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楼盘的认筹和内部认筹有什么区别
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淄博博山区人口，08年gdp，和市区房价
简介
首先应明确：任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。
“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。
据说，所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段，不过，淮橘成枳，“认筹”来到内地之后，却正以另外一种形态“肆虐”开来。
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主要陷阱
知情人士告诉记者，“认筹”里其实暗藏了种种“玄机”。
陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证
搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。
记者本月26日赶到了正在进行“内部认筹”的蛇口某楼盘的“售楼处”，现场已挤满了前来登记的消费者。记者问一位销售人员：“楼在哪里呢？”该销售人员透过售楼处的玻璃窗指着楼下的一处工地说：“楼还正在打桩。”而记者此前在市国土部门也未查到该楼盘的初始登记记录，这就意味着这个尚在打桩、还没有进行初始登记的楼盘就已经开始“认筹”了。
陷阱二：变相占用消费者资金
取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。令人咋舌的是，华侨城内的某处高档楼盘每套房的“认筹诚意金”高达100万元。
尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。
有媒体披露，去年某楼盘认筹时打出了“购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到‘1万元抵2 万元’、‘2万元抵3万元’”的优惠，结果吸引了大批消费者前来排队认筹。认筹当天就发放了“VIP认筹卡”1000多张，每张“VIP认筹卡”应交“认筹诚意金”最低1万元。以此计算，开发商一日即融资1000余万。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长。专家说，被无偿占用的这1000多万元“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。
专家分析说，由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金” 就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。
专家警告说：“对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。”
陷阱三：排队之“谜”
几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。
为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买；越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”但最后并未抽中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权、甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。
“排队”有奥妙，“解筹”也暗藏“杀机”。
由于在一般情况下交纳“认筹诚意金”之后，即可参加抽号（通过抽签的方式在所有认筹者中抽得获得选房权者），而且“认筹诚意金”可无条件退还，这就给“炒家”提供了机会。知情者介绍说，“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。
今年初，发生了一起较严重的“解筹”风波——一家代理商在代理一家楼盘的销售时，组织了“认筹”和“解筹”。结果，楼盘全部房屋仅100余套，但“认筹”数高达1000余个。“解筹”当天，现场一片混乱，有激动的消费者冲进抽号现场，砸开了抽号箱，发现抽号箱内有很多相同的号码！
陷阱四：故意控制房号
记者从知情者处获悉，不少开发商及代理商在“认筹”时，往往故意控制房屋销售的数量。知情者打了一个比方，有些楼盘往往只放出1／3的房屋，这1／3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。“越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。”专家警告说，“这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。”
陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”
