。这个重要的衡量有一个大麻烦，因为土地使用的界外效应（国内称内生外部性）可以有不能漠视的社会成本的分离，在实际运作上大名鼎鼎的科斯定律往往因为交易费用过高而得不到市场运作的指引。（科斯定理比较复杂，可以简单地表述为：在明确产权的前提下，不需要政府干预市场交易。科斯定理表明，市场的真谛不是价格，而是产权。只要有了产权，人们自然会“议出”合理的价格来。）八十年代到九十年代中期，中国的条件相若的土地，不同用途的回报差距很大：用作工、商业的回报率远高于农业的。可幸的是，到了九十年代后期，县际竞争制度的普及发展，带来了惊人的改进，是大中国经济奇迹出现的一个主要原因。县干部很懂得衡量界外效应，虽然不容易算得算准。整个问题我在《中国的经济制度》那小书中有颇为详尽的分析。在土地使用这个话题上，两年多前北京上头增加了对县的约束，不对，但最近有转机。我打算再作一次调查。十、今天看，最头痛是央行拜美国的联储局为师，不断地把利率辘上辘落。见人家闯了大祸，我们为何还不痛改前非？利率是应该由市场决定的。央行或政府不要管。只有让市场决定利率，土地使用及其它投资的回报率才有机会持久地大致上与利息率相等。这是重要的经济原则。近几年央行处理与操控利率做得不对。在无锚的货币制度下，原则上央行可以单控币量。不调控利率是佛利民（货币主义学派）多年的主张，而联储局曾经偏于这样做。后来格林斯潘转向调控利率，今天看当然是大错了（2000年以来持续多年的低利率政策，导致美国资产价格膨胀，房价涨幅过大，导致次贷危机，至今美国房价还没直正止跌）。
究竟什么原因，让经济学家认为房价越高越好？
复杂系统简单化，投入产出的方程式，基本上就是土地+劳动+资本的进一步扩充，函数确实高深莫测，物理学+生物学的都可以嵌入进来，比如加入了智力资本，技术，甚至环保等因子而已。
高产出是根本，之间是不同的影子系数（贡献权重），此消彼长，系数之间隐藏的是分配，政治经济学的高地。
一般地，都会通过政府与市场的角力，以分配再分配去捍卫政治利益。
著名经济学家张五常在地产金融峰会上说的关于深圳楼市的一段话我深以为然。
他说：“楼价上升主要是源于地价上升，而地价上升跟人口的增加可不一定有直接的关系。
八九十年代中国的人口也很多，但那时的楼价不值钱。深圳的楼价上升远比上海来得迟，大约2006年之后深圳楼价才开始上涨，到今天14年上升了约八倍。
劳动力的回报是工资，资金的回报是利息。知识的回报跑到哪里去呢 ——— 跑到地价那边去了。
二战之后，先进之邦的房地产投资回报率，远高于其他资产的投资，是源于科技知识的增加的价值，累积到永远存在的土地那方去。
人会谢世，树会凋零，但知识与土地是永远存在的。科技和知识进步的价值凝聚到土地上去了。
人与资本愿意持续流入的城市，最终在城市竞争的长跑中持续位列前茅。我们回头从人口结构的变迁看深圳的发展情况。
1979年，深圳人口只有31万人，到了2018年，深圳人口超1300万 。40年的时间，深圳GDP增长超1.3万倍背后，深圳人口增长超40倍，意味着外来人口的持续流入为深圳经济发展提供保障。
参考《从产业结构的变迁看深圳发展》一文，了解深圳产业结构与人口结构变化。
第一阶段：体力劳动者
深圳设立特区的发展初期，整个深圳看起来像一个巨大的加工厂，承接香港和台湾以食品加工、纺织、服装为主的劳动密集型轻工业产业，“三来一补”的小作坊式企业成为城市经济发展的主要动力。
到1983年，深圳引进外资企业超过2500家，其中“三来一补”占82％。这个时期流入深圳的人口，多以不需要技术输出的低层次劳力工作者。
第二阶段：向技术劳动者及学历人才过度
90年代，深圳工业转型升级，电子设备、电子机械等具有主导作用的技术密集型重工业加速发展，轻工业占比逐渐降低，高新技术制造和先进制造业开始起步。
这个时期具有一定技术基础的高层次劳动者以及学历人才开始流入深圳，2008年深圳“三来一补”贸易出口仅占出口总额10%，深圳高新技术制造业占工业总产值超50%。
在影响购房者的各种买房因素当中，房价往往会起到决定性的作用。对于有房一族来说，基本是希望房价保持稳定或者继续上涨，对于买房一族来说，几乎都希望房价可以下跌。
在过去一二十年的时间里，房价经历了一波又一波的上涨，不少人因为房子而赚得盆满钵满，也有人因为房子而焦虑不安。从2016年930新政开始，楼市调控两年多的时间里，政策释放的信号一直都是稳字当头。不过，楼市有不少声音认为只要熬过冬天，房地产的春天即将来临，甚至有声音认为房价上涨是一件好事，房价越高越好。那么，事实果真如此吗？
此前，国际知名经济学家张五常曾表示，如果不考虑分配不均的问题，房价上涨是一件好事，因为这代表大家的财富上升了。如果没有故意炒高房价的行为，房价高则反映了经济实力的增加。原则上，我不反对房价上涨。
无独有偶，在接受采访的时候，民生银行研究院院长黄剑辉也曾表示，理论上，只要房子能卖得出去，房价越高越好。随着房价持续走高，购买力自然下滑，需求也会慢慢减少，房价上涨到一定程度就自动停止了。
放开房价以后，政府接下来要做的就是收税，卖出去多少钱就乘以一个消费税的税率，消费得越多，交税就越重，然后把收来的税费用来给中低收入居民建设保障性住房。那么，我们该如何理解这件“好事”呢？笔者认为，盲目将房价上涨定义为一件好事，是一件值得考虑的事情。
在笔者看来，经济学家张五常所说的“好事”，主要是针对有房一族，指的是房价上涨意味着居民财富的增加。近日，西南财经大学通过对全国23个城市近万个样本进行调研发现，房产在家庭总资产中所占比重为77.7%，远高于美国的34.6%。
基于这份数据，笔者认为，接近80%的房产占比，意味着一旦房价持续上涨，居民账面财富自然会大幅度增加，而这则代表着一个家庭人均财富的增长。从这个角度来看，房价上涨的确是一件好事。
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