我认为合肥并不是一座非常有潜力的城市，合肥的一些条件是非常不成熟的，从长时间来看，合肥并没有持续发展的动力。
之所以会认为合肥并不是一座很有潜力的城市，是因为合肥的房地产市场的价格是比较高的，而且已经被住建部门约谈。房地产市场对于合肥未来的发展来说是非常重要的，合肥在未来获得更好的发展，就必须要有更多的年轻人，但是现在的年轻人已经在合肥买不起房子了。
一、合肥的房价太高了。我认为在未来制约合肥发展最大的一个因素其实就是高房价，合肥目前的房地产市场已经达到了一平米2万到3万之间的价格。这对于80%以上的人来说都是没有办法，在短时间之内能够买得起属于自己的房子的，房地产市场的价格太高不利于城市的发展。
二、合肥留不住年轻人。年轻人对于合肥这座城市的其他方面其实还是比较认可的，主要是因为房地产市场的价格太高，年轻人已经没有办法在这座城市立足了。年轻人的想法其实是比较简单的，如果能够获取一套房子就能够在合肥留下来的，依照目前的房价来看是办不到的。
三、人口流出是比较严重的。合肥这座城市的人口流出还是比较严重的，如果合肥不能够拿出一些有效的措施的话，那么合肥的人口在未来肯定是一个非常大的问题。最好的方式其实就是提高合肥的平均工资，提高生活水平之后就能够留下来的。
从以上三个方面分析，可以推断出合肥这个城市在未来的发展潜力其实并不是太大。对于这个城市来说，在一个城市的长期发展过程当中，必须要和人口挂钩的，如果城市的人口数量不断的减少的话，那么城市是没有任何发展的潜力的。
如何看待安徽人口净流出全国第一？
合肥的房价的问题，其实很简单，我们要看全国的房地产问题，从大局上看，房价的稳定是当前金融稳定的关键，400万亿的产值，多么庞大的数据，也许很多人指导皇帝的新装，但是现实版的皇帝新装可以比喻中国的房价吗？一套房子几千万？你觉得到底是什么原因？
合肥位置不错，起点低，房价在变成不断上涨，人口流入每年大约15万人，房价目前是上行趋势，但是五年后，合肥房价必然下跌，保守估计在30%左右，均价回到12000.原因如下：
1、全国房价会下跌，合肥不例外，一定下行。全国现在最大的改革就是房地产去金融化，当房子去除了金融属性的时候，也就是剩下了居住的功能了，那么升值和投资属性就会消失，房子下跌是必然。
2、人口在减少，合肥的人口已经是处于巅峰，出生人口上不来，靠外来人口不现实，也靠不住。从全国的人口普查数据来看，出生率的持续下降，会让人口增加慢慢改变为人口的下降，人口的下降是总体的趋势，合肥的人口普查来看。出生率持续下降，基本上是外来人口的流入，后劲不大，随着房价这几年的升高，必然导致人口的下降。
3、金融政策，房地产的资金流入已经倍限制到了极点，没有资金流入的楼市就是一潭死水。从房企的三道红线来看，高周转已经是不行了，房企的红线限制，必然导致房价的下跌，比如，恒大，降价销售会成为常态，新房的打折，比如带动二手房市场的下调。
4、合肥房价已经虚高，房价、收入比已经达到了1：40了，不加以控制，会产生系统性风险。合肥的产业基础比较薄弱，受到政策因素影响巨大，导致合肥居民收入水平提高不容易，房价和收入的比例会进一步上涨，高房价已经成为人们的一座大山，因此，政府一定会加码调控政策，打压房价。
5、国家大环境的影响，房住不炒，深入人心，政府必须要严控房价。社会的发展不能依靠房地产，房子绑架了中国财富，国家继续不断的向前发展，解放房价的束缚一定是政府必须要解决的问题，把房子的投资下降，更多的资金去了民生、教育、医疗，社会的进步会更加的明显。
综合以上的说明，合肥目前的房价会横盘2年左右的时间，逐步走低，5年之内会逐步下降到原来总结的70%，今天下半年会出台合肥二手房参考指导价，进一步遏制二手房的炒作，最终会让合肥稳步下降，合肥就会完成华丽的转身。
合肥房子买多大的升值空间大？
惨!安徽的人才都跑了，10年间流失962.3万人，全国第一!合肥人口流入排不上全国前十，被重庆、杭州碾压。
新一波城市要崛起，2020年前合肥要抢占先机，拿什么跟杭州、南京抢人?!
