近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹日前在接受采访时也强调要“因城施策、精准施策”“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来”。
业内人士表示，支持需求端的利好政策渐次落地，有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，并提振房地产市场信心，房地产市场有望企稳回升。
多地房贷利率将继续下行
人民银行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。此举旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“在政策公布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。
根据国金证券报告，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。
招联首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。
刚性需求获更多支持性政策
近期，多部门释放出进一步因城施策支持刚性和改善性住房需求、促房地产市场平稳健康发展的信号。
日前，住房和城乡建设部部长倪虹在接受记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
此前，人民银行、银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知指出，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，居民信贷政策将是2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的主要发力点。除房贷利率下行外，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，同时，住房套数认定规则进一步优化可能性也大幅提升。
事实上，根据贝壳研究院监测显示，目前包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市等82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行）。
华创证券分析师单戈表示，当前处于政策密集期，核心一二线城市和部分三四线热点城市，在“四限”放松方面仍有较大空间。近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开。
房地产市场有望企稳回升
“住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。”国金证券分析师杜昊旻说。
西南证券报告也指出，2022年行业基本面筑底。目前政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复。
随着利好政策的出台，房地产行业部分数据已有回暖迹象。
克而瑞研究中心报告显示，2022年12月，全国土地市场成交规模创下年内新高，甚至上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。从数据来看，截至2022年12月26日，全国300城经营性土地总成交幅数3854幅，环比上升19%；成交总金额6927亿元，预计全月环比增幅将达七成左右。
杨科伟表示，整体来看，随着政策调整进一步加深，风险进一步出清，购房人预期改善，预计2023年房地产市场有望企稳回升。
展望｜房价走势将延续分化，今年房地产市场销售可能先抑后稳
我认为房子在未来3~5年确实会出现不同程度的贬值，但这个贬值会以阴跌的形式来出现。
以我个人来看，因为很多地方的房价本身已经非常贵了，如果这个地方的购买力没有显著上升的话，很多地方的房价只会出现不同程度的跌幅，基本上不会重新上涨。特别是在很多人的生活受到新冠疫情的影响之后，因为很多人的收入在进一步降低，所以有能力买房的人会越来越少，相关地区的房价也会继续下跌。
1、未来的房子会出现不同程度的贬值。
除了北上广深这样的一线城市之外，几乎所有的城市的房价的泡沫都非常严重，这也意味着很多城市的房价可能会出现至少20%以上的跌幅。虽然很多城市出台了一系列稳定房价的房地产措施，但这些措施根本就不能缓解年轻人无力买房的现状，这也意味着很多地方的方向根本就不稳定。
2、房子会以阴跌的形式贬值。
因为很多地方不允许房价直接出现字面意义上的跌幅，如果房子进一步贬值的话，房子的贬值形式可能是阴跌。对于很多城市来说，相关城市可能会出台一系列鼓励买房的措施，有些城市甚至会主动降低个人住房贷款的利率。虽然很多地方的房贷利率已经低到了5%以内，但如果和国外的发达国家做比较的话，很多国家的房贷利息只有2%左右，所以我们的房贷利率依然有非常大的下跌空间。
总的来说，我个人会认为房子贬值几乎已经成为了必然趋势，对于刚需购房者来说，大家需要谨慎判断自己的购买能力和房贷承受能力，以后不要选择盲目买房，因为这种行为可能会影响到自己接下来的一生。
