尽管旅游是人们的休闲方式，但是人们还是希望将更多的时间放在景区内的活动上，而不是耽误在路上。那么，旅游景区存在哪些营销问题呢?
摘要：文章通过亲自调查后分析了山西灵空山旅游风景区的营销策略，指出了一些问题：即旅游景区的市场定位要注意与周边景区市场定位的区别旅游景区的营销要注意对组织市场的营销在旅游景区的营销过程中要形成整个企业的vi识别系统旅游景区的营销要发挥市场机制的作用。
关键词：旅游风景区市场营销市场定位
1 灵空山风景区简介
灵空山亦名九顶山。在山西沁源县城西北30 km处的五龙川乡，是一处风景名胜区。为太岳山支脉，方圆20 km2。山上松林密布，远望千峰迭翠，古木参天，四周峭壁如削，山涧幽深，清泉潺潺。灵空山中心处3座孤峰突起，如倒置的3只鼎足。峰下，两条深谷由西、北而来，相交汇合，向东南而去。深谷汇交处，形成一个巨大的空谷，如巨窟石井，宛若神工鬼斧开凿。灵空山的树，称雄山西，冠盖华北，不仅树木种类繁多，花草遍地。
中草药近百种，素有“四十里林子不见天”之说。而且出名的大树都各具名堂典故。国内最为珍贵的“油松之王”九杆旗立于山颠、一基出土、派生九枝，棵棵笔直，高达40多m。除九杆旗外，这里还有八树并列的“八大金刚”，阴阳相错的“哼哈二将”，一根三茎的“一炉香”、三兄次弟的“三大王”、崖畔独秀的“招手奇松”及“一佛三菩萨”等珍奇古松，各具形态令人惊叹。它们都是别处极难寻觅到的原始大树，赋予灵空山—种原始气质苍劲虬曲的自然美。
山上寺院、茅庵、仙桥、峦桥、东钟楼等建筑，经历代修缮，至今尚存，总体布局错落有致，建筑颇为壮观。圣寿寺，坐落在悬崖腰畔，半掩半露，颇有韵味。wWw.133229.COM据《沁源县志》等记载，唐懿宗第四子李侃于乾符六年(公元879年)避黄巢起义到此，削发为僧，死后谥封先师菩萨。唐景福二年建先师禅院，宋端拱二年赐额“圣寿寺”，相沿至今。由于历代的增补修缮，圣寿寺的现存殿宇经不是唐代原建筑了。但其规模之大，建造之巧，仍然是一处较有价值的寺庙建筑群。茅庵建于寺东崖畔石洞之中，曲阶而上，步步登高，庵中地净尘绝。这里是游者最感兴趣的地方，它凌空高建，半掩半露，入庵小坐。顿觉神清气爽。
寺院山门对面悬崖壁立，枯树青藤倒挂，一道幽谷横在寺院前沿，相距数丈，古人在寺院左右修建了仙、峦二桥，勾通南北。贯连三山。仙桥“仙”在其险，下临数十丈深的峡谷，底宽上窄、峡端仅隔三尺多，一条一尺多宽的石条拱悬其上。相传，从前仙桥脚下对峙的悬崖相距甚远，沟内风景迷人。灵空山住着位五龙王，其母见此处景美，常来赏玩。
后来她与山庙中的老和尚相识，彼此就在这里对弈。五龙王对此十分不满，一天趁其母与和尚下棋之际，运用法力将灵空山上的第一川、韩洪川、猫尾川、水洞川、五龙川等五川的河水聚拢而来，企图淹死其母。其母听到水声，抬头见洪水已汹涌而来，忙取头帕一蘸，便将洪水吸尽。所以现今五遭川水贵如油。五龙王一计不成又生一计，将相隔千尺的两座高山迅猛挤来。其母取下头上金簪向空一扬，金簪立刻化作现在仙桥底下的巨大石条顶住两山。
其母见儿子如此残毒，一把抓住龙身扯得四分五裂。龙头、龙背、龙尾均化为山丘之石。成为灵空山一处处名胜。仙桥绝壁下一块石头上至今还留有棋盘的痕迹。过仙桥向圣寿寺走，必经一座木构“峦桥”。桥为单拱。桥上建丹柱棚式长廓3间，宽2m多，雕龙绘风。
桥基用14根40 cm粗的圆木构成桥梁，不要一钉一铆，桥结构十分科学简单，却雅观坚实，远望如一牙儿蚀月，显示了我国古代高超的建筑艺术，是我国现存古桥珍品。峦桥、仙桥飞跨一线天上，成为绝景。跨过峦桥，穿林海沿小路东行，再过仙桥，就到了东峰脚下。从山脚到峰顶的东钟楼，要攀援陡峭曲折、宛如飘带的“十八盘”。人言“不上十八盘，未到灵空山”。由于日久天长，岩石风化，路址更迁，至今山路已变成整30盘、555个台阶。登盘观山、盘盘有景，景景各异，一盘胜似一盘，一景强似一景。登上盘顶，隐约可见沁水南奔。耸立于峰顶的东钟楼，亭阁由四根丹柱支立，飞檐翘角，古色古香。中梁悬一口大钟，撞之轰鸣，声震四方，余音不绝。