一、惊恐!962万安徽人都跑了!!!
要了命了，安徽的人才都跑了，全国人口净流出排名第一!
01、安徽人口净流出全国第一
人都跑了!
近日，有机构盘点了全国人口流动大数据，一个非常惊恐的事实是：安徽人口净流出数量全国第一，也就是说安徽的人才都跑掉了!
与安徽相反的是，作为人口净流入地区之一，广东省因净流入35万成为全国最大的“人口抽水机”!
而据第六次全国人口普查数据显示，安徽10年间流失962.3万人居全国之首，占到全国跨省流动人口的11.2%。
02、合肥人口流入排不上全国前十
被重庆、杭州碾压
更扎心的是，最为安徽实力最强劲的合肥市，在全国人口流入城市前十中都排不上号。
北上广虽然目前仍然备受青睐，但由于高房价、生活压力持续增长的情况下，不少人选择逃离。而那些逃离了北上广的人，他们选择去了这里：
图/北上广深人群迁徙图
图/北上广深人群流入城市TOP10
从北上广深人群迁徙图和北上广深人群流入城市TOP10图可看出，逃离一线城市的人群，主要流向了重庆、杭州、成都、厦门、苏州等地。
二、这些安徽人为什么都跑了?
从每个人口净流入地区看，所流入的人口中，安徽人几乎占了大头，以上海为中心的长三角流入人口更是主要来自于安徽。
这些城市就像一个个蓄水池，把安徽辛辛苦苦培养的十几年的人才都抽走了!!!
说白了，这就是一场人才争夺战，与其他人才高流入城市相比，安徽输在了哪?
1、安徽公共配套还有所不足
安徽目前的基础设施和公共服务配套上，还是有所不足。公共配套优、环境品质高的城市更容易留住人才。
安徽虽然不断在完善，规划蓝图也很好，但就算规划的再好，现在还没实现啊。
2、安徽的房价留不住人
安徽房价过高、上涨过快，不仅加大了居民通过市场解决住房问题的难度，也对安徽人才吸引力和产业转型发展形成挤压。
尤其是去年以房价涨幅高居世界第一的省会合肥市，有网友在合肥政府信箱上留言，称合肥房价过高导致员工无心工作，公司留不住人!
网友留言
市领导，我是在合肥市开家小网络公司，我一月给员工开5000块工资，在合肥算是中上等了，可合肥市区房价都15000以上，员工买不起房无法安心工作，而且现在新站开盘要抢，瑶海开盘要抢!肥西开盘千人抢房...我们这些小企业真是留不住人了!
3、安徽的人才政策还不够给力
如何吸引人口呢?从草根调研的情况来看，优质人才落户主要考虑两个因素：工作和生活，具体就是工作岗位，包括岗位多、待遇好生活就是生活成本，主要是指房价低。
首先是要有多数量和高质量(薪水待遇好等)的工作岗位，其次是生活成本相对较低，房价在可承受范围，都满足这两个条件的情况下公共服务和设施好，生活便利，生活品质高。
合肥虽然也对人才招揽出了不少政策，但还需加大力度，吸引大量人才留下来。
●一名it从业人员询问：目前合肥的房价相对其他一线二线城市已经没有优势，高新和软件it类企业也没有其他城市多，有竞争力的大公司也少，因此合肥同类的行业薪资待遇也比其他一线二线城市低很多。吸引力大幅下降。据我所知像大连，武汉都有类似的返个税吸引政策，合肥是否也有类似优惠来吸引我们继续留在合肥呢?
●合肥市房管局回复表示：我市暂无购房优惠政策。
合肥对高端人才的福利
➤对新培养、全职引进的国内外顶尖人才将给予个人200万元生活补助，培养单位最高500万元奖励。为合肥发展做出特殊贡献的顶尖人才，每人可获200万元生活补助、最高500万元工作经费。
➤在“双引双培”人才计划上，引进的领军人才和创业团队，最高给予500万元资助和2000万元创业引导基金。对成长性好、业绩突出的团队项目，给予滚动支持或追加资助，最高可达1亿元。
重点城市出台人才引进政策
数据来源/中国指数研究院综合整理
4、安徽的经济发展慢
安徽的经济与人口大量流入城市相比，还有不少的差距。1995年全国城市GDP200强，安徽有11个城市，2016年只剩9个。除合肥等四个城市外，安徽其余7个城市的GDP名次均有不同程度的下跌现象!
