1.土地成本:主要包括土地款,契税和配套费。如果地价300万/亩,容积率2.8,那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方,那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870,大概土地成本就是每平方1604元,加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。
2.建安成本一般是每平方2800—3100,包括前期,基础,地上,地下,景观绿化,水电气暖等,如果是四线城市建安成本就是2800元左右。
3.三大费用,包括销售费用,管理费用,财务费用,大概占比5-10%,按照每平300-500左右。
4.税费,主要包括土增税,增值税,企业所得税等,大概每平300-500元左右。
综上所述,单方成本每平5000-5500,加上利润10%,房价大概在每平5500-6000元。
土地拍卖价320万一亩,容积率2.5,建成房后至少可以卖多少钱一平?
400万一亩地,楼面价是多少3000元每平方米。
楼面价是采用土地单价除以容积率计算而来,计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。
以下是楼面价计算方法的相关介绍:
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。参看“ 容积率”。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用规划总建筑面积除以地面总面积。比如在一万平方的土地上建15000平方米的房子,那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8,两种方式得出楼面价:楼面地价=(400000×0.0015)/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米。
以上资料参考百度百科——楼面价
在已知土拍价320万/亩,客积率2.5。按国家规定容积率2.4~4.5之间为19层以上高楼,国标《住宅设计规范》7层及7层以上必须装电梯。
该楼盘容积率为2.5就是19层以上高楼。
1、契税3%,90
2、城市基础设施配套费100-200,取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费,规费等50-100,取50
4、开工前场地处理(如场地三通一平,高压线移位等),临时水、临时电、临时排水、临时办公室等,取50
5、建安工程费,包括基础处理,土方,主体工程,安装工程,设备,内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层,2000左右,现在建材大幅上涨,2200也很合理。
6、小区配套费,包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等,300
7、配套公建费,有部分公建是不能销售的,如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施,有的还有会所,门卫等,折合单位成本300左右
8、管理费,一般房地产公司都是三级管理,项目管理费100-200,公司管理费100,集团管理费50,取250
9、营销费,销售价的3%,取300
10、贷款利息,按正常拿地开工一年现金流为正,大概400左右,如果办理手续时间长或销售不畅,成本会增加
11、其他费,如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费,印花税等取50 以上成本合计7000-7500
12、增值税,城建税、教育附加税,500以上
13、土地增值税,30-60%,增值越多交得越多,按最少500计
14、企业所得税25%,按毛利1500计所得税375 以上总成本9000,卖10000,开发商利润1000左右,净,利润率10%,开发周期3年,年化3%
先计算一下该楼盘的楼面价:320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元,合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加,加上灰色费用支出,实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平,五线城市或县城的房价。
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