房地产开启新的一轮促销？经济学家马光远：要做好资产破灭准备
4月13日，植信投资研究院召开线上发布会并发布《冬天已去，春天来了吗？——2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平及房地产研究团队进行解读。
报告指出，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。
报告显示，与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
植信投资研究院认为，2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。
销售方面，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。
同时，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
报告提到，房地产开发商债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，主要包括三大风险：一是经营风险；二是流动性风险；三是债务风险。
植信投资研究院指出，2022年房企将在一季度、三季度迎来偿债高峰。其中一季度、三季度重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为1835亿元、2072亿元。
土地市场方面，报告指出，2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。当前房企偿债压力不小，现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需较长的过程。地方土拍规则可能松动，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市土地市场保持一定热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望逐步回暖，全国范围内土地市场的差异性将进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持相对冷清的局面。
植信投资研究院认为，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。
针对当前房地产市场存在的问题与风险，植信投资研究院建议维稳政策可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。
对此，植信投资研究院提出四大类共十五条建议：
第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。
第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。
第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。
房价将迎“首个拐点”，专家对这一现象是如何解读的？
2022年第一季度都快踏入尾声，国内的房地产依旧没有太大的起色，整体一个字总结“冷”。专家预测2021年下半年的市场，持续到2022年6月份前。
老百姓对2022年的房价抱有巨大希望，并不是希望房价能上涨，而是渴望多年的“拐点”。正如万科董事长所说的那样，房地产已经进入到“黑铁时代”，房地产行业在“黄金时代”房企是躺着赚钱的，“白银时代”是能够正常赚钱的，如今的“黑铁时代”，房企考虑已经不是挣不挣钱的问题了，而是怎么活下去才是关键中的关键。
1998年房地产迎来房改后，房价就迎来了快速的上涨当时全国平均房价还不足2000元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米。挣钱的效应越强，导致 社会 中大量的资金流入到房地产行业，现在就有了源源不断的动力，在过去的20多年中，平均每年有超过2,000万人进到城市里面生活，有人、有钱、有需求房价当然是有上涨的动力了。
房价越高老百姓就越疯狂，越来越多人把资金投入到房地产30万投进去，两年时间超过200%利润回报，谁不想进去分一杯羹呢？
2016年房地产迎来了“狂欢之年”，全国房价迎来普涨，房地产投资比例也迎来了快速的高攀，2016年房地产投资比例为85%，迎来了 历史 最高，2017年投资比例为75%、2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。为什么整个投资比例出现了变化，答案很简单，老百姓买不起，又或者说市场已经变化了。
根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。
中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。
