大家对我们目前国内的房价有什么看法，是会涨还是会跌？

套用股市中的一句话：“没有只跌不涨的股票，也没有只涨不跌的股票。”商品市场也同样遵循着这个定律，房价亦不例外，先来两张图片预热。

显而易见，美国和日本房地产市场均出现过泡沫的积累以及破裂过程。那么中国的房地产市场将来何去何从？我认为在2017年也难逃厄运，当然对于我们普通老百姓来说是最大的好消息。

这是北上广深四大一线城市历史房价走势图，趋势基本一致，只是涨速有些许差别。现在我利用经典的五浪理论结合美日房价历史走势规律来给中国的房价做个技术面分析。

标准的五浪结构，08-10年与11-13年出现了两次明显的小幅回调，期间为3浪主升，爆发力强，周期短涨速快。没错，伴随着国家近期一系列调控政策，房价将于2017年见顶大幅回落，当然这只是我个人的观点，各位手握大量房产的大咖不必过度惊慌。

此外，商品的价格当然离不开供需关系，众所周知在15年房地产曾出现过低迷，随后的年底以及16年年初，在国家以及地方政府的一系列刺激政策下，尤其是轰轰烈烈的去产能“运动”，我国的房地产行业“重铸辉煌”，随之而来的是开发商不断涌入，停滞的楼盘重新复工，按照周期来推算，17年年中新的产能将集中释放，会对商品房市场刚刚均衡的供需关系造成极大的冲击，也就是说下半年的房价下跌已成必然。

还有一个显著的现象，那就是上市公司在近期扎堆卖房。人们常说股市是实体经济的晴雨表，充分体现出资本市场“超前”的属性。老百姓买卖房产除了刚需之外，只会根据实时价格进行追风，而资本市场会对实体经济做出提前的判断。因此，上市公司的BOSS们可是在资本市场耳濡目染多年，做的就是一个预期，抓的就是一个提前量，赶在近期扎堆卖房必然是不看好楼市未来几年的预期。

结合种种因素，商品房价格即将构筑大顶的可能性是非常大的，更准确一点的时间应该在17年下半年，此后中国的房地产行业将进入数年的严重低迷期。

警惕，未来几年房屋销量将迎来断崖式下跌

房产虽然已经逐步退出最佳投资品行列，但是还是为数不多的保值产品

第一、如今投资讲究的是安全、稳定，激进的风险投资已经被越来越多的人抛弃。为什么这么讲？可以说对于如今多数人来说投资收益固然重要，但是经历过前几年的融资骗局和互联网金融理财风险后，越来越多的人意识到“现金为王”的重要性。

第二、获得持续稳定的投资收益才是正确的投资理念。因为我国人多数接触的投资时间不长，可以说多数人的投资哲学还是“短平快”为主，底价抄底，高价卖出。这种投资思想是有很大问题的，就是风险极大，这也是我国股市一直不正常的原因，因为多数的投资者（包括专业机构等）都是着眼于短期投资。持有房产收取租金的。

图上所示是纽约黄金价格走势图，可以看到无论是5年的黄金价格走势还是10年的，都处于基本稳定上涨的情况。如果从升值率的角度来考虑，黄金的升值率其实还赶不上通货膨胀率。但是就目前来看，我国房产的价格上涨跑赢通胀问题是不大的。只是有几点需要注意：

第一、未来房产的变现难度会越来越大，这种增值仅仅体现在纸面上。也就是说未来多数房产收益的主要方式其实就是房租收益，为什么这么说？因为多数城市的房产供应会逐渐处于供过于求的情况，加上后期购房需求的减少和如今的房价太高等因素集中到一块，会使得越来越多的人感觉到租房其实比买房更划算。尤其是在租售同权的进一步推进下，只要是子女教育问题得到解决相信没有多少人愿意买那么多房。

第二、目前来看我国可以投资的渠道还是比较少的，尤其是在股市不振的情况下。可以说发达国家居民相对富裕的很重要原因就是多数居民都在股市有投资，且长期持有，欧美国家的股市基本都是保持长期稳定上涨的，只有我国股市一蹶不振。在股市不振的情况下很难有更多的投资渠道，这也进一步说明我国投资环境的整体不理想。