对比1995和2016安徽城市GDP在全国城市位次变动情况：
●合肥从097名进到026名+71
●阜阳从195名进到158名+37
●芜湖从140名进到079名+61
●马鞍市从151名进到143名+08
●安庆从094名退到141名-47
●滁州从102名退到155名-53
●蚌埠从131名退到165名-34
●淮南从161名退到215名-54
●淮北从168名退到232名-64
●铜陵从200名退到216名-16
●黄山从198名退到250名之后-52名以上
△亳州、六安、宿州、池州、宣城无法作比较。
即使是省会合肥市，其近年来经济虽然有了较大的发展成就，但还不足以与杭州等经济较为发达的地区抗争。
5、安徽世界级大企业少
安徽的世界级大企业确实很少，就业岗位少、收入水平低，是人口流失、人才外流的根本原因。
先说一下隔壁省会——杭州，就仅今年上半年时间，就有有六个世界500强投资的最新项目落地杭州。截至目前，杭州累计共有118家世界500强企业投资204个项目。
再回到安徽：截至目前(2017年9月4日)，已有77家境外世界500强在皖设立137家具有独立法人的企业。
6、安徽高校的竞争力不强
安徽全国知名的高校太少，缺乏高校的竞争力，大学生在外地求学，对其毕业后就业产生了较大影响，大学毕业生流失问题严重。
△一个中科大顶起半边天。在2017年国内大学百强排行榜中，仅有中国科技大学和安徽大学上榜，而安徽大学仅排在95位。
7、便捷的交通加剧安徽人离开
便捷交通加剧安徽人往合肥跑，与之相同的便捷交通也将使得合肥乃至安徽的人才往更大的城市跑。
现在全国高铁到了“八纵八横”时代，以合肥为中心突然冒出一个华丽丽的“米字型”规划——除了沪汉蓉，合肥还接入了京深高铁、合福高铁、合杭高铁、合郑高铁、合蚌连高铁。此外，合肥还规划了这样几条城际铁路：合六城际、合淮蚌城际、合宁城际、合芜城际、合安城际。
和平时期人口流动的主要动力是经济因素，说白了就是人往高处走。区域经济发展不平衡导致劳动力流向就业机会更好收入水平更高的地区。
三、2020年前合肥要抢占先机!
新一波城市要崛起!
根据经济增长理论，经济发展需要三个条件：资本、人力和技术，人力可以创造技术，人力和技术可以吸引资本，所谓“资本未动，人力先行”，所以，在下一轮抢占先机，吸引人口，成为未来地区建设的重点，也是顺应我国城市化发展趋势的重要举措。
我国地大物博，大部分地区的城市化程度尚且不足，因此从全国范围上看，城市化进程不会放缓，下一步，上海和北京会减少人口流入，那些流出的人口将会流向其他还有空间的城市，部分城市可以凭借“近水楼台先得月”或者“先发优势”承接这些人口溢出，成为下一轮城市化中吸引人口的主力。
从目前来看，人口净流入中的省份除了北京、上海和广东，还有浙江、江苏、天津和福建，其中浙江的民营企业发达，具有“先发优势”，江苏临近上海、天津临近北京、福建临近广东并且沿海，具有“近水楼台先得月”的承接优势，有望成为下一轮城市化的中心。
中国第三波“婴儿潮”来了!
2020年前合肥要抢占先机!
重点提醒的是，我国第三波“婴儿潮”已经进入工作阶段，工作5年内劳动力的流动性还较高，等到5年买房、结婚、落户后这些人就成为城市稳定人口，流动成本骤升。
所以2020年前抢夺第三波“婴儿潮”是各地人口争夺战的重中之重，在此以后我国进入劳动年龄的人口规模逐年减少，下一波“婴儿潮”将是第三波生出来的第四波“婴儿潮”，进入劳动年龄要在20年以后了，因此，这一步是否能抢占先机，对未来影响深远。
四、合肥拿什么跟杭州、南京抢人
今年我国有750万大学毕业生。
这几个月内,几乎所有二线城市,包括成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、济南、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、无锡、福州等,都出台了优厚的人才政策,加入“人才争夺战”。
安徽曾在人口争夺战中输的无比惨烈。现在新一轮的人才争夺战已经全面开打，合肥靠什么上位?
