热点一、二线成交锐减23%，房价延续上涨趋势
2016年4月，楼市各项指标持续趋好，成交量持续高位，市场供应进一步放量，从价格角度来看，热点城市房价仍然保持着相对较快的势头上涨。但热点城市“稳房价”新政的推出，还是给市场走向增添了不确定因素。
就目前的行业形势来看，各线城市市场分化情况依旧，关注焦点则集中在了热点城市的政策收紧预期上。在我们看来，热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求，长期来看“限涨令”的政策性风险也确实存在，因此对于企业来说，在拿地方面确实不可过于激进，尤其对于优质微型地块更应权衡利弊，充分考虑“囤地”风险，切不可估值过高。
【研究视点】
热点一、二线成交锐减23%，房价延续上涨趋势
2016年4月，楼市各项指标持续趋好，成交量虽小幅下滑，但仍位于相对高位，市场供应进一步放量，从价格角度来看，热点城市房价仍然保持着相对较快的势头上涨。但月内热点城市“稳房价”新政的推出，还是给市场未来走向增添了不确定因素。
自3月底两会结束之后，中央层面依旧强调“去库存”大方针不变，但也进一步要求热点城市做到“稳房价”。从地方层面来看，大多数二三线城市依旧保持宽松，本月湖南、福建、海口、吉林等多个省市都在积极落实中央去库存的指导方针，涉及支持农民进城买房、加大货币化安置力度、严控土地供应、住房公积金和契税优惠等多个方面，不过目前政策还是多停留在省级政府层面，只有地市政府从执行层面全面跟进后，今年的二三线去库存大幕才会正式拉开。热点城市方面则是反向收紧调控，如苏州、南京出台房价“限涨令”，武汉收紧公积金贷款，廊坊加严限购、上海政府表态将二次升级调控等等，不过值得注意的是，一线城市新政更为严厉，如收紧限购，而二线城市则大多谨慎并且有余地，如苏州因为申报价审批不严，“限涨令”实质性作用并不大，在我们看来主要基于两点原因，一是施政背景不同，一线城市不仅要“稳房价”，更要“控人口”。二是二线城市政策储备不足，在短时间难以再启限购，“限涨令”又易致市场乱象的情况下，没有相对适宜的新政可以退出。
市场成交方面，受行业周期变化和政策面收紧影响，成交量出现环比下滑。4月份重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%，但大多数城市成交量仍高于去年平均。一线城市中，限购升级的上海、深圳成交量显著收窄，二线城市方面，出台调控新政的苏州、合肥成交量也环比出现下滑，但大多数城市仍保持环比持平态势，青岛、厦门等部分城市成交量更出现了大幅度的环比上升。
土地市场方面，在中央“有保有压、分类调控”的指导思想下，成交规模再度走低。但值得注意的是，供不应求显著、本该增大土地供应规模的一线城市本月并无大宗土地成交，主因还是受到供地节奏周期变化影响。根据目前一线城市土地出让计划来看，上海较上年相比增加商品住宅用地161公顷，北京商品住宅用地与去年持平，深圳将通过城市更新供应土地2.2平方公里。
就目前的行业形势来看，各线城市市场分化情况依旧，关注焦点则集中在了热点城市的政策收紧预期上。在我们看来，热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求，长期来看“限涨令”的政策性风险也确实存在，因此对于企业来说，在拿地方面确实不可过于激进，尤其对于优质微型地块更应权衡利弊，充分考虑“囤地”风险，切不可估值过高。在项目运营方面应持谨慎乐观态度，一线城市方面不必过多担心，政府更多的还是希望通过控需求来稳价格，但供不应求的基本面不会改变;二线城市方面，出于市场稳定角度，我们认为政策不会太过严厉，政策出台更多的还会是一个缓释的过程，企业只要做好适当风险预案即可，如项目区位不是过于偏远，也没有必要趁着市场火热抢收业绩。
【01 经济】
一季度经济稳中有升，二季度楼市将趋于平稳
2016年是十三五开局之年，一季度算是交出了一份不错的答卷，GDP同比增长6.7%，基本符合市场预期，各项经济指标均存在不同程度的积极变化，房地产市场一反淡季趋冷的常态，各线城市成交量不仅远超去年同期，相较去年四季度亦相差无几，但受去年较高基数影响，预计二季度成交量将基本持平。