所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来 “认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。
有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出了整整1100元／平方米。
地产专家：“认筹”带来了极大危害
记者日前采访了市房地产协会的一位专家，该专家就坦言：“‘认筹’给房地产市场带来了相当大的危害。其中最大的危害就是为房地产炒作提供了一个几乎毫无风险的平台。”
该专家分析说，由于“认筹热潮”人为制造了楼市“供不应求”的假象，不明真相的消费者也跟风买房。而“炒家”只要付出可“无偿退回”的“认筹诚意金”就有可能获得选房权。在热销假象的迷惑下，真正愿意买房自住的消费者在经过多少次的往来奔波以及漫长等候后，往往非常想获得“苦苦追求但又未能得到”的选房权。结果，自然给“炒家”创造了机会。
另外的一大危害就是推动了房地产“虚热”势头。“认筹”与“炒作”互相推波助澜，导致房价逐步上升。结果，不仅消费者付出了更多，而且一旦房价回落，在高位买进者定将遭受巨大损失。
购房认筹中的惊今天骗局
凡未取得《商品房预售许可证》前，发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购” “内部登记”等任何形式变相无证销售商品房，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。
所谓“认筹”就是开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式，吸引有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用，依照付款时间先后顺序取得号，在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选，购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。
下面带大家来看看认筹的欺骗本性，以及对消费者乃至整个房价市场的危害！
侵害一：消费者丧失知情权。
消协统计数据显示，八成以上楼盘都采用了“认筹”方式，“认筹”以后“蓄客”的时间短则数月，长则半年甚至一年，在这段时间里面，不公布销售均价，不公开选房，消费者手中只握有一个缥缈的“优先权”，而对欲购房资料一概不知。为保证“认筹”的成功与“火爆”，有的开发商四处“放号”，有的售楼小姐手里就握一定数量的“认筹号”，向看盘的顾客推售。楼盘的“认购”量，往往是推盘量的几倍甚至十几倍，给人一种楼盘“供不应求”的市场假象。
举例，东莞位于东城区火炼树的“尚书苑”楼盘，从今年4月19日起开始接受认筹，据发展商公布只有300多套房子，结果到6月底已经引来了将近1000人“认筹”，没有结束；“XXXX湖”楼盘首期推货量才135套，而3月18日接受预约认购当天，就发放VIP卡200多张。这种“紧俏”、“热卖”的气氛对欲购房消费者造成了极大的心理压力，一解筹就糊里糊涂地匆忙选购下了定金。如据发展商公布，南城“XX小城”开盘当日推出200套单位就卖出194套，沙田“XXX港”“解筹”开盘当日推出280多套单位，到中午时分便有250套售出。虽然不排除其中数据水分，但抢购热潮从中可见一斑。
记者采访了数名购房者均表示，交纳了定金之后，我们什么都不知道，只能等通知去解筹。
侵害二：迫使消费者放弃了选择权
购房者原本可以货比三家，从容选购合意的房子。消费者由于在某一处楼盘交纳了“诚意金”等于上了“套”，弃之可惜，从而在不知不觉中，丧失了选择的余地。但一些开发商、代理商、“炒房者”就是刻意要营造抢购的极端热闹气氛，找人来排队制造出楼盘 “供不应求”的假象。
许多不明的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买，就越愿意排队。甚至在同一个楼盘多次 “认筹”的人也不在少数，因“认筹”越多，被抽中的机会就越大，往往被抽中一个号转手就能卖钱，而那些尽管排了队也交了“认筹诚意金”但最后并未购中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权，甚至再出更高的价格从“炒家”买筹号，更有甚者，那些有门路的人往往通过关系在一开始就“先占”号，然后再往外转手倒卖。据调查，“认筹”楼盘的售楼小姐手中都有推销“认筹”号的任务。
侵害三：侵犯消费者的公平交易权
“认筹”还有一个噱头就是：销售折扣。一般的楼盘都会以“九折优惠”、“1万元抵2万元”等方式吸引消费者前来“认筹”。可是在“认筹”阶段，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定房屋单价，如果“认筹”的人数超过预期，开发商就趁机提价。这点其实是购房者致命的伤害，即使购房者自己无利可图，更加伤害了其它的购房者。
