最近有个经济大神说了个事情，让小伙伴们看后手心冷汗直冒，他说现在房地产没啥泡沫，所以不要再干去房地产泡沫的事情了。
他是怎么得出这个结论的呢？因为每年70个城市房价才涨1%这么一丢丢，可是各位小伙伴们的收入每年可是涨了6%,所以从这个比例来看，没啥问题。
这个大神的姓樊，他可是经济专家，大名鼎鼎的六个钱包理论就是他提出来的。六个钱包也就是男女双方父母，祖父母、外祖父母这六个钱包凑钱买房子。
至于房地产是否存在泡沫这个事情呢，相信不用多说，小伙伴们都知道，而且就在前几天，我们的经济权威刊物经济日报也说了，现在上头的意图很明显，就是用宏观手段慢慢的挤出泡沫。
虽然很多小伙伴一定在心里问候了樊专家，但很多小伙伴们心里感觉就是，明明知道房价涨幅快，就是没办法具体说清楚这个情况，今天这个文章就好好和大伙谈谈房价这个事情。
为了便于讨论这个问题，就尽量用一些实际数据跟小伙伴们说一下现实的情况，毕竟只说结果没有具体数据，就是在耍流氓。
我们以2000年为锚点，开始看一看各个地方的房价。
2000年上海房价为每平米3326元，而且那时候还能入户口，办理退税，2020年上海房价达到了每平米60000元。
2000年深圳房价为每平米5412元，而到了2020年均价已经达到了每平米87957元。
以这两个地方看，上海20年之内涨了18倍，每年平均涨了15.5%左右，深圳20年也是涨了16.25倍，同样年平均涨了15%，两个地方增长率差不多。
意味着不管你干啥事情，远远没有投资房产赚得多。
很多小伙伴们就说了，这个是北上广深的事情，没啥意思，那我们就来看看二线城市的广西南宁。
南宁在2000年的时候大概一平米2300元，到了2020年的时候价格为每平米12491元，也是涨了5倍左右，特别是在15年到20年之间每平米整整涨了5000多元。
试问问，有多少2015年月薪为4000的南宁仔，能在2020年月薪达到12491元？
要知道，南宁全国排名在30左右，因此还是比较有代表性意义的，反正全国一共有600多个城市，也不知道这个经济专家找的70个城市是那几个，估计是不是都在鹤岗这些城市提取的数据。
但总的来说，房价的平均增速肯定是远远超过1%的，只是这几个月上头对房地产挥出了重锤，所以增速才有所下降。
这时候，这个经济学博士拿短期的事件，去评论长期的事实，有点一叶障目的意思，我们小伙伴们可不是好忽悠的。
那么我们再从增长基数这个维度去看看，房价增长的事情，就说刚刚的上海，如果是100平米的房子总价就有600万，那么今年涨了1%也就是6万元。
而目前上海的平均月薪为7000元左右，哪怕上涨了6%也就是420元左右，一年多收入5040元。
试问问，这多收入的5040元和6万元怎么比，哪怕就是6个钱包，也一共才3万元，就算6个钱包能购买得起，还要担心，一旦其中一个钱包有问题，那么就意味着要断供，这个风险谁能承受？
还有一个维度，那就是通胀，说人话就是物价上涨，就问你买房了是不是就会成仙，不吃不喝不上厕所吧，所以在买房子的同时自然还要把物价上涨给减去，怎么减呢？
也就是我文章里头经常提到的通胀指数CPI，我们这里的CPI一直都控制得很好，大概在2.5%左右，所以虽然工资涨了6%，减去之后实际涨幅也就是3.5%左右，
而且按道理，这个2.5%还要加在房地产那头，毕竟钢筋水泥人工这些也都会通胀，但是由于基数太大，一下子涨了几十万，放上去会吓死小伙伴，所以还是假装看不见吧。
所以总的来说，在这个专家眼中，一个普通人的一生，是真的惨。
一生中，认真努力工作，结果1/2的钱给了房地产和银行还有土财，1/4给了买房前的房东，1/8的钱养了孩子，1/16的钱解决了自己的吃喝拉撒，剩下最后一点钱给了社保，最后社保延时了，他还没领几年就嗝屁了。
大概这就是樊专家内心中的完美的 社会 吧。
而隐含在这些信息背后的真正问题就是，既然现在一线二线甚至三线的房子价格都已经这么高了，还会继续涨下去吗？
在说房价会不会下降的时候，我们要知道个事情，就是一样东西是否值钱，就要看它的金融属性，简单来说就是人人都喜欢它都想要盘它，那么价格自然就会变高。
那么大城市的房子为啥会人人都喜欢盘它呢？
我们要知道一个概念，就是房地产中所说的增长极这个概念，啥意思呢？简单来说就是如果把经济流动看成磁场一样，那么产生这个磁场的源头就可以说成它是一个增长极。
有了这个概念我们再来看看各个地方的增长极，首先看看长三角地区，它是怎么打造增长极的。
上海从很久以前就是我们的金融中心，很多外资还有各地资本一直都喜欢在那地方，既然有钱，那么就需要大量的人员去做各种关于金融的事情，比如说股票交易，还有各种保险业务，还有和外商进行沟通交易等等，这些事情都需要大量的人员去处理，这就是上海城市的增长极。