1、稳增长效果显著，各项经济指标稳中有升
一季度宏观经济整体运行平稳，GDP同比增长6.7%，基本维持在年初制定的6.5%-7%目标范围内。得益于宽松的货币政策叠加积极的财政政策，3月各项宏观经济指标均出现了可喜的变化，譬如制造业PMI时隔9月重回临界点上方;规模以上工业增加值回升显著，同比增速已与前期高点持平;以美元计价的出口增速由负转正，同比增长11.5%，进口降速亦明显收窄，去年基数较低固然是重要因素，更为重要的是，随着稳增长政策的持续发力，内外需逐渐有改善的迹象。我们认为经济“L”型筑底将需要漫长的时间，且过程中或有往复，持续低位运行将是新常态。目前，投资、出口和消费等传统增长动力已难以再上一个新的台阶，迫切需要加快推进“供给侧”改革，支持企业做大做强，为宏观经济发展增添新的动力。
2、货币环境持续宽松，降准有两大干扰因素
3月末，M2同比增长13.4%，明显高于年初制定的13%的目标增速，尤其是1月商业银行放出天量信贷，叠加3月初央行降准0.5个百分点，一季度货币环境维持宽松走向。截止目前，央行年内已5次续作MLF，“MLF+逆回购”渐成央行释放流动性的重要工具，市场预期央行将再次降准。不过，我们认为央行降准有两大干扰因素：首先，通胀有抬头迹象，3月CPI同比上涨2.3%，假使年初不调低CPI中食品类价格权重，CPI将更为逼近3%的目标增速;其次，美元加息，虽然美联储主席耶伦频放鸽派言论，但在全球经济一篇哀鸿的背景下，美国经济可谓一枝独秀，年内1-2次加息仍是大概率事件，预计6月将是加息的关键节点。当然，倘若再次出现外汇占款持续大幅净流出的局面，央行祭出降准大旗也未可知。
3、一季度楼市成交井喷，二季度将基本持平
1-3月，房地产投资同比增长6.2%，连续两月直线回升，房屋新开工面积明显回升，楼市持续回暖有效带动了相关上下游产业，钢材、水泥产量均有不同程度回升，家装行业也是进入了业绩增长的蜜月期。在宏观经济面临较大下行压力的背景下，房地产市场仍是稳增长的重要抓手。一季度商品房销售面积同比增长33%，销售额增长54%，主要原因在于2月多部委密集下发多款重磅新政，一季度房地产市场迎来了难得的销售窗口期，企业也在积极营销加紧抢收业绩。因去年330新政后，4月楼市成交量开始步入上行通道，引致去年二季度市场基数并不低，预计今年二季度成交量将基本持平。
【02政策】
热点二线城市相继趋紧，三四线坚持宽松、补贴
各线城市在政策层面呈明显分化的趋势，一线及强二线城市都在收紧调控政策，南京在苏州限涨令的基础上，进一步加大了对于高端盘价格调控力度，未来强二线城市政策收紧将全面铺开。即使是已经收紧调控政策的城市，如果出现政策效果不彰的情况，将进一步升级调控。
1、热门城市加码调控，且有进一步收紧可能
继上海、深圳加码限购政策之后，本月廊坊也下发了限购令，非本地户籍家庭限购1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打压投资投机性需求，避免房价持续快速增长。虽然首付比例由之前的20%上调至30%，对于刚需客群来说提升了首付款支出压力，但相较上海、深圳最严限购令，廊坊限购政策无疑要温和许多，影响程度有限。南京步苏州后尘出台限涨令，申报价格每平方米2万元以下的，年华涨幅不宜高于12%，每平方米2-3万的，年华涨幅不宜高于10%，每平方米3万以上的，年化涨幅不宜高于8%。值得注意的是，南京预售证的申报价格必须经主管部门严格审批，避免了苏州钻“提高申报价”的空子。而且，按照价格区间分类指导，更是进一步收紧了高端项目的价格上涨空间。不过，文件措词用的是“不宜”而非“不可”，也没有明确规定新政的执行时间，又给市场留下了迂回的空间。为进一步贯彻中央部委指示，未来“稳房价”政策将在热门城市铺开，近期较热的杭州、厦门、天津、福建出台的可能性较大。即使是已经收紧调控政策的城市，也有进一步升级调控的可能。
2、积极落实中央去库存号召，风险城市尤甚