中国人民大学公共管理学院教授杨宏山：
二线城市对人才的吸引力取决于三个要素，第一个要素是就业机会，尤其是高端的就业机会。第二个要素是发展潜力，实际上这种发展潜力是与产业结构的升级相关的。第三个因素是城市，也就是我们平常所讲的宜居的环境，它是由公共财政提供支撑所打造的一个优质的公共服务体系，这种优质的公共服务体系，不仅包括基础教育、高等教育，也包括道路交通、园林绿化等等这些设施。
加强人才政策，大力吸引人才来肥。
在现有人才政策基础上，加强专项人才引进计划，通过项目化管理方式做实、放大人才政策的效应。
帮助落脚安居，向人才传递城市的善意。
人才落脚安居，才能打造人才高地。与此同时，以产业人才为重点，深入调查摸底，建立中心城市的人才数据库，定期发布引才目录，面向全球揽才寻智。
吸引国际组织、智库落户合肥。
出台相关政策，大力度吸引国际性科技组织、智库和论坛机构落户合肥，鼓励各类国际会议、学术论坛在合肥举办，加强与国际一流大学、培训机构和人才中介机构的交流合作，不断拓展国际化引才渠道。
打造高端化产业体系。
合肥的创新驱动必须着力打造高端化、集群化、总部型、创新型现代产业体系。
依托城市功能，完善人才公共服务体系。
合肥未来发展在一定程度上取决城市对人才的吸引力和城市对人才的服务水平。
五、合肥潜力大爆发!
合肥，正在写就一部城市进化史。
▼
▐小学生人数增长率达22.5%▐
根据统计，合肥的小学生人数从2008年的40万人增长到2016年49万人，增长率为22.5%，增速较快，位于主要样本城市的前列。
人口流动中，小学生数量变化是一个很好的指标。地产研究者刘晓博认为，全国小学入学率接近100%，而且小学生数量是“数人头”数出来的，不是抽样调查出来的，更不是估计出来的。因此，小学生数量变化与城市吸引力变化关系密切。
▐合肥人出门就能坐地铁▐
合肥地铁1到5号线全开通
加上规划中的6、7号线
将形成超过30座车站的庞大轨道交通网络
地铁直通肥东、肥西
未来还将实现全区地铁覆盖
►地铁1号线已经运营，1号线三期工程计划2019年建成通车运营。
►地铁2号线今年10月底可试运营。
►地铁3号线预计在2019年12月开通。
►地铁4号线预计2020年开通。
►地铁5号线计划2020年底开通。
▐合肥人出门就有公交▐
合肥快速公交达到26条487.5公里
基本形成覆盖整个市区的快速公交网络
还有2条有轨电车建成
合肥人公交出行选择更丰富
▐1小时通达全省▐
未来的合肥
半小时通达合肥都市圈所有城市
1小时内通达全省16个省辖市
▐合肥人对外交通一日可达▐
对外交通四通八达
多地一日可达
►半小时到南京
►2小时到上海、武汉、杭州、郑州、南昌、商丘
►3小时到北京、西安、福州、青岛
►4小时到洛阳、福州
►5小时到广州、成都
►6小时到深圳、西安
►9小时到昆明
高铁覆盖全国
7大火车站比拟武汉南京
▐机场要开100条航线▐
合肥开通航线100条以上
合肥人家门口坐飞机
可到国内全部适航省会城市
还将直达欧洲、非洲、澳洲、北美洲等地区
骆岗通用机场、滨湖水上机场也要来
▐生态环境不断改善▐
合肥是一座生态宜居之城
未来几年
还将是中国最美的省会城市之一
全市森林覆盖率达到30%以上
绿化覆盖率达到46%
空气污染物浓度下降
质量优良天数持续上升
市域将构建
“一湖、一岭、六片、
面湖依山、绿脉串珠、众水汇巢”
的森林网络体系
城市建成
“一湖九水秀庐州，三环五楔绿名城”
的绿地系统
将打造具有国际影响力的创新之都
率先建成创新型城市。
各项生活配套设施更加完善
各种优秀的学校、专业的医院
更多社会福利
都将要集聚合肥
合肥人的幸福指数蹭蹭蹭的上涨!
▐看病不用愁▐
未来将有52家医院落户合肥
以后看病更加方便
同时建设一批
具有全省乃至全国领先水平的
现代化综合医院
那时将基本建成
覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度
人均寿命达78岁
▐小孩上学更容易▐
未来合肥市将全面普及基本教育、
基本实现教育现代化，
学前教育毛入学率到达100%以上，
普惠性幼儿园覆盖率达到85%
▐城镇新增就业在60万人以上▐
合肥市的就业结构将更加优化，
城镇将新增就业60万人以上，
居民收入力争达到全国平均水平。
人均可支配收入超过4万元。
▐公共设施▐
到2021年
合肥公共文化场馆全部免费开放，
合肥市中心图书馆
100个城市阅读空间
都将建成
▐在合肥不怕没房住▐
新建棚户区改造安置房2万套以上，
新开工建设各类保障性安居工程13.6万套。
合肥有一个华丽丽的蓝图，等这个蓝图中的各个项目全部实现的时候，那才是合肥真正崛起，傲视全国的时候。那时候的你还会离开合肥吗?