那么有资金了，自然就要涉及到怎么使用的问题。
于是上海周边的江苏就可以使用上海的资金开始搞实体制造业，而浙江就开始用这些钱开始搞数字经济，宁波搞搞海上物流等等，于是就形成了长三角的增长极。
然后这个增长极就会给周边带来一系列的经济收益，也就意味着你处在这地方就非常容易赚钱，就连跑跑外卖也能赚到万把块钱这个道理。
就打个比方，你在老家帮人做做水电工的活，一天也就几十块钱，但是你如果到了长三角地区，一天几百元，因为那地方整体收入水平高，自己动手换还不如花点钱找人来做，当然自已也不一定做得好，毕竟专业人士做专业事。
还有一个原因就是时间，假如为了搞水电花去了几个小时，那么还不如把这个时间花在自己工作上，这钱一下子就回来了。
那么有了增长极带动之后，房价自然就起来了，毕竟平均收入水平高，大家都有钱之后，房价自然就会上涨。
这个是长三角地区的，而珠三角也是同样的道理，通过香港的金融经济从深圳珠海等进入，然后整个珠三角地区开始通过做制造业，还有港口物流等等，通过这个增长极发展起来。
这是大的，而每个省份的增长极就是省城，一般都是金融中心放在省城里头，然后下面的各个市通过各种产业发展起来，所以只要有这个思维再看房价高低，基本就八九不离十了。
第二个就是人口的不断流入。
在说这个事情之前，先说说最近张同学火起来的事，他只是把平时农村生活的情况拍成短视频，很多小伙伴们都好奇去看，但要知道，这个视频如果在20年前估计没多少人对他的视频感兴趣。
因为那时候大多数人都还在农村，农村人口占了80%，每个人的生活都那样，谁会去看这个视频？
但现在不同了，查了下现在有9亿多人都住在城镇，占全国总人口的64%还多。
博主从小在农村乡下长大，对这个视频基本无感，但现在很多从小在城里长大的小伙伴对农村生活有强烈的好奇心，所以在好奇心驱使下都去看看农村是怎么回事，于是就火了。
那么隐藏在这件事背后的情况就是，越来越多的农村人都在城市扎根。就拿我帮扶的那位贫困户来说，他和很多村里头的贫困户一样，基本都通过上头的异地搬迁政策给搬到了市里，家里的小孩也在城市上了中学。
所以现在很多村里头，以前建的小学校基本没学生，很多老师也都不在了，原因就是很多学生都跑到镇里头上学，而乡下房子也一样，基本都是老头老太太，差不多一半以上的房子空在哪，也卖不掉。
而这些情况其实就是，在村里头如果考上大学，百分之90都会在大城市扎根，而如果运气好或者能力强的人能抓住上面说的增长极的大势，基本都在一线城市买房。
而村里的年轻人都要去县城贷款买一套房子，因为如果到了要结婚的年纪，没有在县里有一套房子，大概率找不到另一半，而县里头的有钱人，就会到市里头或者郊区买套房子定居，而市里头基本都会跑到省里头搞一套房子。
经过了这几十年的一代代演变，人口都慢慢挤进了城市里头，一线城市留住了全国人才的头部，大城市留住了地方的有钱人，而地方留住了村里头的年轻人。
有个数据，就是现在城市里头务工平均年龄达到了30多岁，实际情况就是，这些年年轻人在减少，但一线大城市人口还在增加，各省的省城人口也在增多，到了县城一级，有的县城人口变多了，有的县城人口减少了，但唯一不变的就是，村里头人口减少，甚至不少村里彻底没人。
总之人口就是不停地从下往上走，有人来了，自然就需要买房子，而房源也就这么多，于是价格也就起来了。
前两天，央妈降了准，市场上多了1.2万亿，那么你如果知道增长极这个概念就知道，这些钱基本都会留在一线大城市，为啥？
刚刚说了，金融中心一般都在那些地方，而制造业这些产业也基本在那，也就意味着那地方是最需要钱的，而这些钱是怎么流出来的呢？很多小伙伴都知道货币超发，但是很少人知道这个钱是怎么发到个人手里的。
这些钱一般都是，各种企业从银行借出来，再流入市场，那么也就意味着，谁的资产越值钱，也就越容易借到这种超发出来的钱，毕竟又不是啥啊三啊四随随便便就能跟银行借钱的。
而银行为了防止你借钱跑路，一般都会让你拿出抵押物，这种抵押物不是工厂的厂房就是老板个人住的房子，那么谁的房子值钱，就能从银行弄到更多的钱。
总之就是，这部分释放出来的钱很大一部分都会流入一线城市，而既然流入一线城市，或多或少都会有一部分进入房地产，这就会推高了一线城市的资产。
而且刚刚不是说了吗，有钱人都会流动的，就打个比方，你在地方开了个砖厂，赚钱了，那么会干啥？自己吃喝拉撒也没办法花这么多钱，自然就会想到把自己在地方的房子给卖了，然后加点钱去省城买套房。