本月湖南、福建、海口、南昌等多个省市都在积极落实中央去库存的指导方针，涉及支持农民进城买房、加大货币化安置力度、严控土地供应、住房公积金和契税优惠等多个方面。江西省吉安市更是对在今年1月1日至12月31日期间购买新建商品住房的，予以缴纳契税100%的奖励，优惠力度不可谓不大，那些财政收支基本平衡甚至财政收入远大于支出的省市可以积极仿效，将优惠实实在在给到购房者，有助于提振楼市置业需求，加快房地产市场去库存进程。鉴于中西部、东北地区为楼市去库存的重点区域，本月黑龙江、吉林两省先后出台去库存新政，吉林省更是明确了去库存的目标，2018年年底，一类城市商品住宅库存量比2015年年底减少25%，二类城市和三类城市减少30%，四类城市不设任务，政府去库存的决心昭然若揭，但能否真正实现快速去库存还需看政策落实情况。从数据来看，以省会城市长春为例，目前消化周期略低于18个月的警戒线水平，但省内三四线城市消化周期明显高于长春，市场风险不容忽视，去库存任务仍旧艰巨。
【03 楼市】
热点一、二线成交锐减23%，多数城市供求压力缓解
2016年4月市场规模较3月有所下降，未能延续上月火热行情，总体来看，供应集中放量、成交绝对值仍维持在今年较高位置。从城市能级来看，供应方面，各线城市重点城市商品住宅皆环比上涨，但一线城市供应低于去年同期;成交方面，未能延续3月市场热度，大多数城市成交下滑，但依然高于去年月平均水平;供应上涨、成交下滑缓解了大部分城市供求压力，而整体库存依然延续下滑趋势。
1、供应：集中放量，整体同、环比上涨18%和14%
经过一季度供应低迷之后，4月份全国各城市迎来了供应的集中爆发。4月重点城市商品住宅供应量同、环比皆上涨，涨幅分别为15%和19%，主要是3月市场火热给了开发企业推盘信心，在“金三银四”传统销售旺季的带动下，4月份加大供应;但有少数城市供应在3月集中放量后有所下滑。
分城市能级来看，4月一线城市商品住宅供应量为325万平方米，整体较上月增加32%。其中仅有北京供应量环比下滑23%，其余三城市均大幅上涨，上海、广州均达到去年月均供应水平。同比来看，情况则相反，仅有北京好与去年同期，因此，整体供应量较去年同期下滑7%。
二三线城市整体供应为2338万平方米，同、环比皆上涨。其中重庆、厦门、郑州环比涨幅较大，郑州环比上涨近300%，4月供应量高于一季度总和，摆脱此前供应不足的局面。总体来看，大部分城市均迎来了供应的集中放量，也为即将到来的小长假备好充足货源。但值得注意的是，宁波、青岛、贵阳同、环比皆下滑，原因是三个城市供应量主要集中在3月;另外，近期出台收紧政策的热门城市如合肥、南京继续保持供应上涨的趋势，但苏州在3月供应集中放量后，本月出现明显下滑。在3月份市场火热的带动下，不少房企选择在4月加大供应量，而五月随着小长假的到来以及市场向上预期暂未改变，预计接下来一个月供应仍能保持现有的推案节奏。
2、成交：环比回落9%，同比仍达46%，热点城市开始加速分化
在市场迎来火热的“金三”之后，并未走出“银四”的行情，市场热度有所下降。重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%。尽管市场未来延续3月份火热的势头，但总体向上的势头并未发生实质性转变，32个重点城市较去年同期仍上涨46%。
分城市能级看，一线城市整表现较差，成交量环比下跌21%。其中北京表现亮眼，成交环比上涨88%，同比更是大涨162%。而上海、深圳，则由于严厉的新政导致成交迅速下滑，上海成交较上月几乎腰斩，深圳也下跌近4成，且两城成交均不及2015年月平均值。
二三线城市成交环比微跌7%，但好与去年同期，且大多数城市4月成交均高于去年月平均值。武汉、天津、重庆依然保持在200万方以上，而长春、厦门、福州也较此前有了明显增长。从4月成交来看，第一，热门城市分化明显。天津、南京、厦门继续表现抢眼，成交同、环比皆上升，而苏州、杭州、成都均有不同程度下滑;第二，高库存城市延续上涨态势。其中沈阳环比上涨31%，西安、长春同环比皆上涨;第三，青岛、福州、南昌等新热点城市异军突起，尤其是青岛，本月成交高达209万平方米，同、环比分别上涨152%和31%。
总体来看，4月未能延续3月“大阳春”走势，但多数城市成交量绝对并未显著下滑，依然高于2015年月平均值。预计未来整体成交规模不会大幅下滑，但上海、深圳成交继续下探的可能性较大，苏州、合肥等城市在土地市场火热的助推下，成交企稳为大概率事件。
