2016年一季度，受宽松的货币环境及政策环境影响，一线城市及南京、苏州等热点二线城市楼市急剧升温。我们发现其与日本上一轮市场泡沫存在相似之处：首先，房价上涨均已脱离基本面;其次，宽松的货币环境推升市场热度;再次，房地产政策环境也十分宽松。但是，我国房地产市场不会呈现断崖式的下跌的局面，主要源于目前的需求仍以自住为主，而全国范围的宽松政策及环境短期内不会呈现急剧转向，为房地产市场发展营造稳定环境。但预计二季度热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。
1.政策环境：中央分类指导地方因城施策 一线楼市限购收紧
2016年一季度，全国、地方两会陆续召开，提出因城施策化解房地产库存。中央降准降首付，财税政策差异化调整，支持居民住房刚性需求和改善性需求。楼市分化加剧背景下，一二线热点城市通过限购和信贷收紧等措施稳定房价，三四线城市则通过信贷财政优惠、鼓励农民工购房、加大货币化安置力度等措施加快去库存，未来城市间政策分化将继续呈常态。
(1)中央：信贷财税政策调整促消费 支持刚性和改善性需求
两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，当前我国发展挑战更加严峻，经济下行压力加大，两会政府工作报告强调保持经济运行在合理区间，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确定未来五年宏观目标，即经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点，包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化，推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展，加快推进金融财税改革。
坚持因城施策基调，鼓励刚性和改善性需求，健全多层次住房供应体系。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台，从供需两端去化房地产库存。同时中央也将通过构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。
财税改革加快推进，营改增细则落地。两会政府工作报告下达5月1日全面营改增时间表后，3月23日财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增细则正式出台，规定房地产业营改增税率为11%。对房地产行业而言，计税方式较市场预期给予更多的让利，土地出让成本以及新增不动产可抵扣，将减轻房地产企业税负，也将增强其它企业购置不动产的动力。针对二手房交易，则延续了2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文调整的营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。同时2月三部门调整房地产交易环节契税，进一步促进市场交易。
货币信贷再宽松，进一步放宽住房购买门槛。在2015年多轮货币信贷政策调整后，2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。
(2)地方：热点城市限购收紧稳房价 三四线城市继续聚焦去库存
城市分化明显，热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。上海将非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年提高到5年，购买二套普通住房商贷首付比例调整为不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%;深圳将非深户在深圳购房的社保缴满年限由此前的1年提高至3年。而受一线城市楼市溢出效应影响，其周边县市出现房价过快上涨、楼市过热现象，纷纷出台政策稳定市场。廊坊实行限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，惠州楼市严格规范商品房销售行为。同时部分热点城市也继续收紧调控，苏州限定房价涨幅;武汉、青岛下调公积金贷款额度;江苏要求落实差别化个人住房信贷政策，强调密切关注南京等城市;合肥则要求严查“捂盘惜售”等行为规范市场。
三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍是今年工作重点。2016年以来，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至目前已有多个省市出台具体去库存政策，内容主要集中在鼓励农民工进城购房、加大棚改货币化安置力度、落实信贷财税调整等方面。同时各城市去库存政策也呈现差异化，如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，江西、内蒙古去库存政策措施多方位全覆盖，广西、河南更注重鼓励农民进城购房，海南则严控供应端，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式，也将被更多省市效仿。
总体来看，随着当前城市房地产市场分化加剧，分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控的主要基调，未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。库存压力仍然较大的三四线城市未来或将有进一步宽松政策助力，如鼓励农民工购房、加快货币化安置等。房价上涨过快一二线热点城市，调控政策将继续收紧为楼市“降温”。
2.价格：百城住宅均价再创新高 一线及热点二线城市涨幅显著
(1)百城整体：在热点城市房价大涨影响下 一季度百城住宅价格上涨2.94%
2016年一季度，在持续宽松的政策影响下，深圳、上海等热点城市需求量大幅上升，而供应量却表现乏力，供不应求矛盾激化，房价涨幅明显，带动百城整体价格进一步上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，进入2016年，百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势，且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点，而去年同期则为下跌0.18%。
具体来看，1、2月房价环比涨幅较为平稳，分别上涨0.42%和0.60%;3月百城住宅均价涨至11303元/平方米，绝对水平再创新高，环比涨幅提升至1.90%，同比涨幅扩大至7.41%。
(2) 各级城市：一季度各级城市住宅价格均上涨 一线城市涨幅高达7.02%
2016年一季度各级城市住宅价格均呈上涨态势，与去年同期相比，一线城市房价涨幅明显扩大，二三线城市均由跌转涨。一季度一线城市累计上涨7.02%，涨幅较去年同期扩大6.30个百分点，4个一线城市全部上涨。
二线城市累计上涨0.92%(去年同期为下跌0.67%)。苏州、南京等需求旺盛城市今年以来需求量大幅释放，而供应量明显不足，同时一线城市房价大涨也对这些城市产生一定带动作用，房价上涨明显，其中苏州一季度累计上涨12.97%，南京上涨7.10%。但同为二线城市的三亚、海口、沈阳等城市因库存压力较大，房价仍明显下跌，其中，三亚一季度累计下跌4.57%，沈阳下跌3.04%，导致二线整体房价涨幅趋缓。三线城市累计上涨1.93%(去年同期为下跌0.74%)。东莞、惠州、保定等三线城市因位居一线城市周边，具有明显区位优势，房价相对较低且宽松政策刺激下，可有效承接热点城市大部分外溢需求，房价上涨势头强劲。
(3)二手房价格：一季度累计上涨7.20% 涨幅较新房高3.59个百分点
一季度十大城市二手住宅均价累计上涨7.20%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2016年3月十大城市二手住宅价格达32073元/平方米，环比连续第14个月上涨，涨幅为2010年5月以来最大，达4.43%;同比连续第10个月上涨，且涨幅逐月扩大至21.77%，达2011年4月以来最高水平。整体来看，一季度十大城市二手住宅价格累计上涨7.20%，涨幅较去年同期扩大7.08个百分点，为近5年同期最大累计涨幅(较2010年同期低4.16个百分点)。