那么情况就很明朗了，人口自下而上的流动，房子也会至下而上地空出来，就形成了一线城市扎堆的情况，每年随着大势的改变也就意味着会有新晋有钱人出现，那么一线的房子自然就不够用。
但是也就意味着虽然一线涨了，而刚刚说的，很多地方上的房子就会没有了这个所谓的投资属性，价格就会平稳，也就没人会去急着买房子，租着住也没啥问题，也就意味着房子不涨价就没了所谓的刚需。
但过程非常痛苦，为啥？因为大数据也说明了，我们大部分人都是有房阶级，房价下跌会让很多老百姓郁闷，就拿南宁来说，认识几个中介都已经转行，城市里头很多地方价格都在跌，也就少数几个地方涨价，那么很多有房阶级痛苦得要死，而几个没房子的朋友倒是幸灾乐祸，住在租来的房子里偷笑。
现在真正的状态就是，一线房子特别贵，豪华大盘可以让小伙伴们瞠目结舌超出了自己的思维范畴，但其他地方就没眼看了，年轻人也就不需要买，只要房子价格不疯了似的往上走，小伙伴们也不慌，慢慢等着。
总之就是，村里头的空房子会越来越多，没有好产业的城市人口会大量流出，除了少数增长极上的城市，很多城市房价会由于投资属性被敲掉，慢慢的泡沫就会被挤出来，这样会使小伙伴们轻松不少。而处在增长极中心的城市还会继续扩大，毕竟流出的所有资金也会助推它的发展。
看完这篇文章后，小伙伴们心里应该有数了吧。
今天说了比较多，希望大家能慢慢看完。
以上，互勉！
中国哪里的房价泡沫比较大？为什么呢？
从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。所以，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。
01
绝对房价：修正后仅次于香港
我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据，香港以32218美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是新加坡和巴黎，分别为18023美元/平方米、16709美元/平方米，深圳、北京、上海分别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，深圳、北京中心城区房价已超过伦敦，上海超过纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩巴黎、新加坡、伦敦、纽约、旧金山等全球知名城市，但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。
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但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用75%的得房率，进行折算后可以发现，深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已经超过新加坡和巴黎，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。
再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站2021年6月核心城市非中心城区的最新房价数据，深圳、北京、上海核心城市非中心城区平均价格分别为8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。
非中心城区也按照75%的得房率进行折算后，深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，仅次于香港和巴黎，成功超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。
02
相对房价：全球最高，没有之一
第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍，意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50％为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遥遥领先其他城市，第四名孟买为35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房价收入比均在20以下。
如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，深圳、北京和上海分别达到57.97、55.80和45.55，均超过香港，成为全球买房负担最高的城市。