综上，对于拥有空余房产的朋友来说，自然希望通过出售换取收益，但是在没有更好投资项目的情况下，这里建议持有的好。

当前投资房产还有前途吗？

一直苦等数据帝，结果等来的数据不多。我先抛块砖，有玉的砸过来。一图顶千言，自己看图，自己理解：先来份中国和日本比较的工作人口数据：（注意：这是2013年的图）

再来份中国和美国的工作人口比较数据：

再来份中美日三国的人口结构图：

往前推20年，中国的人口结构图是不是像日本？

再上美国的新屋销售和老屋销售图：（都是年化数据，以千为单位）

再上中国商品房住宅的销售曲线图（单位是万平米，数据只统计新房，不包括二手房）

再上商品房住宅销售额的（单位是亿）

这幅图不像冲顶吗？和你看到的任何K线图的冲顶有区别吗？我的看法是不但冲过头了，透支未来需求了，而且是严重冲过头，严重透支未来需求了。

注意2014年住宅销售额的下跌，这就是我上面人口结构图上说的那个拐点，这是自1987年有统计数据以来首次因为非外界因素导致的房地产销售额下跌（2008年那次是因为次贷危机导致的下跌，那次不算）。有理由相信，中国房地产内在力量的拐点就是2014年，既然内在力量已经出现转折点了，那么2015年和2016年为什么又暴涨了？因为李中堂给房市吃伟哥了，除了一线城市，其它全面放松，甚至鼓励大家买房。于是在群众人性的驱使下，很容易就完成了这个自我加强自我实现的过程，这种暴涨和2015年股市的暴涨几乎如出一辙，都是经济基本面不支持的暴涨。但伟哥不能一直吃啊。最后上日本的房价走势图：

最后上日本的房价走势图：

这个各都市圈的涨幅是不是和国内很像？东京大阪涨最猛。中国也是北京 深圳涨最猛。

很多人喜欢说的话，中国不一样，中国政府不一样，但我怎么看来看去，还是日本，香港，台湾当年的套路呢，几乎一模一样的套路。特别是日本，几乎和中国90%重合。现在中国企业买遍全球的态势，北京深圳房价猛飚的态势，中国政府降低利率，大力财政刺激的套路，群众坚信北京房价永不跌，2015年股市大泡沫然后崩盘，房市继续猛飚，几乎都和当年日本一模一样，我怎么就没看出啥区别来呢？我想起有个不一样了，日本没中国现在这么计划经济，但走势还是几乎一样，这说明啥？

目前美国人均GDP是57263美元，中国人均GDP是8125美元。

美国人均可支配收入是39247美元，中国2016年人均可支配收入是是3452美元。

目前美国最新的17年1月新房每套销售中位数（不是平均数）是32.19万美金，折合人民币215.9万。

美国新房的每套平均面积是多少，我网上新闻查到的数据是233平米，但这个我暂时没有官方权威来源。折合人民币是9266元每平米。

美国16年老房销售中位数是23.38万美元，折合人民币161.3万。

中国新房每套销售中位数，我不知道，我没有数据来源，但2016年平均价格大概是7200每平米左右。

你自己看完后，你觉得中国的房地产市场处于什么阶段？

我再谈谈人性，做股票不可不通人性，华人的一个重大特点就是爱跟风，赌性重。所以不管是大陆，还是香港，还是台湾，都曾经发生过不可思议的泡沫产生，和泡沫破灭。冲顶总是冲得格外急，格外狠。所以在华人的世界，自我实现自我加强的过程总是非常陡峭。但趋势逆转时，也会同样的陡峭。

很多人纯凭数据来看，往往会以为后面还有更傻的来接盘，但以华人喜欢跟风的习性，在每个人都已经每天热议的时候，他们自己就已经是最傻的那批了。15年的股市崩盘就是这样的，很多人仅凭中国股票市值占家庭资产的比例仍然很低，来简单判断后面还有一大把傻子可以接盘呢，其实连老奶奶都开始热议股票的时候，他们自己就已经是最傻的那个了，后面再也找不到更傻的了。

在现在全民热议房市，老奶奶，老爷爷都每天在激烈的讨论的时候，更傻的更有钱的，未来可以接盘的接盘侠他们现在在哪呢？他们有多少人？他们接的过来吗？

现在冲进去的其实就已经是最傻的一批了，只不过被政府强行压住，这批最傻的买不到房，非常着急，导致这个过程被人为延长了很多而已，仅此而已。如果政府彻底放开，这个过程很快就结束了，就是15年股市最后冲顶的那个过程，量价同时暴涨，最后冲顶阶段将会非常的陡峭，最后“砰”地一声，炸了，然后进入销魂的逆向循环阶段，开始逆向的自我加强自我实现，1991年日本房市崩盘进程再次重演，而且由于中国经济体量实在太过巨大，这个泡沫的破灭将是如此的绚烂多彩，可以让无数人铭记一生。那将是大家能看到的最精彩的一场人性演出。最后会上演无数精彩的悲欢离合的故事。相比这场演出，2008年和2015年的股市崩盘那只是小孩子玩的游戏。