东钟楼以南，是苍黄色的“舍身崖”，如切如削。再向南，山峦之中有一四面峭壁的孤峰，峰顶树木葱茏，据说那是李太子初到时结庐的地方，名叫“唐山寨”。还有盖海洞，仙人洞。
五龙池，石门，龙尾等20多处景观，山幽水清，云霞缭绕，为天然胜景。古人张震写有一首《游灵空山》诗赞道：“阔步灵空上绝巅，始知名胜不虚传。奇峰路险才通鸟，古寺云深别有天。户外松风涛处处，窗中溪雨雾绵绵。须眉前后真如画，看到浓时万虑捐。”石灿东在《灵空滴翠》中也描绘了“图画天然列眼中”的灵空山：“一色浓徐新水墨，四周环绕翠屏风。末云竞落当阶雨，不霁何来跨涧虹。”这些诗篇毫不夸张地写出了灵空山的神奇与壮美。每到秋日，红叶满山，又为灵空山增添了一份宜人的色彩。
2 灵空山风景区营销方案失败的原因分析
灵空山风景区是山西省的老景区，从20世纪80年代即开始开展旅游业务，在山西省小有名气。从1997年开始该县旅游局为了发展旅游业，开始组织在该旅游区搞一年一度的“灵空山避暑节”，取得了良好的效果。1998年该县集中财力和民力。花费300多万人民币修建了长度达40 km的进山公路，从根本上改变了该景区的硬件设施，使旅客进山更加方便，旅客的车辆可以直接开到离景区核心区仅有2 km的停车场。1997年以后，该景区接待旅客人数连续以每年30%的比例增长，到2002年接待旅客人数达到5万人，旅游经济总收入达到1 000万元。倒是，2002年以后，该景区年接待旅客人数却逐年下降。到2005年年接待游客人数降到了不足3万人。
旅游景区开发运营中需要注意什么？
1、重视的问题
最先想到的当然是回报率了，旅游景点的开发，说白了就是一次投资，终身收益。所以一大笔钱投出去，肯定先考虑的是回报率的问题，这个钱投出去了，每年能得到多少的回报。那影响回报率的因素有以下几个方面：
首先是交通，旅游和交通是不可分的，不管你得景点有多美，有多奇特，交通不便，是不会有多少有人来捧场的。
其次就是周边的配套设施，比如当地的接待能力，如果一个景点周围方圆1公里都没有人烟，连手机信号都比较差，游客想吃的上点档次，住的上点档次的地方根本找不着，这样的景点也是没有什么发展的。
再次就是看地方的政策，如果投资搞旅游，能得到地方的政府扶持，这无疑是个好选择，首先是一些优惠政策，或者是土地啊、税收啊这些方面如果能有照顾就很好了。
最后才是景点本身，看看景点本身有什么噱头，来宣传，是有独特的自然风光、还是有地方特色的风土民情、还是独特的饮食住宿，这几点选一个就可以，比如鲅鱼圈，什么景点都没有，但是吃海鲜出名了，也是能搞起旅游的。
2、如何，在哪些方面：
1）旅游投资的项目设计
好的旅游投资需要有好的项目设计，这是旅游投资成功的前提。
2）旅游投资的额度
旅游投资需要测算出合适的投资额度。每个投资子项目的投资额度是否和收益配比，需要反复的测算。
3）旅游投资的分期
好的旅游投资需要有正确的投资分期，一期项目的投资内容尤其重要，好的一期投资内容能起到良好的带动效应，做出品牌和现金流，盘活整个投资结构。
4）旅游投资的模式设计
旅游投资必须解决的问题是项目或企业适合怎样的投资模式？是高量低价的模式、还是高价低量的模式？是单一产品投资模式还是复合产品投资模式？是边投资边经营的模式，还是投资完成后再经营的模式？是全部自有资金投资的模式，还是项目运营招商的模式？好的旅游投资必定有一个好的投资模式。
5）旅游投资的收入模式设计和收入预测
旅游投资必须对投资后的项目形成怎样的收入模式进行设计，收入总值和结构进行测算。
6）旅游投资的财务数据分析
旅游投资的结果模拟必须经过财务数据如：内部收益率、净现值、敏感性分析、投资回收期等指标进行分析和评价。
7）旅游投资的风险评估
对旅游投资可能涉及的风险进行全面的评估及提出应对的方案。
8）旅游投资业务
旅游投资业务包括旅游投资项目的投资计划、旅游投资项目的可行性研究报告、旅游投资项目的商业计划书、旅游投资项目的投资价值评价等内容。
1、体制问题
