热点城市楼市调控连出重拳

   2022-10-22 11:53:45 网络530
核心提示:在监管层一系列表态后,各地的楼市调控政策继续升级。9月6日,沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,从供应端和需求端双管齐下稳定市场,其中包括禁止首付贷、提高二套房首付比例(从40%提高至

热点城市楼市调控连出重拳

在监管层一系列表态后,各地的楼市调控政策继续升级。

9月6日,沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,从供应端和需求端双管齐下稳定市场,其中包括禁止首付贷、提高二套房首付比例(从40%提高至50%)、提高增值税免征门槛(免征年限由2年调整到5年),还提出严控土地溢价率,推出“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”两种土地出让规则。

今年8月末以来,无锡、东莞、杭州已先后发文加码调控。

在今年7月24日的“房地产工作座谈会”和8月26日的“部分城市房地产工作会商会”上,沈阳市均有相关负责人参会。因此,沈阳此次升级调控,并不令外界感到意外。

但分析人士指出,这一动作仍有较强的代表性。在房地产长效机制的框架下,监管层不仅能够对各个城市的市场进行实施监控,也在对地方政府实施“月度分析、季度评价、年度考核”。按照这一机制,楼市调控的精准度和及时性正大大提升,短期来看,除沈阳外,未来还将有其他城市加入调控之列。

沈阳调控样本

沈阳并不是外界想象中的典型东北城市。近几年,沈阳一直是人口净流入状态。2019年末,沈阳市常住人口832.2万人,比2018年增加0.6万人。在我国二线城市中,沈阳的人口规模位居前列。

今年4月,沈阳进一步放宽落户限制,取消年龄和社保限制,推出“技工学校、职业学院及以上在校生和毕业生(含往届)可在沈阳市落户”,“凡具有沈阳市户籍的居民,其父母、配偶、子女均可在沈阳市投靠落户”等低门槛政策。此举被视为沈阳楼市的利好消息。

随着人口规模增加,以及东北振兴战略的刺激,除2018年因调控导致交易下挫外,沈阳楼市在近几年不断升温。有机构统计,2019年沈阳楼市的成交均价首次突破万元。

今年以来,沈阳楼市同样表现“出彩”。从3月末开始,沈阳的部分新房项目就热销,整体市场热度居高不下。

根据国家统计局的数据,今年7月,沈阳新房价格环比上涨0.8%,同比上涨9%;二手房价格环比上涨0.5%,同比上涨10.3%。近几个月来,沈阳的房价涨幅在70个大中城市中名列前茅。

在土地市场,二季度以来,沈阳已有多宗地块在激烈竞争后高价成交,对市场的预期形成不小的刺激。

沈阳当地某房企人士向21世纪经济报道表示,落户新政带来的购房人口基数增加,疫情后的需求大量释放,以及部分区域新房和二手房价格“倒挂”,是导致沈阳楼市升温的主因。“沈阳的房价水平在省会城市里不算高,而且(新政出台前)二套房的首付比例只有40%,购房门槛算是比较低的。”

他表示,在近期沈阳楼市升温过程中,市场追涨情绪明显,部分购房者有“加杠杆”的行为。同时,由于存货不足及成本压力等,一些项目出现惜售和涨价现象,进一步刺激了市场情绪。

在沈阳出台的调控新政中,除在需求端提高购房杠杆外,对供应端的管控措施也相当严厉。比如,对项目建设进度提出要求、把握入市节奏等。此外,为控制房价,沈阳还将以项目为单位,监测房价运行情况,“对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正。”

前述房企人士认为,新政力度较大,措辞严厉,为近年来所少见,市场普遍对政策效果持乐观态度。但对于房企来说,操盘压力在逐渐加大。他指出,“严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准”的调控,若能严格执行,将会对项目利润带来挤压。

多城还将加码

通过对相关负责人的座谈或指导,督促出台楼市调控措施,类似的做法并不罕见。

一位接近住房和城乡建设部的专家向21世纪经济报道表示,过去,监管部门多采用“定向指导”的办法,对不同城市的调控动向加以“指导”。这种“指导”多以部门规章的方式下发,或者仅是部门内部的文件传达,甚少有公开的一揽子调控措施。

由于区域和城市分化逐渐加大,近几年来,楼市调控已经告别“一刀切”的模式,调控的主导权逐渐“下放”到地方政府手中。但随之而来的,还有在“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)等方面的主体责任。因此,在获得更大权限的同时,地方政府担负的压力也在增加。

从2019年开始,房地产长效机制中,对于市场的监控和预警机制开始运行。当年4月19日和5月18日,住建部分两批、对10个城市的房地产市场运行情况进行预警提示。此后,多数被预警的城市升级了调控政策。

前述专家指出,这种机制对提高调控的精准度大有帮助。按照官方释放的信息,长效机制对地方政府提出的要求为“月度分析、季度评价、年度考核”。一旦地价和房价出现较大波动,预警机制就会运行。参照该机制,若及时出台调控措施,就可使市场快速恢复平稳。