比如说武汉武昌区武珞路及熊楚大街之间的BH楼盘，认筹前给消费者发布的价格是6700一米，后来发现认筹的人比较多，立马涨价到7000一米。而人家之前许诺的优惠也不过是10000元。按平均一套房子100米计算，那么这些购房者实际上由于积极地参加认筹，实际上不但没有少付一个铜板，反而为此多付了20000元，更让后面的购房者多支付30000元以上。如此损人不利己的事情，从来没有人感觉到，就因为交易的不公平，信息的不公开。但反过来一想，要是大家都不参加所谓的认筹，房价自然就涨不起来了，大家实际所获得优惠，也绝对比都去参加认筹的好的多。一方面喊房价高，却还要参加认筹的人们，请想想是这是多么的愚蠢！
侵害四：无偿占有消费者的资金
据了解，目前开发商的普遍做法，“认筹”金额少则三五千，多则一两万；“认筹”时购房者以现金方式支付，由发展商出具收据，一般楼盘从“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长，这样占用“认筹”资金少则几百万元，多则几千万元，规避了国家财务制度对企业流动资金数额限定的规范，这实际是发展商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”，存在有非法融资的嫌疑。尽管开发商均承诺“认筹金”可无条件无息退还，但房地产开发周期较长，风险来源较多，消费者不但没有获得利息，而且万一没有领取预售证的楼盘“烂尾”，消费者更会损失惨重。
侵害五：消费者没有任何法律保障
购房者在购得VIP卡，特别是前期的“认筹”客户在确立自己的“认筹”编号后，几乎都以为板上钉钉，但这种想法有时候只能一厢情愿。因为与商品房预售或现房销售相比，“认筹”活动中当事人之间虽然多数未签协议，即使有协议，协议的内容不受法律保护。
“认筹”所形成的“排号费”不等同于定金，也不是履约的保证，对开发商没有任何法律约束力，如果售楼开发商将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商只需要将“排号费”返还购房者，不用支付违约金或双倍赔偿。
如果开放商发现“认筹”客户多、排号购买踊跃，就会随意提高房价，把房子按提价的价格卖出去。而对于原先排号的那些购房者则采取退还排号费的方法，取消其优先选房、购房享受优惠价格的权利。更有个别开发商在认筹后紧接着通知购房者，将诚意金转为 “定金”并签定“认购书”，企图将“认筹”合法化，以“定金”的形式吞食“诚意金”。
由此可见，这种认筹的营销手法，为开发商提供了一个毫无风险的炒作平台，扰乱了房地产市场正常经营秩序，推动了房价的虚高，残害了消费者的权益。只有大家联合起来抵制这种既不合理，也不合法的行为，才能最终获得胜利和实惠。
博山经济
2007年，全区上下紧紧围绕“一二三四五”的总体发展思路，按照“认真、专业、务实”的工作要求，全面落实科学发展观，着力优化经济结构，转变发展方式，全区经济和社会事业保持了良好的发展态势。全年地区生产总值预计完成195亿元，占年计划的103.7%，增长15%。其中第一产业完成5亿元，增长5%；第二产业完成126亿元，增长14.2%；第三产业完成64亿元，增长17.5%。地方财政收入预计完成6.23亿元，占年计划的107.5%，增长21.48%。全社会固定资产投资预计完成75亿元，占年计划的108.2%，增长24.4%。社会消费品零售总额预计完成63亿元，占年计划的104%，增长16.5%。出口创汇预计完成3亿美元，占年计划的101.3%，增长16.4%。实际利用外资预计706万美元，占年计划的29.4%。农民人均纯收入预计6463元，占年计划的103.6%，增长14%。城镇居民人均可支配收入预计14000元，占年计划的102.6%，增长13%。人口自然增长率、城镇登记失业率分别控制在3.5‰和3.5%的计划以内。
——工业经济持续较快增长。围绕工业立区、工业强区，大上工业、上大工业、上好工业，工业经济综合实力进一步增强。规模以上工业增加值预计完成84亿元，增长14%；预计实现销售收入、利税、利润分别为232.7亿元、23.1亿元和9.1亿元，分别增长25.2%、52%和78%。机电、陶琉、新材料三大产业预计实现销售收入、利税分别为141亿元和17.5亿元，分别占规模以上工业的60.5％和75.6％。30项工业重点工程预计完成投资9.5亿元，19项竣工投产。建成市级技术研究中心5家、市级研究所2家，新认定高新技术企业6家，高新技术产业产值预计达到60亿元，占规模以上工业产值比重达20.3%，同比提高3.7个百分点。依托十大产业集群和十大高新技术产品，新创中国名牌1个，山东名牌4个，省著名商标1个。山东东佳集团股份有限公司、山东博泵科技股份有限公司上市工作取得实质性进展。新增自营进出口企业20家，全区进出口总额预计达到3.8亿美元，增长13.1％。16家重点外贸出口企业预计实现出口2.38亿美元，占全区出口总额的81.2％。高新技术企业出口占比达23.9%。新批利用外资项目5个，合同利用外资553万美元。
——新农村建设扎实推进。全面启动了农村产业布局规划和村镇建设规划的编制，大力发展农村经济，集中实施农村清洁工程，推动了全区新农村建设进程。农业总收入预计实现8.7亿元，增长7%。中药材种植面积达到4.8万亩，越夏菜面积4万亩，黄烟面积8000亩，韭菜面积3000亩。完成无公害蔬菜基地认证2.3万亩。新增市级产业化龙头企业2家。转移农村富余劳动力1873人，“阳光工程”培训2000人。建设农村公路33.5公里。完成了村村通自来水工程，受益人口4.42万人。建设农村户用沼气池1000个。对2座小型水库进行了除险加固。开垦整理土地2300亩，完成荒山造林1.5万亩、封山育林8万亩。“农村教育建设年”活动扎实开展，启动了农村中小学现代远程教育工程。巩固发展了新型农村合作医疗成果，参合群众16.4万余人，参合率达97.3%，比上年提高7个百分点。农村低保制度进一步完善，保障率达到100%。