可惜不是！有日本这个1991年的大灯塔在前面，中国政府对房市泡沫的防范程度远甚于股市，才高潮了一会儿，中国政府就强行出手，不但出手很快，而且出手很狠，即便这么狠，仍然没控住，起码今年前3个月，群众的人性战胜了政府的调控，于是政府再次加大调控力度。未来会如何，我也不知道。

这是空前强大的政府和空前强大的群众人性之间的终极对决，让我们屏住呼吸，拭目以待这场终极对决的结局。

人性的一个重大缺陷就是喜欢根据自己过去那么短暂的历史来预测未来。现在99.99%的中国人都是根据过去20年中国经济狂飙猛进的历史来预测未来20年仍然会这么狂飙猛进，问题，这可能吗？树涨不到天上去。

我的结论是，政府也许可以控住价格，但它没能力同时控住销量，所以未来销量类似美国2005年后的的悬崖式下跌很难避免。维持2年销量不跌甚至继续上涨也还是有一定概率的，毕竟被政府这次压制的这么狠，但维持5年，这个概率真的很小。

话放在这里，即便以中国政府的强大，房价和销量，政府未来只能控制其中之一，要么它放弃销量，要么放弃房价。或者它一样都没能控制住，被群众的人性给彻底击败。但不管是哪种情况，我预言的未来2-4年中国经济会很艰难都将成立。

另外，我还有一个想法，不但中国地产泡沫，全球地产都有泡沫，包括美国，因为前所未有的宽松环境必然带来的泡沫。巴菲特选在今年卖房，虽然是很小的事，但未必没有他的道理。他上次卖就是2005年。

全球大放水，中国有钱人数量暴增，中国这点增量就足以将全球房市炒上去。本来就是平衡，多5%的需求增量就能让它上天，反之下地。和中国07年将全球所有大宗商品价格都炒上天是一个原因。和油价暴跌暴涨都是同样的道理。这次还多叠加了一个全球大放水。未来房价要跌，可能会全球一起跌，和美国次贷危机导致全球房价下跌一个道理。震源可能就是中国。但也很难说，中国政府对房市泡沫如此如临大敌，胜负难料。

另外，回答一个问题，为什么我看空未来2-4年的地产市场，却仍然持有了6只地产股票。原因就是索罗斯说的，识别假象，投身其中，在假象被群众识别前撤出。现在群众还没识别出假象，正High得找不到北的时候，我当然应该跟随趋势，与他们共舞，而且以目前政府这么强烈的计划经济压制来看，这个假象被识破还得有好一段时间。还有一个原因就是，目前香港的地产股静态来说是足够低估的。

最后补充下，我说的是未来几年并不是今年，今年说不定会再次勇创新高（如果政府不加大调控力度的话）。我说的未来几年是未来2-4年。

没什么能解释房价的暴涨了

未来十年之内投资房产已经没有前途了，再度进行投资房产显然有些不明智的投资，下面说说我关于投资房产还有前途的看法和分析。

房子黄金十年已经成为过去式了

如下图，这是中国房价的均价走势图，在1998年之时国内均价在2000元左右，随着国内经济的发展，房地产的价格已经不断的上涨，这是截止2010年时间，国内房子均价已经高达6500元，短短13年时间国内均线已经翻了3倍多；

随着从2010年~2016在这6年时间国内房价是加速上涨，尤其是在2016年2月~6月几个月时间全国房价已经出现翻倍式的上涨；截止2016年房价高位之时均线已经高大12000元左右一个方，整整20年时间国内的房价已经均价翻了6倍涨幅，其实很多地区的房价涨幅远远超6倍，现在的房产已经太高了，处于高位阶段再度去投资不明智了。

当前的房子供过于求，具有泡沫

首先我们来一起看看一些数据，根据国内楼市统计数据，当前国内约有34亿套商品房，这34亿套的商品房是什么概念，而我国只有14亿人，全国平均每人有2.5套房！假如又把这14亿人除了农村的人，其中14亿人当中农村已经占比了大部分人，农村大部分都是有自己的自建房；所以从这里可以推测，真正在34亿套商品房当中，在开发商手中是占比最高，其次就是在炒房客手中，哪些炒房客最起码人均已经有几套房了。