但今年以来,新冠肺炎疫情出现,以及转变增长方式对经济发展带来的影响,使得“房地产拉动经济”的冲动再度抬头,一些城市直接或间接地松绑调控。该人士认为,在反复强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的同时,监管层对相关市场主体进行座谈,说明对该问题的重视程度。

值得注意的是,在8月26日的“部分城市房地产工作会商会”上,除了6个城市政府外,其所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志也参加会商,这被视为进一步强化楼市调控主体责任的表现。

前述专家认为,“座谈”虽然不是常态化手段,但在长效机制开始运行的情况下,楼市调控的精准度和及时性正在大大提高。如果严格执行,将很难有“漏网之鱼”。

多数受访者指出,沈阳升级楼市调控的做法显然并非个案。在此之前,东莞、杭州已经先后加码调控。其中,东莞甚至并不在住建部的“座谈”之列。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出,按照现有的政策基调,在沈阳之后,还将有更多城市升级调控。和沈阳共同参与座谈的长春、成都、银川、唐山、常州五城,是下一步强化调控的热门之选。此外,一些房价涨幅较大的三线城市,也可能升级调控。

根据国家统计局的数据,今年7月,成都、银川、唐山的新房价格环比涨幅分别为0.9%、2.0%、1.4%,涨幅均高于沈阳的0.8%,常州不在70大中城市统计之列。刚刚加码调控的无锡,新房价格环比上涨1.3%。

唐山的房价还有上涨的可能吗?

唐山楼市2022年9月第一周数据出炉,其中:

一、唐山楼市二手房挂牌价从9650元变为9635元,本周下跌15元,持续下跌。

二、唐山楼市近三周在售二手房数量为27951套,27665套,27716套,上下震荡。

扎心,唐山楼市这些小区房价一跌再跌,唐山楼市降温。唐山房价还是跌个不停,自从唐山的平均房价跌破1万元以后,唐山楼市就一直没有回暖,房价还是一个劲地下跌。

在过去的8月里面,唐山楼市的新房房价环比下跌了0.6%,同比下跌了1.7%。虽然说这个跌幅不是很大,但主要也是去年下半年的时候,唐山新房房价就已经开始下跌了,等到现在,唐山房价已经是连续一年下跌了。唐山新房楼盘平均房价跌幅都达到了1.7%,实际的跌幅更是远远不止1.7%。

唐山的二手房房价跌幅就比新房楼盘惨多了,唐山的二手房房价环比下跌了0.4%,同比下跌了4.6%,这个跌幅就比较明显了。唐山的二手房越来越多,前几年修建好的那些新房楼盘也在陆续交房,这种情况下,唐山楼市的新房数量会越来越多,对唐山楼市也是个利空了。

唐山楼市最大的问题还是吸引不到多少年轻人,如果说唐山能吸引很多年轻人的话,那么唐山楼市也走不到这一步。

唐山房价后期应该还会再跌一些,反弹基本上没戏。

作者:有事问彭叔

链接:https://www.zhihu.com/question/274271417/answer/1926111715

来源:知乎

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不夸张的说,唐山想要追上天津的发展,几乎是不太可能。不管从哪个角度上来看,概率都非常小。

唐山连河北的省会城市都不是,而天津却是直辖市。这里面的差距太大了。

其次,唐山这几年为了搞基建,房价已经涨的比较高了,对比天津,唐山的人口流入量也不乐观。

这是最新的唐山房价。

唐山楼市2021年5月汇总数据出炉,其中:

一、唐山楼市二手房挂牌价从10128元变为10102元,本周下跌26元,持续下跌。

二、唐山楼市近三周在售二手房数量为38557套,38856套,28464套,突然减少。

这周不知道为什么,唐山楼市的待售二手房数量突然减少了1万套,这么多的待售二手房减少,很明显这些待售二手房并不是被卖出去的,而是被人为下架的。不过唐山楼市的二手房房东似乎并没有被这种突然减少的库存量给激起涨价的想法,唐山的整体二手房房价还在处于下跌当中。

其实唐山房价想要大跌也不容易,除了那几个概念房,就是什么配套都还没有,规划全靠一张纸的那种地方以外,大部分地方的房价还是不容易跌的。毕竟唐山是河北的最强市,相对来说就业岗位也是整个河北最多的,还是有一定支撑点。只是唐山毕竟过去也是一个资源型城市,现在正在转型当中,未来能否转型成功,也是一个未知数。

现在唐山对楼市管控那么严格,不让唐山房价再出现大幅度的上涨,有一部分原因也是因为唐山知道,房价太高不利于吸引年轻人。房价必须要和当地的产业相结合,唐山最新的产业链还没有发展完成,这个时候再炒高房价,赶走年轻人,那就是自己给自己挖坑了。

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