公寓可以做电商的。
公寓都是属于商业性质的房子，本身就是既可以居住也可以办公，属于商住两用，所以现在很多人都是用公寓来做工作室，直播间或者电商仓库等，因为公寓的环境不存在扰民的情况，周边的邻居租户比较多，大多数也是用来办公或做它用。
电子商务前景怎么样？
平台既像电视台、又像商圈。公寓流量就是说人才的流量。私域流量是相对其而言的，指的是我们不用付费，可以任意时间、任意频次，直接触达到用户的渠道。
直播的特点是用户和主播的超强即时互动和超强联系，吸金能力超强、消费模式极重，对用户注意力和平台流量是巨大消耗，因此直播产品打开频率更低但能沉淀一批忠实用户。
直播电商观察，价值、平台差异和未来猜想，抖快淘三家对直播电商市场的加注和争夺仍旧是焦点，然而目前直播电商逐渐进入冷静期，市场开始重新审视直播电商的价值，沉淀直播电商的方法论。本文试图分析直播电商的价值，对比短视频和电商平台不同玩法，分析抖快淘三家的优劣势和发力方向，并对未来直播电商业态的发展做出猜想。所以，一般直播产品的核心HVA（关键用户行为）是付费打赏，其次是和某一主播形成长期的联系。
为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？
2020年我国电商交易额超37万亿
近年来，中小企业国际环境逐渐好转，我国政府继续出台财政政策加快中小企业应用电子商务。国内外环境均利好我国企业间电子商务的发展，而在网购市场中，企业加大移动端布局，移动购物发展迅速，成为拉动网购市场发展重要力量，进而推动电子商务整体市场增长。根据商务部发布的《中国电子商务报告2020》显示，2020年，中国全国电子商务交易额为37.21万亿元，同比增速4.5%，农村网络零售额为1.79万亿元，同比增速8.9%。全国跨境电商进出口总额为1.69万亿元，同比增速为31.1%。
商品类电商占主流
根据商务部发发布的《中国电子商务报告2020》显示，2020年中国全国电子商务交易额37.21万亿元中，商品类、服务类以及合约类的电子商务交易额分别为27.95万亿元、8.08万亿元和1.18万亿元，占比分别为75.11%、21.71%和3.17%。
我国电商上市公司中零售电商公司占比近5成
截至2020年12月31日，国内共有电商上市公司74家。其中，零售电商类34家、生活服务电商类22家、跨境电商类8家、产业电商类10家，其中如涵控股、蛋壳公寓和欧浦智网这三家公司已经退市。
多数企业市值在100亿以下
根据2021年8月30日数据，去除如涵控股、蛋壳公寓和欧浦智网这三家已经退市的公司，在中国电商上市公司中，其中2家公司市值超万亿元，分别为阿里巴巴(34195.61亿元)和美团点评(10800.4亿元)。市值处于1000亿元至1万亿元的有7家，分别为拼多多、京东、小米集团、京东健康、贝壳找房、阿里健康、携程处于100亿元至1000亿元的有18家，分别为：唯品会、平安好医生、苏宁易购、安克创新、国联股份、达达、同程艺龙、前程无忧、逸仙电商、南极电商、微盟集团、阿里影业、国美零售、联络互动、中国有赞、三只松鼠、良品铺子、上海钢联，其余均处于100亿元以下。
50%的电商公司分布于北京上海
电子商务上市公司的分布上，北京23家占比31%，上海14家占比19%，杭州10家占比10.14%从电商上市公司所在城市的分布数量来看，北京23家排名第一，上海14家排名第二，杭州10家排名第三。“北上杭”三地公司数量47家占整体上市公司数量的63.51%。各公司所在城市还包括：南京、深圳、香港、广州、长沙、武汉、佛山、苏州、芜湖、太原、泉州、青岛、宁波、义乌等城市。
—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国电子商务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》
不是的，电商和房地产不挂钩，电商只是平台，而房地产是实体，房地产是房价高面临客户是有钱人，电商是个体人，差异太，不是一路人而已。
现在行行都不是几好做，烂铁都掉价了，生意点会有几好呢？如果随便搞点垃圾都找到钱，到那时候才好做，房屋起得太多很多了，偏僻一点都没人住的。
我认为商业地产要分三块来看，并不像题主所说，商业地产全部都越来越难做，也不是所有都受电商冲击，下面我们具体来分析。