合肥房价为什么要比其他省会城市更快衰退
这两天有一位粉丝向我倾诉买房经历。在看完我的文章之后，她非常懊悔自己之前做出的错误决定，我觉得这个事例比较典型，特拿出来和大家分享。
这位粉丝在合肥高新区买了一套200平米的房子，准备留给父母住，在距离不远的政务区恒大华府又买了一套200平米的大平层，目前自用。经过一段时间的居住，她发现周围环境和房子户型都不甚理想，升值潜力也远不如同小区的中小户型。
听完她的叙述之后，我当时的第一感觉，一是她真有钱，二是她真有点“浪费”（希望不要打我）。其实每个人在购房的时候，对居住条件舒适度和生活配套便利性上都有一定的考量，这会导致他在选择物业的时候多少忽视掉一些投资成分，但我想这并不代表他不重视物业本身的升值潜力。
我在给大家提出购房建议时，无法完全站在当事人实际需求角度去分析，只能更多从投资最大化方面来考虑，所以对于自住，我一般不过多发表意见。
但是从投资角度来讲，这位粉丝显然犯了大忌，超大户型从来都不是房产投资的良好标的，除了收益相对较低外，变现周期也会很长。
在这里，我建议大家一定要投资刚需房，那么什么是刚需房呢？其实在不同 历史 条件下，刚需房也有不同的定义，但要义只有一个，那就是市面上需求量和交易量最大的那一类房子。
随着人们收入增加及生活水平的不断提高，城市居民住房面积会越来越大。以前可能住60-70㎡的房子就是刚需，现在就需要80-90㎡，不久的将来这个数值可能还会进一步提高，但这大多是针对以居住属性为主的三四线城市而言的（公号“ 小易论楼市 ”《合肥周边三四线城市房地产值得投资吗？》）。
合肥经过去年房价的暴涨，本来具有改善能力的家庭却只能购买刚需房，这说明房价高速上涨的城市，其刚需在通往改善的道路上，注定每一步都会走得非常艰难。
合肥房产的刚需位点
我统计了过去7个多月来合肥二手房的实际成交数据，样本数为1284个。其中2室户型，成交数量为529个，占比41.2%；3室及以上户型成交数为559个，占比43.5%（公号“ 小易论楼市 ”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。
改善性住房需求在合肥房地产市场已占有相当大的比重，说明人们对居住条件改善的愿望十分强烈。
所有成交中，总价在60-190万区间的数量为1003个，占总数的接近80%， 110-160万这个区间占总数的近40%，整体呈正态分布。
在130-140万区间，成交达到最高，在总价超过190万这个节点，成交量大幅下降。总价超过190万的成交只占整体成交量的16.3%，超过250万的成交仅有5.5%，而超过300万的才2.3%。
在2室户型的所有成交中，60-95㎡这个区间成交的数量最多，总共是434套，占比82%。75-90㎡区间成交247套，占比接近一半，其中80-85㎡是成交量最大的区间。在超过100㎡以上的面积，鲜有成交，仅占所有成交的1.9%。
在3室户型的所有成交中，80-140㎡这个区间成交的数量最多，总共是444套，占比79.42%。因为超过90㎡的这个节点，无论新房还是二手房的契税都会有所增加，所以我们看到在80-90㎡的这个区间依然有相当的成交量。
在高层普遍公摊较大的情况下，其实在80-90㎡的这个区间做成三房已捉襟见肘，这真是心酸的改善。
我们可以看到在90-100㎡的区间成交量最大，而80-100㎡区间成交量为220套，几乎是80-140㎡区间的一半，接近所有成交量的40%。
在100-140㎡的区间则基本上是平均分布。这说明市场上需求最旺盛的区间是80-140㎡，刚需改善的区间是80-100㎡，品质改善区间则是100-140㎡。
总面积超过140㎡的成交量大幅下降，只占整体成交量的13.1%，超过170平方的成交仅有4.3%，而超过200平方的才1.3%。
在二手房总价110-160万、2室户型面积75-90㎡和3室及以上户型面积80-100㎡区间，有着最为密集的成交，我称之为合肥房产的 刚需位点 。