诸葛找房数据显示全国百城平均房价为12.9，70城市为13.3，在国际上合理的发展中国家水平为6~9，意味着国内的房价已经严重偏高，这只是平均数值而已，看看深圳的48.1、上海的46.8、北京的45.8、三亚、厦门等城市都已经突破了30，更多的二线城市徘徊在20~30之间，买一套小小的房产，需要花费二三十年时间才能买得起。
这些年来房价的上涨推动了老百姓财富暴涨，有时候人们在想，难道租房子住不行吗？答案真的并不是想象中这么简单，如今的房产包含了爱情、婚姻、教育、医疗、金融等各方面的金融 社会 属性。面对高昂的房价，买不起房似乎成为了年轻人迈不过去的坎，想要买房必须要有家人的帮助，还要面临着二三十年的房贷，所以房价无形之中给老百姓带来了巨额的生活压力。
高房价虽然推动经济增长，但是过度的发展，房地产必然也会造成其他行业挤压。最简单的比喻，很多人买了房后，不仅把积蓄花光了，同时每个月绝大部分资金都是用于还款房贷，在这样的情况下，老百姓根本没有太多空余的钱去推动消费，这严重的影响了经济增长的一个步伐，高房价必然的会使一切相关房地产行业内的东西都增长，比如租金增长、土地价格增长等一切东西无形之中增加企业压力。
深圳的房价在过去的20多年共计上涨43倍，也就是当年2000元左右的房价，现在房价竟然能突破8万元每平米，另外知名企业华为研发中心原本是在深圳的，在过去的几年也把它搬到了东莞松山湖去了。
老百姓确实是承受不了这样的高房价了，2021年在受到一系列的政策调控后，房价终于迎来了“拐点”。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。
两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。还有二手房参考指导价、限购、限贷、限售、限价等652条政策。
部分地区的房价下降10%、20%甚至是30%，站在老百姓的角度，当然希望房价下跌得越多越好，但是站在稳房价的角度去考虑房价下滑过快，会导致预期不稳，所以就有23多个城市出台了“限跌令”稳住房地产价格，大幅度限制在5%~15%，不少网友都认为房价居然被限制住了，那么说明房价还有持续下滑空间。
限制房价上涨，房价不一定上涨，限制房价下跌房价不一定下跌，比如限制幅度15%，100万房产，降价到85万，为了吸引购房者，于是赠送停车费、赠送精装修、赠送家私电器、甚至最夸张的返还首付款。
进入到2022年楼市的政策和环境良好许多了，春节后超过40个城市开始放松利好政策，并且2021年底开始“放水”缓解房地产资金链困难的问题，还有人预测2022年应该会迎来新的一轮反弹吧！
回看2021年，在全球大放水的局面下，有89%的国家都出现了价格上涨，其中澳大利亚房价涨幅高达25%，加拿大41%，瑞典55%。
那么国内的房价真的会上涨吗？答案显然是不会的，放松政策是促使房地产市场回暖，正如经济学家马光远所说，房地产不能出现过冷，也不能出现过热，稳住房地产才是楼市发展理想方向。
国内的房价不能跟国际上的形势对比，我国的房价已经连续上涨20多年，整体价格处于严重偏高状态，换句话来说就是存在挺大的泡沫，特别是经济不发达，人口持续流出的小城市，房价依旧这么高。
经济学家马光远，《马光远：现在是全球股市和房市最脆弱的时候》文章中明确地指出：
在全球经济受到重创后，全球的资本市场，大宗商品和房价却创下 历史 新高，这本身是一件很荒唐的事情，每个人都知道这种没有任何支撑力的市场，最终会以崩盘而告终，但是大家似乎谁都不愿意接受这种结果。
股票市场，房地产市场其实就是惊弓之鸟，这个世界上所有事情早在暗中标好了价格，享受泡沫的盛宴就必须承担泡沫破灭的痛苦，这是一个不可拆分的套餐，没有任何的支撑，股市和房市终究一天一暴跌，高中谁都知道这个道理，但谁都不愿意去说破。
2022年的房地产市场相对来说还是 健康 平稳的。
从目前的一系列金融政策来看的话，的确有一点放宽限制的感觉，但是如果说这可以让房地产迎来拐点，我认为还是不够的，主要就是现在大多数的购房者对于房地产市场已经失去了信心，虽然有一些房产专家在接受采访的时候表示，房产价格的大跌，对于很多购房者来说，其实是非常不好的，不仅可能会导致房地产市场的崩盘，也会导致大量人出现财产损失。今天我们就来探讨一下这个现象。
第一，房地产为什么会出现拐点？其实之所以会这样，主要就是因为在此前一段时间，恒大的爆雷，直接让很多人对于房地产失去了信心，像这样的公司都可能存在的债务危机，那么一些地方性的小公司，更可能会生产出一些烂尾的楼盘，所以在当时很多人都武警了，自己的口袋不想要买房，这才导致房地产的价格不断的缩水。
第二，为什么房地产价格的下跌对普通人来说，并不是一件好的事情。首先，对于绝大多数人来说，他们都已经买房，毕竟我们目前的城市化进程已经超过了60%，在这样的情况下，如果房产价格大幅度的缩水的话，也就意味着个人财产的贬值，所以对普通人来说，肯定不是一件好的事情。
第三，如何看待这个拐点的形成？首先截止到目前为止，我并不认为这个拐点已经形成，主要就是因为它并不具备形成向上推动的趋势。以目前的金融政策以及经济行情来看的话普通人根本就没有办法拿出充足的资金来买房。所以在这样的情况下，就算银行在贷款方面做出了一些放宽限制的准备，但说实话，能够起到效果并不是非常好。房地产肯定会在很长的时间，现在维持在一个稳定的状态。
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