4月13日，植信投资研究院召开线上发布会并发布《冬天已去，春天来了吗？——2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平及房地产研究团队进行解读。
报告指出，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。
报告显示，与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
植信投资研究院认为，2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。
销售方面，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。
同时，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
报告提到，房地产开发商债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，主要包括三大风险：一是经营风险；二是流动性风险；三是债务风险。
植信投资研究院指出，2022年房企将在一季度、三季度迎来偿债高峰。其中一季度、三季度重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为1835亿元、2072亿元。
土地市场方面，报告指出，2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。当前房企偿债压力不小，现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需较长的过程。地方土拍规则可能松动，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市土地市场保持一定热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望逐步回暖，全国范围内土地市场的差异性将进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持相对冷清的局面。
植信投资研究院认为，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。
针对当前房地产市场存在的问题与风险，植信投资研究院建议维稳政策可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。
对此，植信投资研究院提出四大类共十五条建议：
第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。
第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。
第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。
一二线城市为什么租金下跌房价上涨？
上半年，全国各地楼市整体保持平稳，分化现象进一步加剧。
与此同时，各地调控政策密集出台，“房住不炒”渐成常态，调控持续加码不断升级，调控次数超234次。
上半年调控超234次
在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，上半年房地产市场“稳”字当头，楼市调控成为关键词。
上半年，监管部门就房地产市场密集发声，要求严格落实“房住不炒”的方针政策，全国30余城市陆续出台或升级调控政策，调控更加频繁，手段更为全面。
据中原地产研究院统计，今年1-5月全国房地产调控次数超234次。“两集中供地”、“沪十条”、“沪七条”、打击代持及众筹炒房、严查经营贷、设立二手房参考价格、新房积分摇号、严限学区房等各项调控密集出台，调控持续加码不断升级。
图片来源：住建部
此外，房地产长效机制改革也持续不断推进。日前，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
业内人士分析指出，今年以来房地产调控政策密集出台，调控措施更加完善，凸显了前所未有的房地产调控力度和决心，将对房地产市场带来深远影响，确保房地产行业持续健康发展。
整体平稳 分化加剧
随着调控不断加码，上半年全国房价整体保持平稳上涨势头，成交持续增长，一二三线城市分化加剧。
在“一城一策、因城施策”背景下，楼市分化继续加剧。上半年一线城市房价涨幅整体相对平缓；二线城市房价继续保持上涨势头，南京、杭州、等部分城市短期快速上涨后逐步企稳；三四线城市中，浙江和福建等沿海省份的三四线城市短期上涨相对明显。
图片来源：国家统计局
与此同时，市场成交持续扩大。国家统计局的数据显示，今年前5个月，全国商品房销售面积和销售额均创历史同期最高水平。其中，商品房销售面积6.6亿平方米，同比增长36.3%，比2019年同期增长19.6%，两年平均增长9.3%；商品房销售额为7.1万亿元，同比增长52.4%。
降温态势将持续
业内专家普遍认为，国家坚持“房住不炒”的调控方针不会松懈，预计下半年楼市降温态势将延续，房价走势将更加平稳。
天风证券房地产行业首席分析师陈天诚表示，下半年房地产调控将继续深化，购房资金来源审核等“紧信贷”措施将更加严格，这将对房价带来更为直接和明显的降温效果。
实际上，随着各项调控政策效果逐步显现，二手住宅价格已呈现降温势头。
国家统计局数据显示，1月份，北上广深一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.3%；此后持续下滑，5月环比上涨0.6%，涨幅回落明显。二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅也出现回落或与上月相同。
广东省住房政策研究中心高级经济师李宇嘉表示，随着各项调控逐步显效，广州等热点城市部分开发商新盘已开始降价，二手房议价空间也明显增加，预计下半年房价将继续回调。
为何多个县城房价延续大涨态势？这样的房价水平与当地经济相匹配吗？
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。
纬房指数研究小组认为，一线城市房价上涨相对较快，与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。
5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。
2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。
扩展资料：
预期城市分化态势延续到下半年
需要注意的是，由于受疫情的影响2月交易异常，导致3月环比指数失真。但3月以下市场基本恢复，4月环比指数已经能够较好反映市场真实走势。
报告显示，4月北上广深四个一线城市房价环比均出现上涨。其中深圳、上海、北京的环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快，其中北京房价在沉寂3年以来，首度出现较快上涨。广州环比上涨0.17%，市场相对平稳。
从同比来看，4月深圳、上海房价均高于一年前的水平，但从北京、广州房价仍低于一年前的水平。
参考资料来源：南方财富网－社科院：24城房价上涨租金下跌 地产泡沫风险增加
参考资料来源：南方财富网－中国社会科学院：4月一二线城市租金下跌、房价上涨