第一种，传统商业地产 ，百货类的或者商业街类的，由于都可以在网上进行购买，价格甚至更便宜，收到的冲击很大，越来越难做了。从2015年开始，电商对实体的冲击越来越大。电商的优势也很明显，成本低，交易快，租金便宜，一开始的冲击性体现在一二线城市，在大中型城市表现明显，随后也慢慢延续到了下面的三四线城市。现在走进商场，感受也很明显，很多店都在打折，从一开始的5% OFF到现在的50% OFF，可以说，电商大量蚕食了商业地产的空间。
第二种，不可替代型商业地产 ，诸如社区商业和餐饮类型的。这类盛业地产有强大的生命力，替代性比较差。社区商业重在便捷快速，网络即时发达，时间上还是有差距。餐饮更是不可或缺，在大家注重吃的品质和享受的时代，前景很大。
第三种，线上和线下的融 合，开始注重互动和体验的商业，也将引来新发展。比如小米京东淘宝也都在打造这类产品。
综上所述，传统商业确实受到了较大的电商冲击，比较难做。餐饮等不可替代的产品还是有生命力的，线上和线下融合这一块，前景很大，是个趋势，我认为会有一些机会。
与从前的风光日子相比，国内很多商业地产觉得现在越来越难做，2019年3月，百盛在重庆的最后一家门店关闭，同年4月，昆山百盛终止营业，12月，经营15年之久的烟台百盛也正式关闭。除了百盛的关店潮以外，很多购物中心都面临着招商困难、延期开业、运营无力等问题。
电商只是其中一部分原因
很多人都说，商业地产难做是因为受到了电商的冲击，由于近些年电商行业的迅速发展，人们的生活方式从原来的在商场逛街消费、吃饭看电影变成了在家“葛优躺”，买衣服上淘宝，买电子产品上京东，饿了就点外卖，不再像以前那样结伴逛商场，一待就是一整天。但是，商业地产难做仅是因为电商吗？根据国家统计局公布数据显示，2019年全国网上零售额超过10万亿元，其中，实物用品消费达到8.5万亿元，占比超过85%，也就是说，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大，但是对于餐饮、休闲 娱乐 这样的体验式消费，购物中心依然是不可或缺。
房地产思维做商业地产带来的困境
我国的商业地产是伴随着房地产的快速崛起而发展起来的。各种大型的购物中心的建立，一方面可以提高周边房价，另一方面也可以达成促进城市繁荣发展的政治目标。作为房地产开发的副产品，当前国内大部分购物中心的持有者都是房地产开发商，这些开发商们在房地产运营方面都是经验丰富的大牛，但是，购物中心的经营方式和房地产开发大有不同，简单的用房地产思维来做商业地产，势必会撞到南墙，挑战重重。
对于房地产行业来说，追求的就是短平快，快速开发项目，快速进入市场，有时候房子的地基还没打好，房子就已经售罄，实现资金的快速回笼，再进入到下一个项目中去。但是商业地产需要长期的经营维护，投资回报比较缓慢，需要持续稳定的运营，未来带来长期稳定租金收益。如果将商业地产和房地产一样，卖掉商铺，实现资金快速回笼，会出现很多问题，商铺出售会扰乱经营的整体性，房企将无法掌控商铺的招商情况，带来经营混乱的结果。早年间万达的购物中心就出售过商铺，短期内收回大量资金，但是后续出现了各种问题，有不少业主将万达告上法庭，最后万达还是选择将出售的商铺收回统一管理。
商业地产数量过多，同质化高
在中国，每年都有大量的购物中心开业，17年新开业的购物中心有504个，18年达到了533个，19年仅上半年开业的就有近200个，大量购物中心导致数量过于饱和，竞争压力增大，在一些大城市的商圈，购物中心更是鳞次栉比，而且，这些购物中心之间，同质化严重，各个购物中心之间大同小异，消费者容易产生审美疲劳。
专业的运营团队缺失
一个购物中心的开业，从前期的定位规划，招商开业，到后期的营销推广，运营维护，需要一个专业的团队来操作。但是，在实际过程中，很多购物中心的运营者前期没有相关的商业地产的经验，从一开始就定位不准，埋下了失败的种子，比如不少购物中心想打造成高端的奢侈品商场，但是过高的定位和周边的消费需求并不相符，最后商场空置率太高，难以生存。还有的购物中心，前期缺少规划，一般情况下，运营团队越早介入越有利于商场后期的开业运营，因为一个商业体的建成，需要应对后期多种业态的组合，在前期做好建筑的设计，在细节之处把握消费者的心理需求，会给后期的运营提供事半功倍的效果。
总而言之，一个优秀的运营团队是商业地产成功的重要因素，现在，也有很多轻资产公司，专门提供运营管理输出，帮助一些没有相关经验的地产公司运营维护商业地产。