从这些数据可以看出国内房价是严重供过于求，一旦出现供过于求的话房价出现下跌都是大概率事件。另外还有一份数据统计，国内房地产总市值已经高达400多万亿元了，这个数据已经高的吓人，同比美国、日本等其他国家房地产总市值还要高，从这里同样可以说明国内房地产市值存在虚高，既然有泡沫未来十年出现挤泡沫的行情也是难免的，所以从这些数据看出房子供过于求，具有泡沫再度投资显然不正确的。

楼市调控政策来分析

国内房价自从2016年上半年之后短短几个月之后，出现牛市之时的加速上涨行情，在短短几个月时间全国各地很多地区的房价出现倍数的涨幅；随后国家为了控制房价上涨速度过快，从而开始出台一些实质性的政策来抑制房价再度非理性的上涨。

自从2016年房价疯狂过后，类似限购令出来，从而抑制的炒房客的炒作空间，让炒房客出现限制。之后还有提高房贷利率，提高首付比例等相关政策出台，但是对于这些政策并没有让楼市温度降温，从而不排除未来会出现房产税，空置税之类的税费，一旦这些税费出来，直接造成很多炒房客是吃不消的，肯定会让炒房客知难而退了，从而让楼市急速降温是大概率事件，所以再度投资房地产确实不是最好的投资。

新房贷利率政策

在上个月已经宣布了国内房贷利率政策将会发生改变，打破原先的以央行基准利率4.90为准，在央行基准利率之上进行上调或者下调；但新的房贷利率政策不同，已经打破了原先的可以进行房贷利率进行打折，新的房贷利率政策已经进行了设置最低底线，房贷利率是不能低于最低贷款利率。

新的房贷利率政策就是以LPR利率为基准，根据新的房贷利率政策规定，第一套房是不能低于LPR利率4.85%的基准，而第二套房就是LPR利率+60个基点，以就是在4.85%的基准之上加60个基点变为5.45%，第二套房贷款利率不能低于5.45%！

所以从新的房贷利率政策就是为了以”房子是用来住的，不是用来炒的“为总基调，在这个总发展的前提之下新的房贷利率政策更加灵活，主要是鼓励刚需购房，但同时是为了抑制炒房！说明新的房贷利率政策已经抑制了未来房价的升值空间了。

现实生活中炒房客现在的处境怎么样？

国内炒房客非常多，很多人的资产都是从炒房所得，从而造成前几年只要买房就赚的思想，导致很多人宁愿贷款都是要去炒房，从而造成房价暴涨，而现在那些炒房客现在过得怎么样了呢？

就我身边的炒房客来说，就我自己的歌，他一直都是在炒房，当然前今年也是给他获取了不少资产。但是随着在2016年下半年买的房子，现在看到房价涨不动了，每个月需要还房贷造成生活很大压力。随着他想要把手中的房子脱手了，但是按照当前的市价去卖掉，扣除一些税费之后，他就是属于亏本买房。

而作为一种炒房客的思想来说，肯定不会做亏本买卖的，所以现在就是上下两难了，不卖房每个月房贷太高顶不住；卖房扣除税费之后属于亏本的，现在非常尴尬的时候。如果高价卖，没有人愿意买，现在的楼市就是有价无市，相信这就是当前很多炒房客的生活现状。如果打持续战的话，这些炒房客是顶不住每个月月供的，到最终还是只能亏本把手中的房子变现了。

综合以上分析

针对当前投资房产还有前途吗？这个问题我进行了关于楼市的具体情况，供需方面，泡沫方面，各种楼市政策方面，房贷利率房贷，以及炒房客的现实生活状况等等综合性进行的分析，从这些状况来看，未来十年再度投资房产不是最好的投资，我个人建议还是把闲资金投资其他金融理财产品为好，投资房子黄金十年已经成为过去式了。