在总价超过190万、2室户型面积超过100㎡以及3室及以上户型面积超过140㎡的区间，成交大幅减少，并且有随数值的提高成交量加速降低的趋势，这些区间我称之为 敏感位点 。
投资刚需位点附近，远离敏感位点区域
玫瑰园产品是绿城进入合肥之后的第四个鼎立之作（公号“ 小易论楼市 ”《我为什么不投资合肥大牌开发商的房子？》），合肥物价局商品房备案价格查询网站显示，玫瑰园别墅（法式合院）2014年的备案均价在2.6w+，这个数据在2年之后变为2.4-2.8w，均价几乎没有发生什么变化。而它的高层产品均价则由9k左右，上升到近1.6w，升值75%。
别墅产品一套面积大概在500-1000㎡左右，以合肥目前的房价计算，基本都在1000万以上。这种产品在合肥非常小众，基本上只有居住价值，投资价值几乎全无（公号“ 小易论楼市 ”《合肥的洋房别墅值得投资吗？》）。
尽管别墅只是一种极端例子，我想表达的意思是，面积越大，总价越高，你的投资边际收益就越小。应该选择投资刚需位点附近的房子，远离敏感位点的住宅。
一辆大众 汽车 价格20万元，与之配置相差不大的奥迪可能需要40万元，尽管乘坐舒适性或者功能上有所提升，但品牌溢价要远远超过额外配置带来的提升。豪车的消费市场很小，而且一般豪车的消费者通常喜新厌旧，对二手车不屑一顾，所以豪车相对于普通家用车来说保值性很差。
奢侈型住宅其实跟豪车是一个道理，一般豪宅消费者比较介意购买二手房，当你投资的豪宅进入二手房市场的时候，价格也会大打折扣。
这位粉丝朋友买了2套200㎡的房子，而合肥市场上面积超过200㎡的二手房成交占比仅有1.3%，试问这么大的房子你出手时候能卖给谁呢？这样窄的需求面，如果想快速变现，恐怕得要大幅降低售价才有人问津。
一定要投资市面上需求量最大的房子类型，这样你的房子才有可能找到充足的需求，你的投资边际收益才有可能获得最大。这位粉丝1套200㎡的房子，其实远不如2套100㎡的小三房收益高。
合肥改善型住房的发展趋势
随着人们生活水平不断提高，对住宅品质要求不断升级，户均居住面积也逐年增加，再加上合肥近两年出让土地的容积率下降了不少，市面上将会出现大量的洋房产品。
我观察到有些洋房销售价格相比同一小区高层的溢价并不算很高，大概10%左右，而且面积适中，一般都在120-140㎡之间，这是值得考虑的。
在140㎡以内的改善型住房，随着面积的增加，均价呈升高趋势，面积120-140㎡的这个改善区间，均价比其他区间更高，说明人们正越来越看重改善型住房产品的品质。
类似洋房这种改善型住宅，其主要使用价值就是改善，周边环境恶劣、居住体验差、配套设施不完善、溢价率偏高的洋房，投资价值依旧不高。
除了洋房之外，合肥一些户型较好、面积适中、资源配置丰富的小高层或者高层，也越来越受到购房者的青睐。
政务区的大户型成交已经接近区域总成交的60%，而且户均成交面积在130㎡左右，政务区目前均价在2.09w（公号“ 小易论楼市 ”《 你在买改善型住房吗？合肥改善型二手房的成交特点》），这意味着政务区平均每套大户型总价在260万以上。
在高端住房市场，环境、学区、交通、商业配套等核心资源，也成为决定大户型改善性住房投资价值的重要因素（公号“ 小易论楼市 ”《资源投入对合肥土地价值的影响》）。
房价平稳时期，假设合肥普通家庭平均每年的积累可用于改善1个平方的居住面积，那么如果房价未出现暴涨，5年后我们的 刚需位点 和 敏感位点 或许会在现有基础上抬升5个平方。
其实我们投资房产，若想获得可观收益，一般都需要持有5年左右的时间，那么我们可以将未来5年时间刚需位点的升级一并考虑在内。我认为改善性住房刚需位点的提升将会更加明显，未来数年改善成交量的最大区间可能会移至100-110㎡这个范围。
其实通过这段时间跟群里其他粉丝交流，我发现投资大户型的群友还不少。希望这篇文章能够让你对大户型房产的投资误区有个大致了解，在选择改善型住宅时，能充分考虑到后期物业的升值空间。