消费需求的改变
随着90后，00后步入 社会 以来，消费的主流人群开始发生变化，消费开始升级，发生结构性的变化，文化、体验式的非物质消费比例不断提高。根据相关报告显示，近三年内，体量在5万平方以上的购物中心中，零售业态占比整体呈下降趋势，而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势，年均增长率达到4%-5%。换句话说，如果购物中心不做改变适应消费的变化，那势必会走向下坡路。但是，在创新的过程中，也是充满着不确定性，而很多商业地产的操盘者，即使有创新的想法，但是也担心最终失败而不敢付诸实践。
总结
总体来说，商业地产之所以会越来越难做，其原因是多样化的，电商的冲击只是其中的一个影响因素。
很多商业地产脱离了实际。去年跟深圳市某公司合作一点小项目，去了他们公司几次。他们公司在南山区某大厦，租了整整一层。私下打听了一下，乖乖龙的东，吓了一跳，租金才250元一个平方。再加上这么多员工，有的甚至高薪得厉害。私下在想，TNND，这该多赚钱才能维持的住呀！
寸土寸金不是说来玩的，这个例子算是市内，地段好。但是这种思路越来越被某些开发商学习了，甚至有的根本就不是开发商，充其量是一个二手房东。他们把某些老工业区承包了，搞一次装修，换“高新园”“创业园”之类的名称，于是就开始三五倍的要租金，在那些本来需要注入资金的公司身上大肆刮钱。
门面越来越多，随便开发一个楼盘就多出很多门面以及商业地产，这还不包括整个的开发商业城。中国就是这么多人，假如原来开100家店可以供应的话，现在开出来1000家店，那就是很多生意无法维持。而更大的问题是，会很多家庭为了娶媳妇，买房子，不但祖宗三代的钱都拿出来了，而且后续每个月支付的费用不少，那么这些人的消费就降到最低，根本无法去给商业增加利润。从这一方面说，应该算房产挖个坑给自己埋了。
问题是，现在这样好像看起来，无药可解。
专的人做专业的事，什么钱都想挣，市场不认可！
商业地产，被电商电了一下，有点措手不及，这倒是真的，但这已经是十多年前的事儿了，商业地产越来越难做，这不是电商的问题，而是整个行业，需要重新洗牌的问题，新时代下的商业地产，已经不是单独的大型商业商场，而是多元化的，就犹如手机来临之后，PC电脑也受到了冲击，但是PC电脑不会消亡，因为他还有属于自己的商业价值。
商业地产也一样，它应用的领域，越来越多，传统的商业地产是指的，商铺，底商，商场，写字楼，商住公寓，大概就是这些，但是因为电商的出现，所有可以标准化的产品，都可以在网上进行，那未来发展的趋势，一定是个性化爆发的过程，一定是体验为王的过程，这是商业地产的未来，什么样的情况下，需要体验，需要个性化，这些东西就变得比较零星，变得不可以抓到，变得集中化。
例如酒店行业，如果还是得抱着，旅行社就是他们的生命源头的时候，就错过了俱乐部，错过了那些喜欢户外的人，他们将是未来主导，比如说做写字楼的人，还在想这些些大公司，标准化公司，那就不对了，个性化的培训，一定大行其道，还有就是大型商业场，还在想着卖服装，卖东西，那你肯定会落后，大型商业综合体一定是要考虑到体验，体验类项目的占比，比如看电影，儿童乐园，餐饮吃饭，场景化应用，这些才是未来，未来会有越来越多的专业运营团队运营团队，再加上资本的力量，也就是说，未来商业地产，可能会引入基金模式，让资本和专业化团队，相结合，最后产生出一大批真正的有能力的商业项目，已经在所难免了。
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商业环境发生了变化，办公环境也在变化，大家都可以在家里办公了，买商业的未来只会慢慢的，越来越不值钱。
对的
电商冲击，肯定是原因之一。但仅仅是之一：
一，商业地产发展太快，城市管理者没有规划，管理缺位，商业地产一轰而上。比比皆是，形成了内圈。
二，商业地产是跨行业的学科，需地产人才、商业运营人才、营销人才、 科技 人才等等，而商业地产发展太快，行业内人只能边干边学，有些来不及学已被推到管理岗位。专业人才的严重缺乏是商业地产一年不如一年的主因。
原因还有很多，不是专业人士也不必都弄懂。总之，记住“一铺养三代”已成 历史 ，“三代养一铺”已然来临。
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