体制问题是旅游景区在开发过程中面临的一大难题，它已经成为束缚我国旅游景区发展的最大障碍，而其中最令人关注的又是旅游景区的所有权和经营权问题。有些地方由于受制于体制问题，旅游景区的进一步发展受到了限制，许多对旅游景区有开发兴趣和投资意向的投资商也因此而扼腕叹息。比如，旅游景区经营权外包曾一度成为被许多地方效仿的上佳模式，有些地方也因此而推进了景区的发展。可是由于我国的旅游景区隶属于多个部门，比如建设、国土资源、林业、文物等部门，旅游景区的经营权外包后，相关部门就会表示反对，使得旅游景区经营权外包成为敏感问题。因而急需建立一种协调机制来解决这些问题，以便促进我国旅游景区的开发，进而推动我国旅游业的发展。
2、资金问题
在旅游景区的开发过程中，前期投入和基础设施建设需要大量的资金，而旅游景区的开发资金来源主要为政府，政府对景区开发的投入又有限，资金一度是我国旅游景区开发所面临的瓶颈。随着市场经济的发展和金融体制的改革，社会上积累了大量的闲散资金，这些资金的持有者到处在寻找资金的投向，而旅游业迅猛的发展态势给了他们把资金投向旅游景区开发的信心，这给我国许多旅游景区的开发和发展带来了希望，但是相关制度又使实际操作变得困难重重。因此从根本上说，资金虽是旅游景区开发的瓶颈，但随着我国市场经济的深入，真正的问题还是在于体制。
3、保护是焦点
旅游景区的生态环境较为薄弱，旅游景区开发会对其生态环境造成一定影响，如果开发不当的话，则会对景区的生态环境造成重大破坏。特别是对于人文类的旅游景区来说，还会对文物等具有科研、考古价值的资源造成破坏。在我国旅游景区开发过程中，有些地区确实存在如匆忙上马、盲目开发、近距离重复建设等问题，个别地方还重开发轻保护、重建设轻管理，致使出现旺季游客数量失控、白色污染、文物古迹屡遭破坏等问题。对于这些问题，通过正确的引导和相应的控制应该可以解决，但不能把生态环境和文物的破坏完全归结于旅游的开发。旅游景区的开发与生态环境的保护存在密切的联系，开发不是放弃保护，保护也不能放弃开发。旅游景区是一种宝贵的资源，如果不对其进行开发的话，资源的价值就体现不出来，关键是看如何处理好旅游景区开发与保护的关系。因此，用科学的发展观开发建设景区，是解决争议的主要方法。
旅游风景区地产的开发模式主要有以下几种：
（1）产权式酒店模式
产权酒店是酒店与地产相结合的产权式地产，是旅游度假地产中最典型的一种模式。产权式酒店的客房多按套进行出售，价格不完全取决于面积，对其价格的影响因素主要是酒店的星级和财务杠杆。依托于滨海度假的旅游开发以集中在海南和山东半岛为核心。
（2）企业会所模式
即以企业所购买的与酒店相结合的以企业会所方式所进行销售的地产，一般的体量在500平米到2000平米之间，多作为企业的接待设施、会议场所等。称之为商务休闲、商务度假地产。
（3）住宅度假地产模式。
利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报、居住和多种功能的住宅。如:景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
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1.旅游投资的进入成本低，旅游景区开发的综合效益很高，地方政府在招商引资方面有很多优惠，30年、40年、50年的土地经营权，相对地产、能源等行业，代价非常之低；
2.旅游开发是“滚动开发”，除了基础设施建设（很多也是由地方政府完成），不需要一次性投入很多，可以降低投资商的资金风险，投资商可以根据经营情况来衡量开发的时序；
3.很多人原本从事的生态农业、养殖业、种植业、花卉苗圃业，与旅游有很强的关联性，形成了自发的热潮，甚至旅游效益还超过了主业，老板们有意延伸产业链条，大举开发。
4.土地稀缺，资源就是价值，30——50年不等的经营权限，本身就相当于投资储备，就算是暂时不能赢利，将来也意味着多种可能性，或者转手，或者引资。
近年来，我接触到不少初次涉足旅游开发的投资商，说明现在的开发商重视旅游规划的作用。因为现在的旅游市场竞争比较激烈，景区在不断增加，大家都意识到“个性竞争力”打造对景区投资的意义。跟这些投资商的聊天中，我发现了很多共性的问题，现在总结一下，希望能对刚涉足旅游开发的投资商朋友们有所裨益。