?时间进入2016年的3月，上海楼市疯了，深圳、北京继续在疯。

?时间进入2016年的3月，上海楼市疯了，深圳、北京继续在疯。

?时间进入2016年的3月，上海楼市疯了，深圳、北京继续在疯。

?明源君的朋友圈，每天都充斥着大量让人啼笑皆非的段子，大家似乎都是先知，用许多不伦不类的比喻，在预测着楼市什么时候崩盘（似乎崩盘已经注定似的）。

?而另一方面，6、7个许久不联系明源君的朋友，最近打电话来，问的问题竟然惊人的一致：是否还应该买房？其中3个是在遭遇业主大额反价之后这么问的。

?明源君想说的是，今天的中国楼市是很复杂的，试图用一句话来说明中国楼市的人，不是骗子就是傻子。每个人的情况也是不一样的，即使是同一套房子，有的人该买，有的人就不该买，也不能一概而论。

?事实上，中国的楼市，特别是一线的楼市，已经让很多传统理论失效了，那些指标、曲线，在现实面前失去了说服力……而现在大家似乎都不相信理论了，相信段子……

?明源君在本文末会给出明确的、判断楼市是否危险的指标。

?段子唱不空中国楼市

?流传最广的一个段子是“夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，正好用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位套现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”

?明源君几乎可以肯定，写这个段子的人，是一个近几年没有买过房的小白。之前有人分析说这样做会涉及收入造假等等，这个分析有道理，但不够有说服力，因为为了高额利润，很多人杀人都可以不要说造假。这个段子最大的问题在于，你把银行风控、评估公司当作傻子啊？你以为你们曾经是夫妻别人查不出来啊？查出来根本就不贷款给你，搞不好还报案呢！你以为你合同上编个数字，银行就以此为准贷款给你啊？银行根据的是评估价格，这个价格一般在市价的60%--90%之间，目前有的银行为了降低风险，更是停止了评估价上调，你想以高于市价的价格去贷款，做梦吧！

?流传第二广的一个段子是：“首付贷=场外配资，暂停/减少开发用地=暂停IP，契税调整=减印花税，一线城市还要涨=4000点牛市起点，鼓励农民进城买房=大妈散户进场”，意思是暗示现在的楼市等于去年的股市。

?这个段子可以吐槽的地方更多。全国股民都在同样的几个交易所完成交易，你有本事把不同地方的房子在同一家门店卖出去吗？股票买进来再卖出去只需要几秒钟，你在有贷款情况下有本事在一月内完成两次房屋过户我都算你厉害！股票最高价和最低价之间有过50倍的差距，房子有可能吗？

?总之，试图用一个故事或者一个理论来解释中国楼市的，不是骗子就是傻子。

?上海一天“跳涨”70万的事，明源君没有亲见。但明源君亲眼看见的“跳涨”是，深圳同一个小区的21、23楼同户型，21楼1月400万卖出，23楼的2月底450万卖出。据中介说，类似的事情还有很多。

?在一线城市，还没有房的人和已经有房的人，已经成了两个世界，没有房的人从感性来说，更愿意相信楼市会崩盘。

?但是，正如明源君曾经说过的，“崩盘”是个语言陷阱，楼市不是股市。其次，如果房价真的下跌，这时候会有几个问题：1、买涨价的房子都不敢的你，是否有魄力买跌价的房子？2、经济和楼市一起下行，你确定你的收入不会下降么？你真的能买得起么？

?那些无法解释房价暴涨的指标

?预测楼市，本来是有很多指标的，但是这些理论在近年来似乎一一失效了，明源君下面来点一下这些指标的名。之所以要一一点名，是因为现在的唱空派就是用这些指标来说明中国楼市要崩盘，但是实际上，这些指标异常已经有多年。

?空置率

?多年以前，有一位经济学家，每天晚上都去数各个小区有多少户没有没有亮灯，以此来判断空置率，最终得出中国楼盘空置率高，房价会下跌的结论……多年之后，房价又涨许多倍，他也快被人骂死了。

?国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2013年中国全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

?空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。关于这种异常，明源君知道的一个事实是，许多豪宅在入伙后会大量空置，其所有人也不会将其出租变现。

?房价收入比

?房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。

?1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。

?2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。

?这无法解释2015年深圳房价的暴涨。

?深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。

?一线城市的房价收入比远高于二三线城市，房价却持续上升，房价收入比低的城市却去化艰难。

?租金回报率

?国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。

?而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，也就是说50年的租金才够买房成本。从某种角度来说这是一个非理性的选择，但是这种情况也持续多年了。