2020年楼市预计延续平稳走势
在大城市房价遇冷的时候，多个县城的房价却延续了大涨的态势，这也是让网友们比较疑惑的。其实是5个原因造成的，分别是货币化棚改、返乡置业潮的影响、城镇化建设、投资炒房以及建安成本增加。也有网友比较担心房价的水平可能与当地的经济不相匹配，认为居民可能买不起房子，而农民也没有办法承担这么高的房价。这种担心确实是很正常的，因为有些县城的房价居然突破了万元，甚至达到了两三万元，而人们的工资却很少有破万的，这就是极大的差距。
从2022年的开年以来，很多城市为了助推房地产的增长，也为了让人们赶紧买房，可谓是推出了各种让人感觉很利好的政策，比如说住房补贴或者优先录取有房子的员工。再比如说某个城市出现了小麦或者西瓜抵扣房款，虽然已经被叫停了，但也在人们心目中留下了浓墨重彩的一笔。从这种种的措施中可以看得见财政对于房地产的依赖性是比较大的，而在房子卖不动的情况下，财政可能就没有多少钱了，所以才想让有人赶紧对楼盘进行接手。但大家都没有办法去进行接盘了，有一些地方还让公务员去购置第2套房子，当然这只是杯水车薪，没有办法从根本上去解决问题。
上面只是描述了大城市房价遇冷的原因，以及为了售卖出房产而推出的一些措施或者政策，但小县城却与之相反，房子的价格不仅不降低，反而出现了上涨的趋势。像小编所说的返乡之夜潮就是一个比较重要的原因，因为在大城市混不下去了，就有一些人回到了县城，而在农村可能找不到工作，他们就想在县城里买房置业，这也让县城房子的需求量出现了短暂的上升。也有一些人可能感觉县城的房子可能会有比较大的升值空间，所以就进行了炒房，也在一定程度上助推了房子价格的上涨。
经济水平的发展与房价应该是大差不差的，如果没有很好的经济进行支撑，只是有着虚高的房价，相信这个房价也会在未来几年之内下跌的。
2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城施策保持房地产市场稳定。
展望2020年，业内分析认为，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。
住宅价格环比涨幅持续低位
根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月，全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较2018年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。
从最近的单月数据来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。
综合来看，2019年以来，百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。
二手房市场方面，价格下行趋势更为明显。尤其是2019年下半年以来，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间逐渐加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且最近几个月跌幅进一步扩大。
相关负责人分析认为，在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，住宅价格上涨空间进一步减小。
各线城市成交量分化加剧
2019年7月份以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时，央行要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。6月以来，全国首套房贷平均利率持续上行，这些均限制了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面，5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。
从住宅市场成交量的走势来看，2019年2月，某研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月，部分城市楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月份以来40城成交量小幅震荡下行，下半年月均成交量略低于二季度。
“本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从2019年的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量有所下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长，但相比2015和2016年的高位还有较大差距。”某研究院研究员沈昕分析称。
截至今年11月底，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，同比下降8%。其中，11月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长29%，成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。
沈昕分析认为，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州2019年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。
临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。沈昕表示，“但在中央的明确表态下，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量则难以明显增长，2020年年初成交量有可能会进一步下降。”
2020年房地产延续平稳走势
上述负责人分析指出，综合来说，房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，当下房地产市场运行仍处合理区间，市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
“预计2020年房地产融资将边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。”杨科伟分析认为，在LPR利率中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。
杨科伟认为，结合地方政府对调控政策的落实力度来看，“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。“预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛。”
针对未来的房地产市场趋势，分析认为，从全国范围来看，2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。其中，长三角、粤港澳地区需求支撑度高，短期市场存一定回升动力。“综合来看，尽管未来市场回升速度或有所放缓，但整体表现将平稳运行。”
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