合肥的房子，升值空间最大的，是住宅房，多大的房子，升值空间最大，基本可以肯定是三室二厅100平方以上的房子。
为什么是100平方以上的房子，升值空间巨大。
一来，100平方以内的房子基本都是二室一厅或者是两室二厅，这样的户型对于孩子小的时候，还是可以接受的，但是孩子只要长大了，换大房子，势在必行，选择来选择去，还是选100平方以上三室二厅的大房子。因为，再不换房，什么都不方便了，大家应该都懂的。
二来，100平方以上的房子，三室二厅，对于居家过日子的一家人来说，是最好的选择，老人，小孩，自己和爱人，都能有各自的私密空间。因此现在买房，流行一步到位，要么不买，要买就是大的。这也就造就了，三室二厅的房子越来越畅销，越来越不经卖的原因。
综上所述，合肥100平方以上的三室二厅的房子，无论在居家居住，还是未来的改善用房，又或者出租给别人使用，可以说，都是畅销的代名词。
小三房比较合适，小两房一般来说好多都是小年轻夫妻刚结婚买的初步婚房，小三房实用性比较强。房子的升值空间与地理位置有很大关系，以及周围的配套设施，比如学校，医院，购物商场等都有关系。
合肥的房子升值空间最大的我感觉是小区住房 商品房的话价格会很高 很多人会承受不了 现在只有一二线的房价被控制了下来 而3 4城市的房子仍有上升的趋势 一般很多年轻人都会选择自己成家立业以后来买房 为了以后的儿女着想 大多数考虑的是3室之上 个人感觉在130平方以上是最好的
买多大跟升不升值没关系，也要看情况。你是自住还是投资，刚需的话。在升值，你也不能卖啊。要不然你住哪里呢！真正有钱得主，作为改善的，压根不在乎升值，舒适度最重要，所以见仁见智
判断一个城市未来房价是否有上涨空间，我们可以从如下四个方面看这个城市的房价是否 健康 有上升空间。下面我们来分析下合肥的房地产市场未来是否还有上涨空间：
一、市场透支情况。
1、房价上涨情况： 合肥从限购之后，全市整体房价一直保持较为稳定的上涨趋势，所以，市场并没有出现较为明显的透支情况。
回顾 历史 ，十年前的房价合肥房价不到六千元，在合肥新房房价1.8万元，十年足足涨价了三倍，你后悔没早买了么？10年前，30万能在合肥买一套房子；10年后，这个预算连上车的首付都有点悬，目前看来这种上涨的趋势还没有改变。
可能也就是一些热点板块的房价过高，而配套还没有跟上，所以存在一些房价透支的情况。
2、土地拍卖情况：
上月8月份，合肥轻松拍卖了近100亿元土地。都说土地市场是楼市的雨晴表，蕴藏着房地产市场的信号变化。仔细观察会发现，最近合肥土拍市场可谓是水深火热，狼烟四起，市场的竞争进入到赤诚相见刺刀见红的阶段。合肥楼市正在迎来新一轮高潮。 开发商疯狂抢地补仓，足见其对合肥楼市的信心。
未来新土拍的高价盘入市，合肥房价格局还会被刷新。现在看当下的合肥房价，也许就是未来五年最便宜的时刻。地价推动房价， 土地市场是合肥楼市的吹哨人 ，未来房价的走势自然也不言而喻。盘算之下，合肥房价贵不贵，每个人心里都有了自己的答案！
同时，合肥土地拍卖也是采取了各种限价的措施，限制了最高价，达到最高价后竞自持！所以一定程度上虽然土地成交成本上涨，但是也抑制土地价格猛涨导致房价猛涨！
二、人口情况。
通过近两年合肥市人口的增长情况来看，形势还是比较乐观的。目前以每年10万人的速度在增长。
仅通过小学生与幼儿园入学学生情况为例，根据市教育部门的统计，2018年合肥市城区预计新增中小学生9.4万人，供给学位10.3万个预计新增幼儿园学生5.9万人，供给学位5.92万个。就说明合肥人口不断的增加！
三、经济情况。
合肥的经济就更不用说了，2020年的目标就是突破万亿，经济一直保持向好。
2019年的中国百强城市GDP排行榜中，合肥、芜湖、滁州、阜阳这四城纷纷上榜，安徽在省份排名中位列第九，厉害了！大安徽！合肥超过西安排名，排名全国第21位！在5月29日，2020年新一线城市排名出炉，合肥首次跻身全国新一线城市。