?人口净流入

?之前大家一直用这个来解释一线城市的疯狂，直到最近发现，上海去年的人口是净流出，可是今年的上海楼市却比任何一个城市都更为疯狂。

?这些指标都无法作为中国楼市是否有大泡沫、泡沫是否会破的标准，这是为什么呢？

?泡沫从来不会自行破碎

?明源君该亮出自己的观点了！

?明源君认为，各种经典的地产理论，可以解读的都是纯粹的市场条件下的地产市场，也就是说市场决定一切，政府不进行干涉！或者说，其政府、银行、立法部门之间目标并不一致，因此力量不足，最终决定一切的还是市场！

?在这种情况下，西方的很多地产市场几乎是严格遵循着18年周期率，先缓慢上涨，然后快速上涨，最后下跌4-5年，然后进入下一个上涨周期！

?而即使是在这样的市场条件下，也没有无缘无故的崩盘！每次泡沫的破碎都是因为政策的出台！特别是加息。

?美国崩盘于加息

?上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年：2001至2002年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。泡沫因此产生。

?随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004至2006年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国大中城市房价正是在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌。

?日本崩盘于加息

?1986至1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。

?1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

?中国海南崩盘于加息

?1993年5月15日和7月11日，央行两次分别加息（一年期贷款利率）72个基点和162个基点，累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加。

?所有的崩盘，固然有各种深层次原因，但最终都是加息政策出台直接导致的，而这样的事情，在我国几乎不可能发生。

?我国的地产周期可能是特别的

?一个经典的房地产周期是：

?下调利率和首付----销量回升----开发商资金回笼后增加投入-----房价上涨、贷款增加------房价出现泡沫------上调利率和首付-----减少购房，房价下跌。

?一般来说，人口因素决定着房地产的大周期，金融政策则决定着房地产的小周期，小周期不能改变大周期。

?但是在我国，影响小周期的各种大政策频繁出台，而且动作都很大！这些政策出台后，市场都不能用一般理论解释。

?举个例子来说，一线城市的限购，固然打击了买房的需求，但也减少了房屋的供应。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不会卖自己的房子，因为卖出去就买不回来了。

?还有，西方许多国家存贷利息多年不变，我国则一年可以变很多次。其他各种政策也可以变很多次。

?明源君认为，这很有可能会把大周期拉长，抑或根本性的改变了大周期！频繁的小周期可能会组成一条不那么清晰的曲线，而没有真正的大周期！

?比如，我国就不可能在地产下行严重的时候，还继续加息，更不可能像某些国家那样，在房价已经崩盘后，还出台收取地产税的法律雪上加霜！

?另外，我国各个区域的差距也很大。可以分为三类：

?第一类区域

?天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等7个省市2014年人均超过1万美元，超过或接近高收入国家门槛，产业升级完成，继续净流入。

?第二类区域

?东北中西部资源型省市，产业升级失败，人口净流出。

?第三类区域

?山东、重庆、四川、河北、湖南、湖北等人均GDP6000-8000美元，产业转型中，未知成败。

?这三类区域已经是完全不同的市场逻辑。中国特殊的周期逻辑，加上区别很大的三类区域，注定了要解释中国的楼市，必须用一套独特而个性化的理论。

?看到这里，许多人可能会觉得明源君不会给出一个能迅速判断楼市的标准了，其实明源君不会让你失望，判断楼市危险是否到来的标准如下。

?利息、失业率大幅上升，危险就会降临

?上面说到，日本、美国都崩盘于加息。

?如果银行的一年期存款利息高于房屋的租金回报率，大家当然会把钱放银行，收益高还可以随时取出来。

?目前，深圳等租金回报率最低的一线城市，房屋可以保值，一年的租金回报率还有2左右。而一年期存款的利息只有1.5，通货膨胀下货币还在贬值，最后几乎是负利率。

?这种情况下，崩盘是否会到来大家自己可以判断。

?如果以下两个变化出现，楼市则可能会出大问题：

?1、大幅加息，一年期存款利息超过租金回报率很多。

?2、失业率上升，想当房奴都不可得，许多人被迫断供。

?而从现在的情况来看，继续降息的可能性很大，加息的可能性几乎没有。

?最后回答一下很多粉丝该不该买房的问题：

?1、长周期的楼市下行也不超过4年，所以只要你喜欢要买的房子，是自己住，并且能供得起5年月供，就买，不要管楼市是上行还是下行，无人能预测。身在其中也不能判断，周期过去才会明白。

?2、如果你打算短期投资，就自己判断吧，因为短期投资任何东西，风险都会很大。

源于云掌财经，回答不易望采纳

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