一、经验主义浓郁
现在有旅游投资经验的商家很少，有经营过成熟景区的商家就更少。但大部分人都不缺乏旅游经验，很多老板甚至做过专项的考察。所以，很多老板都把自己的旅游经验套用到旅游景区的经营方面来，凭经验来判断经营的思路。这就出现了很多匪夷所思的事情，海边的项目要放到山里，东部的项目要放到西部，都市型的项目要整到乡村来。最不可思议的是，几乎所有的投资商都会提到高尔夫项目，而且认为高尔夫项目很好操作。这种情况下，我几乎都毫不客气地给他顶回去了。别说你没那么大的资金实力，很多项目根本不具备建设高尔夫球场的条件，不是是块地都能建球场的，而且现在对高尔夫球场的政策卡得多紧啦。我曾经碰过一个开发森林公园的开发商，说要在山顶的平地上搞高尔夫球场，而且很执拗，事实上山上根本就没有水，我说你知道高尔夫球场需要大量的水源进行维护么？你这里没水，怎么整？还有个小老板看中了一个河道，想搞漂流，项目都是按照漂流来进行立项报批的，不知道那个高人建言要搞高尔夫，老板就问我能不能搞？我说，你知道高尔夫的概念是什么吗？你听过高尔夫球场为漂流做配套的吗？
二、市场意识薄弱
投资旅游景区的，一直以来，跟风现象非常地严重，也说明目前的旅游项目投资者在市场运作上的一种投资短见。许多的投资者进行此项目的投资，不是理性地进行市场环境的分析，而是一种近于盲目的市场进入姿态。也有些人看到什么热就投资什么，也有些人抱着捞一把就走的心态。如果单纯以这种目的来投资，注定这个企业的生命周期是短暂的。目前，在旅游景区分化的今天，进行市场定位是非常重要的，只有进行市场定位，锁定目标消费群体，根据市场定位来确定景区的主题定位，才能获得较大的发展空间。市场定位是建立在市场调查的基础上。旅游景区的调查，应收集当地人群的旅游消费习性、地域环境、交通情况，以及早期进入这市场的先行者，也就是竞争对手的情况。只有对这些资料进行调查分析，才能制定有效地经营策略与市场定位。通过市场定位，找到空白市场，这样，中小旅游景区的发展空间才大，才能获得较宽松的发展环境。
三、贪多求快
大部分的投资者有贪多求快的情节，总觉得项目越多越好，也不管项目之间有没有内在的联系，殊不知“商业模式越单一就越容易赚钱”。老板们新近这个行业，抱有很大的憧憬，理想主义浓郁，从假设出发，认为所有的机会都是自己的机会，所有的市场都是自己的市场，只要有项目，就会有人来，所有的钱都是自己赚得到的。所以，他们总是关心有什么项目，有多少项目？而很少能够考虑到项目的关联性和项目的阶段性。
四、没有资金使用的科学概念
很多中小企业主跟我们接触，生怕我们觉得他的钱不够多似得，总是喜欢把自己的投资量往大里说，动辄就说要搞几个亿的投资下来。其实就他拿得那个景区而言，根本就用不了这么多的资金。景区也不能像他自己想得那样盖那么多的房子，建那么多的设施。其实咱们投资搞旅游也是为了赚钱，在别的地方辛苦赚得一点家当，不能白白地扔在自己构想的那个蓝图上。
在旅游业中赚钱还是稳打稳扎比较好，对资金的使用要有个计划。因为目前进入旅游景区投资的，大部分都是三流甚至不入流的资源，这些资源都无法依靠观光占据市场，迅速启动。而往往都是需要精耕细掘，做长线的休闲度假产品，对休闲度假旅游产品，必须充分认识到目前国内休闲度假旅游区的效益较差、投资回报率普遍较低。主要原因是由于这类旅游区普遍远离城镇，配套设施所占比重大；其次与城市宾馆不同，旅游区淡旺季规律明显，客房空置率较高，呈现旺季吃不下、淡季吃不饱的特点，而且客房价格弹性不大。“生意火爆、效益不佳” 是国内休闲度假村的特有现象。为了保证投资回报率，应该要适度控制规模，投资规模宜小不宜大，太小则体现不了规模经济，太大，则往往饱少饿多。要树立“宁可撑死、绝不饿死”、“把饥饿留给市场”的观念，让市场保持饥饿状态，既保证较高的客房率，同时“物以稀为贵”，能保证较高的价格，而且也能提高市场美誉度。
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