近十年来，合肥绝对是所有省会城市当中经济增长速度最快的城市，没有之一。合肥未来两年突破万亿元GDP指日可待，下一步超过济南、东莞与泉州也只是时间问题的。
产业发展方面：合肥经济本身内动力很强。冰箱、空调、洗衣机、彩电，家电四大件合肥已经是全球最大的生产基地，合肥未来会成为全国甚至全世界知名的制造中心。合肥还有芯片产业，量子通讯与量子加密两个为例能够影响全球的黑 科技 技术！
举个栗子，以新型平板显示产业为栗子，京东方、彩虹、乐凯、康宁、三利谱等70多家上下游企业聚集扎根，形成了涵盖上游装备、材料、器件，中游面板、模组以及下游智能终端的完整产业链，建成了世界最大的新型显示面板生产基地这些产业都是劳动密集型与资金密集型的，会带动很多人来合肥就业，为合肥创造财富。这些人要不要买房，肯定要！
合肥的产业不断发展，就会不断吸引更多外来人口前来安家置业。就我知道的，现在除了地市外，越来越多的在上海、杭州的安徽外地工作的也慢慢的重视合肥的了，愿意来合肥的了。
四、区域与国家政策利好。
1、长三角战略规划：
从国家战略角度考虑，长三角区域是国家经济最发达的区域，合肥处于长三角区域，能够很好融合长三角的产业发展并承接部分产业。
8月20日长三角一体化发展会议召开，当时江浙沪皖4省的领导都在场，而且就是在合肥召开的这次会议，政策指向性很强。
2、全国三大科教中心：
合肥与北京上海并肩，已经被划为综合性国家科学中心，这点让科教实力很强的武汉、西安都很郁闷。现在北京航空、复旦、北师大这些全国很牛的大学以后都回来合肥开分校招生。这就意味着未来更多人来合肥上大学，为合肥发展提供更多高级人才。这些大学老师来合肥，大学生毕业了要不要买房？肯定要买的。
合肥的房地产市场发展潜力还是很高的。 综上考虑：合肥未来房价还设有一定发展空间的，还是回持续上涨的，尤其是南边热点区域或者顶级学区房价格还会持续上涨的。
怕买错买贵房？在合肥买房你需要一个【合肥买房参谋】，10年合肥房产一线经验，跑过合肥在售90%以上在售新房，熟悉近十年来交付次新小区。可实地陪看房指明优缺点，让你买房路上不踩坑，底价买房。目前已经为数百人成功安家合肥提供一对一实战指导，只说对你最有用的操作和建议。
昨天和朋友聊天，大致的估算了下，发现安徽人大学毕业后能坚持在合肥发展的有十之一二就不错了，更多的是去了江浙沪，有的回了老家地市。村里离家打工的村民，也大都是选择了江浙沪粤，或是被省内个城市稀释，合肥的有但是不多。今天没事又去南七、马鞍山路合家福、新都会、万达等所谓的大型商业中心逛了逛，不由的感叹，合肥的人都哪去了啊？这可是周六啊？难道都去淮河路步行街了，插，不大可能啊，那步行街小的一逼。难道去了国购，我靠，也就一个超市而已啊。额，都去元一了，元一在遥远的北边，合肥最牛逼的在三孝口在马鞍山路在国购在步行街在乱七八糟的地方。也许是见过武汉郑州苏州上海等大都市的繁华糟乱后对于合肥的要求高了点，合肥本身就比他们这些省会城市差的远，但是合肥在房价上却叫嚣要与他们看齐，这也成了有些人喊合肥房价其实很低的理由，闲的蛋疼我也来分析下，希望大家赐教：第一、人口太少，安徽本身就只有6000多万人口，不提上海了，合肥跟郑州武汉城市人口都差的远，合肥本身的发展，既非商业城市，又非交通要道，经济也只是安徽几大中心之一，提供的就业有限，城市人口难以大量有效持续增加，人力资源的重要性对城市的发展无容置疑，必须是决定性的，没有人口，没有相对高素质的人口，房价不可能撑的起来。第二、辐射力太小，省外被江苏（南京）、湖北（武汉）、河南（郑州）、上海、山东紧紧环绕，省内又与芜湖、马鞍山等城市拉不开差距，人才和资源大都极大的稀释，发展虽有，但是发展能力有限。第三、现在合肥房价过度虚高，工资水平低的一逼，这个大家都明白。最近几年房地产发展过快，撑的全身浮肿、虚胖，饼摊的够大：政务、滨湖、北城、高新……，我楞，大部分是鬼城。一旦供应不足，迅速暴露出虚弱的本质
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