——三产服务业持续发展。发挥国家重点风景名胜区优势，挖掘文化旅游资源，主打孝文化品牌，孝园、琉璃馆、古窑村等一批新景点投入使用，举办了首届“中国（淄博）孝文化旅游节”。搞好景区环境整治，顺利通过了国家重点风景名胜区综合整治考核验收。预计全年接待游客395万人次，旅游总收入7.1亿元，分别增长21%和39%。商贸流通业健康发展。银座商城、盛尔达商厦投入使用，天隆广场即将完工，中国泵都综合商贸广场、陶琉大观园国际商贸城等大型专业市场建设进展顺利。成功举办了首届中国博山孝乡美食节，弘扬了地方饮食文化。开展了食品安全专项整治，促进了放心市场建设。全区各类农贸市场达到30余处，新增早餐工程点10余处。服务业增加值占地区生产总值的比重达到32.8%，比上年提高1.3个百分点。
——城市综合功能进一步提升。突出城建重点工程、环境综合整治等重点，抓落实、求突破，提升了城市综合服务功能。实施了新建一路、县前街、西关街等城区次干道升级改造工程，完成背街小巷改造2.23万平方米，北山路、鲁山旅游路等道路建设竣工通车。对城区主干道环境进行了综合整治，完成了中心路、沿河东、西路两侧建筑物立面改造。实施了城市地下管网、弱电下地等改造工程。城区供热扩容新增面积40万平方米，天然气入户1140户。完成了博山高速路口立交桥绿化，北山路景观大道、迎宾广场二期工程等重点绿化项目进展顺利。开展了燃煤工业炉窑专项整治，对56家企业66座燃煤工业炉窑进行了关停改造，拆除了51条烟囱和27座高污染燃煤炉窑。加大了水污染治理力度，工业废水处理率达到了95%。
——各项社会事业有了新发展。申报实施市级以上各类科技计划27项，申请专利375件，引进高层次人才20名。组织开展了教育创新年活动，全区高考创历史新高。初步建立了全区教育资助体系。完善了突发公共卫生事件应急处置机制和疫情网络直报系统。建立了城市社区卫生服务体系，启动了城镇居民基本医疗保险。深入开展文化下乡活动，建成农村文化大院30个。结合奥运主题，广泛开展了全民健身运动。认真落实人口和计划生育政策，合法生育率达到99.2%。就业再就业工作进展顺利，新增就业再就业12000人，其中下岗失业人员再就业6921人，安置困难群体再就业725人。企业退休人员养老金社会化发放率100%。低保制度进一步完善，实现了应保尽保。加大了安全生产督查力度，加强了社会治安综合治理防控体系建设，保证了地区社会稳定。
[编辑本段]博山工业
博山工业基础雄厚，产业发展优势突出。博山工业因煤炭、陶瓷、琉璃业而兴盛，是山东重要的工业制造基地。经过多年来的培育和发展，形成了机械制造、纺织服装、钛化工、陶瓷琉璃和新材料五大主导产业,以清水泵、潜水泵、真空泵、电机、减速机为代表的机电产品和以内画、刻瓷为特色的陶琉产品在国内外享有盛誉,远销世界50多个国家和地区。区域经济总量大、企业数量多,区内拥有工业企业近2000家,产业工人十几万人,工业资产存量达200多亿,拥有万杰高科等一批国内知名企业。
博山开放势头强劲,外向型经济发展迅猛。博山区是淄博市的外贸出口先进区,已有旭硝子、西门子、日绵、三井物产、美国纳氏公司等5家世界500强企业落户博山,外资企业近百家。外贸出口优势突出,形成了机电泵类、纺织服装、陶瓷琉璃、玻璃器皿、农副产品加工等五大出口产品系列,2003年出口达到1亿美元的规模。
[编辑本段]博山旅游
博山旅游资源丰富,文化底蕴深厚。全区共有八大景区200多个景点，景区面积达71平方公里，森林覆盖率43%，集溪、泉、瀑、洞、林、石之胜,汇寺、庙、宫、观、门、墙之优,人称“鲁中山水画廊”和“淄博的后花园”。景区内山清水秀、洞奇谷幽,有4A级原山国家森林公园和3A级鲁山国家森林公园,有中国最古老的长城齐长城等一批风景如画、钟灵毓秀的景区和景点。博山也是一个历史文化名城,拥有许多知名的人文景观和名胜古迹,是清代“三部尚书”、“一代帝师”孙廷铨和清末现实主义诗人赵执信的故乡；有唐代木质建筑颜文姜祠,有南方园林特色的因园等一批名胜古迹。樵岭前风景区木凉亭
[编辑本段]博山教育
山东万杰医学院（本科）、淄博技术学院、山东轻工业美术学校、山东电力技工学校、鲁中艺术学校、淄博第一中学、淄博第二中学、万杰朝阳学校、博山实验中学、淄博盲人学校等
[编辑本段]博山交通
博山基础设施完善，城市功能日益增强。博山区位优势明显，西距济南遥墙国际机场90公里，东离青岛海运码头260公里。境内交通便利、路网完善，205国道和博(山)莱(芜)、滨(州)博(山)高速公路贯穿境内，省道803、仲临路、博沂路纵横交织辛(店)泰(安)线、张(店)博(山)支线横贯全境,是鲁中地区重要的交通枢纽。博山城市基础设施完善，功能齐全，承载能力较强，是一个非常适宜人居和创业的城市。颜文姜祠
[编辑本段]博山面积
博山区总面积682平方千米。
[编辑本段]博山人口
2003年底，全区总人口47.3万人，其中非农业人口21.67万人。
[编辑本段]博山通讯
区人民政府驻地邮编：255200。行政区划代码：370304。区号：0533。拼音：Boshan Qu。
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