第二个指标是房价租金比：深圳全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。
京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在2021年6月核心城市最新房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六；非中心城区中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房价租金比均超过49。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。
买房为投资或者投机是危险的，房地产泡沫有多大？
从目前我国当地的房地产状况来看，我国的房源仍然足够供给，甚至出现供过于求，那么我国房价为什么普遍居高不下？主要原因是资源分配不平衡。因为大多数资本家几乎每个家庭都有两套或两套以上的房子，大量投机导致房价大幅上涨。就我个人而言，房地产市场仍然存在泡沫现象。泡沫现象有哪些？截至2020年6月末，广义货币(M2)余额为213.49万亿韩元，同比增长11.1%。
2000年中国广义货币M2为13.46万亿韩元，即20年来货币几乎增加了16倍，2013年广义货币M2为100万亿韩元，几年来货币投入市场。改革开放以来，我家不断建设，但事实上，我国是人口大国。现在房地产市场上房子供应充足。由于消费水平提高等各种原因，我国房价大幅上涨，如果没有长辈的支持，作为普通年轻人很难全额支付，但对于一些年轻人来说，即使有长辈的首付，通过长期分期付款也能奋斗一辈子，这可能也是为了那个套房。
没有稳定的收入，很多人买不到的无疑是增加压力。如果这些货币均匀流入市场，就会反映在物价上。蔬菜、水果、家电、汽车等价格将相应上涨。但事实并非如此。汽车、家电等很多产品不涨价，反而降价，这意味着在某些领域涨价幅度更大。
房地产是典型的货币水库、超发货币涌入房地产，带来房价的人买房时考虑到各种因素、上下班、交通是否便利、环境是否优越等多种因素的影响，很多人向往经济发达城市，房源当地供应不足，其他偏远地区出现大量闲置，协调人力分配，相信人们的住房也能改善，但目前很难做到。
从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。中国房地产肯定有泡沫，只是泡沫有多少的问题。
国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元（相当于450万亿人民币），而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。
第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。
第三，房子跟居民收入相比。上海房价现在是6万多/平米，而多数居民的月收入在3-6000元之间，好一些的白领阶层是万元以上（占比不超过20%），以目前这样的工资购买高房价简直是不可能的，这也意味着，即使是一个10000元月薪的职工，要买一个平方的房子，也要不吃不喝干上半年时间。一年也只能买二个平方米，这么高的房价让很多年轻人看不到希望。房价应该与当地民众收入挂钩，而不应该由炒房者通过高杠杆的手段推上去。
第四，中国的房地产空置率也很高，官方没有公布过数据。不过，民间的机构通过小区亮灯率、电表使用情况，可以判断出大城市商品房的空置率在20%至30%之间，而中小城市房产空置在30%以上。很多人通过杠杆买房之后并不出租，想要待价而沽，所以国内有大量房子被空置着。这导致了需要房产的年轻人没钱买房，而拥有多套房产的人，就直接将房产空置着。这是社会资源的严重浪费。较高的空置率就说明中国房地产泡沫还是很大的。
无论从租售比、房价与收入比、房地产总市值、各地的房产空置率等指标来看，中国现阶段肯定存在着较大的泡沫。此外，有观点认为，幸亏有房地产吸纳了国内这么多超发货币，否则国内物价涨势还要凶猛。实际上，这些人把方向搞反了，应该先有房贷需求，才会推动M2上涨，并不是M2上涨，才通过高房价吸纳的。如果没有房地产泡沫，我们国家的M2的规模绝不可能突破200万亿以上。
以上就是关于有专家说房子没泡沫，真实的情况到底是啥？未来房子会怎么样？全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！
